13 факторов, которые не дадут подорожать киевской недвижимости

О факторах, вследствие которых цены на киевские квартиры могут расти все выше и выше, сказано много. До недавнего времени информационный простор о ценах на «недвижку» был заполнен исключительно комментариями и прогнозами агенств недвижимости, союзов риэлторов, застройщиков, которые практически единогласно говорят о дальнейшем росте.


Читать дальше >>

полезная статья. То, что затормозится рост, выгодно для рынка. Иначе рост будет продолжаться и рано или поздно будет грандиозный обвал. Рост должен быть постпенным и останавливаться, когда на это нет эконом.предпосылок. Необоснованный рост чреват разрушительным обвалом.

20-30% это корректировка а не снижение. Цены завышены раза в 2.

стать далекая от реальности или заказная каждый пункт в противоречии в Москве 4600$ м есть куда рости,прибыль 200% у строителей-миф,да и мер собирается забирать для города больше Ж) спрос определяет цену

Чуствуется, что квартиру Сергей Новиков не купил и надежды купить не имеет. Относительно IGNIS а откуда данные что цены завышены именно в 2 раза. Потому, что вам на пол квартиры хватает? Хватит гадать на кофейной гуще. Нада хата и есть возможность купить - вперед. Нет - снимайте. Если Вы спекулант - Вам у другой форум, я так думаю.

То Кирилл переходит на личности - признак человека не отягощенного воспитанием и этикой. )))) А стоимость хрущовки в 45 кв.м. на метро "Дорогожичи" как прекрасгной квартиры в 70 метров в Праге? ))) Кирилл, не так странно, почему вы не нашли других аргументов, как на личности перейти.

To Кирилл и ligakiev По чем опиум для народа?

конечно статья заказная. Конечно киеву надо ориентироваться на Москву, где зп в три раза выше в стреднем и где множество нефтяных долларов. А чем мы хуже - осталось только нефть выкопать и делов-то.

Эту статью про 13 факторов поддержала западная пресса, перепечатав ее в своей интерпритации. Вот ссылка //www.moneyweek.com/file/12343/is- ... burst.html Так что западные деньги стройненько и ппотихоньку начинают выходить из киевской недвижимости, они мнениям moneyweek верят поболе, чем килограмму мнений о небывалом дальнейшем росте цен.

Вообще в западной прессе говорят о том, что не смотря на остановку цен у них, Восточная Европа по инерции пока еще двигалась в сторону повышения, то есть поддерживают мнение о нелогичности дальнейшего роста цен в Восточной Европе вот статья в The New York Times (Эндрю Крамер) за 22 декабря 2006 Цены на ветшающие коммуналки растут Эндрю Крамер //inopressa.ru/nytimes/2006/12/22/ ... 02/commune … В то время как цены в США и других странах упали, Россия завершает год невероятного, подогреваемого нефтью бума недвижимости. Москва, например, является сегодня четвертым самым дорогим городом мира по стоимости аренды офисов, отставая, по данным некоторых исследований, от Лондона, Токио и Гонконга.

Цитирую мнение по этому вопросу Агенства Недвижимости (особенно рядовые работники АН, именно они могут потерять работу, если рынок будет "стоять" и далее) заинтересованы в оживлении киевского рынка недвижки, а такое оживление может произойти только при снижении цен . Тут совпали (на удивление) интересы покупателей и некоторых сотрудников АН первым нужны цены пониже, вторым нужен заработок на посредничестве, который появится только при снижении цены (рынок недвижки Киева замер, покупатель просто неспособен купить даже в кредит, а значит, и заплатить посреднику) . Многие бы на их месте смело обваливали киевский рынок, иначе они заработка не получат. А "держат" киевские цены во многом сами АН тучами своих заказных рейтингов-прогнозов, не давая для себя же оживить рынок хоть небольшим падением.

7 шагов, которые должны сделать депутаты для нормализации цен на киевские квартиры Нынешняя остановка цен на киевскую вторичную недвижимость (которая прогнозировалась ) вызвана потолком финансовых возможностей желающих приобрести жилье в Киеве. Цены остановились на высочайшем уровне для жилья такого качества. Стоит ли радоваться этой остановке цен при отсутствии у нас как такового РЫНКА жилья с его законами конкуренции, действенным механизмом реализации права граждан на жилье? Какие шаги необходимо сделать для того, чтобы цены на киевскую недвижимость получили цивилизованные механизмы формирования и тем самым вернулись на уровень, доступный для среднего класса? К сожалению, в публикациях СМИ ответ на этот вопрос часто подменяется ответом на вопрос «что нужно сделать, чтобы крупным стройкомпаниям Украины было легче работать и получать прибыль». Что необходимо сделать 1. Обеспечить реальную возможность функционирования жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). ЖСК, удачно решавшие жилищную проблему в СССР, являются одним из оптимальных путей реализации тезиса «строить больше». Контроль членами ЖСК за расходованием внесенных ими же средств – наиболее надежный способ недопущения «элит-центров» и неэффективного расходования средств инвесторов при строительстве. Нет более удачной схемы, чем ЖСК юридические лица и граждане сами объединяют свои средства в подконтрольную им же структуру, сами избирают руководящие органы, управляют строительством и затем (после сдачи дома) используют ЖСК для организации эксплуатации дома и оптимального решения ЖКХ-аспектов. В законодательном поле есть целый ряд необоснованных препятствий для функционирования ЖСК - краеугольный камень – ограничения не так давно одобренной украинскими депутатами ч.3 ст.4 Закона «Об инвестиционной деятельности» (основываясь на этой норме, госорганы пытаются настаивать на том, что ЖСК не может являться законным источником поступления средств на строительство жилья); - неудачная формулировка ч.2 ст.384 Гражданского кодекса Украины, в соответствии с которой член ЖСК не может распоряжаться квартирой, пока ее не выкупит (якобы ЖСК строил дом не за счет членов, а за какие-то сторонние средства). И попытки ЖСК на практике регулировать данный вопрос Уставом все равно не снимают недоразумений в регулировании собственности на квартиру; - проблемы с получением ЖСК статуса неприбыльных (п.п. 7.11.1 «є» Закона «О налогообложении прибыли предприятий»). Для снятия проблем необходимо изменить ч.6, 7 ст.29 Закона «О кооперации» (привести порядок ликвидации в данных нормах в соответствие с порядком упомянутого п.п. 7.11.1 для неприбыльных организаций), а также изменить формулировки ст.384 ГК и ст.4 Закона «Об инвестиционной деятельности». Узловой проблемой для ЖСК являются также и барьеры, связанные с получением земельного участка, что неизменно является проблемой в крупных областных центрах для «простых смертных» юридических лиц (а если нет участка под застройку в аренде непосредственно у кооператива – значит кооператив не может выступать Заказчиком-застройщиком, и, следовательно, не может самостоятельно контролировать ход строительства). Пока что ЖСК на рынок строительства массово не допущены. Очевидно, что они не нужны крупным фин-строй-структурам, работающим на данный момент на этом рынке. «Зеленый свет» для ЖСК позволил бы демонополизировать рынок. 2. Допуск иностранных компаний (ИК) на рынок строительства жилья. Общепризнанным является факт, мягко говоря, значительной рентабельности украинских стройструктур. ИК в силу «несовкового» способа хозяйствования способны строить более эффективно и с разумной нормой прибыли в 20-30 %. Вступление Украины в ВТО не означает автоматическое возникновение всех необходимых условий для работы ИК в этой сфере. Заангажированность контролирующих органов в Украине, привязка местных советов к интересам ряда определенных укр.компаний обеспечат весьма сильное сопротивление приходу ИК на этот рынок. Без появления ИК реальной конкуренции на этом рынке нет. А свойственное для западной деловой этики нежелание строительных ИК (неинтегрированность, неумение, неспособность) участвовать в украинских «серых»/теневых схемах «лоббирования» пока не дает оснований ждать их массового появления на рынке. Как и ранее, заявки ИК «на местах» будут натыкаться на глухую стену волокиты и непробиваемости через интересы уже существующих игроков данного рынка. Нынешний высокий уровень цен является следствием прежде всего искусственной закрытости киевского рынка недвижимости. Не декларируемую, а действительную возможность реального доступа ИК на этот рынок (наравне с украинскими компаниями) обеспечивать нужно. Без этого цивилизовать цены не выйдет. 3. Стимулирование налогообложением. Говоря обывательским языком, приоритетным должно быть обеспечение права на жилье, а не права на получение прибыли от его перепродажи. Право на покупку гражданином Украины квартиры для проживания должно быть приоритетным. Тогда как приобретение квартиры для дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду или просто «вложения» должно очень существенно налогооблагаться. Т.е. законодательство (в т.ч. налоговое) должно быть более щадящим к гражданину Украины, покупающему первую квартиру для проживания, чем приобретающему 3-ю или квартиру более 150 кв.м. И этот принцип должен быть воплощен не смотря на наличие у «инсайдеров» ряда народных депутатов огромных массивов жилой собственности и заинтересованности в повышении продаж стройкомпаний. Хотя бы потому, что во время избирательной компании социальная направленность в политике той или иной силы всегда декларируется. Пока что нет весомого налога на собственника недвижимости (чтобы купившему для перепродажи спекулянту невыгодно было держать квартиру долго). Да и перепродажа не является особо обременительной для спекулянтов с точки зрения налогообложения. Хотя опыт стран Балтии точно говорит о том, что такое налоговое стимулирование цены останавливает. И не только налоговыми нормами необходимо ограничивать выгодность/возможность спекуляции если взять для примера относительную сложность покупки жилья в Австрии (одна из сложностей - для приобретения недвижимости нужно проживать в стране не менее 3-х лет), то увидим, что именно там из всех стран ЕС цены стоят «крепко». В Швейцарии иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, недвижимость покупать запрещено. Ни в коем случае нельзя говорить о запрете гражданам США, Германии и др. стран и далее зарабатывать на покупке и дальнейшей перепродаже квартир в киевских новостройках, но введение для них соответствующего весомого налогообложения и разумных ограничений по аналогии со странами Европы необходимо. 4. Организованная инициатива граждан + политическая воля элит на решение проблемы. На данный момент потребители на рынке недвижимости разобщены, потому легки для «обирания». Те или иные социальные группы часто представлены более-менее действенными объединениями плательщики единого налога в лице ряда союзов бьются за его сохранение в нынешнем виде, таксисты своим профсоюзом дружно отстаивают приемлемые правила работы для них и т.д. Интересы потребителей-покупателей жилья не консолидированы, поодиночке можно заставить каждого из них платить пожизненный кредит по одной из самых высоких ставок кредита в мире и за самую дорогую недвижимость (по соотношению доход/цена жилья). Пока что такая консолидация украинских потребителей в сфере недвижимости ограничивается отдельными коллективами, желающими строить через ЖСК (но они конкретно за свой кооператив сражаются, не ставят целью либерализацию регламентации в целом). Существуют инициативные группы по тому или иному дому новостройки, которые борются за недопущение необоснованных доплат, односторонних смен планировок квартир, а также против затягиваний сроков строительства ( опять же только по своему конкретному дому). Очередное заявление гаранта Конституции об отделении бизнеса (очевидно, и строительного бизнеса тоже) от власти по-прежнему будет оставаться словами, пока не будет хоть какого-то удачного общественного давления на политэлиты с требованием нормализовать этот рынок. В нынешних политических реалиях исключить лоббистов стройбизнеса ни из Верховной Рады, ни их местных советов не выйдет (трудно спорить с тем, что нужно ограничить такое влияние). Вывод прост пока «громада» не надавит, менять комфортную для политэлит ситуацию на рынке недвижимости никто не станет. Все же жаль, что нет «открытых» списков в нынешней пропорциональной системе выборов (ни в горсоветы, ни в Верховную Раду). При их наличии избиратель мог бы хоть как-то высказывать свое отношение к наиболее одиозным личностям кандидатов в депутаты (являющихся часто как раз основными источниками партвзносов, заработанных на одном из самых прибыльных сегментов рынка). Отсутствие «открытых» списков негативно влияет и на эту мозоль украинского общества. На выборах избирателям манипуляционными PR-технологиями навязываются дискуссии по общеполитическим проблемам. Тогда как (по понятным причинам) нет дискуссии о том, почему нет условий для работы тех же ЖСК или нещадящего налогообложения для собственников огромных массивов жилой собственности. 5. Оптимизация госполитики в сфере стимулирования спроса. Очень дискуссионная проблема, но замалчивать ее нельзя. Стимулирование спроса должно быть взвешенным. Стимулировать спрос выгодно прежде всего стройкомпаниям, отчасти банкам. Можно ли не согласиться с тем, что в конечном итоге такое стимулирование (возмещение покупателям квартир процентов по кредитам, работа с рынком/банками через государственное ипотечное учреждение) не служит снижению цен? Да и аналоги российских программ «материнского капитала» цен на жилье не снизят, только еще более будут стимулировать спрос. Объективно стимулирование спроса содействует росту цен. Хотя вот как раз в этом направлении стимулирования и есть некие реальные шаги госполитики. Чувствуют ли пользу от таких шагов граждане, которые вынуждены покупать по разогнанным стимулированием (точнее – в том числе стимулированием) ценами? Существует ли полная прозрачность при принятии решений о фактическом увеличении цен таким стимулированием? Ответы на эти вопросы не являются однозначными и бесспорными. Тогда как на невыгодном для действующих стройструктур стимулировании предложения (добавлением предложения тех же ЖСК и ИК) – подвижек нет. Стимулировать нужно прежде всего предложение, а не спрос. Нужно ли за счет бюджета (и привлеченных средств) давать гражданам деньги для покупки в кредит у стройструктур в долг дорогого жилья (т.к. построено по ценам с рентабельностью до 200-300%), но не давать гражданам объединиться в ЖСК и строить самим недорогое жилье (т.к. без прибыли, самим для себя как для членов ЖСК)? 6. Альтернативные способы вложения средств. Рынок недвижимости неизбежно будет испытывать давление деньгами «с целью вложения» до тех пор, пока нет защищенности мелких акционеров, которые могут получать дивиденды по акциям (основная прибыль акционерных обществ выводится через «конвертационные центры»/«обналичку», мелкие акционеры остаются за бортом), нет сформировавшегося устойчивого доверия к инвестиционным фондам, нет цивилизованного фондового рынка и т.д. 7. Многое должно произойти в направлении обеспечения прозрачности этой сферы Нужна нормализация процедуры землеотводов (где вы, земельные аукционы обещанные, где? Где либерализация землеотводов на неосвоенных окраинах города с запретом уплотнительной застройки в центре, как это удачно было сделано в столице Франции?). Нужна информационная открытость рынка (данные о количестве сделок на рынке киевской жилой недвижимости Минюст не раскрывает даже по обращениям народных депутатов). Нет четкого и понятного законодательства в этой сфере нет цивилизованных административных процедур, туманны аспекты смены целевого назначения зем.участков, несовершенна регламентация по комплексной реконструкции старых кварталов, есть массив проблем в сфере бухгалтерского и налогового учета и т.д. Пока что в этой сфере инициативы даже парламентских партий фактически заканчиваются постройкой на пикетах символического домика из палочек с надписью «молодежи - доступное жилье». При этом действенной тактики/стратегии самих парламентских партий в этом направлении нет, все заканчивается именно этим домиком на пикете. Хотя достаточно только начать позитивное движение по указанным направлениям – и рынок их «почувствует», в осознании действительного грядущего увеличения предложения/налогообложения трезвомыслящие перекупщики жилья и те, которые купили «с целью вложения» (таких в новостройках – не менее 30%) начнут «фиксировать прибыль». На данный момент позитивных сдвигов по вышеперечисленным 7 позициям (даже попыток и разработанных стратегий) по мнению специалистов, не наблюдается. Есть и иные точки зрения приоритетных направлений нормализации цен на киевском рынке недвижимости - стимулирование загородного строительства Пока что процесс носит весьма хаотичный характер, содействие со стороны госаппарата в основном сводится к тому, что он не мешает такому строительству. Вопросы пропускной способности и качества трасс за город (опыт столицы РФ говорит, что скоро будут по утрам очень перегружены), содействие государства в создании инфраструктуры загородного жилья и еще более 10 знаковых вопросов в этой сфере - пока не решены. Но весьма позитивно то, что в большинстве своем сельские/поселковые/районные в области советы не мешают такому строительству (предпочитают на нем зарабатывать); - действенные шаги в сфере строительства социального жилья Кроме появления законодательной базы в этом направлении мало что сдвинулось. При существующей украинской коррупции этот путь решения жилищной проблемы - «путь в никуда», хотя и открывает значительные «подрядные» возможности определенного характера. Кто это должен сделать? Все упомянутые проблемы решаются большинством парламента. Вот только что-то ни разу не было видно, чтобы нардепы блокировали трибуну с требованием срочно рассмотреть вопрос о нормализации/оптимизации правоотношений в сфере жилищного строительства. С учетом того, что в нынешней пропорциональной системе те или иные знаковые решения фракций парламента (часто – и фракций местных советов тоже) принимаются именно центральными аппаратами партий, должно быть их принципиальное решение о нормализации жилищного рынка. Будет это решение о 7 шагах или 17 – не важно, направления для действительной нормализации для всех очевидны. Пока что этот вопрос там на повестке дня не стоит. К сожалению, вырисовывающийся состав нардепов в парламентском большинстве после сентября 2007 (оба возможных варианта) не добавляет надежд на действительное решение вышеизложенного. Не тот это будет парламент, который решит это или хотя бы начнет решать эти проблемы. Нет и оппозиционных внепарламентских сил, способных заставить начать решать данную проблему (существующие являются «отыгранной» частью бывшей элиты, не желающей всерьез ссориться с большинством ВР даже по такой электорально-урожайной проблеме). При отсутствии действенных объединений граждан в этой сфере заставить начать решать указанные проблемы могут именно журналисты, СМИ (хотя эта тема не является простой/безопасной – здесь есть мощные интересы банков, представителей власти, больших стройкомпаний, отдельных бизнес-групп etc). По субъективному мнению ряда «находящихся в теме» специалистов нынешнее состояние жесткой хватки данного рынка несколькими крупными украинскими игроками вкупе с рядом представителей власти должно являться одним из приоритетных предметов изучения/реагирования аналитических подразделений ряда украинских служб, призванных бороться с негативными явлениями в сфере экономики. Но снова же практика работы данных органов за последние годы, их «незаангажированность и действенность» не предполагают особой пользы рынку от такого изучения. Прежде всего здесь надо менять (цивилизовывать) правила игры и состав игроков, иначе – только дальнейший накал проблемы. Сергей Новиков