Особенности аренды жилых помещений

Собираетесь снимать квартиру? Может, другое жилое помещение? Будьте внимательны — в договорах аренды хватает нюансов, благодаря которым арендодатель может устроить произвол.
Узнайте, как избежать таких «нюансов» в нашей статье.

Особенности аренды жилых помещений

Одним из видов прибыльной деятельности является предоставление жилых помещений в аренду. На сегодня, отношения аренды возникают на основании как устной, так и письменной договоренности, которая оформляется договором. О «подводных камнях» при заключении договора аренды Вы может узнать из этой статьи.

На основании устной договоренности стороны освобождаются от налогообложения, но одновременно подвергают себя риску, который связан с ненадлежащим выполнением условий аренды. В то же время, законодатель, определяя основные требования к оформлению отношений по найму жилья путем заключения договора аренды, оставляет на усмотрение сторон некоторые детали, которые, несомненно требуют уточнения в договоре аренды, во избежание произвола в отношениях сторон.

Предмет договора аренды

Вместе с помещением в аренду может передаваться имущество, которое в нем находится, как минимум окна, двери или радиаторы и т.д. Таким образом, чтобы в будущем избежать претензий относительно переданного имущества необходимо разработать и подписать дополнение к договору аренды с перечнем имущества, которое предоставляется в аренду с указанием его технического состояния.

Платежи за пользование жильём по договору аренды

Необходимо особое внимание обратить на сроки уплаты арендных платежей, поскольку именно несвоевременная оплата может привести к расторжению договорных отношений и выселения арендатора из занимаемого помещения. Также рекомендуется указать, кто из сторон должен оплачивать коммунальные платежи, поскольку задолженность по их оплате влечет за собой ответственность, согласно действующему законодательству Украины. Кроме этого, довольно часто возникают споры относительно своевременности или полноты уплаты платежей за пользование помещением. Для того, чтобы избежать таких претензий можно каждый раз после получения средств составлять расписку о получении денежных средств или подписывать акт оказанных услуг, в котором фиксировать как факт осуществления оплаты, так и срок использования жилья.

Гарантийный взнос по договору аренды

Иногда стороны предусматривают договором гарантийный взнос, то есть вклад, которым обеспечивается надлежащее исполнение арендатором своих обязательств. Если о таком вкладе указано, то нужно выяснить при каких условиях может быть использован гарантийный взнос, какой его размер, порядок его получения и возврата.

Срок действия договора аренды

Указывая срок действия договора, необходимо учитывать, что существуют некоторые ограничения прав арендатора в случае, когда договор заключается сроком менее одного года, в частности:

- арендатор не может позволить проживание в помещении третьего лица без взимания платы за пользование (временные жильцы);

- не пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок или преимущественным правом на приобретение помещения, которое арендовалось, в случае его продажи;

- не может передать помещение в субаренду;

- не имеет права на замену арендатора в договоре на одного из совершеннолетних жителей, которые проживают вместе с арендатором.

Правовое регулирование выселения арендаторов

Особое внимание следует обращать на вопрос выселения арендатора из занимаемого помещения. Законодательством предусмотрено, что после прекращения действия договора, в том числе и при досрочном прекращении договора, арендатор обязан освободить помещение. Других оснований выселения из помещения, законодатель не предусматривает, но это не ограничивает возможности сторон прописать в договоре дополнительные основания выселения.

К сожалению, довольно часто встречаются случаи необоснованного выселения арендаторов, в такой ситуации они могут защитить свои права через суд. Подав иск в суд, важно правильно аргументировать безосновательность выселения, ссылаясь на соответствующие нормы законодательства и договора. Если между сторонами не был заключен договор аренды, то необходимо прежде всего доказать наличие факта сдачи в аренду конкретного помещения конкретным лицам. Доказательствами этого могут служить:

- показания свидетелей, например, соседей;

- если за домом ведется видеонаблюдение, то необходимо обратиться к предприятию, которое осуществляет наблюдение с просьбой предоставить видеоматериал;

- возможно во время пользования помещением вызывались сантехники, электрики и т.д., которые предоставляли определенные услуги, и по их результатам выставляли счета на оплату;

- и т.д.

Существуют также случаи, когда арендаторы не покидают помещение после окончания срока аренды. К сожалению, законодатель предусматривает только судебный порядок выселения, что существенно затрудняет реализацию арендодателем своего права собственности на жилье. Как вариант, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что отсутствует доступ к жилью и есть подозрения о совершении кражи из помещения. Таким образом, вместе с представителями правоохранительных органов можно обеспечить доступ к жилью, чтобы в дальнейшем реализовать свое право на самозащиту, выставив вещи арендаторов.

Таким образом, решая вопрос о том сдавать в аренду помещения, или брать в аренду помещения лучше всего заключать договоры аренды, в которых желательно детализировать все наиболее рисковые моменты, которые могут возникнуть в будущем для того, чтобы максимально защитить свои права и интересы.