Подскажите как выгодней обменять однушку на Троещине в новострое на двушку в другом районе

Уважаемые форумчане. Прошу совета бывалых и более опытных людей. Планирую к следующему лету попробовать обменять квартиру 35м2 на Милославской, Троещина (дом который достраивается на данный момент, утепленный, серии АППФ //www.investbud.kiev.ua/page56.php ) на двушку небольшой площади в районе Виноградоря, Нивок или Сырца -но уже в заселенном доме (снова вкладывать в стройку и ждать/молиться что бы достроили не хочу) -естественно обмен с доплатой. Двушка нужна для того что бы у ребенка была отдельная комната. Однокомнатная будет к тому времени с документами (я в это верю )
1. Стоит ли перед продажей делать ремонт или выгодней продавать без ремонта?
2. Можно ли как-то обойти новый налог -5% при продаже новостроя который пробыл в собственности менее 3-х лет?
3. Возможно ли обойтись без услуг брокера при обмене квартиры, если это рискованно - то какой нынче процент берут брокеры за сделку по обмену квартиры (одну продать, другую купить)?
4. За сколько реально на данный момент продать однокомнатную в новострое 35м2 на Троещине?
5.За сколько реально сейчас купить двушку в более или менее приличном доме с минимальным ремонтом на первое время?
Бюджета точного пока не знаю, но думаю не более 500 тыс. с учетом продажи однушки.

Буду благодарен за любые советы по существу.

Что за серия АППФ? Такой вообще нет.
Сейчас панельные дома строятся серий АППС, КТУ и Т.

У Вас серия КТУ.

Теперь ответы на вопросы.

1. Если Вы сами сможете сделать ремонт (то есть, работа будет бесплатна, а платны только материалы), то стоит. Если и работа будет платна, то надо считать. В любом случае, клиенты будут как и на квартиру с ремонтом, так и без. С ремонтом будет тысяч на 5 долларов дороже. Так что может и нет смысла его делать, если за работу тоже будете платить.

2. Налог можно обойти двумя способами: 1) продать квартиру по переуступке за 1 день до появления налога. Он, вроде, появляется, при вводе дома в эксплутацию. Или же, если после ввода в экплуатацию, то повесить его на покупателя. Сказать покупкателю, типа мне нужна такая-то сумма на руки, а всё остальное платите вы. Успех способа зависит от ситуации с другими продавцами. Ведь другие квартиры тоже будут продавать. Покупатель выберет ту квартиру, где ему в итоге фактически нужно меньше платить (независимо от того, кто платит 5% налог). Ведь реально может быть ситуация, где покупателю выгоднее будет заплатить 5% налог, чем не платить его по другой квартире (но это возможно только в том случае, если цена другой квартиры будет существенно выше).

3. Без брокера не рискованно. 95% брокеров - идиоты. Но придётся постараться найти квартиру от хозяина. К тому же, см. пункт 2. С брокером в одном варианте может оказаться выгоднее, чем от хозяина в другом. Если хозяин во втором варианте залупит цену. Насчёт процента. При продаже Вы брокеру не плАтите. При покупке - вроде, нормальный процент это 2-3%. Если будете покупать что-то не сильно распространённое, то может и 5% быть.

4. Реальная цена такой квартиры тысяч 53. С ремонтом - 58. Но, к сожалению, не сейчас. Опускает цены дом по Лисковской, 7 от Киевгорстроя. Там до сих пор есть квартиры по 55 тысяч. Дом уже сдан и заселяется, а площади квартир там от 48 метров. Дома от ДБК-4 (Милославская/Радунская) и КГС на Радунской тоже внесут свою лепту в опускание цены. Также цена опустится за счёт того, что в самих домах 1,2,3 по Милославской от Житлоинвеста начнётся массовая продажа квартир. Так что за хорошую цену первые годы продать не получится. А вот через несколько лет, когда всё утрясётся с продажами в вышеназванных домах, то цена поднимется. К тому же, новых новостроек пока не намечается.

5. Двушки в старых шестнадцатиэтажных домах серий АППС, КТ, Т (площадь под 60 метров) в районах без метро с ремонтом тысяч 70-75 долларов, наверное. В более старых сериях: 16-этажки БПС (площадь под 50 метров) и 9-этажки 96 серия (площадь под 55 метров), думаю, тысяч 65-70. В таких ценовых пределах, а может даже ещё меньше, можно посмотреть двушки недалеко от метро, но это уже будут чешки (например, Лесной массив) и хрущи (Дарница, Дорогожичи).

1. Лучше продавать квартиру в состоянии от застройщика, т.е. без лишних затрат на ремонт, который, думаю, не особо повлияет на цену.
2. Не знаю.
3. Можно, если поставить перед собой такую задачу. У вас же есть знакомые, родственники, друзья? И у них так же есть знакомые знакомых, которые находятся в поиске квартиры для покупки или продают свою, т.е. круг расширяется в поиске прямого покупателя или продавца.
4. Тысяч 44-46 $, думаю, реально за единичку в состоянии от застройщика с доками.
5. В более-менее приличном доме, да еще и с ремонтом, даже минимальным, 75-85 тыс.$ нужно на покупку двухкомнатной квартиры. Мне кажется, что нет смысла продавать квартиру в новом доме, чтоб с доплатой покупать двухкомнатную маломерку в старом фонде . Может есть смысл поискать вариант покупки двушки, после продажи однокомнатной, в своем же доме на Милославской - более разумный вариант, как мне кажется.

mimmo, по пункту 4: больше. 44-46 тысяч у.е. стоят на Троещине 30-метровые старые гостинки. Ещё и попробуй найди. 35-метровая однушка в новом доме, пусть и без ремонта, будет больше. При обычных условиях тысяч 53. А при тех, что я описал - тысяч 50, наверное.

Насчет пункта 5: 70-75 тысяч за серии АППС, КТ, Т - это по троещинским меркам. На Виноградаре, согласен, может быть дороже - 75-80. 80-85 вряд ли.

Спасибо большое за ответ! А насколько дороже можно продать квартиру 41 м2 на той же Троещине? Просто есть вариант поменять обьект инвестирования в соседнем доме от того ЖИ-УКБ потеряв при этом 1% от уже оплаченной суммы. Или выгодней с депозитами поиграться пока не соберу на двушку?
Разница в 6 м2 -это 6,5 тыс $. Стоит ли менять с точки зрения материальной выгоды?

Думаю, выгоднее с депозитами.
Вряд ли Вы сможете продать 41-метровую ощутимо дороже, чем потратите на доплату плюс 1%. Оно может даже примерно одинаково получиться.

А что за 41 метр? В продаже есть только 32 метра и 35 метров в первом доме.

Цитата "Юго":

mimmo, по пункту 4: больше. 44-46 тысяч у.е. стоят на Троещине 30-метровые старые гостинки. Ещё и попробуй найди. 35-метровая однушка в новом доме, пусть и без ремонта, будет больше. При обычных условиях тысяч 53. А при тех, что я описал - тысяч 50, наверное.

Насчет пункта 5: 70-75 тысяч за серии АППС, КТ, Т - это по троещинским меркам. На Виноградаре, согласен, может быть дороже - 75-80. 80-85 вряд ли.

Двушку на Троещине не очень хочу, так как все близкие родственники на Правом берегу живут. В Милославскую инвестировал -как в квартиру для старта.
Еще подумываю над вариантом сделать минимальный ремонт и сдавать 3 года квартирантам, тем временем собирая деньги на депозитах (по разным крупным банкам небольшими частями в разной валюте) -потом продать и вместе с отложенными деньгами взять хорошую двущку. Минус в этом варианте - придется еще 4 года жить без своей квартиры...

Цитата "Юго":

Думаю, выгоднее с депозитами.
Вряд ли Вы сможете продать 41-метровую ощутимо дороже, чем потратите на доплату плюс 1%. Оно может даже примерно одинаково получиться.

А что за 41 метр? В продаже есть только 32 метра и 35 метров в первом доме.

В третьем доме вроде пару штук осталось однушек. Первый дом не рассматриваю вообще. Я во втором взял -его должны сдать вместе с 3-м через месяц...

Вряд ли. В продаже только двушки. И в прайсе. И на странице //investbud.kiev.ua/page54.php

white-light, можно не продавать.
Реально посдавать года три. Через три года и 5% налог отпадёт и конкуренты уже перебесятся, так сказать. То есть, можно будет продать по более выгодной цене.

Но вот надо очень внимательно посчитать, что выгоднее - продать через три года без налога и с прибылью 3 лёт от квартирантов.
Или же продать в следующем году с 5% налогом и крутить на депозитах.

Мне кажется, что второй вариант выгоднее.

За три года при ставке 24% годовых капитал удваивается.

Сейчас ставки меньше - максимум 22% в нормальном банке.

Цитата "Юго":

white-light, можно не продавать.
Реально посдавать года три. Через три года и 5% налог отпадёт и конкуренты уже перебесятся, так сказать. То есть, можно будет продать по более выгодной цене.

Но вот надо очень внимательно посчитать, что выгоднее - продать через три года без налога и с прибылью 3 лёт от квартирантов.
Или же продать в следующем году с 5% налогом и крутить на депозитах.

Мне кажется, что второй вариант выгоднее.

За три года при ставке 24% годовых капитал удваивается.

Сейчас ставки меньше - максимум 22% в нормальном банке.

Все деньги в банке хранить однозначно боюсь, при нашей-то экономике. Уже один раз с нервами получал через Фонд гарантирования, а мог и не получить как в мелких Захидинкомбанк или "Даниель" -там НБУ тупо кинуло вкладчиков....

А зачем Вы заехали на Троещину, но хотите Виноградарь? Я просматривал Бестужева 2г, это Виноградарь, у них продажи на начальном этапе были от 900$. Двушка была в пределах 45000$. Завершение строительства заявляют второй квартал 2014. И плата поэтапная. Зачем изобретать велосипед?

Бестужева 2г -что это за застройщик с такой подозрительной ценой? Ниже 8 тыс/ м2 у меня вызывает большие сомнения для Киева. Во вторых у меня не было со старта 45 тыс, я брал за 37 с рассрочкой на пол года (поэтапная оплата. Второй квартал 2014 - это документы только в конце года и это в случае если все во время, в чем я сильно сомневаюсь при цене 900$/м2, а наш дом готовят к сдаче в этом году. Время -тоже деньги! Я рассматривал только надежных застрощиков, лезть в какие-то авантюры -не для меня.
Выше по тексту писал -что брал квартиру для старта, которую можно и сдавать в случае чего и жить в ней, если прижмет.

Живите. И копите дальше.

Я не в коем случае не рекламирую. Я тоже при минимальном бюджете хочу что-то приобрести. Я интересовался. Просто как-то у них лояльное отношение. Первый взнос 50%, а остальное разбивается на платежи до окончания строительства.Кстати заявляют о новом начале строительства на Пожарского, там вообще цены от 750. И это точно не УКО.

Сатурн, в такие компании точно лучше не влазить. Даже если это не УКО.

Цитата "Юго":

Сатурн, в такие компании точно лучше не влазить. Даже если это не УКО.

Это 100%! Почитайте сколько сейчас брошенных строек по Киеву. Днепровские башни, 3 богатыря и т.д. и т. п. -почти везде людей погубила жадность.

Это не жадность, это безвыходная ситуация. Надоело вечно жить и копить. Поэтому и просматриваю объекты строительства. А вдруг? Хотя соглашусь- чудес не бывает!!!

Цитата "Сатурн":

Это не жадность, это безвыходная ситуация. Надоело вечно копить... А вдруг? Хотя соглашусь- чудес не бывает!!!

вы сами себе ответили, и вполне разумно. ситуация безвыходная, и вас спасет только чудо, которого не будет.
п.с ремонт на продажу не делайте- он не отобьется. а вот если надумаете сдавать, другое дело, обращайтесь- подскажу, что и как.

Цитата "antoniVS":

Цитата "Сатурн":

Это не жадность, это безвыходная ситуация. Надоело вечно копить... А вдруг? Хотя соглашусь- чудес не бывает!!!

вы сами себе ответили, и вполне разумно. ситуация безвыходная, и вас спасет только чудо, которого не будет.
п.с ремонт на продажу не делайте- он не отобьется. а вот если надумаете сдавать, другое дело, обращайтесь- подскажу, что и как.

Подскажите именно по ремонтам? Вы занимаетесь ремонтами?
Если к лету с документами на руках не буду тянуть нормальную двушку, а скорее всего я ее не потяну, то буду делать ремонт и сдавать ее 3 года примерно, пока не будет 5% этих...