Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2010 года

Комментарии к статья старого сайта и форума
Закрыто
Anonymous
Профиль
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах 1627$/кв.м. (-0,6% );
- при подсчете в гривнах 12970грн/кв.м (-1,7% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,5% в месяц (+1,0% ).
Индекс доходности -0,4 банк./деп. (+0,1 банк./деп.)

Индексы аренды жилья:
- в целом по Киеву: 98,6грн/кв.м
- жилье эконом класса: 86,7грн/кв.м
- жилье бизнес класса: 122,2грн/кв.м
- элитное жилье: 214,1грн/кв.м



Читать дальше >>
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
С другой стороны, практически вся недвижимость в Киеве переоценена, и сейчас происходит коррекция цен. Но коррекция цен существенно затруднена тем, что деловая активность невысока, предложений во многих сегментах недостаточно. А самое главное, тем, что большинство сделок – это фактически обмены, когда человек одновременно выступает и как продавец, и как покупатель.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Падение цен скорее всего возобновится осенью.Но существенно упадет лишь массовка и переоцененная элитка.Я в этом году буду покупать две квартиры,одну достаточно качественную и по сути эксклюзивную я буду покупать в конце весны,там идет срочная продажа и человеку реально нужны деньги именно сейчас, а со второй подожду до осени.До осени цены не выйдут на реалтный уровень потому как сейчас имеем эйфорию от обещаемой стабильности правительством януковича, когда люди поймут что халявы не будет и деньги будут зарабатываться достаточно тяжело тогда и произойдет коррекция цен на РН вниз, причем внизу будем плавать туда-сюда с колебаниями не менее годика.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
где количество сделок в штуках ? посмешите аудиторию пожалуйста.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Реальное падение цен будет в 2011 году. Ситуация в стране и мире пока только ухудшается.
Вторая волна кризиса, которая придет теперь из Китая, неизбежна. Ждем-с, господа! Терпение и еще раз терпение.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Вчера в новостях был блок минут на десять. Оказывается после выборов покупатели резко поняли, что настала стабильность, и в Украину поступило много миллиардов инвестиций. Резко возросли продажи недвижимости, и за март цены вырасли в среднем на 15%. Вобщем уже дорожает!
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Хор риелтеров поет старую песню о повышении цен
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Спрашиваю у продавца: "Чем Вы руководствуетесь, когда выставляли цену?". Отвечают: "Нам надо купить две другие квартиры (достроить дом, выкупить залог и т.д.)". То есть, цены берутся "с потолка" -- учитываются потребности продавца, но не реальная стоимость товара. Это все равно, если бы в супермаркете литр молока стоил миллион -- только потому, что владелец молокозавода захотел стать миллионером... В Киеве за месяц регистрируется 150-200 реальных сделок. Причем только официальных брокеров -- 1500. Получается, один брокер сопровождает одну сделку в полгода. И при этом каждый из них важно надувает щеки и прогнозирует "неизбежное подорожание"...
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
Спрашиваю у продавца: "Чем Вы руководствуетесь, когда выставляли цену?". Отвечают: "Нам надо купить две другие квартиры (достроить дом, выкупить залог и т.д.)". То есть, цены берутся "с потолка" -- учитываются потребности продавца, но не реальная стоимость товара. Это все равно, если бы в супермаркете литр молока стоил миллион -- только потому, что владелец молокозавода захотел стать миллионером... В Киеве за месяц регистрируется 150-200 реальных сделок. Причем только официальных брокеров -- 1500. Получается, один брокер сопровождает одну сделку в полгода. И при этом каждый из них важно надувает щеки и прогнозирует "неизбежное подорожание"...

Немного утрируете…
Но, в общем-то, так и есть. В том смысле, что большинство продавцов относятся к своим квартирам не как к простому товару.
Для них это «стратегический товар». А цены на любой «стратегический товар» устанавливаются по своим законам.
И это не пропаганда, а сухая констатация фактов. Вернее, итоги многолетних наблюдений за происходящими на киевском рынке недвижимости процессами.

Так что цены в супермаркете тут ни при чем.
И пример с молокозаводом тут тоже не очень подходит.
Уж если привели пример с молоком, то намного ближе будет пример с молоком матери-кормилицы. Представьте психически нормальную мамашу, у которой грудного молока с трудом хватает лишь на своего ребенка. А ей предлагают молоко продавать, своего же ребенка выкармливать смесями…
Да, жизнь может заставить некоторых матерей пойти и на такое… Но вряд ли она свое молоко будет оценивать по рыночным ценам. Сколько ей нужно для решения своих важнейших проблем – столько и будет требовать.
Хотя, конечно, мамаши бывают разные…
Но я говорю о нормальных людях
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
реальная цена метра по всему миру привязана к средней зарплате - $600 по Киеву - $300 по регионам.Пока цены выше они не реальны.
Допустим я хочу зарабатывать на аренде - покупаю 1 комнатную за $30000 в Херсоне и сдаю за $100 в месяц - в год $1200: 4% грязными - ремонт - 2% - налоги -1%=1% годовых.Не густо.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
реальная цена метра по всему миру привязана к средней зарплате - $600 по Киеву - $300 по регионам.Пока цены выше они не реальны.
Допустим я хочу зарабатывать на аренде - покупаю 1 комнатную за $30000 в Херсоне и сдаю за $100 в месяц - в год $1200: 4% грязными - ремонт - 2% - налоги -1%=1% годовых.Не густо.

Обо всем мире можно говорить очень долго (и очень разное).
Но мы говорим о киевской недвижимости.
Тут цены привязаны не столько к зарплате, сколько к долгосрочным накоплениям (нередко, семейным, за всю жизнь).
Квартиры большинства продавцов - это и есть их накопления за всю жизнь (включая представителей старших поколений, многие из которых за право жить в Киеве и получить эти квартиры проработали десятки лет). Потому и отношение к квартирам соответствующее.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 188
Профиль
Репутация:    20
Цитата:
реальная цена метра по всему миру привязана к средней зарплате - $600 по Киеву - $300 по регионам.Пока цены выше они не реальны.
Допустим я хочу зарабатывать на аренде - покупаю 1 комнатную за $30000 в Херсоне и сдаю за $100 в месяц - в год $1200: 4% грязными - ремонт - 2% - налоги -1%=1% годовых.Не густо.


Да, 1% это даже меньше чем депозит в банке. Вот недавно открыл газету с объявлениями о работе. Знаете, похоже 300$ это зарплата выше средней в Полтаве.
Объявления об аренде торговых площадей весят как и весели на местах некогда магазинов. Похоже рынок труда по прежнему в тяжелом положении, думаю разговор о подорожании здесь не уместен.

Честно, здоровое подорожание я бы даже приветствовал: оно бы свидетельствовало об улучшении материального положения людей. Но похоже, у нас оно пока фиктивное. Достаточно отметить скупость комментариев в сравнении с годами предшествующими, покупатели разочаровались вовсе. Вопросы об рациональности инвестиций в недвижимость сошли на нет - это абсурд и понимает это каждый. А тут о росте говорят...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 188
Профиль
Репутация:    20
Цитата:
Обо всем мире можно говорить очень долго (и очень разное).
Но мы говорим о киевской недвижимости.
Тут цены привязаны не столько к зарплате, сколько к долгосрочным накоплениям (нередко, семейным, за всю жизнь).
Квартиры большинства продавцов - это и есть их накопления за всю жизнь (включая представителей старших поколений, многие из которых за право жить в Киеве и получить эти квартиры проработали десятки лет). Потому и отношение к квартирам соответствующее.


Вы забыли добавить еще несколько поколений младшеньких : ) кредиты под 25% годовых это вам не шутка.

Владимир, правильно ли я понимаю, что при таком положении вещей, когда в приобретении участвуют несколько поколений и затрагиваются сбережения за всю жизнь, количество сделок просто обязано сойти на нет с течением времени? Берем во внимание разницу между ростом доходов и ценам на недвижимость. Либо цены должны падать, либо доходы расти. Последнее пока мало вероятно.

Иногда покупаю вещи на ebay. Встречаю такое - "мы не доставляем в Зимбабве, Уругвай и Украину" : ) Удачной покупки. Последнее предложение не с лота ebay - это вам господа, потратившим драгоценное время жизни нескольких поколений на бетонометры.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
Вы забыли добавить еще несколько поколений младшеньких : ) кредиты под 25% годовых это вам не шутка.

Обо всем в кратком посте не скажешь.
Но если кредиты берутся для доплаты относительно небольшой суммы (при обменах), то тут можно думать.
Цитата:
Владимир, правильно ли я понимаю, что при таком положении вещей, когда в приобретении участвуют несколько поколений и затрагиваются сбережения за всю жизнь, количество сделок просто обязано сойти на нет с течением времени? Берем во внимание разницу между ростом доходов и ценам на недвижимость. Либо цены должны падать, либо доходы расти. Последнее пока мало вероятно.

Наверное, я не смог донести суть того, чего хотел.
Под "накоплениями старших поколений" я понимал (в первую очередь) их недвижимость: квартиры, дачи, дома с землей в селе...
Все это зарабатывали деды-прадеды. Многих из которых уже и в живых нет.
Отцы (не все, но многие) сумели накопить за последние 10-18 лет какие-то деньги. И эти деньги используют на улучшение жилищных условий (своих и детей).
Тем не менее, основной капитал большинства киевлян - это их квартиры.

Именно потому киевский вторичный рынок жилой недвижимости это (во многом) рынок натурального обмена. На котором "квадратные метры" меняются на "квадратные метры".
Доплата при этом есть практически всегда. Но доплатить за дополнительные 10-20-30 метров - это не то же самое, что купить квартиру с нуля.
Подобные обмены с доплатами были и при советской власти (когда любые доплаты были запрещены), будут и в будущем.
Так что пока киевская недвижимость будет востребована - рынок будет жить.
Цитата:
Последнее предложение не с лота ebay - это вам господа, потратившим драгоценное время жизни нескольких поколений на бетонометры.

В общем-то, Вы правы.
Люди потратили драгоценное время жизни нескольких поколений, и теперь гордятся тем, что оставили потомкам очень значительную (с их точки зрения) ценность: киевскую недвижимость. Потому и не снижают цены. Именно с этой темы и начался разговор.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 188
Профиль
Репутация:    20
Цитата:
Обо всем в кратком посте не скажешь.
Но если кредиты берутся для доплаты относительно небольшой суммы (при обменах), то тут можно думать.

Наверное, я не смог донести суть того, чего хотел.
Тем не менее, основной капитал большинства киевлян - это их квартиры.

Именно потому киевский вторичный рынок жилой недвижимости это (во многом) рынок натурального обмена. На котором "квадратные метры" меняются на "квадратные метры".

В общем-то, Вы правы.
Люди потратили драгоценное время жизни нескольких поколений, и теперь гордятся тем, что оставили потомкам очень значительную (с их точки зрения) ценность: киевскую недвижимость. Потому и не снижают цены. Именно с этой темы и начался разговор.


В очередной раз приходим к тому, что рынок недвижимости на сегодня - это рынок обмена под тем или иным соусом.

Похоже я злорадствовал от фиксации в сознании такого фактического положения дел, при котором рынок недвижимости некоторое время будет закрыт для новых игроков. К сожалению, тут есть печальные очевидные следствия для отрасли и смежных с недвижимостью направлений: без новых владельцев с вливаниями денег в оборот, трудно представить и рост рынка, как и рост материального состояния граждан без роста реального сектора. Хм, какой то замкнутый круг.
Вероятно, придется поступится первички рано или поздно, а вторичка подтянется.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
В очередной раз приходим к тому, что рынок недвижимости на сегодня - это рынок обмена под тем или иным соусом.

Похоже я злорадствовал от фиксации в сознании такого фактического положения дел, при котором рынок недвижимости некоторое время будет закрыт для новых игроков. К сожалению, тут есть печальные очевидные следствия для отрасли и смежных с недвижимостью направлений: без новых владельцев с вливаниями денег в оборот, трудно представить и рост рынка, как и рост материального состояния граждан без роста реального сектора. Хм, какой то замкнутый круг.
Вероятно, придется поступится первички рано или поздно, а вторичка подтянется.

Новые вливания поступают.
Большинство обменщиков улучшают свои жилищные условия, а потому вкладывают в рынок недвижимости дополнительные деньги.
Правда, отток тоже происходит. В том числе, со вторичного рынка на первичный.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 188
Профиль
Репутация:    20
Цитата:
Новые вливания поступают.
Большинство обменщиков улучшают свои жилищные условия, а потому вкладывают в рынок недвижимости дополнительные деньги.
Правда, отток тоже происходит. В том числе, со вторичного рынка на первичный.


Вы правы, но судя по количеству недостроя и пустующих новостроев недостаточно вкладывают. Не успевают, поэтому и налицо дисбаланс доходов и цен.
Конечно вы пишите за Киев, но в Полтаве газета прямо кишит продажей новостроя тех домов, которые якобы продались еще на котловане. а походу в лучшем случае это горе инвесторы купили в кредит, куда же строить новое? А без нового как можно улучшить жилищные условия при этом не ухудшив другому? Я к тому что всегда есть люди, которые так же меняют свою трешку на однушку, а разницу пропивают, если хотите и денежка уходит с рынка.

Да и с такими головными болями, комиссионными и расходами на сделку вариант постоянного обмена худшего на лучшее заставит работать только на обслуживание операции самой операции размена, не говоря еще что нужно накопить саму разницу.

Все же мне видится пока идет время тех кто продал свое жилье во времена "будетьтокодорожать" и сейчас рад купить новое, выиграв приличный куш и тех кто уже тогда "нашкреб" большую часть денег во время кредитного дождя. Сейчас таких шальных денег нет и эта активность временная. Будем с вами наблюдать как все пойдет, благо графики есть :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1325
Профиль
Репутация:    51
Первичный рынок жилья

В первом квартале положение на первичном рынке оставалось стабильно тяжелым. Согласно официальным статистическим данным, в январе-феврале 2010 года предприятия Киева выполнили строительных работ на 26% меньше, чем за этот же период 2009 года. Если сравнивать с соответствующим периодом 2008 года, то объемы строительства в Киеве снизились более чем в 2,5 раза.
Основная причина – недостаток средств. Те средства, что застройщики получили от инвесторов до кризиса, многие из них потратили, так и не достроив объекты. Дополнительных денег для достройки замороженных объектов инвесторы, в большинстве случаев, не дают.
Банки, хотя и кредитуют некоторых застройщиков, но на очень жестких условиях, под высокие проценты. Ситуация на многих объектах – крайне сложная. Инвесторов сейчас немного, они вкладывают деньги, как правило, на самых последних этапах строительства; нередко уже после сдачи дома.
Новое руководство страны, похоже, понимает, что без государственной поддержки замороженные объекты достроить будет крайне сложно. Правда, это понимали и их предшественники, но найти деньги смогли лишь для достройки весьма небольшого числа объектов.
Сейчас разрабатываются новая программа, в основе которой льготное кредитование потенциальных покупателей жилья и строителей. Нацбанк планирует рефинансировать коммерческие банки под 12,25% годовых, с тем, чтобы они выдавали льготные кредиты для покупки жилья на первичном рынке. Максимальная ставка для инвесторов при этом не должна превышать 15-16% годовых. Первоначальный взнос, предполагается установить на уровне двух третей стоимости квартиры.
Для подавляющего большинства наших граждан подобные условия вряд ли окажутся приемлемыми. Но для завершения строительства объектов, которые уже построены на 70 и более процентов, инвесторы, скорее всего, найдутся. Тем более что Нацбанк и правительство намерены с помощью надзора и регулирования существенно снизить стоимость строительства.
Насколько реальными окажутся подобные планы – посмотрим. Если для их реализации руководство страны сможет привлечь зарубежные кредиты, то планы представляются вполне реальными.
Пока же цены на первичном рынке достаточно стабильны. И некоторые застройщики (в том числе и крупнейший - Киевгорстрой) работают весьма интенсивно.
-------------------------------------------------------
http://www.dsnews.ua/real-estate/realty-kiev/art43356.html
Весеннее оживление. В новостроях с высокой степенью готовности выросли продажи жилья
Изображение
Вернуться к началу
Закрыто

Вернуться в Новости и статьи



dsf