Цены на недвижимость УПАДУТ на 50% и более

2 Афанасий.
дякую за фундаментальний аналіз питання, але як Ви замітили,
Ваші міркування вірні в даний момент, в даний час, для рівноважного ринку без зовнішіх впливів.

При падінні РН, постулати інші, і ціна буде розглядатись я функція реальних доходів, психологічних настроїв гравців ринку, доступності/дефіциту позичених коштів, демографічнихх процесів і т.д.

Не виключено, що маятник ціни зі свистом пролетить вирахувану Вами "рівноважну ціну" і досягне величини 1999 року + поправка на інфляцію.

Афанасия ли это анализ? Увидеть бы развитие.

Цитата:

Афанасия ли это анализ? Увидеть бы развитие.

В смысле? Это не фундаментальный конечно анализ, а как я и написал аналитические заметки. Могу себе позволить при наличии ученой степени по экономике

Что-то меня в стилистике удивило, что - не пойму.

Цитата:

Аналитические заметки.

Согласно экономической науке, цены на недвижимость определяются не себестоимостью (о чем нам так упрямо талдычат застройщики), а спросом.

Недвижимость имеет такую особенность, как двойственный спрос.
1) Спрос на недвижимость как на объект инвестирования
2) Спрос на недвижимость как на предмет потребления

Рыночные постулаты, тем или иным способом уже доказанные в экономике:
- период роста или падения цен на недвижимость чаще всего обусловлена колебаниями спроса (колебания предложения на цену не влияют)
- рост доходов влияет на рост обеих видов спроса на недвижимость, но эластичность спроса по доходу низкая (этот фактор не является определяющим при резком росте или снижении цен)

Теперь текущая оценка спроса на недвижимость в Украине как на объект инвестирования.
1) Высокий уровень риска. В условиях неопределенности ценового тренда -
очень высок. Непривлекательно.
2) Доходность. Величина арендной платы очень низкая относительно цены.
Непривлекательно.
3) Доходность эквивалентных инвестиций. Существует более доходный эквивалент - банковский депозит (доходность выше, риск ниже). Ценные бумаги (доходность выше, риск равнозначный). Вывод: непривлекательно.
4) Доходность от реализации актива. В условиях стабильных цен - 0. В условиях снижения цен - отрицательная. Непривлекательно.

Текущая оценка спроса на недвижимость, как на предмет потребления. Определяется как правило предпочтениями арендовать или покупать жилье.
1) Ипотечная ставка намного выше арендной. Непривлекательно. Ипотечный
спрос очень эластичен, то есть любое изменение ставок ведет к немедленному изменению спроса.
2) Неипотечные приобретатели (за свои деньги) формируют спрос исходя из ТЕХ ЖЕ КРИТЕРИЕВ, что и ИНВЕСТИЦИОННЫЕ (доказано). Непривлекательно.

Итог - спроса нет и не предвидится. Теперь вопрос, насколько будет падение цен согласно экономическим законам? Пока цена не станет инвестиционно-равновесной или ипотечно-равновесной (лиьо по большему уровню, либо по меньшему или среднему). Инвестиционно-равновесной, то есть равнятся доходности от других вложений. Ипотечно-равновесной, означает равенство между ценой выплат по ипотеке и стомостью аренды.

Проведем анализ
Оболонский р-н, Минский массив
1к. кв-ра - 90 000
Аренда: 600 * 12 = 7200
Ставка по депозитам: 12%
Ставка по ипотечному кредиту: 18%

С учетом этих условий инвестицонно-равновесная цена 1-комнатной квартиры составляет около 60 000 долл. (7200 / 60 000 = 12%.) Ипотечный кредит на покупку такой квартиры можно получить по ставке около 18% годовых. Это значит, что ипотечно-равновесная цена квартиры составит
40 000 долл. (7200 / 40 000 = 18%)

Текущая цена таких квартир составляет около 90 тыс. долл. Данная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен. Возникновение ситуации, при которой текущая цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен, приводит к тому, что инвесторы и покупатели уменьшают свой спрос на недвижимость. Инвесторы перестают ее покупать и выставляют на продажу. Потенциальные покупатели, живущие в арендованных квартирах, откладывают покупку квартир, поскольку проживать в арендованной квартире менее обременительно для семейного бюджета.

Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равны наибольшему из двух уровней цен. : ипотечно-равновесного и инвестиционно-равновесного. В нашем случае наибольшей из двух цен является инвестицонно-равновесная (60 000 долл.). Когда текущие цены будут равны инвестицонно-равновесным, прекратится спад цен.

При сохранении неизменности исходных параметров, цена таким образом на 1 к квартиры в Оболонском районе должна составить:
60 000 максимум (снижение в 1,5р.)
50 000 среднее (снижение в 1,8р.)
40 000 минимум (снижение в 2,25р.)

Прогноз необходимо постоянно корректировать в случае возникновения изменений в параметрах, влияющих на равновесные цены.

Хорошее основание для аргументированной дискуссии.
Хотел добавить +1, но 5 дней с предыдущего не прошло.

Цитата:

2 Афанасий.
дякую за фундаментальний аналіз питання, але як Ви замітили,
Ваші міркування вірні в даний момент, в даний час, для рівноважного ринку без зовнішіх впливів.

При падінні РН, постулати інші, і ціна буде розглядатись я функція реальних доходів, психологічних настроїв гравців ринку, доступності/дефіциту позичених коштів, демографічнихх процесів і т.д.

Не виключено, що маятник ціни зі свистом пролетить вирахувану Вами "рівноважну ціну" і досягне величини 1999 року + поправка на інфляцію.

Согласен.
При падении цен люди будут, как и при повышении, еще долго вести себя иррационально даже после прохождения рассчитанной неважно каким способом точки равновесия.

Маятник, однако.

Цитата:

Что-то меня в стилистике удивило, что - не пойму.

Стилистика книжная. Понятно что методику не я придумал, просто в приложении к украинскому рынку и текущей ситуации.

Цитата:

даже после прохождения рассчитанной неважно каким способом точки равновесия

Вы думаете? Мне кажется ниже 40К не может все-таки упасть при неизменных входящих. Все-таки эта точка при которой начнут покупать квартиры как предмет потребления.

Цитата:

Вы думаете? Мне кажется ниже 40К не может все-таки упасть при неизменных входящих. Все-таки эта точка при которой начнут покупать квартиры как предмет потребления.

Я согласен с Флуманом.
Наши сегодняшние рассуждения хороши для сегодняшней же ситуации.

Честно признаюсь, читая разную информацию с финансовых, инвестиционных, РН сайтов я не могу предположить, что будет через 3 месяца, пол-года, год.

Я равнозначно воспринимаю аргументы, что как минимум до конца года экономическая, финансовая и валютная ситуация сильно не изменится.
Так и аргументацию пусть и не апокалиптического, но неблагоприятного развития ситуации на финансовом и валютном рынке.
Степень неопределенности в мире практически по всем показателям зашкаливает.

И при полномасштабном кризисе в Украине, вызванном то ли мировыми или местными финансовыми факторами, то ли вследствие сильного раскачивания экономики политиками, стоимость жилья будет зависеть от общего состояния экономики.

Когда в 1992 году развалился наш всесоюзный институт, поскольку заказчики остались на Урале, в Казахстане, в Магадане и т.п., я с семьей жил на 10-20 долларов в месяц.
И так жило большинство людей.
Зарплата учителя 5 баксов в месяц.
Много квартир тогда могли купить?

То есть, отвечая на Ваш вопрос, скажу, что входящие изменятся.

Есть такое наблюдение рынок может вести себя иррационально дольше, чем способны продержаться его участники.
так это рынок, а не как у нас...

Цитата:

Аналитические заметки.

Согласно экономической науке, цены на недвижимость определяются не себестоимостью (о чем нам так упрямо талдычат застройщики), а спросом.

Недвижимость имеет такую особенность, как двойственный спрос.
1) Спрос на недвижимость как на объект инвестирования
2) Спрос на недвижимость как на предмет потребления

Рыночные постулаты, тем или иным способом уже доказанные в экономике:
- период роста или падения цен на недвижимость чаще всего обусловлена колебаниями спроса (колебания предложения на цену не влияют)
- рост доходов влияет на рост обеих видов спроса на недвижимость, но эластичность спроса по доходу низкая (этот фактор не является определяющим при резком росте или снижении цен)

Теперь текущая оценка спроса на недвижимость в Украине как на объект инвестирования.
1) Высокий уровень риска. В условиях неопределенности ценового тренда -
очень высок. Непривлекательно.
2) Доходность. Величина арендной платы очень низкая относительно цены.
Непривлекательно.
3) Доходность эквивалентных инвестиций. Существует более доходный эквивалент - банковский депозит (доходность выше, риск ниже). Ценные бумаги (доходность выше, риск равнозначный). Вывод: непривлекательно.
4) Доходность от реализации актива. В условиях стабильных цен - 0. В условиях снижения цен - отрицательная. Непривлекательно.

Текущая оценка спроса на недвижимость, как на предмет потребления. Определяется как правило предпочтениями арендовать или покупать жилье.
1) Ипотечная ставка намного выше арендной. Непривлекательно. Ипотечный
спрос очень эластичен, то есть любое изменение ставок ведет к немедленному изменению спроса.
2) Неипотечные приобретатели (за свои деньги) формируют спрос исходя из ТЕХ ЖЕ КРИТЕРИЕВ, что и ИНВЕСТИЦИОННЫЕ (доказано). Непривлекательно.

Итог - спроса нет и не предвидится. Теперь вопрос, насколько будет падение цен согласно экономическим законам? Пока цена не станет инвестиционно-равновесной или ипотечно-равновесной (лиьо по большему уровню, либо по меньшему или среднему). Инвестиционно-равновесной, то есть равнятся доходности от других вложений. Ипотечно-равновесной, означает равенство между ценой выплат по ипотеке и стомостью аренды.

Проведем анализ
Оболонский р-н, Минский массив
1к. кв-ра - 90 000
Аренда: 600 * 12 = 7200
Ставка по депозитам: 12%
Ставка по ипотечному кредиту: 18%

С учетом этих условий инвестицонно-равновесная цена 1-комнатной квартиры составляет около 60 000 долл. (7200 / 60 000 = 12%.) Ипотечный кредит на покупку такой квартиры можно получить по ставке около 18% годовых. Это значит, что ипотечно-равновесная цена квартиры составит
40 000 долл. (7200 / 40 000 = 18%)

Текущая цена таких квартир составляет около 90 тыс. долл. Данная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен. Возникновение ситуации, при которой текущая цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен, приводит к тому, что инвесторы и покупатели уменьшают свой спрос на недвижимость. Инвесторы перестают ее покупать и выставляют на продажу. Потенциальные покупатели, живущие в арендованных квартирах, откладывают покупку квартир, поскольку проживать в арендованной квартире менее обременительно для семейного бюджета.

Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равны наибольшему из двух уровней цен. : ипотечно-равновесного и инвестиционно-равновесного. В нашем случае наибольшей из двух цен является инвестицонно-равновесная (60 000 долл.). Когда текущие цены будут равны инвестицонно-равновесным, прекратится спад цен.

При сохранении неизменности исходных параметров, цена таким образом на 1 к квартиры в Оболонском районе должна составить:
60 000 максимум (снижение в 1,5р.)
50 000 среднее (снижение в 1,8р.)
40 000 минимум (снижение в 2,25р.)

Прогноз необходимо постоянно корректировать в случае возникновения изменений в параметрах, влияющих на равновесные цены.

абсолютно верные расчёты... если аплицировать их на рынок аренды то однокомнатная на оболони получится не более 200 долларов в месяц......

Цитата:

если аплицировать их на рынок аренды то однокомнатная на оболони получится не более 200 долларов в месяц......

Нуууу, зачем же так грубо и не оригинально. Вникните хотя бы в методику, если хотите за 200 аренду - то подставьте это в формулу расчета цены и посчитайте стоимость квартиры на выходе :11:

Цитата:

Нуууу, зачем же так грубо и не оригинально. Вникните хотя бы в методику, если хотите за 200 аренду - то подставьте это в формулу расчета цены и посчитайте стоимость квартиры на выходе :11:

ага а вы пожалуйста просчитайте сколько в киеве за последние три года квартир построено..... зайдите на сайт Аркады и посмотрите сколько здадутся в эксплуатацию в этом и в следующем году... нет обвал на РН украины будет не по казахскому сценарию из за дешовых кредитов а по США и Литве из за затоваривания рынка..... квартир больше чем людей которым они нужны..... кстати есть реальные примеры когда в городках донецкой области квартиры раздавались всем желающим бесплатно... лиш бы квартплату платили

Цитата:

ага а вы пожалуйста просчитайте сколько в киеве за последние три года квартир построено.....

А какое это имеет отношение к анализу? Если цена аренды меняется, пусть и 200 дол. - то это параметр, который подставляется в формулу. Соответственно меняется и равновесная цена квартиры по этой формуле. Вполне вероятно, что цена аренды будет 200 дол, но тогда и инвестицонно-равновесная цена 1-к квартиры составит 20 000 дол.

Цитата:

А какое это имеет отношение к анализу? Если цена аренды меняется, пусть и 200 дол. - то это параметр, который подставляется в формулу. Соответственно меняется и равновесная цена квартиры по этой формуле. Вполне вероятно, что цена аренды будет 200 дол, но тогда и инвестицонно-равновесная цена 1-к квартиры составит 20 000 дол.

давайте Свана спросим при тех цена что вы высчитали он перестанет копить и влезет в ипотеку или нет? :105:

Цитата:

давайте Свана спросим при тех цена что вы высчитали он перестанет копить и влезет в ипотеку или нет? :105:

Влезет, для того и рассчитывалась ипотечно-равновесная цена.

Цитата:

Влезет, для того и рассчитывалась ипотечно-равновесная цена.

а что случится когда все новострои остановятся (по вашим словам), цены обвалятся а Сван и иже с ним влезет в ипотеку?

Цитата:

а что случится когда все новострои остановятся (по вашим словам), цены обвалятся а Сван и иже с ним влезет в ипотеку?

Новострои тут не при чем. Речь о готовых квартирах. Игры с новостроем - это наше изобретение. Во всем мире - вы либо покупаете акции компании на фондовом рынке и соответственно вы инвестор и несете риски, либо покупаете квартиру. А такая хитрожопость - я покупаю ценные бумаги, но это типо, на самом деле, квартира N3 в доме N20... к анализу опять же никаким боком не относится.

Цитата:

Новострои тут не при чем. Речь о готовых квартирах. Игры с новостроем - это наше изобретение. Во всем мире - вы либо покупаете акции компании на фондовом рынке и соответственно вы инвестор и несете риски, либо покупаете квартиру. А такая хитрожопость - я покупаю ценные бумаги, но это типо, на самом деле, квартира N3 в доме N20... к анализу опять же никаким боком не относится.

да но они ведь достраиваются....

Цитата:

да но они ведь достраиваются....

Как только достраиваются, сдаются, так сразу включаются в рынок недвижимости как полноценный товар и актив. И соответственно в мой анализ. А до этого - это другие риски и другой анализ...

Цитата:

я интересуюсь стоимостью одной покупки в сша знакомыми... с прошлого года там как была сметная стоимость на этот дом так и осталась... кредитный договор якобы подписывают к октябрю и сам о строение будет то же готово... ни слова о скидках - не нравится не бери... собственно я сам не понимаю что там творится. говорят кризис цена падает стремительно ни кто ни чего не покупает а на самом деле вариантов не так и моного и цену застройщик не снижат да и уже обжитые дома продают со скидой в 10% и то стоимость очень высока!
в общем приведу сайт застройщика... сами смотрите я уже давно потерялся в ихней реальности...
//www.pulte.com/communities/co/monume... /hawthorne.aspx
забыл добавить - это стоимость без земельного участка... сама земелька стоит так дорого что пока не по карману покупателям да и застройщик - владелец земли будет брать ренту...и естессено что ее пока не желает продавать...

Лично для меня ситуация вполне понятна. В США новый дом посртоить сейчас стоит гораздо чем купить такой же уже построенний.