Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.03.2009

Цитата:

Владимир, Вы же аналитик! Вам ведь платят за анализ, а не утверждения в стиле "верю-не верю"! Я физически вчера был на просмотрах, а вы мне рассказываете, что таких цен нет.

Любой анализ начинается с получения информации. Отсюда и проблема «верю-не верю».

Информацию беру там, где могу (в том числе, и сам ее добываю, прозванивая квартиры).
Практически к любой информации отношусь с определенной долей сомнения. Это – вообще (и по жизни, и по работе).
А в условиях, когда идут информационные игры и даже информационные войны, то и степень сомнения резко возрастает.
Потому стараюсь сопоставить данные. Одни источники сопоставить с другими. Получить документальное подтверждение.
Беседую со многими и очень разными людьми.
Если собеседник вбрасывает информацию, но не дает возможности ее перепроверить, пытаюсь понять: а почему не дает возможность перепроверить?
Одно дело, если информация конфиденциальная. И совсем иное дело, если человеку якобы лень привести адрес и номер телефона.
Так что к каждому источнику – своя степень доверия.
Если оказывается, что из 20 прозвоненных «очень дешевых» квартир – 20 телефонов «липовые», то отсюда и соответствующая степень доверия к источнику информации и подобным квартирам.

Цитата:

У меня есть список сделок. В нем есть сделка по 1000долларов за квадрат. Она единственная на весь список (и мы о ней писали). Были еще переуступки квартир в недостроях.

Петропавловская Борщаговка, 8 + мансардный этаж/8-эт. кирпичного дома, двухуровневая квартира, 210 м.кв.,
3 санузла, под отделку, 1 км от Окружной дороги. Дом 2006-го года, заселен, стоимость 105000 у.е., возможна оплата в гривнах.

Цитата:

Любой анализ начинается с получения информации. Отсюда и проблема «верю-не верю».

Информацию беру там, где могу (в том числе, и сам ее добываю, прозванивая квартиры).
Практически к любой информации отношусь с определенной долей сомнения. Это – вообще (и по жизни, и по работе).
А в условиях, когда идут информационные игры и даже информационные войны, то и степень сомнения резко возрастает.
Потому стараюсь сопоставить данные. Одни источники сопоставить с другими. Получить документальное подтверждение.
Беседую со многими и очень разными людьми.
Если собеседник вбрасывает информацию, но не дает возможности ее перепроверить, пытаюсь понять: а почему не дает возможность перепроверить?
Одно дело, если информация конфиденциальная. И совсем иное дело, если человеку якобы лень привести адрес и номер телефона.
Так что к каждому источнику – своя степень доверия.
Если оказывается, что из 20 прозвоненных «очень дешевых» квартир – 20 телефонов «липовые», то отсюда и соответствующая степень доверия к источнику информации и подобным квартирам.

Одним прозвоном ничего не понять. Покатайтесь по просмотрам, пообщайтесь напрямую с хозяевами, покажите 10-20 франклинов для "типа задатка" и сами увидите, насколько люди торгуются... а сидеть в офисе и звонить по объявам - так работа не работается.

Цитата:

Одним прозвоном ничего не понять. Покатайтесь по просмотрам, пообщайтесь напрямую с хозяевами, покажите 10-20 франклинов для "типа задатка" и сами увидите, насколько люди торгуются... а сидеть в офисе и звонить по объявам - так работа не работается.

Вы слишком требовательны Я не думаю, что человек получает за это деньги.

Цитата:

Вы слишком требовательны Я не думаю, что человек получает за это деньги.

Я в общем говорю, а не в конкретном случае. С другой стороны, если человек претендует на проведение анализа и делает утверждения публично, нужно делать и шаги - по другому это не работает.

Цитата:

Одним прозвоном ничего не понять. Покатайтесь по просмотрам, пообщайтесь напрямую с хозяевами, покажите 10-20 франклинов для "типа задатка" и сами увидите, насколько люди торгуются... а сидеть в офисе и звонить по объявам - так работа не работается.

Именно этим и занимаются сотрудники ПО.
Им ведь деньги зарабатывать надо.
Но чтобы куда-то поехать, нужно ведь сначала позвонить, договориться...

Цитата:

Ну я же не идиот покупать кирпичи по 1000 уе за квадрат на падающем рынке. Я жду дальнейшего падения цен. Когда я увижу, что товар стоит тех денег, которые за него просят, я его куплю.

Так я же поэтому и спрашиваю , если вы знаете что будет падать зачем ходить , если не собираетесь покупать ?

Цитата:

Одним прозвоном ничего не понять. Покатайтесь по просмотрам, пообщайтесь напрямую с хозяевами, покажите 10-20 франклинов для "типа задатка" и сами увидите, насколько люди торгуются... а сидеть в офисе и звонить по объявам - так работа не работается.

Ну вы ж уже были на просмотрах , привидете информацию из первых рук адрес телефон ,условия цену и скажите , вот дорого потому -то и потому ... К чему пустые заявления ,"я видел " , "был", "знаю" -подкрепляйте ваши посты данными плиз...

Я не понимаю смысла наездов на рЫелторов!

У кого есть мозги, тот не будет слушать их прогнозы и купит в 2-3 раза дешевле чероез год, а у кого нет мозгов - покупает сейчас.
Что и нужно рЫелторам

Цитата:

В принципе, позиция достаточно логичная. Я тоже выставленную квартиру планирую снять с продажи.
Как думаете, приведет ли это к дефициту на рынке? Ситуация довольно таки странная...

Насколько я понимаю, вынужденно останутся такие продавцы:

1. Имеющие кредит и не имеющие возможности его выплачивать
2. Нераспроданные новострои
3. По критичным семейным обстоятельствам

Как думаете, таких много?

Есть еще продавцы, получившие квартиру в наследство.
Одни не знают, что делать с такой квартирой. Другие никак не могут разделить наследство. Остается лишь продать квартиру и поделить деньги.
- - - - - - - - - -
В общем-то всех этих категорий потенциальных продавцов - достаточно много.
Но ведь далеко не все продают по "очень низким ценам".

вопрос к Владимиру

Можно ли снять квартиру на Печерске за 270$ в 7 минутах хотьбы от метро?

Наверняка Ваши коллеги и Вы скажете что такого быть не может, а вот я в ней сейчас сижу...

Ни один индекс ни на одном сайте такого не допускает, а факт такой есть)

Вам не кажется, что кризис самое время менять стиль работы рЫелторов? Ведь Вам никто не верит...

Цитата:

Кстати, Вы пишите, что много "липовых" объявлений. Какова их примерный процент и какова цель?

Все зависит от источника. От технологии подачи и проверки объявлений. От способов отсеивания дублей (нередко одну квартиру продают десяток посредников, некоторые существенно модифицируют первоначальное объявление хозяев).

Относительно процента «липы».
Руководство Домика полагает, что в нашей базе не менее 80% киевских актуальных объектов
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...17085 &st=20

Цитата:

//domik.ua/mod/board/ - Найдено: 46631 объявлений....

3500 это уникальные и корректные объявления и без модерации туда ни одно объявление не попадает. Мало того, 3500 их стало после чистки неправдоподоных ценников. а 46000 это все кому ни лень. Возможно в нашей базе не все объекты киева, но % 80-90 это точно.

Также можно косвенно судить о количестве предложений, купив авизо или мир квартир. Они похудели по сравнению с осенью (в нашей базе было 8000) практически вдвое или втрое.

То есть, реально сейчас продаются в Киеве порядка 4000-4500 квартир.
Ну, пусть 5000 квартир…
Так что процент по базам данным подсчитывайте сами.
А заодно решайте: являются ли «дубли» - «липой»? Или это такой способ существования отечественного рынка недвижимости?
- - - - - - - -
Только ведь «процент» - это далеко не все.
Важны те вещи, на которые пользователи обращают внимание. Внимание же обращают на квартиры с наилучшим соотношением цены и качества. То есть, на самые дешевые квартиры среди аналогичных.

- - - - - - - -
Что же касается основных причин появления «липовых» объявлений с «очень низкими ценами», то их, похоже, две:
- объявления-заманушки, с помощью которых посредники пытаются привлечь к себе внимание почтенной публики;
- целенаправленный массовый вброс с целью морально повлиять на участников рынка и резко снизить цены.

Цитата:

Ну вы ж уже были на просмотрах , привидете информацию из первых рук адрес телефон ,условия цену и скажите , вот дорого потому -то и потому ... К чему пустые заявления ,"я видел " , "был", "знаю" -подкрепляйте ваши посты данными плиз...

Читайте посты выше. Это не единичные варианты, а массовые. Кому интересно - берется Авизо, прозваниваются варианты в указанных районах, где в новостройках продаются квартира 75кв.м. с ценой порядка 85-90-95 тыс с торгом, назначаются встречи, просмотр, торг... легко убедиться, что свободно торгуются до 1000уе за кв.м. те, кому надо продать. Это не единичные случаи.

А дорого Вы наверное сами знаете почему. В стране третьего мира с зарплатами 300-500 долларов не могут квартиры стоить дороже чем в Европе. И не будут.

Цитата:

Есть еще продавцы, получившие квартиру в наследство.
Одни не знают, что делать с такой квартирой. Другие никак не могут разделить наследство. Остается лишь продать квартиру и поделить деньги.
- - - - - - - - - -
В общем-то всех этих категорий потенциальных продавцов - достаточно много.
Но ведь далеко не все продают по "очень низким ценам".

А что значит по Вашему "очень низкая цена"? Учитывая что мы живем в стране третьего мира, с отвратительным жилфондом, со средней зарплатой (официальной) в столице около 300-320 долларов, без какой либо стабильности и социальной защиты, что значит "очень низкая цена"? Ну вот хрущ 2к за 60 тыс долларов вы наверное считаете очень низкой ценой... Такой хрущ стоит 200 средних киевских зарплат...

Цитата:

Все зависит от источника. От технологии подачи и проверки объявлений. От способов отсеивания дублей (нередко одну квартиру продают десяток посредников, некоторые существенно модифицируют первоначальное объявление хозяев).

Относительно процента «липы».
Руководство Домика полагает, что в нашей базе не менее 80% киевских актуальных объектов
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...17085 &st=20

То есть, реально сейчас продаются в Киеве порядка 4000-4500 квартир.
Ну, пусть 5000 квартир…
Так что процент по базам данным подсчитывайте сами.
А заодно решайте: являются ли «дубли» - «липой»? Или это такой способ существования отечественного рынка недвижимости?
- - - - - - - -
Только ведь «процент» - это далеко не все.
Важны те вещи, на которые пользователи обращают внимание. Внимание же обращают на квартиры с наилучшим соотношением цены и качества. То есть, на самые дешевые квартиры среди аналогичных.

- - - - - - - -
Что же касается основных причин появления «липовых» объявлений с «очень низкими ценами», то их, похоже, две:
- объявления-заманушки, с помощью которых посредники пытаются привлечь к себе внимание почтенной публики;
- целенаправленный массовый вброс с целью морально повлиять на участников рынка и резко снизить цены.

Почему Вы считаете что в Киеве продается 5000 квартир? Что Ваша база включает все квартиры, которые выставлены на продажу в Киеве?

И еще - объясните мне Ваше понимание фразы "очень низкие цены". Это какие?

Цитата:

Владимир, вы как аналитик пытались спросить ПОЧЕМУ?
Почему продавцы массово снимают квартиры (просто со слов продавцов)? Продавцы считают что цены вырастут? когда? почему вырастут?
Почему продавцы поднимают цены на "дешевые" квартиры? У них большая очередь покупателей?
Это жа так просто - спросить ПОЧЕМУ? Ведь если не понимать причин, то практически нереально построить достоверный прогноз
Я понимаю - риелторы далеко не экономисты и не аналитики. Но такие вопросы их надо научить задавать и запоминать ответы (без дополнительных интепретаций).
У вас есть ответы на эти вопросы?

Вопросы очень важные. И мы постоянно пытаемся найти на них ответы.
В каких-то случаях это удается. В каких-то - нет (представьте реакцию потенциального продавца, у которого сотрудник контакт-центра спрашивает: почему он повышает/понижает цену? А почему снимает квартиру с торгов? Из десяти человек 2-3 ответят по сути, человек 5 - уклончиво, а пару человек так ответят, что отпадет всякое желание задавать подобные вопросы…)
Это если клиент сам затронет подобные темы… Тогда можно и углубиться в подробности.
- - - - - - -
Но так или иначе, какие-то варианты ответов у нас есть.
И один из этих вариантов очень близок к тому, что написал уважаемый Чеширский кот:

Цитата:

Не у всех продавцов есть потребность продать во чтобы то ни стало. У меня, в частности, такой потребности нет. Я хотел продать одну квартиру, добросить денег и купить получше. Поскольку покупателей на мою квартиру нет (цена действительно большая, но она завязана на цены продаж объектов, которые меня интересуют), то зачем мне пытаться ее продать? Учитывая темпы падения, я лучше сниму с продажи квартиру, посмотрю на рынок и, при условии, что прогнозы на 400 баксов или хотя бы на 1000 баксов сбудутся, куплю то, что меня интересует, за кэш. А имеющуюся квартиру сдам в аренду.
Упреждая Ваш вопрос о моих дальнейших действиях, отвечу. Допустим, что цена имеющейся квартиры упадет ниже плинтуса. Пусть падает. Продам я ее только в двух случаях: (а) если за вырученные деньги я куплю адекватный интересующий меня объект (б) при наступлении личного форс-мажора. Т.к. от второго варианта (типа кирпича на голову) никто не застрахован, то его и обсуждать незачем. Продавать же только за тем, чтобы иметь деньги я не буду НИ ЗА ЧТО. Во-первых, деньги ради денег не нужны. Во-вторых, моя семья проходила этот неудачный эксперимент в 90-х. Спасибо, хватит. Лучше сдавать за небольшие деньги и быть счастливым, чем продавать.
Я думаю, что так мыслят многие люди.

Конечно, есть продавцы, которые мыслят иначе. У которых иные обстоятельства и мотивации.
Сказывается и усталость... Продавали люди несколько месяцев квартиру... Переживали, спорили (в том числе, в семье), цены меняли, переговоры вели, просмотры назначали...
- И ничего. Самый раз сделать паузу.
- - - - - - - -
Короче, это такая тема, которую кратко трудно описать...

Цитата:

А что значит по Вашему "очень низкая цена"?

Так я вроде бы писал достаточно конкретно. Речь шла об уровне цен в базах данных.
В любом сегменте рынка есть цены, близкие к средним.
Есть цены, которые существенно ниже средних (назовем их "низкие цены"; по этим ценам сейчас совершаются основные сделки).
А есть цены, которые существенно ниже "низких цен". Вот это и есть "очень низкие цены".

Цитата:

Учитывая что мы живем в стране третьего мира, с отвратительным жилфондом, со средней зарплатой (официальной) в столице около 300-320 долларов, без какой либо стабильности и социальной защиты, что значит "очень низкая цена"?

Так мы будем говорить о стране или о Киеве?
Если о стране, то в ней есть немало недвижимости "за бесплатно". Или по реально низким ценам.
А если о Киеве, то в Киев по-прежнему стремятся очень многие жители Украины.

Цитата:

Ну вот хрущ 2к за 60 тыс долларов вы наверное считаете очень низкой ценой... Такой хрущ стоит 200 средних киевских зарплат...

Для людей, приобретающих квартиры с «нуля», - это очень высокая цена.
Но киевский рынок недвижимости – это (в значительной мере) рынок натурального обмена. Продал одну недвижимость (не обязательно в Киеве) – купил другую.
А доплатить разницу – это уже по силам многим. Тем более, что деньги на доплату собирали достаточно долго.
Потому те люди, которые продали недвижимость в прошлом году, сейчас вполне платежеспособны.
Проблемы у тех, кто не успел продать свою недвижимость раньше. Теперь им совершить обмен намного сложнее. Вот они и снимают с продажи свои квартиры.

Цитата:

Читайте посты выше. Это не единичные варианты, а массовые. Кому интересно - берется Авизо, прозваниваются варианты в указанных районах, где в новостройках продаются квартира 75кв.м. с ценой порядка 85-90-95 тыс с торгом, назначаются встречи, просмотр, торг... легко убедиться, что свободно торгуются до 1000уе за кв.м. те, кому надо продать. Это не единичные случаи.

А дорого Вы наверное сами знаете почему. В стране третьего мира с зарплатами 300-500 долларов не могут квартиры стоить дороже чем в Европе. И не будут.

Если б я покупал вне всякого сомнения я бы так и делал , но интересует конкретно ваша чисто субьективная точка зрения . Вот вы сходили на просмотр , если не тыжело рассказали бы на форуме , вот мол такая квартира с такими то параметрами - фигня полная - сам не купил и вам не советую потому -то и потому . Думаю многие были бы благодарны вашему развернутому анализу а в вашей позиции появились бы весомые аргументы ...

Цитата:

Почему Вы считаете что в Киеве продается 5000 квартир? Что Ваша база включает все квартиры, которые выставлены на продажу в Киеве?

Разговор лишь о вторичном рынке. Плюс квартиры "по переуступке".
Продается, возможно, и больше. В том смысле, что люди дали когда-то объявление, а потом не дублировали его, считая актуальным. Некоторые сейчас и сами не знают: продают они квартиру или нет. Да и временно снятых с продажи квартир немало.
Потому более правильно говорить о том, что это оценка числа активных реальных объявлений.
- - - - - - - -
Теперь о том, что дает основания сделать подобную оценку.
Насколько я знаю, основные источники данных у всех агентств - покупные базы. Своя информация тоже, естественно, есть. Но рано или поздно значительная часть этой "своей информации" тоже попадает в покупные базы данных.
Так что с какой-то точностью и достоверностью общий объем квартир на вторичном рынке Киева вычислить можно.

Цитата:

Так я вроде бы писал достаточно конкретно. Речь шла об уровне цен в базах данных.
В любом сегменте рынка есть цены, близкие к средним.
Есть цены, которые существенно ниже средних (назовем их "низкие цены"; по этим ценам сейчас совершаются основные сделки).
А есть цены, которые существенно ниже "низких цен". Вот это и есть "очень низкие цены".

Так мы будем говорить о стране или о Киеве?
Если о стране, то в ней есть немало недвижимости "за бесплатно". Или по реально низким ценам.
А если о Киеве, то в Киев по-прежнему стремятся очень многие жители Украины.

Для людей, приобретающих квартиры с «нуля», - это очень высокая цена.
Но киевский рынок недвижимости – это (в значительной мере) рынок натурального обмена. Продал одну недвижимость (не обязательно в Киеве) – купил другую.
А доплатить разницу – это уже по силам многим. Тем более, что деньги на доплату собирали достаточно долго.
Потому те люди, которые продали недвижимость в прошлом году, сейчас вполне платежеспособны.
Проблемы у тех, кто не успел продать свою недвижимость раньше. Теперь им совершить обмен намного сложнее. Вот они и снимают с продажи свои квартиры.

Владимир, почему Вы путаете понятия? Низкие цены, очень низкие цены и тп. Вот, например, Вы декларируете что прошла сделка на Отрадном по 1700уе за квадрат. По вашей логике, это низкая цена??? То есть, Вы думаете что будет дорожать? Или вы думаете, что это нереальная цена рынка недвижимости Киева?

И почему Вы думаете, что люди, продав 2к хрущобу, купят сейчас 3к хрущобу на сбережения? Думаю в условиях кризиса, мало кто сейчас решится покупать недвижимость. Ведь не знаешь что будет завтра.