Два графика. И делайте вывод сами.

Цитата:

Мне не надо считать, я уже давно посчитал. Окупаемость по жилой недвижимости при сдаче в аренду составила 5 лет, считая от 2003 года. Сейчас окупаемость составляет 10 лет и это максимум... Цена аренды не может упасть, вы сами себе противоречите... если депозит выгоднее, как вы пишете. Рентабельность и так крайне низкая, поэтому она будет расти и 10 лет, это самый неблагоприятный прогноз.

При падении цен на недвижимость что арендная ставка не изменится? Вы считали при восходящем тренде волны, а посчитайте при нисходящем. А депозит под 20% в гривне или под 12 в валюте через сколько окупится? Наверно меньше чем через 10 лет? И деньги - это более ликвидный актив. И немешало бы диверсифицировать инвестиции, а не вбухивать все в недвижку да еще и на кредитные деньги.

А вот Вам и "рост" уважаемые растишки
Радуйтесь)))

Стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке Киева в мае в гривне снизилась на 0,8%, в долларах – выросла на 2,8%
Средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке Киева в мае в гривне снизилась на 0,8%, в долларах – выросла на 2,8%.
Об этом сообщили в инвестиционно-строительной компании «Київ Житло-Iнвест».


По мнению аналитиков компании, в долларовом эквиваленте, первичный рынок демонстрирует рост - по сравнению с апрелем, средняя стоимость жилья и в эконом-, и бизнес-классе увеличилась на 2,8% (до 2084 и 3080 долл./кв. м, соответственно), а стоимость квартир в премиум-категории возросла в среднем на 0,6% (до 4866 долл./кв. м).

«Реакция застройщиков на ревальвацию гривни, а именно быстрый переход на национальную валюту и привязка к ныне действующему курсу НБУ, стали причиной незначительного ценового спада в гривневом эквиваленте средняя цена на жилье эконом-класса снизилась на 0,8%, стоимость жилья бизнес-класса снизилась на 1,3%, а цена на жилье премиум-категории уменьшилась на 3,2%», - отмечается в аналитическом отчете компании

Цитата:

Глупость. Юран номер 2, аренда упала на 2-5%, ай-я-яй. Застройщик дает скидку - 5%, плохи дела... Неужели не смешно оперировать такими ничтожными цифрами? Мне в 2003 году застройщик дал скидку 10%, причем на готовое жилье. Видно плохи у них дела были.... :130: :n2:

Ну так у Вас учимся, с милиона гривен зарабатывать при сдаче в аренду 600-700 у.е. и считать себя бизнесменом - очень круто:)))

Зайдите на реалт там в бегущей строке застройщики соревнуются в скидках, вчера даже видел 12%
Это наверное к росту цен, подумаешь компания с дома теряет миллионы долларов? Чепуха:)

Цитата:

Что-то вы не так посчитали....
Предположим квартира стоит 120000 баксов
аренда 600 баксов
итого за год: 7200 баксов - квартплата = 6800 баксов...
Раз в 5 лет ремонт ещё минус определённые деньги,
также можно потерять на ппростое и оплате брокеров + порча имущества...
Т.е. в лучшем случае 20 лет, что просто смешно
За 120000 баксов можно открыть серьёзное дело и жить достойно, а не стрелять 600 у.е в месяц...
А депозит с 120000 долларов даёт 1200 долларов в месяц, и без хлопот с арендаторами

Ерунда. Новострой стоит 200 000, такую квартиру с ремонтом я сдам за 2000. 120 мес*2000 = 240 000. 40 000 на ремонт. Ремонт такой как я делаю, не нужно переделывать в течение 15-20 лет.Все остальное ваше право - и достойное дело за 120 тыс (киоск наверное возле метро) и депозит макулатуры.... Видел я и открывающих достойные дела и за 1,5-2 млн, вот многие из них сейчас стреляют по 600 баксов.

Цитата:

Ерунда. Новострой стоит 200 000, такую квартиру с ремонтом я сдам за 2000. 120 мес*2000 = 240 000. 40 000 на ремонт. Ремонт такой как я делаю, не нужно переделывать в течение 15-20 лет.Все остальное ваше право - и достойное дело за 120 тыс (киоск наверное возле метро) и депозит макулатуры.... Видел я и открывающих достойные дела и за 1,5-2 млн, вот многие из них сейчас стреляют по 600 баксов.

Киоск рядом с метро - золотое дно, можете мне поверить, а то что в бизнесе есть риск, так это да, но нато мы и мужчины, чтобы рисковать, в отличие от бабок пенсионерок, которые сдают квартиры

Т.е. Вы считаете, что можете сдать квартиру 52 м2 по ул. Гришко за 250000 баксов в аренду за 2000 баксов??? Я правильно понял?

Цитата:

Ув. apple не увиливайте от ответа. На предоставленых Вами графиках по ПИФам ровным счетом ничего не видно. ПОВТОРНО ПРОШУ ВАС ПРОКОМЕНТИРОВАТЬ ИХ. "Сказал "А" - говори и "Б".

Или Вы их просто вляпали и высказывания подогнали под свои убеждения без понимания того что на них изображено?

Брокер, Я не вляпал, но еще подумаю захочу ли и через неделю брокеру что-либо объяснять...Информации уже достаточно и так. Кто хочет тот понимает. "Ну не понимаю Я-Я, ну объясните..." Ну и не понимайте...

А в 2003-06 действительно столько визга было о дорогущем жилье, что глядя назад удивляешься, где он тот визгливый народ подевался с форума. А в 2006 мне удалось предсказал точную c отклонением 24$ ситуацию в Киеве на 1 января 2008 года. //domik.ua/mod/forum/index.php?s...6093& st=140

Apple:
... ценa предложения жилья в Киеве достигнет ~3000$ уже в конце следующего 2007 годa и ~3800$ в конце 2008 годa....
Интересненько! С чего эта тема начиналась? С прогноза, который казался многим невероятным.
Сам себя не похвалишь никто не похвалит за точность. Ну-ка навались братва.
Отклонение составляет -24 $США от прогноза выданного ноябрем 2006. Так согласно //domik.ua/mod/web/stat/?act=display цена предложения жилья в г.Киеве на Декабрь 2007 составляла 2976 $США.
Принимаю предложения о сотрудничестве от заинтересованных лиц, организаций и финансовых структур...

See You later,
Apple

Цитата:

Брокер, Я не вляпал, но еще подумаю захочу ли и через неделю брокеру что-либо объяснять...Информации уже достаточно и так. Кто хочет тот понимает. "Ну не понимаю Я-Я, ну объясните..." Ну и не понимайте...

Мало того что не подевался, а ещё и добавился в лице А.Котенко и президента Киевгорстроя, которые прогнозируют падение цен на жильё о чём я дал ссылку выше

Другой вопрос, что Вам нужно для самоуспокоения играться в графики! Если помогает, то играйтесь, ситуация на рынке недвижимости настолько очевидна, что Ваши игры вызывают лишь улыбку

Цитата:

Могу сделать экскурс в 2004 год, когда метр стоил 700, или в 2002 когда метр стоил 300. Аргументы даунишек одни и те же, а цена - вверх. И плевала она на даунишек.
Apple

Плевала цена на даунишек во время роста говорите? Ну-ну. Тогда часть смакуемого вами плевка при желании можно адресовать в сторону известной риэлтерской персоны и организации.

Оно ведь при экскурсах в историю всякие факты можно найти. При желании в те годы в отряд даунишек можно записать "пэра" А. Бондаренко со всей его АНС(р)Угильдией //www.business.ua/i532/a16904 :

«Некуда расти

Украинские риелторы съехались, чтобы признать: цены упёрлись в “потолок”

В конце марта в Киеве состоялся VIII съезд Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, на который съехались представители риелторского бизнеса из 17 регионов. Они обсуждали ситуацию на рынке недвижимости, перспективные направления деятельности, говорили о причинах роста цен на недвижимость.

Не обошли риелторы стороной и Закон о риелторской деятельности, принятие которого сильно затянулось. Проект Закона был подготовлен 5 лет назад, и многие его пункты уже морально устарели. Но риелторы считают, что целесообразнее принять данный вариант закона, а уж затем вносить в него поправки, нежели тратить годы и средства на его полную переработку. Большинство участников съезда подчеркивали — сейчас закон крайне необходим, иначе 2003 год для многих может стать последним годом работы на рынке недвижимости.

Что касается цен, то, по словам Александра Бондаренко, президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в большинстве сегментов рынка жилой недвижимости они достигли пика и в этом году уже должны стабилизироваться. Квартиры в старых домах, “хрущевках” в ближайшее время начнут дешеветь. По крайнем мере, такой прогноз давался для столицы. Не предвидится роста цен и на элитарное жилье, а вот квартиры современной планировки в новостройках, возможно, немного подорожают. Кроме того, столичные риелторы прогнозируют, что возрастет интерес состоятельных людей к коттеджам в черте города. По всей видимости, в 2003-2004 годах можно ожидать второй волны коттеджного бума (кстати, специалисты считают, что на сей раз удастся избежать недостатков, наблюдавшихся ранее, а именно: огромных площадей домов, отсутствия канализационных систем и т.д.).»

Цитата:

Впечатляет? Так это же в линейном масштабе. А в логарифме всё нормально. И рост этого 2008 года был очевиден, правда далеко не всем...
Apple

Впечатляет четкостью и характером волн. К собственно амплитуде мы привыкши Идеальная илюстрация к Еллиотту.
Недвижимость идет в униссон с рынком акций (РТС), с лагом в примерно в 6-12 месяцев.
Как для меня, самое интересное будет в том какой счет правильный : MAIN (A-B-C) или ALTERNATIVE (I-II-III-IV-V). Думаю это мы увидим по глубине коррекции на рынке акций

[attachment=0]RTS_lt_count.jpg[/attachment]

Цитата:

Брокер, Я не вляпал, но еще подумаю захочу ли и через неделю брокеру что-либо объяснять...Информации уже достаточно и так. Кто хочет тот понимает. "Ну не понимаю Я-Я, ну объясните..." Ну и не понимайте...

See You later,
Apple

Я как раз и понимаю что изображено на графике, в отличие от Вас. И мне пояснять ничего не надо. Приведите мне ссылку где я писал что я не понимаю или это опять голословные утверждения и переход на личности? НА ГРАФИКЕ КОТОРЫЙ ПО ПИФам ИЗОБРАЖЕНА ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ И НЕ БОЛЬШЕ, И ТРАКТОВОК ПО ИЗМЕНЕНИЮ СЧА МОЖЕТ БЫТЬ МНОГО. А ВЫ ГОЛОСЛОВНО УТВЕРЖДАЕТЕ ЧТО ИДЕТ ОТТОК И ЧТО ДЕНЬГИ ИДУТ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НА ЧЕМ ОСНОВЫВАЮТСЯ ВАШИ ВЫВОДЫ?
Продемонстрируйте свои знания в данной областе
На сколько я понимаю они у Вас отсутствуют если посмотреть сколько раз Вы "съезжаете" с вопроса.

Цитата:

И на моё предложение держать пари, Вы усмотрительно уклонились. Что-же предлагаю опять. Выбор валюты и отрезка времени остаётся за Вами. Ваш прогноз, сэр.
Apple

К-ф «Джентельмены Удачи»

Цитата:

Нашёл дурака с тобой в карты играть! У тебя ж – восемь тузов в колоде.

Индекс искусственно «рисуется» и держать пари на его «подтасованых» графиках это всё равно, что наперегонки с кенгуру бегать - результат известен зарание.
Индекс цен продаж нужен, или хотя бы статистика цен продаж однотипных квартир (метраж, район, состояние, цена) официального органа. У Вас есть предложения по этому поводу или как обычно в игнор уйдёте и продолжите пугать форум графиками "хотелок" всевозможных АН?

Цитата:

К-ф «Джентельмены Удачи»

Индекс искусственно «рисуется» и держать пари на его «подтасованых» графиках это всё равно, что наперегонки с кенгуру бегать - результат известен зарание.
Индекс цен продаж нужен, или хотя бы статистика цен продаж однотипных квартир (метраж, район, состояние, цена) официального органа. У Вас есть предложения по этому поводу или как обычно в игнор уйдёте и продолжите пугать форум графиками "хотелок" всевозможных АН?

Изменение цены квартиры лучше всего иллюстрирует максимальная сумма потребительского кредита, которую банк согласится дать под залог оной: Если сегодня квартиру можно заложить за 80000, а полгода назад за 100000, то рыночная цена метра упала на 20%. На мой взгляд, этот метод проясняет ситуацию лучше, чем такой: Если полгода назад квартиру безуспешно пытались продать за 100000, а сейчас безуспешно пытаются продать за 150000, то рыночная цена метра выросла на 50%.

Цитата:

Впечатляет четкостью и характером волн. К собственно амплитуде мы привыкши Идеальная илюстрация к Еллиотту.
Недвижимость идет в униссон с рынком акций (РТС), с лагом в примерно в 6-12 месяцев.
Как для меня, самое интересное будет в том какой счет правильный : MAIN (A-B-C) или ALTERNATIVE (I-II-III-IV-V). Думаю это мы увидим по глубине коррекции на рынке акций

Не подскажите, а в развитых странах стоимость недвижимости с фондовыми индексами тоже корелируется? Или это зависит от направлености страны? Если нет, то с чем есть кореляция в этих странах?
Заранее спасибо за ответ.

Цитата:

А вот Вам и "рост" уважаемые растишки
Радуйтесь:)))

юра, я уже радуюсь с 2006 года . поделится? цена выросла ровно в двое...тоесть на 100%. ты считаешь что +/- 1 - 5% это что то решает? ответь когда наступит апокалипсис? ты же недавно утверждал что в этой сфере чуть ли не сговор и 50% квартир выкупили спекули! так гдеже их судорожные движения по массовой продаже жилья?
вот вам и ющив день баба параска!

Цитата:

Не подскажите, а в развитых странах стоимость недвижимости с фондовыми индексами тоже корелируется? Или это зависит от направлености страны? Если нет, то с чем есть кореляция в этих странах?
Заранее спасибо за ответ.

Ну это, пожалуй к Эплу вопрос.

Цитата:

Я не писал о людях купивших, для жилья, я писал о тех несчастных, которые влезли в кредиты сдля перепродажи

К сожалению, страдают не только они, но даже и те, кто просто пытался получить кредит:

//smi.liga.net/articles/IT082500.html

"Рынок кое-как функционирует, но только за счет тех сделок, которые предполагают переезд либо расселение семей. Многие сделки не состоялись. Люди получали предварительное согласие в банке, платили аванс, а потом банк отказывал в кредите и люди теряли свои деньги", - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Украинский дом" Руслан Безуглый


З.Ы. Хотя как знать - может потеряв аванс, они избавились от еще худших последствий кредитной удавки на много лет. Ну как слабое утешение...

Цитата:

Не подскажите, а в развитых странах стоимость недвижимости с фондовыми индексами тоже корелируется? Или это зависит от направлености страны? Если нет, то с чем есть кореляция в этих странах?
Заранее спасибо за ответ.

Не удивлюсь если в долгосрочной перспективе после очистки от инфляции кореляция окажеться слегка негативной на большинстве периодов. Недвижимость воспринимается альтернативой фондовому рынку и поетому когда ФР находится в чистом бычьем тренде (1982-87 или 1994-2000) т.е. не под воздействием монетарного и фискального стимулирования как с 2001-го года, РН теряет свою привлекательность и является очень плохой (по отношение к ФР) инвестицией (даже с учетом аренды).
В очень долгосрочной перспективе (100 лет и более) считается, что недвижимость растет на уровне инфляции, тогда как рынок акций предлагает еще и премию равной большой части реального роста економики. Естественно, речь идет о классах активов (индексах рынков) а не о конкретных обьектах с обеих сторон.
Сказанное выше относится к большим, диверсифицированным економикам (US,EU)

Цитата:

Ну это, пожалуй к Эплу вопрос.

Нет уж, я лучше у Альфа Трейдера спрошу, а то пока его величество Эпл снизойдет ответить на вопрос... Я ему уже задавал - так три поста отмазок.

Жилье в Великобритании дешевеет все быстрее
//www.irn.ru/articles/15146.html

Британский рынок недвижимости переживает спад
//www.irn.ru/articles/15059.html

Развенчание мифа о нехватке новых домов в Великобритании, который, как и нас в Москве и вообще в России являлся основным аргументом в пользу постоянного повышения цен. А теперь, когда пузырь лопнул, стало очевидно, что это был миф и у застройщиков наступили тяжелые времена.

What housing shortage?
//www.moneyweek.com/file/48055/what-h... g-shortage.html


Разумеется, куда наш РН денется, кризис ликвидности же на дворе.

А кризис в Великобритании только набирает обороты, и пока цены упали только на 7% (в среднем), что по нашим меркам не такое уж большое по размерам лопанье. Показательно же не сколько падение цен, инертное по природе, а значительное падение продаж, которое неминуему приводит к падению цен, независимо от места и от товара.

Кстати, еще год назад, когда уже кризис вовсю бушевал в Штатах, в Великобритании те же аналитики предсказывали только рост, мотивируя тем, что Англия не Штаты, она не резиновая, земли мало, и строить негде, а приезжие со всего мира все скупят по любым ценам и что subprime у них нет, а экономика устойчивая и фунт дорожает и за последние лет 20 цены на недвижимость только росли.

Ничего не напоминает?

Цитата:

Жилье в Великобритании дешевеет все быстрее
//www.irn.ru/articles/15146.html

Британский рынок недвижимости переживает спад
//www.irn.ru/articles/15059.html

Развенчание мифа о нехватке новых домов в Великобритании, который, как и нас в Москве и вообще в России являлся основным аргументом в пользу постоянного повышения цен. А теперь, когда пузырь лопнул, стало очевидно, что это был миф и у застройщиков наступили тяжелые времена.

What housing shortage?
//www.moneyweek.com/file/48055/what-h... g-shortage.html
Разумеется, куда наш РН денется, кризис ликвидности же на дворе.

А кризис в Великобритании только набирает обороты, и пока цены упали только на 7% (в среднем), что по нашим меркам не такое уж большое по размерам лопанье. Показательно же не сколько падение цен, инертное по природе, а значительное падение продаж, которое неминуему приводит к падению цен, независимо от места и от товара.

Кстати, еще год назад, когда уже кризис вовсю бушевал в Штатах, в Великобритании те же аналитики предсказывали только рост, мотивируя тем, что Англия не Штаты, она не резиновая, земли мало, и строить негде, а приезжие со всего мира все скупят по любым ценам и что subprime у них нет, а экономика устойчивая и фунт дорожает и за последние лет 20 цены на недвижимость только росли.

Ничего не напоминает?

А может, наши аналитики только переводят тексты с английского, и, даже не редактируя, публикуют как аналитику нашего рынка?
Зачем утруждать себя поиском реальных аргументов?

Кстати, аналогичная история и с Прибалтийскими аналитиками.

Некоторые из них даже по прошествии первых 6 месяцев кризиса на РН крутили старую заезженную пластинку с теми же аргументами.