Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 27.09.2010

Цитата:

Кэп, вообще то, пытки запрещены Конвенцией о защите прав человека и основных свобод.

Чеширский поделитесь плз своими новостями с полей если хоть какие-то имеются...

А доходность недвиги таки Домик выше депозитов рисует, в какой валюте, по какой формуле расчёта, какой срок, а какая нафиг разница - главное показать выгодность НЕДВИГИ ...

Да и в который раз чисто поржать можно используя //domik.ua/mod/web/estimate/ по этим расчётам, арендуемая мной квартира окупится хозяйке за лет так 20, но народ у нас ушлый "...а це ще на огірочки" всё время мало и мало, причём это касается обычных простых граждан, так и подохнут виртуальными миллионерами...

Цитата:

Интересно по индексу доходности и сравнению с банковскими депозитами - каким образом он рассчитывается? Сколько составляет, по мнению авторов индекса, % по банковским депозитам, на основе чего берется?

Методология расчета индекса доходности описана в статье ИРН //www.irn.ru/methods/#id
Если вкратце, то она сводится к формуле

Цитата:

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Эту общую методологию мы несколько уточнили. И уже несколько лет даем в такой интерпретации:

Индекс доходности позволяет оценить эффективность сделанного полгода назад выбора, в котором рассматривались два варианта:
Вариант 1. Продать квартиру в Киеве, вырученные деньги положить на депозиты в достаточно надежные банки.
Вариант 2. Не продавать квартиру, а сдать ее в аренду.

Эффективное (выгодное/надежное) размещение средств на депозитах – задача достаточно непростая. Ее решение возлагаем на специалистов. Ограничений два:
- банки (или их отделения/филиалы) должны находиться в Киеве (дабы не возить далеко деньги);
- срок размещения – не менее 6 месяцев.
Другими словами, при расчете «сегодняшнего» индекса доходности используются данные о депозитных ставках в марте 2010 года (тогда, когда якобы «продали недвижимость и получили за нее деньги»).
Тогда эксперты выбрали банки, где предлагали 9% годовых в долларах США.

Цитата:

Да ради Бога , не будут ну и не будут . Зато приятно сидеть с кэшем в кармане и никому не быть должным , в отличае от некоторых вляпавшихся спекулей.

...судя по квартире на Ломоносова, кто-то из решил не доводить кредиторов до использования традиционных методов "выбивания" долгов...

Цитата:

похоже, что попытки поднять осеннюю "волну" разбились о стену безденежья "пересичных" покупателей, надежды продавцов рушатся, а впереди долгая "голодная" зима! "Хомякам" большой привет и терпения !!!

А Вы оптимист, батенька...
Я бы описАл возможные перспективы некоторых горе-ивесторов несколько иначе...
Иногда проще выдать пароль от сейфа (ключи от квартиры/машины) сразу...
Тембо, что вторые 90-тые таки на улице.

to Quadus Уважаемый, Вы что намекаете, что "хомякам" лучше сразу отдать деньги грабителям (или риелторам, или продаванам), чем подождать до весны ???

Цитата:

Методология расчета индекса доходности описана в статье ИРН //www.irn.ru/methods/#id
Если вкратце, то она сводится к формуле

Эту общую методологию мы несколько уточнили. И уже несколько лет даем в такой интерпретации:

Индекс доходности позволяет оценить эффективность сделанного полгода назад выбора, в котором рассматривались два варианта:
Вариант 1. Продать квартиру в Киеве, вырученные деньги положить на депозиты в достаточно надежные банки.
Вариант 2. Не продавать квартиру, а сдать ее в аренду.

Эффективное (выгодное/надежное) размещение средств на депозитах – задача достаточно непростая. Ее решение возлагаем на специалистов. Ограничений два:
- банки (или их отделения/филиалы) должны находиться в Киеве (дабы не возить далеко деньги);
- срок размещения – не менее 6 месяцев.
Другими словами, при расчете «сегодняшнего» индекса доходности используются данные о депозитных ставках в марте 2010 года (тогда, когда якобы «продали недвижимость и получили за нее деньги»).
Тогда эксперты выбрали банки, где предлагали 9% годовых в долларах США.

Насколько я помню, вы научный сотрудник. Поэтому должны знать, что основные критерии научности - это объективность, истинность, достоверность и воспроизводимость.

Займемся воспроизводимостью индекса доходности. Указанная вами ставка по долларовому депозиту 9% годовых (стоит отметить, что согласно finance.ua, даже сейчас, средняя ставка по валютному депозиту 10%, такие банковские монстры как Приват дают под 9%, а пол года назад ставки были существенно выше! Возникает вопрос, по каким критериям ваши эксперты выбирали банки?).

Итого, возьмем указанные вами квартиры, по которым произошли сделки:
Однокомнатная на Героев Днепра в состоянии "требует косметического ремонта". Стоит 61000$, эта сумма на депозите приносила бы в месяц - 61000*0.09/12 = 457 у.е;
Двухкомнатная в панельном доме на Академгородке в состоянии "требует серьезного ремонта". Стоит 80000 у.е, в месяц эта сумма на депозите приносила бы 80 000*0.09/12 = 600 у.е
Двухкомнатная в Беличах в состоянии "требует косметического ремонта" стоит 87 000у.е. Депозит приносил бы 652у.е в месяц
Трехкомнатная по Ломоносова, с ремонтом в санузлах, одной комнате и кухне, в остальных помещениях строительная отделка, стоит 160 000 у.е. Эта же сумма на депозите приносила бы 1200 у.е в месяц.

Вы действительно верите, что хотя бы одну из этих квартир можно сдать за такие деньги?!

Для примера посмотрите вот это прдложение:
//rеаlt.uа/Db2/0.php?vid=_413972_8023242 7
Как вы считаете, указанную вами трехкомнатную квартиру на Ломоносова с неоконченным ремонтом можно сдать на 300 у.е дороже?

Как вы должны понимать, это оценка сверху. В приведенной численной оценке не учитывалось, что предыдущие полгода цена квартиры снижалась, то есть вклад от изменения стоимости квартиры был отрицательный. Кроме этого есть еще и амортизация: износ квартиры, поддержка квартиры в состоянии пригодном для сдачи, текущие ремонты, и.т.д.

Возможно вы лучше знаете преимущества обладания квартирой, тогда не стесняйтесь, напишите. Думаю всем обладателям квартир интересно, как можно получить такую доходность со своей квартиры.

Еще возник вопрос, по самой методике: если расчет ведется по данным полугодичной давности, то я не понимаю смысл недельного и месячного индекса доходности? Расскажите подробнее.

P.S. А пока что, без предоставления исходных данных и подробной методики, ваши индексы невольно напоминают анекдот:
"Летят в самолете Петька и Василий Иванович. Василий Иванович спрашивает: — Петька, приборы! Петька отвечает: — 20!
Василий Иванович: — что 20?
Петька: А что приборы?"

Цитата:

Чеширский поделитесь плз своими новостями с полей если хоть какие-то имеются...

А доходность недвиги таки Домик выше депозитов рисует, в какой валюте, по какой формуле расчёта, какой срок, а какая нафиг разница - главное показать выгодность НЕДВИГИ ...

Да и в который раз чисто поржать можно используя //domik.ua/mod/web/estimate/ по этим расчётам, арендуемая мной квартира окупится хозяйке за лет так 20, но народ у нас ушлый "...а це ще на огірочки" всё время мало и мало, причём это касается обычных простых граждан, так и подохнут виртуальными миллионерами...

Вести неприятные. Застройщики по центру поднимают цену. Но при этом пока что можно найти много цен пониже у тех, кто покупал раньше.

Нашел на Воздвиженке трешку за 207. Нужно посмотреть. Там, правда, коммуникации еще не работают. Но в целом район то готов и выглядит очень красиво.

В Изумрудном продают 95 кв.м. за 165. Цена неплохая, но вид из окон так себе. А если с видом, то сразу 190. Так что вид стоит в Киеве 25 косарей, гы

Цитата:

Да и в который раз чисто поржать можно используя //domik.ua/mod/web/estimate/ по этим расчётам, арендуемая мной квартира окупится хозяйке за лет так 20, но народ у нас ушлый "...а це ще на огірочки" всё время мало и мало, причём это касается обычных простых граждан, так и подохнут виртуальными миллионерами...

Действительно забавно . Квартира которую я арендую, окупиться за 32 года если смотреть от средней цены и за 24 года если от минимальной (это еще без учета того, что коммунальные платит хозяин).

А доходность растет и уже положительная!

Цитата:

Вести неприятные. Застройщики по центру поднимают цену. Но при этом пока что можно найти много цен пониже у тех, кто покупал раньше.

Нашел на Воздвиженке трешку за 207. Нужно посмотреть. Там, правда, коммуникации еще не работают. Но в целом район то готов и выглядит очень красиво.

В Изумрудном продают 95 кв.м. за 165. Цена неплохая, но вид из окон так себе. А если с видом, то сразу 190. Так что вид стоит в Киеве 25 косарей, гы

Мда... большие деньги большие проблемы
Я вот если честно не понимаю этих "гениев" на их халупы вообще спрос по ходу никакой, как можно сидеть и выпендрежничать, типа за вид 25 штук... Страна парадоксов

Цитата:

Методология расчета индекса доходности описана в статье ИРН //www.irn.ru/methods/#id
Если вкратце, то она сводится к формуле

Эту общую методологию мы несколько уточнили. И уже несколько лет даем в такой интерпретации:

Индекс доходности позволяет оценить эффективность сделанного полгода назад выбора, в котором рассматривались два варианта:
Вариант 1. Продать квартиру в Киеве, вырученные деньги положить на депозиты в достаточно надежные банки.
Вариант 2. Не продавать квартиру, а сдать ее в аренду.

Внизу Александро уже достаточно вменяемо обьяснил. Не может сейчас аренда приносить больше денег, чем депозит!
Ну а банк может лопнуть. Да, может. Но если это системная проблема - то в условиях краха системных банков теряет цену и недвижимость. В конце-концов, нужно думать головой и раскладывать деньги в разные банки, например, в государственные. Если они лопнут, тогда квартира будет стоить, как в 1992 году. По цене иномарки (которую беженцы за границу хоть продать можно будет, а квартиру не увезешь). Во всех остальных случаях гос. банк - это надежно.
Кстати, процент вы посчитали почему-то в долларах. Какую-то часть депозита можно и в гривне хранить. Да, есть риск девальвации, но девальвация в наших условиях - это снижение стоимости квартир в долларах, так что даже при девальвации те, кто сидят в кэше - не прогадают по сравнению с владельцами недвижимости.

25 тыс за вид из киевского окна - это всё равно что даром.

Цитата:

to Quadus: Уважаемый, Вы что намекаете, что "хомякам" лучше сразу отдать деньги грабителям (или риелторам, или продаванам), чем подождать до весны ???

При чем здесь хомяки?
Судя по неоконченному ремонту на Ломоносова, продавцу кеш нужен был явно срочно.
Может, для бизнеса... Может, для операции... А может, что и для задн... кредиторов...
ХЗ, просто мысли вслух...

Цитата:

В Изумрудном продают 95 кв.м. за 165. Цена неплохая, но вид из окон так себе. А если с видом, то сразу 190. Так что вид стоит в Киеве 25 косарей, гы

Забавно, "пока дефолта не будет - продаван не уступит" - укр. народная мудрость.

А цену в центре ломят так как ничего нового там не строят или не те объёмы что раньше. Да и вложились со всеми откатами, так что и не спешат снижать, считая это жильё элитным и в любом случае востребованным - центр, но ситуация такая, что рано или поздно придется отрезать руку дабы спасти организм.

а делать хомячкам нечего, разве что пёстрые объявления забавляют, то кредит, то рассрочка от застройщика, то скидки при 100% оплате, но всё не то и всё не так

Цитата:

...
Как вы должны понимать, это оценка сверху. В приведенной численной оценке не учитывалось, что предыдущие полгода цена квартиры снижалась, то есть вклад от изменения стоимости квартиры был отрицательный. Кроме этого есть еще и амортизация: износ квартиры, поддержка квартиры в состоянии пригодном для сдачи, текущие ремонты, и.т.д.
...

зачётно посчитали, но ИМХО нужно брать годовой депозит, соответственно ставка ещё немного больше будет, ну и договариваться об аренде на год сразу за цену, а то эти повышения от хозяев по словам знакомой и т.д. - абсурд

СМЕЛО ЗАЯВЛЯЮ АМОРТИЗАЦИИ В УКРАИНСКИХ КВАРТИРАХ НЕТ!!! это самое защищённое средство накопления и обогащения, ХРУЩОБЫ БЕСЦЕННЫ - ЭТО РАРИТЕТ И ДАЛЬШЕ ТОЛЬКО РОСТ! - простите ну не удержался

Владимир, я не понял. так вы признаете, что облажались или нет?
Кстати, мой знакомыл положил в марте месяце, в Привате баксы на депозит на пол года под 11%.

Цитата:

Насколько я помню, вы научный сотрудник. Поэтому должны знать, что основные критерии научности - это объективность, истинность, достоверность и воспроизводимость.

Критерий воспроизводимости идет от физиков и математиков.
У физиков с требованиями воспроизводимости опытов все более-менее очевидно. Ибо значения мировых констант не изменяются (или изменяются настолько медленно, что пока это не удалось зафиксировать).
Потому, если гарантировать, что опыт пройдет в тех же условиях, то результаты должны совпасть с прежними.
В общественных, военных, медицинских, экономических науках нельзя гарантировать, что новый опыт пройдет в тех же условиях, что и предыдущий.
Более того, есть постулат, что нельзя дважды зайти в одну и ту же реку.
Вот именно на этой позиции я и стою.
Пытаюсь внести тезис о том, что "все течет, все меняется» в качестве одного из основных в науке. Ну, а то, что в физике, лишь частный случай (когда мировые константы постоянны).

честно и откровенно - отсутствие падения цен должно больше расстраивать инвесторов от недвижимости, чем меня , как потенциального покупателя...
потому как нету адекватного снижения когда рынок мог бы сдвинуться с мертвой точки - то при передвижках в нашей экономике - будет обвал, и тогда ломануться продавать по трети от сегодняшней заявленной цены...

народ у нас странный как покупать - так тока когда цены запредельные и растут как на дрожжах, продавать возьмутся - тока когда придет пушной северный зверь, не шоб сейчас сливать помаленьку, скидывая немного от рыночной..

Цитата:

Займемся воспроизводимостью индекса доходности. Указанная вами ставка по долларовому депозиту 9% годовых (стоит отметить, что согласно finance.ua, даже сейчас, средняя ставка по валютному депозиту 10%, такие банковские монстры как Приват дают под 9%, а пол года назад ставки были существенно выше! Возникает вопрос, по каким критериям ваши эксперты выбирали банки?).

Полагаю, что таких критериев было достаточно много.
Знаю, что при выборе системы приоритетов на первом месте было мнение экспертов о надежности конкретных банков. Таблицы ставок по депозитным вкладам в марте 2010 года у меня сейчас нет. Но помнится, что тогда были вклады на полгода по 7-9% годовых. Были и более высокие проценты. Но выбрали 9%.

Цитата:

Итого, возьмем указанные вами квартиры, по которым произошли сделки:
Однокомнатная на Героев Днепра в состоянии "требует косметического ремонта". Стоит 61000$, эта сумма на депозите приносила бы в месяц - 61000*0.09/12 = 457 у.е;
Двухкомнатная в панельном доме на Академгородке в состоянии "требует серьезного ремонта". Стоит 80000 у.е, в месяц эта сумма на депозите приносила бы 80 000*0.09/12 = 600 у.е
Двухкомнатная в Беличах в состоянии "требует косметического ремонта" стоит 87 000у.е. Депозит приносил бы 652у.е в месяц
Трехкомнатная по Ломоносова, с ремонтом в санузлах, одной комнате и кухне, в остальных помещениях строительная отделка, стоит 160 000 у.е. Эта же сумма на депозите приносила бы 1200 у.е в месяц.

Вы действительно верите, что хотя бы одну из этих квартир можно сдать за такие деньги?!

Если бы можно было сдать за такие деньги, то при стабильных ценах на жилье индекс доходности был бы 1банк/деп.
А он сейчас в десять раз ниже 0,1банк/деп.
И это (в первую очередь) объясняется тем, что индекс стоимости за полгода снизился примерно на 3%. Очень близкие проценты (правда, в «плюс») дает сдача квартиры в аренду.
Вот и выходит практически по нулям.

"Умники" решили отложить покупку и жить в арендованных квартирах. Это поднимает цены на аренду. Отсюда растет индекс доходности. Дальше будет рост цен. "Продаваны" ужинают в ресторанах за счет арендных платежей "хомяков". "Хомяки" платят за время, а время работает против них. Счастливого пути, ребята!

Все идет по плану, А вы все ждете снижения - ну ну

Сраник, ты сам-то понял, че написал?