Где дно?

Цитата:

Ничего удивительного, если верить частично уровню долларизации страны
//www.fundmarket.com.ua/digest/49b10c7eb 9aef/ ...

Johnny, обсуждать бредни о том, что - "люди виноваты, что начали скупать валюту, чем вызвали обвал гривны." не вижу смысла.

Если говорить о реалиях, то только сей час началось небольшое падение (учитывая возросший курс валюты). Продажи стоят у трех моих знакомых риэлторов уже с ноября. Хотя, они успели заработать себе на однокомнатную квартиру за несколько лет. Но продажи стоят. Денег на руках у них нет, чтоб сей час еще купить при падении. А падать цена еще будет. Но не забывайте, что будет дорожать питание, квартплата, лекарство (товары первой необходимости), а это ежемесячные расходы.
А з/п не увеличивается. Более того, к леу еще больше увеличиться задолженность по з/п. Так что считайте кто может покупать.
Безусловно, есть люди, которые успели получить свои депозиты и никуда не вложить. Безусловно, они будут ожидать дальнейшего снижения цен, но таких людей очень мало и они не сделают для рынка каких-то больших подвижек.
Это если, только придет иностранный покупатель, когда его будет устраивать цена.

Цитата:

Сейчас , лично я, наблюдаю следующую ситуацию. Очертим следующую семью:
- минимум 2 человека работают;
- нет кредита.
У каждой второй такой семьи есть отложенных 15-25 тыс. у.е.
Цена на гостинку стартует сейчас с 22 тысяч.

Таких семей не много. Учтите сколько из них застряли в депозитах.
У многих, кто имеет хороший доход, был соблазн, купить авто, влезть в кредиты...
Мы с женой отложили сумму около 25 кбаксов, при режиме жесткой экономии, справились с соблазном купить авто...
Я знаю семьи, где зарабатывают в несколько раз больше, но сбережений у них меньше.

Цитата:

Хотел поинтересоваться у форумчан, что думаете по поводу цен на нижний сегмент жилья - гостинки. Насколько я понимаю это натуральный малоликвид и покупать такое жилье можно лишь если очень нужно и есть полная уверенность, что больше ничего не светит.

Как раз это самый ликвид и есть. Понятно что все хотят трешку/четверку на печерске Однако реальность совсем иная. Гостинки и малометражки самые дорогие по квадратам и именно они чаще всего используются при разменах. 2к на две нормальные 1к не поменять а вот на две гостинки - вполне.

Цитата:

Этот малоликвид - якорь, тянущий весь рынок на дно.

Все цены связаны - и земля и новостройки и цена ремонта и цена 2к...

Цитата:

Как считаете - каков процент потенциальных покупателей гостинок среди всех, кто сейчас присматривает жилье ? И как это скажется на ценах.

Ближайшее время продавать будут только те, кому иначе никак или менялы.

Цитата:

Johnny, обсуждать бредни о том, что - "люди виноваты, что начали скупать валюту, чем вызвали обвал гривны." не вижу смысла.

Если говорить о реалиях, то только сей час началось небольшое падение (учитывая возросший курс валюты). Продажи стоят у трех моих знакомых риэлторов уже с ноября. Хотя, они успели заработать себе на однокомнатную квартиру за несколько лет. Но продажи стоят. Денег на руках у них нет, чтоб сей час еще купить при падении. А падать цена еще будет. Но не забывайте, что будет дорожать питание, квартплата, лекарство (товары первой необходимости), а это ежемесячные расходы.
А з/п не увеличивается. Более того, к леу еще больше увеличиться задолженность по з/п. Так что считайте кто может покупать.
Безусловно, есть люди, которые успели получить свои депозиты и никуда не вложить. Безусловно, они будут ожидать дальнейшего снижения цен, но таких людей очень мало и они не сделают для рынка каких-то больших подвижек.
Это если, только придет иностранный покупатель, когда его будет устраивать цена.

+1
А вот с валютой не согласен, уверен, что это спланировано и паника и раздутый спрос. ...
А еще уверен, что скачки курсов никак не повлияли на неизбежный обвал стоимости недвижимости - это вполне логичный результат неверных действий менеджеров - их жадность.

Про депозиты - хватит нести пургу что все депо застряли. Реально не выдают вообще только Надра, Укрпром и Родовид. Остальные невыдыванцы слишком мелкие, их можно не учитывать. В сотальных банках по завершению срока можно забрать без особых проблем. Самые популярные сроки депо 6 и 12 месяцев так что можете посчитать когда они разморозятся. Проблема не в застрявших депо а в неуверенности - люди просто не знают чего ждать. Кто-то забирает кеш домой а потом опять тащит в банк, кто-то постоянно продлевает 3мес депо. Очень многие ждут распродаж кредитых авто за копейки, на кредитные кв. спрос куда меньше. Чтобы понять судьбу недвиги смотрите на автошки, там суммы более вменяемые и рынок не такой инертный.

Цитата:

Но! Как не раз уже отмечалось, у кого нет 22 штук, тот мечтает о гостинке. У кого они есть - ждет когда сможет купить 1к.
И при этом, все зависит от степени рискованости, присущей конкретным людям - ждать, или брать пока могу хоть что-то?

Это все известные факты. Строясь на них, и на интуиции, полагаю, что потенциальных покупателей гостинок - около 25-30% из всех кто просматривает и может(!) приобрести жилье.
Как это скажется на ценах? Все желающие продать свои гостинки - продадут по этому ценнику. Те кто умнее - продают их сейчас по ценнику 22000. Кто глупее - ставит 35000 и ждет. Кто самый глупый - покупает за 35000.

Нет, вы, по-моему, не поняли. Сколько вы знаете семей, которые жаждут именно продать однокомнатную? То есть не "продать за много денег", "продать, чтобы купить двухкомнатную", а "продать любой ценой" - ибо в противном случае хата снимается с рынка и начинает сдаваться. Единственное, что я знаю - это спекулянты, кредитчики и народу, которому резко стали нужны деньги на бизнесс. Но, похоже, банки не дают самим кредитчикам обваливать цену.

Можно говорить, что есть альтернативы пристроить деньги, кроме недвижимости. А какие вы видите альтернативы уже существующей квартиры? Заморачиваться со всем этим геморроем, чтобы купить Лексус? Или индексные фонды ПФТС? В банк положить? Проинвестировать в новострой на этапе котлована?

Задёшево квартир в Киеве не будет ещё очень, очень долго. Поскольку в Киеве нонче много людей, которые знают народ, которые крепко пролетели, продав в 2000 году. Поскольку народ из Киева на то же ПМЖ свалить не стремится. Поэтому привыкайте к ситуации, когда падение будет медленным, печальным и во многом - виртуальным.

Цитата:

Как раз это самый ликвид и есть. Понятно что все хотят трешку/четверку на печерске Однако реальность совсем иная. Гостинки и малометражки самые дорогие по квадратам и именно они чаще всего используются при разменах. 2к на две нормальные 1к не поменять а вот на две гостинки - вполне.

Все цены связаны - и земля и новостройки и цена ремонта и цена 2к...

Ближайшее время продавать будут только те, кому иначе никак или менялы.

Спасибо за ответ. Под малоликвидом я подразумеваю перспективу продаваемости подобных квартир, а она на мой взгляд наихудшая на РН, поскольку, как тут уже говорили многие люди из тех кто уже имеет деньги на гостинку всерьез задумываются, а не отдают ли они эти деньги за тесную конуру. Как человек, поживший в квартирах и домах разной площади, от 24 до 120 м. кв. могу сказать, что даже для одного человека комната примерно до 32 кв. метров психологически воспринимается как клетка, особенно учитывая качество советских гостинок. Ощущение в них такое как будто это не дом, а тесная картонная коробка.

"Ближайшее время продавать будут только те, кому иначе никак или менялы." - это отдельный вопрос кто будет продавать, я же спрашивал о том сколько найдется покупателей на такие гостинки.

Цитата:

Нет, вы, по-моему, не поняли. Сколько вы знаете семей, которые жаждут именно продать однокомнатную? То есть не "продать за много денег", "продать, чтобы купить двухкомнатную", а "продать любой ценой" -

Знаю нескольких киевлян, кто надеется улучшить свои условия, обменяв доставшиеся после размена между внуками бабушкиных квартир единички на двушки. Владельцы единичек, копившие деньги на эту разницу, сейчас пытаются продать свои единички и, подождав немного, купить себе двушки. Эти люди и есть те, кто готов хорошо торговаться уже сегодня.

Цитата:

Спасибо за ответ. Под малоликвидом я подразумеваю перспективу продаваемости подобных квартир, а она на мой взгляд наихудшая на РН, поскольку, как тут уже говорили многие люди из тех кто уже имеет деньги на гостинку всерьез задумываются, а не отдают ли они эти деньги за тесную конуру.

Они могут задумываться сколько угодно долго. Я тоже считаю что 100тыс за лексус слишком много, не стоит он того и 30 за хороший седан тоже много, ему красная цена 12-15. Но вот какая беда - нету таких цен на рынке.

Цитата:

Как человек, поживший в квартирах и домах разной площади, от 24 до 120 м. кв. могу сказать, что даже для одного человека комната примерно до 32 кв. метров психологически воспринимается как клетка, особенно учитывая качество советских гостинок. Ощущение в них такое как будто это не дом, а тесная картонная коробка.

Люди из регионов менее требовательны. И еще, представьте что дети с родителями или супруги разъезжаются. Скандалы, ссоры - тут и в комнату, не то что в гостинку пойдешь. А хотеть большего это нормально, как говорится тот, у кого миллион богаче того, у кого всего 0.5млн

Цитата:

"Ближайшее время продавать будут только те, кому иначе никак или менялы." - это отдельный вопрос кто будет продавать, я же спрашивал о том сколько найдется покупателей на такие гостинки.

А сколько на 1к, на 2к? Кто вам может такое посчитать?

Цитата:

Я наверное не с теми общаюсь. У меня таких семей, у которых есть на руках такие деньги даже среди риэлторов нет. Максимум на что накопили, так это на авто, и то в кредит.
Математика простая. Чтобы накопить 25 000 у.е. хотя бы за 5 лет нужно было откладывать 5 000 у.е. в год, а это 416 у.е в месяц. А средняя з/п по Киеву 500 у.е.. А прожить двоим на одну з/п, а вторую откладывать не реально. Так что не несите чепухи.
А те, кто получал 800 у.е. и бытовую технику покупали и машины. Единицы откладывали.
А кто получал свыше 1000 у.е., так те на однокомнатные квартиры по 22 к смотреть не будут, они и сей час могут кредит взять и купить 2-3-х комнатную. Да у них в принципе так и сделанео, уже давно куплены квартиры.

Если учесть что доллар подорожал на 70 %, то падения цен на ЖН еще небыло.

Если вы ещё не поняли, то в странах со столь сильным расслоением доходов, как в Украине, сравнивать цены на квартиры со средней зарплатой просто глупо. В странах со столь значительным расслоением людям со "средней зарплатой" квартиры покупать не положено. Это положено делать людям, входящим в верхние 5-10%, причём часто много раз, чтобы прикрыть себе задницу, если они, паче чаяния, из этих верхних процентов выпадут.

Вообще 416 у.е. в месяц переводитя как "у семьи была лишняя однушка, которую они сдавали пять лет". Или "глава семейства замутил шухер с польским ДСП и срубил 20 штук". Это вполне реальные киевские варианты. Другое дело, что приезжим на средней зарплате, отдающим те же 500 баксов в месяц за однушку, они ну никак не светят.

Цитата:

Я наверное не с теми общаюсь. У меня таких семей, у которых есть на руках такие деньги даже среди риэлторов нет. Максимум на что накопили, так это на авто, и то в кредит.
Математика простая. Чтобы накопить 25 000 у.е. хотя бы за 5 лет нужно было откладывать 5 000 у.е. в год, а это 416 у.е в месяц. А средняя з/п по Киеву 500 у.е.. А прожить двоим на одну з/п, а вторую откладывать не реально. Так что не несите чепухи.
А те, кто получал 800 у.е. и бытовую технику покупали и машины. Единицы откладывали.
А кто получал свыше 1000 у.е., так те на однокомнатные квартиры по 22 к смотреть не будут, они и сей час могут кредит взять и купить 2-3-х комнатную. Да у них в принципе так и сделанео, уже давно куплены квартиры.

Если учесть что доллар подорожал на 70 %, то падения цен на ЖН еще небыло.

Чепухи? Хм. Наверное у нас и правда разные знакомые.
Скажу лично о себе. Я получала гораздо больше 1000 у.е. А сейчас - все. Сокращения, кризисы... И я хочу квартиру за 22 тысячи И не могу согласится с тем, что кто получал 800уе - влезал в кредиты массово. Вы это о семьях? Машины в кредит брали преимущественно люди, которым не надо печься о семье и особенно - о детях. Да и вообще, я не говорила о семьях, у которых есть кредиты - это был мой пункт 2 в том посте.
Как вывод - видимо не стоит обопщать ни мне ни Вам Попытка анализа не удалась

Цитата:

Знаю нескольких киевлян, кто надеется улучшить свои условия, обменяв доставшиеся после размена между внуками бабушкиных квартир единички на двушки. Владельцы единичек, копившие деньги на эту разницу, сейчас пытаются продать свои единички и, подождав немного, купить себе двушки. Эти люди и есть те, кто готов хорошо торговаться уже сегодня.

Торговаться? На чём? С такими обменами скидывать должны все и сразу, так как народ не хочет рисковать вариантами жизни на улице, если денег окажется недостаточно на другую квартиру. В таких цепочках как раз самые виртуальные цены.

Кстати, именно такие цепочки и составляют самую большую долю рынка вторички, а не Сваны с зажатыми в потном кулачке мятыми стодолларовыми бумажками.

Цитата:

Видя, что гостинки отрывают потенциальных покупателей, владельцы малометражных, но полноценных однушек становятся более либеральными в торгах

Спасибо за Ваше наблюдение. Это ценно - я задумаюсь.

И все же считаю, что если, предположим гостинка будет стоить 25 тыс, а сарайчик - 15, ни то ни другое покупать не следует - соотношение цена-качество очень плохое при том, что полноценно жить семье даже из 2-х человек ни в том ни в другом не получится. Люди, конечно, и на вокзалах живут, да вот разве это жизнь ? Мне денег на гостинку в Киеве хватало еще в 2003-м, но вместо этого я помог родителям купить дом в провинции и считаю, что правильно сделал. Купить гостинку без проблем могу и сейчас, но считаю, что это выброшенные деньги.

Цитата:

Торговаться? На чём?

Торговаться смысл есть, если после продажи единички даже по минимальной цене с доложенными накоплениями хватает на нормальную двушку. Это вполне реальный на сегодня расклад.

Цитата:

Нет, вы, по-моему, не поняли. Сколько вы знаете семей, которые жаждут именно продать однокомнатную? То есть не "продать за много денег", "продать, чтобы купить двухкомнатную", а "продать любой ценой" - ибо в противном случае хата снимается с рынка и начинает сдаваться. Единственное, что я знаю - это спекулянты, кредитчики и народу, которому резко стали нужны деньги на бизнесс.

Значит я туманно выразилась. Я и говорю о тех, кто хочет "продать что бы купить 2х", "продать что бы купить 1к на оболони" и т.д. Люди (думающие) знают, что если они сторгуют на гостинке, так же они сторгуют и на желанной 1к/2к - в условиях нынешнего хаоса, народ становятся и более предприимчивым, и, как сказал Recap - лояльным, а главное - его легче убедить разумными доводами, не отдающими надувательством.

Цитата:

Значит я туманно выразилась. Я и говорю о тех, кто хочет "продать что бы купить 2х", "продать что бы купить 1к на оболони" и т.д. Люди (думающие) знают, что если они сторгуют на гостинке, так же они сторгуют и на желанной 1к/2к - в условиях нынешнего хаоса, народ становятся и более предприимчивым, и, как сказал Recap - лояльным, а главное - его легче убедить разумными доводами, не отдающими надувательством.

Как раз люди думающие знают, что влететь в таких случаях можно на всю сумму. Поэтому это обычно проходит через агенства недвижимости - в той же Москве таких сделок на рынке большинство.

То есть нет, кто-то однозначно может решить подшустрить, и такие случаи на рынке, несомненно, есть, вот только массового характера они не носят.

Цитата:

То есть нет, кто-то однозначно может решить подшустрить, и такие случаи на рынке, несомненно, есть, вот только массового характера они не носят.

И именно поэтому рынок стоит. И проигрывают все.

Цитата:

И именно поэтому рынок стоит. И проигрывают все.

Кто проигрывает? Никто не проигрывает. Люди при квартире и при деньгах, какой тут проигрыш. Даже те же агенты по недвижимости вполне могут переориентироваться на цепочки, где они станут как раз очень нужными.

Проигрывать будут если под шумок отдадут квартиру по цене машины, как в 90е. Но народ стал умнее, и разного рода Ихтиандрам особо ничего не светит. Касательно цен - за 100-150 тысяч уже вполне можно смотреть трёшку в новостройке (которая является жильём украинской семьи на всю жизнь). Это вполне гуманно.

На мой взгляд 150 тысяч долларов для молодой украинской семьи без кредита и недвижимости бабушек-дедушек - деньги фантастические. На эти деньги в той же Польше можно купить дом в приличном пригородном поселке и навсегда забыть о наших дорогах, быдловатых отморозках, начальниках ЖЭКов, ржавой воде, душегубках метро и многокилометровых пробках, где машина в любой момент может провалиться под землю. Можно купить 7 комнат в элитном доме за миллион долларов, но в этой стране жилье не стоит таких денег. Я убедился в этом, поскольку несколько лет жил заграницей и уверен - недвижимость в Украине переоценена во много раз.