Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 11.10.2010

Цитата:

Владимир, а что это у вас за аналитик появился Михаил Полынцев?

Аналитик Михаил Полынцев работал в ПО и на Домике несколько лет. В частности, анализировал процессы в крупных городах Украины, составлял рейтинги городов, контактировал со СМИ (в том числе с телевизионными).
Но уже почти год как он не работает в ПО и на Домике.

Иззет, Вы что с ума сошли, зачем Вы разгласили секретную информацию ((
Что теперь будет с рынком недв. ))

Пришла мне в голову такая вот одна мысля

Можно ли, скажем, на 50 000 у.е. купить 100 квартир в Киеве?
Не спешите говорить "нет". Почитайте.
Допустим, первый покупатель (Пок1) покупает у продавца 1-комн. квартиру за 50 000. Первый продавец (Прод1), получив деньги, ложит их в банк на депозит. Банк эти деньги от Прод1 даёт в долг Пок'у2, тот покупает себе квартиру у Прод'а2 - Прод2 ложит деньги в банк на депозит. И так 100 раз

В итоге на живых 50 000 у.е. у банка 5 000 000 у.е. кредитный портфель и 5 000 000 у.е. депозитный портфель , 100 квартир сменило владельцев.

В реальности всё будет несколько по-иному, по убывающей, что ли. Ведь будут расходы, связанные с оформлением сделок, налоги, прочее.

Но общая суть данной шизофрении такова, как описано.

Напишите кто что думает по этому поводу, а то скучно как-то.. )))

Цитата:

Пришла мне в голову такая вот одна мысля:

Можно ли, скажем, на 50 000 у.е. купить 100 квартир в Киеве?
Не спешите говорить "нет". Почитайте.
Допустим, первый покупатель (Пок1) покупает у продавца 1-комн. квартиру за 50 000. Первый продавец (Прод1), получив деньги, ложит их в банк на депозит. Банк эти деньги от Прод1 даёт в долг Пок'у2, тот покупает себе квартиру у Прод'а2 - Прод2 ложит деньги в банк на депозит. И так 100 раз

В итоге на живых 50 000 у.е. у банка 5 000 000 у.е. кредитный портфель и 5 000 000 у.е. депозитный портфель , 100 квартир сменило владельцев.

В реальности всё будет несколько по-иному, по убывающей, что ли. Ведь будут расходы, связанные с оформлением сделок, налоги, прочее.

Но общая суть данной шизофрении такова, как описано.

Напишите кто что думает по этому поводу, а то скучно как-то.. )))

Весьма утрировано (в частности, не учтены первоначальные взносы и прочие расходы при покупке квартир по ипотечным кредитам).
Но в общем-то примерно такая схема и работала в разгар ипотечного кредитования.
Правда, тогда далеко не все квартиры приобретались с использованием ипотеки, и во многих случаях ипотечные кредиты использовались для решения "технических проблем". В частности, для того, чтобы развязать во времени продажу и покупку квартир при обмене. То есть, для того, чтобы сначала купить квартиру (за ипотечные деньги), а затем продать свою и сразу же погасить долг по кредиту.

В итоге тысячи квартир сменили владельцев, на рынок недвижимости пришли очень солидные деньги (значительная их часть по сей день тут - под матрасами потенциальных покупателей), и тысячи граждан стали должниками банков.

еще хохма в эту тему:

"Я Вам сейчас очень просто объясню, почему начался кризис - нефть, газ и металы тут не играют роли. Главную и, пожалуй, единственную роль - играет Мировое Зло необеспеченных денег. Допустим, мы - я, Вы и Хроноскопист летели на самолете через Тихий океан. В пути мы втроем выпили Ван Гоговскую дозу абсента, надебоширили, отломали дверь от туалета, и нас за это выкинули в море через аварийный выход. По счастливой случайности, рядом с местом нашего падения обнаружился маленький безымянный полинезийский остров. Выбравшись на берег, мы посовещались, и решили считать его новым государством под названием Соединенные Штаты Абсента (США).

Когда нас выкидывали из самолета, то багажа нам, естественно, не выдали. Поэтому, всех материальных и нематериальных активов у нас - только туалетная дверь, которую Вы прихватили с собой. И вообще, несмотря на абсент, Вы у нас оказались самым запасливым - в бумажнике у Вас, совершенно случайно, обнаружилась банкнота в $100. Таким образом, в наших США имеются нефинансовые активы - дверь, и финансовые активы, они же денежная масса - $100. Это все наши сбережения. Поскольку у нас больше вообще ничего нет, то можно сказать и так - у нас есть один материальный актив - дверь, обеспеченный денежной массой в $100. Т.е. наша дверь стоит $100.

Немного протрезвев, мы решаем, что надо как-то обустраиваться. Самый быстрый из нас оказался Хроноскопист. Он тут же объявил, что создает банк и готов взять в рост имеющиеся у населения денежные сбережения под 3% годовых - ну не сидится человеку без дела. Вы отдаете ему $100, и он их записывает в блокнот в статью "Пассивы -> Депозиты". Но я тоже не лаптем щи хлебал - зря я что ли столько времени занимаюсь расследованием экономического мухлежа - я знаю как изъять у Вас и дверь и $100. Я предлагаю Вам взять Ваши $100 в рост под 5% годовых. Вырываю листик из своего блокнота и пишу на нем - "Облигация на $100 под 5% годовых". Вы чувствуете, что Вам поперло. Забираете деньги у расстроенного Хроноскописта с депозита и отдаете их мне в обмен на мою облигацию (далее - аблигация). Я беру Ваши $100 и кладу их на депозит в банк обратно обрадованного Хроноскописта.

По хорошему, на этом можно было бы и успокоиться и пойти всем заняться делом - пальму потрясти или за моллюсками понырять, снискать себе хлеб насущный, так сказать. Но Вы же знаете - я неуемный финансовый гений, такие пустяки как кокосы и устрицы меня не интересуют. Помыкавшись по нашему острову - 50 шагов от южного побережья до северного, и 30 с запада на восток, я придумываю гениальную комбинацию. Я подхожу к Вам и предлагаю на пустом месте заработать еще 1% годовых. Взять в банке Хроноскописта кредит под 4%, и купить у меня еще одну аблигацию под 5%. Вторую аблигацию на $100 я тут же выписываю на блокнотном листике, и машу ею у Вас перед носом.

Недолго думая, Вы бежите в банк и берете кредит $100 под залог моей первой аблигации на $100. Они там есть - я их туда положил на депозит. Вы отдаете мне заемные $100 и прячете вторую аблигацию к себе в бумажник - теперь у Вас есть моих аблигаций на $200. А $100 я кладу в банк - теперь у меня там $200 на депозите. Хроноскопист аж подпрыгивает от радости - кредитный бизнес попёр.

Думаете я на этом остановлюсь? Ага, сейчас - я уже выписал Вам третью аблигацию. Бегом в банк за кредитом под залог второй аблигации. Ближе к вечеру, набегавшись по острову с этой сотней баксов и изодрав все листочки из блокнота на аблигации, мы имеем следующую картину. У Вас на $5000 моих аблигаций, а у меня на $5000 депозитов в банке. Теперь, я чувствую, что пришло время прибрать Вашу дверь к рукам. Я предлагаю купить ее у Вас за $100. Но Вы вредничаете - дверь-то всего одна, и заламываете цену в $1000.
Ну, $1000 так $1000 - в конце концов у меня на депозите лежит целых $5000.
Я на последнем блокнотном листочке направляю платежное поручение Хроноскописту, перевести $1000 с моего депозита на Ваш, и забираю Вашу дверь.

Если нашу бухгалтерию отдать американскому экономисту с гарвардским дипломом, он сообщит нам, что наши США располагают $1000 материальных активов в виде двери, и $10000 финансовых активов в виде аблигаций и депозитов. Т.е. что стоимость нашего совокупного имущества увеличилась за день в 110 раз. Менее тонкий и образованный человек сказал бы, что мы - три дебила, у нас как была одна дверь и $100, так и осталось, и что только дебилы могли целый день рвать листочки из блокнота, вместо того, чтобы нарвать кокосов. Кто из них прав - решайте сами. Но механизм относительного роста цен на дома ВСЕГДА был именно такой, что в США, что в Японии, что в России.

Если же продолжить сию историю и посмотреть что будет дальше, то после того, как подойдет время погашения выданных Хроноскопистом кредитов, окажется, что живых денег у Дохтора нет и расплатиться он не может и все переданные в залог акции перейдут к собственнику банкира.
Но т.к. у Авантюриста денег тоже нет - то баланс Хроноскописта встает в полную раскоряку, т.к. стоимость аблигаций теперь тождественно равна нулю, по ним объявлен дефолт, поэтому дверь переходит в собственность банкира, если до этого не была использована в качестве материала для топки.
В итоге получаем Мировой Островной Кризис с вполне законным отъемом единственной материальной ценности на острове у законного владельца.
Хочу заметить, что ВВП СШ Абсента к вечеру вырос с 0 до $1000, если Авантюристу на следующий день удастся толкнуть дверь Хроноскописту за $2000, то ВВП США составит уже $3000, т.е. рост ВВП составит 300% за сутки! Все это при том, что ни одного кокоса еще не сорвали.
Думаю, не совсем так. Завтра Авантюрист идёт в банк и говорит: хочу снять имеющиеся у меня на счёте 4000$. У банка денег только 100$ и он лопается, расплачиваясь с Авантюристом всем имуществом, а именно 100$ живых денег и облигациями Авантюриста на 5000$. Итог: банк лопнул, у Авантюриста и дверь, и 100$ денег.

Хорошо, ведь быть Авантюристом!
PS: Можно усложнить таким образом: оказалось, что рядом есть еще 5 островов, на одном из глины делают кувшины, на другом из дерева палки-копалки и строги для ловли рыбы, на другом растет сладкий батат, а на последнем озеро с пресноводной рыбой и все обмениваются друг с дружкой при помощи красивых ракушек...
Недолго думая, наши друзья надавали по головам аборигенам железной дверью и сказали, что они богатые и сильные, у них железная дверь и 10000$ США в аблигациях и депозитах, поэтому они должны нас слушаться и взять в долг у нас 5000$ под 10% годовых, которыми отныне они будут обмениваться вместо красивых ракушек, а проценты приносить нам в виде кувшинов с пресной водой, сладкими бататами, пресноводной рыбой и тд. Так прирастала могуществом великая цивилизация Соединенных Штатов Абсента."

з.ы.: не мое. читал много раньше, но нашел здесь: //www.cirota.ru/forum/view.php?subj=8264 7

Пост №19
Василий писал(а)
"Дорогой Иззет,
Возможно вы не заметили, но я, последнее время, на Домик не захожу.

Дорогая редакция, если вам не нравится пост - удаляйте его целиком.
Возможно вы не заметили, но ваше "рейзеле" выхолащивает посты и перекручивает их смысл.
Возможно, вам пофиг, но ваше му дрое "редагирование" заставило половину форумчан перебраться на другие ресурсы.

Неинтересно."

Цитата:

Пост №19
Василий писал(а):
"Дорогой Иззет,
Возможно вы не заметили, но я, последнее время, на Домик не захожу.

Дорогая редакция, если вам не нравится пост - удаляйте его целиком.
Возможно вы не заметили, но ваше "рейзеле" выхолащивает посты и перекручивает их смысл.
Возможно, вам пофиг, но ваше му дрое "редагирование" заставило половину форумчан перебраться на другие ресурсы.

Неинтересно."

Василий полностью согласен с Вами, сам уже захожу сюда по привычке, и то все реже и реже.
Администрация своими банами всех активных участников разогнала, остальные боятся лишнего сказать.
Один Андрюша лабуду какую-то несет постоянно

Цитата:

Если нашу бухгалтерию отдать американскому экономисту с гарвардским дипломом, он сообщит нам, что наши США располагают $1000 материальных активов в виде двери, и $10000 финансовых активов в виде аблигаций и депозитов. Т.е. что стоимость нашего совокупного имущества увеличилась за день в 110 раз. Менее тонкий и образованный человек сказал бы, что мы - три дебила, у нас как была одна дверь и $100, так и осталось, и что только дебилы могли целый день рвать листочки из блокнота, вместо того, чтобы нарвать кокосов.

Реву!

2mc®
Вроде бы как аналогия просматривается.
Но одно дело, когда из рук в руки переходят акции (а они далеко не всегда подкреплены реальными ценностями), и совсем иное дело, когда из рук в руки переходят реальные ценности.
Рынок обменов (который существует испокон веков) - это не фондовый рынок.
На рынке обменов на первом месте реальные товары, а деньги (нередко) выполняют вспомогательную роль.
Другое дело, что деньги (плюс банки, плюс кредиты и депозиты) в большинстве случаев существенно оживляют рынок обменов.
И получается, что реально из рук в руки перешло тысячи квартир.
При этом многие участники рынка отнесли полученные деньги на депозиты в банк, а многие наделали долгов.

Цитата:

Иззет, Вы что с ума сошли, зачем Вы разгласили секретную информацию ((
Что теперь будет с рынком недв. ))

Да бросьте
Иззет Амеруку не открывал, а то бы она называлась Кизиларслания

Я, можно сказать, больше физик чем финансист. Меня интересуют для рассчётов другие параметры (ДСК, ПОНПы, количественные отношения)
Цены когда ростут, они на всё ростут. Больше интересна цена, сколько стоит одно относительно другого (к примеру, сколько литров молока стоит литр бензина).

Поэтому, после не будет обвала цен на всё подряд, будет коррекция одних товаров относительно других. Т.е. в проиграше останется матрасник, а не владелец материального актива.

Ну а банки... банкам надо работать круглосуточно. Только взял депозит - сразу пихнул, взял - сразу пихнул. Не смог целиком пихнуть - распихал по частям. Обязательно с "хорошими" условиями проплат, чтобы с первого же месяца начинались максимальные платежи. А ещё лучше ввести погашение кредита 2 или 3 раза в месяц. Зачем? Чтобы быстрее забрать и опять пихнуть! Забрать и пихнуть!

Цитата:

И получается, что реально из рук в руки перешло тысячи квартир.
При этом многие участники рынка отнесли полученные деньги на депозиты в банк, а многие наделали долгов.

В чистом виде тысяча покупателей должны деньги тысяче продавцов. Только не напрямую, а через байпас банк.
В грязном виде из полной суммы долга покупателя, часть денег распыляется на банкиров, нотариусов, риелторов, грузчиков мебели, прочее.
Если все эти категории будут сколько видеть столько и тратить, то в конечном счёте денег придётся дозанять, иначе бухгалтерия не сходится.
(Пок 1 платит 50, Прод 1 получает 46. 16 берёт на новую машину, 30 ложит в банк. Банку надо где-то взять ещё 20, чтобы завтра дать 50 Пок'у 2, не дожидаясь когда Пок 1 начнёт платить по кредиту...
В итоге, имеем совокупно много скрытых кредитов на новые машины и содержание посреднических структур
А ДСК не изменилось.

Цитата:

PS Реалт мои индексы шустренько вычищает в своем форуме и быстренько банит, к чему бы это... А вот финанс, наоборот - ждет с нетерпением...

А Вы под каким ником на finance.ua?

Цитата:

В соседней ветке метро ввели - так что цены пойдут вверх. А скоро ещё и скоростной трамвай пустят...
Тогда вообще.

Это интересно: Мечта китайцев - база на Луне в 2012 году. Мечта киевлян - метро на Троещину в 2014 году.

Вопрос к Владимиру, АН ПО. Как вы считаете, отмена моратория на продажу земли //mirdomov.ua/news/1/4/2214 значительно снизит цены на участки и загородную недвижимость?

Цитата:

Василий полностью согласен с Вами, сам уже захожу сюда по привычке, и то все реже и реже.
Администрация своими банами всех активных участников разогнала, остальные боятся лишнего сказать.
Один Андрюша лабуду какую-то несет постоянно

Добровольно , так сказать в порядке трудовой дисциплины , чтобы вам было нескучно -обязуюсь с Василием , Бананьевым не спорить и если вы заметили уже уменьшил количество своих постов , чтоб не мешать вашим глубокомысленным изысканиям -продолжайте ...

Цитата:

Вопрос к Владимиру, АН ПО. Как вы считаете, отмена моратория на продажу земли //mirdomov.ua/news/1/4/2214 значительно снизит цены на участки и загородную недвижимость?

Обеспечит приток валюты и сокращение свободных участков , а почему снизит цены на участки и заг недвижимость ? -интересно , что скажет Владимир...

Цитата:

Обеспечит приток валюты и сокращение свободных участков , а почему снизит цены на участки и заг недвижимость ? -интересно , что скажет Владимир...

И от кого она притечет, валюта эта самая? Иностранные инвесторы в землю закопают? "Сокращение свободных участков" - а вам уже известно, сколько на сегодня занято, а сколько осталось свободных?

Цитата:

Василий полностью согласен с Вами, сам уже захожу сюда по привычке, и то все реже и реже.
Администрация своими банами всех активных участников разогнала, остальные боятся лишнего сказать.
Один Андрюша лабуду какую-то несет постоянно

да все интиресные собеседники забанены... скоро EkZ сам с собой под разными никами будет общатся...

Цитата:

да все интиресные собеседники забанены... скоро EkZ сам с собой под разными никами будет общатся...

я сам на ладан дышу 100% предупреждений

Цитата:

И от кого она притечет, валюта эта самая? Иностранные инвесторы в землю закопают? "Сокращение свободных участков" - а вам уже известно, сколько на сегодня занято, а сколько осталось свободных?

Мне неизвестно , а вам ? Догадываюсь , что раньше напрямую купить землю нельзя было - надо было мутить схемы совместных предприятий и др махинации . (Кстати ИКЕА -землю в Киеве получил или нет ? ) Не поверите но многие иностранные компании не будут мутить никаких левых сделок , а если есть возможность купить напрямую у гос-ва - здесь другие горизонты. Почему сейчас в Латвии скупают землю ... ?
2010 Иностранцы массово скупают землю в Латвии
Из десяти частных предприятий, которым в Латвии принадлежат самые большие участки земли, только две фирмы контролируются латвийскими физическими или юридическими лицами.
Мой вопрос почему земельные участки в связи с етим подешевеют ?