Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги декабря и 2010 годаЧасть вторая. Статистические материалы и прогнозы

Владимир, ИМХО, Вы дали слишком оптимистичный прогноз. Вы не упомянули о том, что доходы (а тем более - официально подтвержденные доходы) потенциальных покупателей существенно снизились по сравнению с докризисными. К тому же, расходы существенно возросли, подорожало все продукты, бензин, одежда и тп. В таких условиях, даже если в середине 2011 г. банки и начнут предоставлять кредиты, их банально будет некому брать. Думаю, стагнация по образцу 2010 г. продлится еще не один год. Причины и движущие силы этой стагнации Вы осветили так подробно, что мне просто нечего добавить.

Статистические данные цен продаж на вторичном рынке, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.

Читать дальше >>

Напишите следующий прогноз на тему "когда 2-х/3-х комнатная квартира на Срибнокильской 3 а/б/в (5-7этаж) будет стоить $1100/кв.м", чтобы я смог спокойно уйти в спячку до тех пор. Наблюдаю давно и уже спокоен, что их не разберут еще долго. Для Украины и это много, но я уже согласен

Даже если бы сейчас начали давать кредиты на условиях 2007 года - очччень немногие бы решились залесть в эту кабалу, в такое время, когда можно лишиться работы и не знаешь заплатят ли тебе вовремя и всю зарплату в следующем месяце.

И еще. Нужно добавить, что в пользу оздоровления рынка может сыграть подорожание коммунальных услуг. Резко подорожавшие коммунальные услуги на фоне неизменных, а то и ухудшающихся финансовых возможностей потенциальных арендаторов могут привести многих владельцев недвижимости к ситуации, в которой они вынуждены будут продать свои инвестиционные квартиры за ту цену, которую за них дадут, чтобы расплатиться с долгами. А если еще и процесс отъема и продажи квартир в счет погашения долгов по коммунальным услугам упростят, и нелепые правила про невыселяемых детей/инвалидов/льготников отменят, это все может послужить толчком к активизации происходящих на рынке процессов.
Но вряд ли это все произойдет. Потому что, как неоднократно писал Владимир, владельцы квартир - люди в большинстве своем пожилые, с закоснелыми взглядами на жизнь. Они не будут принимать кардинальных решений в случае резкого изменения ситуации, они будут громко жаловаться на жизнь и требовать, чтобы государство решило за них их проблемы. И протест в нашем обществе против упрощения процесса отъема жилья за долги будет огромный. Мы же все пыжимся, пытаясь изобразить из себя социально ориентированное общество. Зачем только, непонятно, тем же социально незащищенным категориям населения этим делаем хуже.

Цитата:

Даже если бы сейчас начали давать кредиты на условиях 2007 года - очччень немногие бы решились залесть в эту кабалу, в такое время, когда можно лишиться работы и не знаешь заплатят ли тебе вовремя и всю зарплату в следующем месяце.

Согласен.
Но это при условии, что все риски ложатся на ипотечника, который отвечает по долгам не только залоговой квартирой, но и всем своим имуществом (а также будущими доходами).
Если риски распределятся между банком и ипотечником, то желающих взять ипотеку будет больше.
В "цивилизованных странах" ипотечник (обычно) рискует лишь залоговой квартирой. Если банк неправильно оценил квартиру, финансовое состояние заемщика, экономическую ситуацию и т.д и т.п., - то за все это (насколько я знаю) он отвечает сам.

Цитата:

Согласен.
Но это при условии, что все риски ложатся на ипотечника, который отвечает по долгам не только залоговой квартирой, но и всем своим имуществом (а также будущими доходами).
Если риски распределятся между банком и ипотечником, то желающих взять ипотеку будет больше.
В "цивилизованных странах" ипотечник (обычно) рискует лишь залоговой квартирой. Если банк неправильно оценил квартиру, финансовое состояние заемщика, экономическую ситуацию и т.д и т.п., - то за все это (насколько я знаю) он отвечает сам.

В цивилизованых странах... в цивилизованых странах... какое отношение Европейское Зимбабве имеет к цивилизованым странам? Банки раскрыли истинное лицо - процентная ставка включала перестраховку на все случаи жизни, при этом заёмщик отвечал всем, вплоть до стоптанных домашних тапочек. Люди получили прямо или косвенно урок на всю жизнь - никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. И главным таким обстоятельством есть экономическое потрясение.

Цены будут снижаться до проведения сделок без ипотеки. Длинной ипотеки на Украине не будет, так как здесь нет длинных денег. Не удобно за авторов статьи, последним абзацем они подорвали свою собственную репутацию. А начиналось всё так хорошо!

Цитата:

Согласен.
Но это при условии, что все риски ложатся на ипотечника, который отвечает по долгам не только залоговой квартирой, но и всем своим имуществом (а также будущими доходами).
Если риски распределятся между банком и ипотечником, то желающих взять ипотеку будет больше.
В "цивилизованных странах" ипотечник (обычно) рискует лишь залоговой квартирой. Если банк неправильно оценил квартиру, финансовое состояние заемщика, экономическую ситуацию и т.д и т.п., - то за все это (насколько я знаю) он отвечает сам.

Владимир, уж кому, как не Вам, знать, что мировой финансовый кризис начался именно с того, что в "цивилизованных странах" финансовые организации неправильно оценивали возможности заемщиков и распределяли риски
Не думаю, что распределение рисков в пользу банка сможет хоть как-то повлиять на ситуацию. Если у меня недостаточно доходов, чтобы платить по кредиту, я не буду его брать. Вне зависимости от того, чем я отвечаю за неуплату: всем имуществом или только купленной в кредит квартирой.

Цитата:

Владимир, уж кому, как не Вам, знать, что мировой финансовый кризис начался именно с того, что в "цивилизованных странах" финансовые организации неправильно оценивали возможности заемщиков и распределяли риски
Не думаю, что распределение рисков в пользу банка сможет хоть как-то повлиять на ситуацию. Если у меня недостаточно доходов, чтобы платить по кредиту, я не буду его брать. Вне зависимости от того, чем я отвечаю за неуплату: всем имуществом или только купленной в кредит квартирой.

Если недостаточно доходов, то банк просто не выдаст ипотечный кредит.
Насколько я знаю, банки обычно требуют, чтобы официальные ежемесячные доходы семьи потенциального ипотечника в два раза превышали размер ежемесячной выплаты по кредиту. При этом еще и смотрят, чтобы оставшаяся (после выплаты ежемесячного платежа по кредиту) сумма денег превышала размер прожиточного минимума на семью.

А то, что Вы (без уверенности в будущих доходах) не будете брать кредит, то это Ваш выбор (кстати, и мой тоже).
Но многие наши соотечественники смотрят на это иначе.

Цитата:

Напишите следующий прогноз на тему "когда 2-х/3-х комнатная квартира на Срибнокильской 3 а/б/в (5-7этаж) будет стоить $1100/кв.м", чтобы я смог спокойно уйти в спячку до тех пор. Наблюдаю давно и уже спокоен, что их не разберут еще долго. Для Украины и это много, но я уже согласен

//fn.ua/view.php?ad_id=423113 - запропонуйте продавцю 165 і готуйтесь до вселення
або //nedvizhimost.slando.com.ua/kiev_cit... P_28565445.html

Да, последний абзац не ахти... Банки работают над возобновлением кредитования - это да, но то что это будет доступная ипотека - скорее нет. Автомобильный рынок - да - уже раструбили, что ожидается значительный рост продаж. Для банков это более проще и выгодней прощупать короткую перспективу кредитов. Ипотека же будет использоваться лишь для перепродажи залоговых квартир, как способ привлечения потенциальных покупателей и новый вид "реструктуризации" кредита - повышение качества кредитного портфеля... Так что не думаю, что стоит ждать свершений для РН в этом направлении, скорее банки подольют немного маслица перепродажей залогов ненамного дешевле рынка для начала, а там как пойдет...

И почему Вас так беспокоит этот "банковский абзац"? Никто ж не будет брать ипотеку, пусть и доступную

Цитата:

Цены будут снижаться до проведения сделок без ипотеки. Длинной ипотеки на Украине не будет, так как здесь нет длинных денег. Не удобно за авторов статьи, последним абзацем они подорвали свою собственную репутацию. А начиналось всё так хорошо!

"Длинные деньги" может привлечь государство.
Могут привлечь банки, имеющие материнские структуры за рубежом. Там очень значительная доля банковского капитала - средства долгосрочных страховых и пенсионных фондов. Их ведь нужно куда-то вкладывать... И даже в том случае, если законодательство предостерегает от вложения средств подобных фондов в области с низкими рейтингами надежности, то опираясь на деньги этих фондов, банки могут более свободно распоряжаться деньгами "простых вкладчиков".

Но дело не только в этом. Важно как на все это смотрит регулятор.
Если Нацбанк не будет серьезно возражать против долгосрочных кредитов, то кто и что помешает банкам их выдавать? Тем более, что исполнительная власть пытается ввести "доступные" долгосрочные ипотечные кредиты.

К прогнозам что-то не видно темы "Конкурс прогнозов... на 2011 год". Решили отказаться от этой традиции?

Sergm, если только я умный, а все остальные не то наверное проблема во мне. Но я всеравно не понимаю как контактировать с людьми ( не знаю риэлтор ли вы но у меня было такое с риэлторами уже) когда я спрашиваю 5-7 этаэж мне предлагают 4й, 2-3комнатную - мне предлагают 4-х комнатную. я бы рассматривал 3-4й этажи как наиболее приоритетные, но только не в этом конкретном доме, так как там на уровне 4-го этажа автостоянка - я видел на каком то сайте хорошие фотки квартиры на 4-ом этаже с выходом с балкона на асфальт стоянки. На сегодняшний день у меня сложилось положительное мнение только о ПО, пожалуйста не убивайте его

Цитата:

К прогнозам: что-то не видно темы "Конкурс прогнозов... на 2011 год". Решили отказаться от этой традиции?

Насколько я знаю, то конкурсы прогнозов будут.
Пока работаем над "новым Домиком", а также над окончательным переходом от "индексов ИРН" к собственным.
Методологию ИРН мы уже достаточно давно шаг за шагом модифицируем. Теперь самое время (ИМХО) сделать еще небольшой шаг - полностью перейти на свою методологию. Основная сложность: на графиках при этом не должно быть скачков.

Цитата:

Основная сложность: на графиках при этом не должно быть скачков.

Ага, это я знаю... Когда-то в ручном режиме мучалась с подобной проблемой (пересчет всех показателей за полгода) - это просто ужас...

Цитата:

Ага, это я знаю... Когда-то в ручном режиме мучалась с подобной проблемой (пересчет всех показателей за полгода) - это просто ужас...

Это не совсем тот случай. Все показатели за предыдущие периоды сохраняются.
Могут изменяться лишь будущие показатели. При этом возможные изменения, связанные с переходом к новой методологии, должны быть растянуты во времени.
Потому стыковкой методов мы и занимались несколько лет (шаг за шагом). Для этого и вычисляли (параллельно) целое семейство индексов. В принципе, были готовы полностью переходить на собственную методологию еще в начале осени 2008 года. Но тогда помешал кризис.
Надеюсь, что сейчас (в период стагнации рынка) сможем безболезненно перейти.

Цитата:

Надеюсь, что сейчас (в период стагнации рынка) сможем безболезненно перейти.

Успехов Вам в этом! Собственная методология, с моей точки зрения, всегда лучше.