2007: почему будут "стоять"цены на киевскую недвижку

До недавнего времени информационный простор о ценах на «недвижку» был заполнен исключительно комментариями и прогнозами агенств недвижимости, союзов риэлторов, застройщиков, которые практически единогласно говорят о дальнейшем росте.


Реально ситуация такова: цены на киевскую недвижимость достигли своего пика (на нынешнем этапе развития) и далее будет некий спад. Итак, 13 факторов, вследствие которых дальнейшего роста не будет:

1. Неплатежеспособность покупателей при нынешнем уровне цен: несложный подсчет показывает, насколько сейчас (не)реальна покупка в кредит самой простой «единички»-«двушки» в Киеве (90-100 тыс. долларов США), при реальной ставке кредитования в валюте (если учесть все сопутствующие платежи и расходы, то не менее 14 процентов годовых) при ежемесячном доходе даже в 6000-7500 грн. - весь доход заемщика будет уходить только на уплату процентов, гашение же самого кредита при таком, в общем-то, не плохом даже для столицы доходе невозможно. И даже в течение 20-30 лет до конца жизни при таких заработках НЕ СМОЖЕТ купить квартиру. Хотя 3-4 года назад это было вполне реально даже при меньшем доходе. Можно привести пример: по американским меркам жилье считается доступным, если оно стоит 3-4 годовых доходов, труднодоступным при 5-7, недоступным свыше 7-8. Для большинства украинцев оно недоступно даже при пожизненном суммировании дохода… А значит, неизбежна корректировка цен на т. н. «массовое» жилье, удельный вес которого будет постоянно возрастать в связи с острой нехваткой земли в элитных центральных районах столицы.

2. Падение активности на рынке недвижимости Киева: по оценкам экспертов, за октябрь 2006 года в Киеве зарегистрировано менее 200 сделок (хотя официальных данных по этому вопросу не обнародовано), т. е. падение активности составило около 20 раз. Рынок замер, продаж былого уровня нет.

3. Фактор политической нестабильности после августа 2006: разбалансированность в работе органов власти, угроза «федерализации», попытки раскола страны, высокая вероятность дальнейшего противостояния в органах власти и пр. Все это снижает удельную составляющую спекулятивного капитала, вливаемого в киевскую жилую (впрочем, как и в коммерческую) недвижимость (в том числе иностранцами). Деньги любят тишину, но не революции и расколы.

4. Падение доверия к новостройкам как объекту вложения средств (фактор «Элиты-Центра»): после разоблачения первой массовой аферы в сфере жилой недвижимости существенно подорвано доверие к вложению в новостройки. Ранее это был весьма простой бизнес: покупка квартиры на стадии котлована гарантировала увеличение ее стоимости на стадии сдачи В РАЗЫ. Значительное количество таких покупок делалось гражданами США, Израиля, даже Японии. После падения «Элиты» этот поток средств от иностранных граждан исчез (по оценкам некоторых специалистов, снизился до совсем не значительного). И стоит рухнуть какой-нибудь «Элите-2» или «Элите-3»… Нетрудно спрогнозировать последствия для и так уже перегретого рынка Киева.

5. Общемировая тенденция: в странах Европы, в США замедлилась тенденция роста цен (вплоть до остановки в Австрии и Германии) на недвижимость. Украина и Киев в частности лишь повторят в этом случае общемировые тенденции. В западной прессе уже появились аналитические материалы, утверждающие, что рынок недвижимости Восточной Европы является «мыльным пузырем».

6. Фактическая заинтересованность агентств недвижимости, риэлторов в увеличении количества сделок на рынке: только падение цен (даже небольшое) может оживить рынок. Нынешний застой на рынке, падение в десятки раз количества сделок невыгодно и посредническим структурам на рынке. Ведь отсутствие сделок им не на руку: нет сделок - нет заработка. Несмотря на некие закрытые «инсайдерские» договоренности, объективно дальнейший рост цен для посредников явно невыгоден. Хотя тут можно заметить, что лобби перекупщиков жилья (которые вложили деньги и хотят роста цен еще и еще) весьма сильно, в том числе и в некоторых СМИ, дающих далеко не всегда мотивированные прогнозы на дальнейший «разогрев» рынка.

7. Перекос в ценах по сравнению со странами ЕС: киевский уровень цен перескочил этот показатель в некоторых странах ЕС (например, 2-3-х комнатная квартира на юге Италии может быть куплена за 75 тыс. евро, аналогичный уровень цен в Польше). И это с учетом более низких ставок кредитования в странах ЕС (4,4-4,8%, что в 2,5 - 3 раза ниже украинских) и более высокого уровня дохода (2000 евро в среднем, что в 5 - 7 раз выше киевских реальных 300-400 евро среднего класса, даже с учетом т. н. «серых зарплат»), более высокого уровня защиты права собственности, более развитой и надежной инфраструктуры того же жилья… Так или иначе, но законы рынка выравнивают такие перекосы, происходит перетекание капитала. Сопровождающегося, к сожалению, эмиграцией далеко не худшей части украинцев.

8. Проблема окончания срока эксплуатации «хрущовок» и «панели»: платить $60-80 тысяч за 5 ж/б панелей, которые возводились как временные – для многих уже психологически сложно. «Хрущевки» и «панельки» возводились как временное решение жилищной проблемы, и нормативный срок окончания их эксплуатации – в обозримом будущем. Отсутствие нормативной регламентации для переселения жителей «хрущевок» в построенные на их месте дома делает покупку упомянутого жилья сомнительной инвестицией.

9. Провал курса в ЕС: непосредственно перед вступлением в ЕС в ряде стран-кандидатов наблюдался взлет цен на недвижимость в связи с тем, что вхождение в самую мощную экономическую зону мира однозначно обуславливает подтягивание общего уровня цен до уровня цен ЕС. Именно после прихода оранжевой команды, задекларировавшей этот вектор движения, был взлет цен в ожидании евроинтеграционной перспективы (и если бы Украина получила такую перспективу – был бы оправданный взлет). Современные внутренние политические реалии такого вступления пока никак не предполагают. Ожидания многих вложивших средства перекупщиков жилья не оправдались.

10. Изменившиеся соотношение «депозит - аренда - стоимость покупки квартиры»: например, помещенные на депозит 100 тысяч долларов дают в виде процентов по депозиту 10 процентов годовых в валюте. Купленная на те же средства квартира дает за счет аренды всего около 3 процентов годовых (из расчета аренды в 500 долларов в месяц). Накопившему 50 тысяч долларов часто легче поместить их на депозит и арендовать на проценты от депозита квартиру за те же $500 в месяц (возможно, даже 350-400, при этом за эти самые 50 тыс. купить что-либо для проживания на нынешнем рынке фактически невозможно). На данный момент рост цен остановился, т.е. прибыльность жилой недвижки стала меньше прибыльности депозитов. Вследствие этого коммерческая (краткосрочная инвестиционная) составляющая спроса (и «разогрева» рынка) отпадает.

И расти ценам на аренду в Киеве дальше некуда – платежеспособность арендаторов на пределе (что подтверждается выросшим в разы спросом на аренду комнат, а не квартир). Хотя еще в 2002 купленная и тут же сданная в аренду квартира на том же проспекте Победы могла дать до 20 процентов годовых (полностью «окупала» себя только за счет аренды за 6-7 лет).

11. Поворот в публикациях СМИ от воззваний «хватайте, что есть сегодня, завтра будет еще дороже» к трезвым всесторонним оценкам реальной ситуации на рынке недвижимости: за ноябрь 2006 целый ряд СМИ разместил комментарии аналитиков, статьи о грядущем снижении цен. Хотя ранее в информационном пространстве присутствовали только прогнозы о росте.

12. Остановка роста цен в Москве: психологическая привычка ориентироваться на московские тенденции цен сыграет свою роль – в российской столице эксперты также констатируют стагнацию на рынке недвижимости.

13. Вытягивание (перетягивание) капиталовложений рынком пригородной земли и коттеджного строительства в Киеве: на данный момент инвестпулы устремили свои средства на покупку киевской земли, рост которой в дальнейшем, так или иначе, неизбежен. На рынке есть ряд примеров, когда игроки «выходили деньгами» из жилой недвижимости, покупая земельные участки. Рост цен на них по некоторым районам киевского пригорода за последние 4 года составил от «сотки за сотку» (100 долл.) до 3 тысяч долларов за сотку (рост в 30 раз). Проще говоря, перекупщики оставили отыгранный рынок жилой недвижимости и перешли на землю. Да и прослойка среднего класса, понимающего преимущества загородного экологически чистого жилья перед все более загрязняющимися спальными микрорайонами, постоянно растет. Общеевропейская тенденция такова, что с ростом доходов среднего класса – главного игрока на любом цивилизованном рынке недвижимости, его основным местом проживания становится именно пригородная зона мегаполиса.

Можно еще приводить и иные факторы: и неминуемый рост числа продаваемых квартир вследствие удорожания услуг ЖКХ, и отсутствие реального роста ВВП в дальнейшем («надуваемый» для фиктивного возмещения НДС – не в счет, а связь роста ВВП и цен на недвижимость – доказанная тенденция), «выплеск» на рынок купленных в кредит квартир в связи с ростом невозвратов по ипотечным кредитам с начала 2006, весьма вероятное налогообложение сделок купли-продажи недвижимости с 01.01.2007 (ограничит возможность систематических продаж и покупок), падение доверия к прогнозам агентств недвижимости в связи с нынешней остановкой цен, уменьшение количества киевских студентов (и покупаемых их родителями квартир) в связи с низкой рождаемостью в начале 90-х, приход иностранных застройщиков жилья (умеющих строить с разумной нормой прибыли в 20%, а не в 300%) после вступления в ВТО, и т. д.

Каков прогноз? Есть все основания полагать, что на киевском (по крайней мере) рынке недвижимости уже в ближайшее время произойдет постепенное и спокойное снижение цены на 20-30 процентов.

Данные агенств о якобы продолжающемся росте цен основаны исключительно на цене Декларируемой (в той же Авизо 90 процентов обьявлений - риэлторов, которые намеренно создают картину нагнетания обстановки).

Вот реальная картина движения цены:

Продаю 1-комн. кв., м.Войковская, Войковский 5-й пр-д, 18/19 эт. дома, общ.пл. 45 кв.м., торг. ЦЕНА: 219.1 тыс. долл. Телефон: , .

ДЕКАБРЬ 2006 г.

14.12.2006 219.1 АН "МИАН"
12.12.2006 219.1 АН "МИАН"
08.12.2006 219.1 АН "МИАН"
06.12.2006 219.1 АН "МИАН"
04.12.2006 219.1 АН "МИАН"

НОЯБРЬ 2006 г.

30.11.2006 219.1 АН "МИАН"
28.11.2006 219.1 АН "МИАН"
24.11.2006 219.1 АН "МИАН"
22.11.2006 219.1 АН "МИАН"
17.11.2006 228.3 АН "МИАН"
15.11.2006 228.3 АН "МИАН"
13.11.2006 228.3 АН "МИАН"
09.11.2006 228.3 АН "МИАН"
07.11.2006 228.3 АН "МИАН"
03.11.2006 228.3 АН "МИАН"
01.11.2006 228.3 АН "МИАН"

ОКТЯБРЬ 2006 г.

30.10.2006 228.3 АН "МИАН"
26.10.2006 228.3 АН "МИАН"
24.10.2006 228.3 неизвестный продавец
20.10.2006 228.3 АН "МИАН"
18.10.2006 228.3 АН "МИАН"
16.10.2006 228.3 АН "МИАН"
12.10.2006 228.3 АН "МИАН"
11.10.2006 228.3 АН "МИАН"
09.10.2006 228.3 АН "МИАН"
05.10.2006 228.3 АН "МИАН"
03.10.2006 228.3 АН "МИАН"

СЕНТЯБРЬ 2006 г.

29.09.2006 228.3 АН "МИАН"
27.09.2006 228.3 АН "МИАН"
25.09.2006 228.3 АН "МИАН"

Цена: 228.3 > 219.1 тыс. долл. (–4%) 30 публикаций

а теперь - самое веселое!


1 ул.Войковский 5-й пр-зд, вл.16А, к.2 15/19 45,65 / 0 / 0 м2 4 500 $ 205 425 $

irka_98 эта статья уже обошла весь уанет и с ней вполне можно согласиться, только там пишут почему цены будут падать, а не стоять =)))

да, єти аргументы уже комментировали и Поляченко (собственник Киевгорстроя) и Рыбак (министр строительства), были оглашены еще в октябре и сработали. Реальный рост цен исчез.

Вот, для понимания того, что в Москве по 1500 долларов квадратный метро ВПОЛНЕ возможная цена (20 минут на маршрутке от метро)

//1dom.ru/ratings/cheap/

В Киеве часто ДОРОЖЕ новостройка, чем в Москве.
Слетят цены в Киеве, рано или поздно.

Вот непосредственно в Москве прекрасный вариант новостройки (в Москве, где нефтедоллары и лидере цен мира после Нью-Йорка), так тут цена московская как у нас в Киевгорстрое!!!!

//1dom.ru/ratings/popular/

Мкр. Новые Кузьминки, кв-л 117 Кузьминки межквартирные стены - без чистовой отделки; внутриквартирные перегородки. Возведение нижних этажей IV квартал 2007
Цена в долларах за кв.метр от 2650 до 2780

И ПОСЛЕ ЭТОГО ХВАТАЕТ НОРМАЛЬНОСТИ У МНОГИХ ГОВОРИТЬ О РЕНТАБЕЛЬНОСТИ В 2007 ВЛОЖЕНИЙ В КИЕВСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?!

Подробнее ---------Жилой комплекс «Сосны», строящийся в поселке Кокошкино, расположен всего в 17 километрах от МКАД, однако это место – настоящий подмосковный оазис комфорта и экологического благополучия.НеизвестноIV квартал 2006от 812Инком-недвижимостьСерпухов г, Большевик п.>>---------Описание дома Тип дома – панельный Проект – 41СК-2000 Кол-во секций – 5 Этажность – 7 Кол-во квартир на площадке – 4 Лифты – 1 Нежилые помещения – нет Описание квартир Межкомнатные перегородки – устанавливаются Отделка – не выполняется Окна – двухНеизвестноIV квартал 2007от 911
до 1101Инком-недвижимостьСерпухов г, Чернышевского ул, корп. 4>>---------Вашему вниманию предлагается проект жилого комплекса бизнес-класса в городе Балашиха, расположенный по адресу Московская область, г. Балашиха, мкрн.21А, корп. 45а, б, в.НеизвестноIV квартал 2007от 981
до 1860Инком-недвижимостьБалашиха г, 21А мкр, корп. 45А>>--------- НеизвестноIII квартал 2007от 981Инком-недвижимостьПодольск Тепличная ул., д.1,2>>ЮжнаяМетро Южная 30 мин трансп.Возведение нижних этажейIV квартал 2007от 1082.37Домострой





ВЫШЕ ПРИВЕДЕНЫ САМЫЕ ПОКУПАЕМЫЕ ВАРИАНТЫ В МОСКВЕ. ЭТО ПРИ ДОХОДЕ МОСВИЧЕЙ В 7-15 РАЗ ВЫШЕ, ЧЕМ В КИЕВЕ И ДИКОМ ДАВЛЕНИИ НЕФТЕДОЛЛАРОВ НА РЫНОК. КИЕВ ЯВНО НЕПЕРСПЕКТИВЕН В 2007 ДЛЯ ВЛОЖЕНИЙ.

"от" и "до" - это цены в далларах за квадратный метр (извиняюсь, формат сообщения несколько неудобный выше вышел)

Модератору просьба не банить ссылки, очень полезная для посетителей инфа.

Обратите внимание, возле "Метро Южная" 35 мин от метро трансп. Оформление собственности в МОСКВЕ стоит квадратный метро от 1025.4 долларов за квадратный метр.

В Киеве покажите мне стройку с таким сроком сдачи (х... с ним, пусть она сдается с опозданием, в Киеве 80 процентов строек на 2-3 года опаздывают с вводом) и по московскому качеству жилья по цене хотя бы 1100? Качество московского жилья выше несравненно, чем возводящиеся в Киеве новостройки.

О чем Вы говорите, просто уйдут на инвестиции в Москву те деньги, которые могли бы покупать новостройки в Киеве, и будут абсолютно верны в своем шаге. Отсюда и такие вот подлые и низкие шаги КГС и Житла-Инвета, которые приостановили продажи квартир в 2007. Да, они уберегут рынок от обвала пока, но не может, бляха, ну убейте, ну не может Киев стоить дороже Москвы.

Они уже не уберегут рынок от обвала. Реализация акций КГС - шаг запоздалый - финансовых дыр в 1 квартале гораздо больше, чем 100млн. грн. С ноября длится период скрытого обвала - реализация инвест договоров типа из-под "прилавка" под вывеской "последние остатки для вас , проверенный инвестор, 40 "по старой цене каким-то чудом"". Затем последует увеличение кол-ва временно замороженных объектов и пару - тройка элит, так как ребята давно привыкли фиксировать прибыль до завершения объекта.

Мне, как человеку долго жившему в москве, смешно читать такие названия как подольск и серпухов. Это провинциальные районные центры находящиеся по сиферопольскому направлению, вряд ли люди живущие там зарабатывают больше чем в Киеве. Чтобы сравнивать с Киевом, вообразите себе пару районных центров на расстоянии 40 и 80 км от Киева по одному из самых дешевых направлений, вот это будут киевские подольск и серпухов.

Ну почему, на сайте есть микрорайоны непосредственно в Москве. И по ценам не выше, чем киевские новостройки.
Если вы и правда жили в Москве, то странно, что вы не знаете, что в Москве многие живут в 20-30 минутах от метро, т.е. возле МКАД.

Живут и возле МКАД, в Долгопрудном, Мытищах, Красногорске и т.д. Живут и далеко от МКАД, только насчет маршруток это несколько оптимистично, может ночью, когда машин нет, за 30 мин и можно доехать, а в час пик, да еще и зимой, можно пешком быстрее дойти. В дальнем подмосковье полно недвижимости по 1000 долларов за метр, ну так и что из того, в Москве эта недвижимость от 5000 за метр. Откуда вы взяли что доходы москвичей в 7-15 раз больше чем в Киеве, на одинаковых работах зарплаты в Москве выше в 2-3 раза, и недвижимость в Москве стоит в 2-3 раза дороже киевской.

Админ, не баньте ссылку - это же западной издание, оно не конкурент ДОМику.



//www.moneyweek.com/file/23678/wha ... ommon.html

статьи хорошие

золотые слова

Apparently, the cost of apartments is already higher than in Amsterdam.QUOTE

бугагаа ржу просто) автору зачет) кому нужные квартиры в такой нафиг Богом забытой стране по цене европейских?

В западной прессе говорят о том, что не смотря на остановку цен у них, Восточная Европа по инерции пока еще двигалась в сторону повышения:

вот статья в The New York Times (Эндрю Крамер) за 22 декабря 2006

Цены на ветшающие коммуналки растут
Эндрю Крамер

//inopressa.ru/nytimes/2006/12/22/ ... 02/commune

…
В то время как цены в США и других странах упали, Россия завершает год невероятного, подогреваемого нефтью бума недвижимости. Москва, например, является сегодня четвертым самым дорогим городом мира по стоимости аренды офисов, отставая, по данным некоторых исследований, от Лондона, Токио и Гонконга.

Вот, сейчас уже опубликована статья Би-Би-Си в их официальном переводе на русский по вопросу обвала цен на киевскую недвижимость:

//news.bbc.co.uk/hi/russian/busine ... 240429.stm

Интересен вывод Би-Би-Си:

... киевский рынок жилья перегреется - слишком уж обширны спекуляции и слишком глубока пропасть между ценами на квартиры и зарплатами.

Все это напоминает мыльный пузырь, который может лопнуть в любой момент.


Главное - мнение Би-Би-Си теперь пойдет по всем англоязычным изданиям, что обеспечит отток иностранных инвесторов. Ранее западная пресса с такой категоричностью о "мыльном пузыре киевской недвижимости" не говорила. Так что скачкообразного особо большого роста цен в Киеве далее не будет.

Вот еще одно уже в 2007 очень весомое и компетентное издание в западной прессе дало прогноз о нежелательности вложений в киевскую недвижимость (при инвестировании в Украинскую недвижимость издание советует в крайнем случае Одессу, но не Киев)

//babelfish.altavista.com/babelfis ... ommon.html

Иностранные инвесторы - это как правило "Владимиры Войцеховские, Дмитрии Либерманы и пр." эмигрировавшие в США, Израиль, Германию граждане, начиная с 70-х годов эмиграции. По оценкам экспертов, более 30-40 процентов квартир в новостройках Киева приобретается на средства именно таких мелких инвесторов. Зайдите на форум "Комфорта" по "УкоИнвестСтрою" (например), 20 процентов посетителей форума пишет "я за границей, пришлите фото стройки", "мы бы присоединились к инициативной группе, но мы за границей" и т.п.

Уход их денежных средств с рынка спроса снизит вериоятность дальнейшей тенденции роста. Ряд таких инвесторов выставили квартиры на продажу, т.к. рейтинги иностранных фин.структур, озвученные выше, однозначно предполагают выход с рынка, "фиксацию прибыли".