Всё о создании ОСББ | ОСМД в многоквартирном доме

Согласно закону №417-19 и последней его редакции от 06.07.2016 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», у совладельцев имеются, не только права, но и обязанности.

Согласно закону совладельцы обязаны:
- обеспечивать надлежащее содержание санитарного, противопожарного и технического состояния общего имущества дома;
- в случае необходимости проводить текущий и капитальный ремонт общего имущества дома;
- использовать общее имущество дома по назначению;
- выполнять решение собрания совладельцев;
- возмещать убытки, которые были причинены имуществу других совладельцев и общему имуществу дома;
- соблюдать чистоту в помещениях общего пользования;
- своевременно оплачивать потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Ответственность совладельцев многоквартирного дома
За ненадлежащую эксплуатацию дома или ущерб, причиненный третьим лицом, совладельцы несут ответственность, которая определяется пропорционально его доле совладельца. При этом владельцы жилья в многоквартирных домах не привлекаются к ответственности по обязательствам, возникшим в результате действий управляющего, совершенных с превышением предоставленных ему полномочий.

Может ли ОСМД оштрафовать владельца чужих авто за парковку на придомовой территории

В многоквартирных домах, где создано ОСМД, нередко возникают «автомобильные войны»: на придомовой территории здания паркуют автомобили жильцы из соседних домов. Имеет ли право правление ОСМД оштрафовать владельцев авто, которые не проживают в доме, но паркуют автомобиль на придомовой территории?

В департаменте систем жизнеобеспечения и жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины, сообщили, что организация парковок и автомобильных стоянок регламентируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Правила хранения транспортных средств на автостоянках утверждены постановлением Кабмина от 22.01.1996 г. №115.
- Закон Украины «О благоустройстве населенных пунктов».
- Налоговый Кодекс Украины.

В департаменте сообщили: «Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» №417-19, последняя редакция от 06.07.2016 года и другими нормативно-правовыми актами не предусмотрено право ОСМД штрафовать за парковку автотранспортных средств на придомовой территории многоквартирного дома».

Оштрафовать автовладельцев за нарушения правил парковки могут только органы местного самоуправления и территориальные органы Национальной полиции Украины в рамках, определенных законодательством Украины.

Как сообщили в департаменте, объединение совладельцев многоквартирных домов также не могут устанавливать тарифы на парковку автомобилей: «Тарифы на услуги пользования площадками для платной парковки транспортных средств устанавливаются органами местного самоуправления, согласно порядку формирования этих тарифов».

Кто может управлять домом, в котором создано ОСМД

Согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», по решению совладельцев часть функций по управлению многоквартирным домом передается управляющему, который выбирается совладельцами на собрании.

Все функции по управлению домом могут перейти объединению совладельцев многоквартирного дома (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома).

Руководство многоквартирным домом управляющим проводится по договору о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.

Если совладельцы решили передать управление многоэтажки объединению, то работы в доме могут проводиться его жителями в счет эксплуатационных взносов на содержание дома и придомовой территории.

Мастеров по электросетям и сантехнике жители ОСМД нанимают по договору, а работы принимают по актам выполненных работ.

Агентство США по международному развитию (USAID) разработало программу "Муниципальная энергетическая реформа в Украине". В её рамках эксперты регулярно публикуют разъяснения по вопросам, связанным с повышением энергоэффективности жилья и управлением многоквартирными домами.

Адреса ресурсных центров, осуществляющих поддержку ОСМД в Украине:

ОСМД могут уменьшить тарифы на обслуживание многоквартирного дома

Некоторые украинцы считают, что стоимость услуг по содержанию дома при ОСМД будет большей, нежели в ЖЭО (жилищно-эксплуатационная организация), и может увеличиться без учета мнения жителей дома.

В КГГА рассказали что ежемесячные отчисления на капитальный ремонт в домах с ОСМД, составляют 0,4-0,5 грн/м кв. Согласно статье 4 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», работа ОСМД заключается в реализации прав жильцов дома на владение и пользование общим имуществом, качественное содержание многоквартирного дома и придомовой территории и обеспечение жильцов жилищно-коммунальными услугами.

Статья 16 Закона гласит, что в соответствии с законодательством и уставом, объединения ОСМД имеет право устанавливать порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев. В том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды.

Жильцы дома, являющиеся его совладельцами, вправе принимать решения по определению расходов на управление многоквартирным домом. Они могут по собственному усмотрению устанавливать стоимость услуг по содержанию дома и придомовой территории. Кстати, увеличение тарифов на обслуживание дома невозможно без согласия его совладельцев.

Размер отчислений на содержание общего имущества может быть уменьшен за счет того, что ОСМД, являясь неприбыльной организацией, освобождено от уплаты НДС, составляющего 20% тарифа для домов, которые обслуживаются коммунальными предприятиями.

Кто несет ответственность за своевременную оплату стоимости коммунальных услуг в доме с ОСМД.

В случае, если правление ОСМД самостоятельно осуществляет функции управителя, оно может быть коллективным заказчиком таких услуг, подписав договор с поставщиками ЖКУ. Такая норма прописана в статье 22 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов». В таком случае ОСМД несет полную ответственность за своевременную уплату стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных членами объединения. При этом газо- и электроснабжение квартир и нежилых помещений осуществляется на основании договоров между их владельцами и поставщиками услуг в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» договор на оказание услуг по централизованному отоплению и централизованному снабжению холодной и горячей воды, а также услуг по водоотведению с использованием внутридомовых систем в многоквартирном доме, заключается между владельцем квартиры и исполнителями перечисленных услуг. Это позволяет избежать прекращения поставок ЖКУ во всем доме, в случае задолженности отдельных потребителей по оплате услуг.

Чтобы коммунальные услуги бесперебойно предоставлялись жильцам дома, управление ОСМД должно инициировать проведение инвентаризации общедомовых счетчиков энергоресурсов. Исполняющий обязанности директора расчетного департамента ПАО АК «Киевводоканал» Юрий Терещенко рассказал, почему необходимо проводить инвентаризацию. «Фактически представители компании-поставщика услуги должны провести инвентаризацию точек разбора воды для того, чтобы понимать в каких нежилых помещениях используется вода, которая поставляется в многоквартирный дом. Это позволит правильно начислять стоимость воды, потребляемой жильцами жилых помещений», - отметил представитель «Киевводоканал».

По результатам инвентаризации представители компании-поставщика услуг и правление ОСМД подписывают акт обследования многоквартирного дома, в котором должны быть зафиксированы показания приборов учета энергоресурсов и указан текущий договор, по которому дом потреблял их на момент проведения инвентаризации.

Чиновники намерены запретить газоснабжающим компаниям устанавливать общедомовые счетчики газа в домах с ОСМД и отменить авансовый платеж за пользование электроэнергией.

В связи с проведением реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства жильцы многоквартирных домов должны выбрать форму управления имуществом дома. Специалисты отмечают, что одной из эффективных форм управления является организация объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Согласно Закону Украины №417-19 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» последняя редакция от 06.07.2016, создать ОСМД в многоквартирных домах жильцы должны были до 1 июля 2016 года. При организации и регистрации объединений возникает ряд проблем из-за чего жильцы многоквартирных домов не спешат создавать ОСМД.

Чиновники намерены наработать пути решения существующих проблем и ускорить процесс создания ОСМД. Об этом сообщил вице-премьер-министр — Министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Зубко. По его словам проблемные вопросы, касающиеся создания объединений будут решены в течение ноября-декабря 2016 года. «НКРЭКУ должна ускорить внесение изменений в правила пользования электрической энергией об отмене авансовой оплаты за электрическую энергию ОСМД. Представителям Минэнергоугля, НКРЭКУ и Минрегиону необходимо урегулировать вопрос нецелесообразности установления общедомовых газовых счетчиков , подав в правительство согласованные предложения», - подчеркнул Геннадий Зубко.

Также ведомство немерено утвердить порядок действий ОСМД для получения компенсаций льгот и субсидий по оплате ЖКУ. «Наша цель - освободить путь для массового внедрения в Украине ОСМД , снять препятствия, тормозящие развитие системы. Минэнергоугля, НКРЭКУ и Минрегион должны урегулировать вопросы правопреемства ОСМД долгов по оплате за потребленные энергоносители , накопленные предприятиями, на балансе которых находилась котельная, в случае ее передачи объединению. Кроме того, Минрегион вместе с Минюстом обработают проблемные вопросы регистрации ОСМД как юридических лиц, получение информации о совладельцах многоквартирного дома», - отметил Геннадий Зубко.

В последнее время актуальным стал вопрос по оплате земельного налога. Стоит ли его платить ОСМД, которые не имеют оформленного права собственности и права пользования земельным участком, на котором находится их дом?

При переходе права собственности на здание или сооружение налог за земельный участок, на котором находятся эти здания, с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты, государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Если земельный участок не оформлен, платить налог ОСМД не обязано.

О нюансах уплаты земельного налога киевскими ОСМД разъяснили в социальной группе "HUB розвитку ОСББ" на своей странице в Facebook: «Киевские ОСМД начали пугать штрафами за неуплату земельного налога. Основанием для уплаты такого налога является получение земли во владение или постоянное пользование, которое ОСМД не могут оформить из-за отсутствия правового механизма. Основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра (п. 286.1 ст. 286 НКУ).
Кроме того, при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на такой земельный участок», - говорится в сообщении.

Топ-5 преимуществ создания ОСМД в многоквартирном доме

---

Создание ОСМД влечет за собой ряд преимуществ, которые положительно отразятся, как на состоянии самого дома, так и на общей придомовой территории.

Первое. Появится возможность полностью управлять многоквартирным жилым домом, который является общей коллективной собственностью владельцев квартир. То есть, именно жильцы будут решать, как выгоднее распоряжаться собственным имуществом.

Второе. Появится возможность значительно снизить жилищно-коммунальные платежи, и при этом повысить качество предоставляемых услуг, например, со стороны ЖЭКа.

Третье. При желании, можно начать зарабатывать деньги на общей собственности. Например, можно сдавать фасад дома в аренду под рекламные площади. Подвал дома можно превратить в помещение для склада чего-либо. Такие возможности реализуемы только в случае создания ОСМД.

Четвертое. Можно провести эффективную энергетическую модернизацию дома для того, чтобы уменьшить размер стоимости оплаты за коммунальные услуги. За счет экономии, такое капиталовложение окупится довольно быстро.

Пятое. Плюсом является то, что в процессе создания и руководства ОСМД, жильцы приобретают навыки самоорганизации, самоконтроля, принятия эффективных коллективных легитимных решений.

Как отказаться от оплаты услуг консьержа в доме с ОСМД: мнение эксперта

Жильцы многоквартирного дома, где создано ОСМД, должны оплачивать все платежи, утвержденные на общем собрании совладельцев. В редакцию портала Domik.ua обращаются потребители с вопросом: «Можно ли в доме с ОСМД отказаться от оплаты услуг консьержа, если в квартире никто не проживает?».

Деятельность объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) в Украине регулируется законом №417-19 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (последняя редакция от 06.07.2016). Согласно закону, жильцы дома должны своевременно оплачивать потребленные жилищно-коммунальные услуги, в том числе и услуги по управлению общим имуществом дома. Размер расходов на управление общим имуществом дома, а также перечень услуг определяется на общем собрании совладельцев многоквартирного дома.

За что платят жильцы дома
В ст. 12 Закона прописаны расходы на управление многоквартирным домом. Они включают в себя:
- расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и
- капитального ремонтов, технического перевооружения общего имущества в многоквартирном доме;
- расходы на оплату коммунальных услуг относительно общего имущества многоквартирного дома;
- расходы на выплату вознаграждения управляющему в случае его привлечения;
иные расходы, предусмотренные решением совладельцев или законом.

Следовательно, если на общем собрании было принято решение оплачивать услуги консьержа, то его должны выполнять все жильцы дома.

В законе не предусмотрено уклонение от оплаты услуг, если в квартире никто не проживает. «Неиспользование собственником принадлежащей ему квартиры или нежилого помещения, или отказ от использования общего имущества, не является основанием для уклонения от осуществления расходов на управление многоквартирным домом», - говорится в ст. 12 Закона.

Вопрос отказа от оплаты услуг консьержа можно решить в частном порядке
Несмотря на то, что в законе не предусмотрено уклонение от уплаты в том или ином случае, эксперты советуют потребителям обратиться с письменным заявлением к главе ОСМД.

Как сообщил эксперт по развитию ОСМД Станислав Драганов, отказаться от услуг консьержа, если все жильцы дома оплачивают такой платеж, очень тяжело. «Смета расходов по обслуживанию дома, утверждалась на общем собранием жильцов. Соответственно, и снять такую оплату можно на общем собрании. В индивидуальном порядке можно попробовать поговорить с председателем ОСМД. Нужно аргументировать, почему жилец не может платить за консьержа, когда все другие оплачивают такую услугу? Основная проблема в том, как отреагируют другие жители многоквартирного дома. Ведь после отказа размер взноса могут увеличить и другим жильцам придется платить за отказавшегося», - объясняет специалист.

Фактически отказаться от оплаты некоторых услуг, которые входят в перечень обслуживания дома можно только коллективно — на общем собрании совладельцев.

Если потребитель не может оплачивать установленный платеж, можно обратиться за начислением субсидии. Как получить компенсацию на оплату услуги по управлению многоквартирным домом, читайте в отдельном разделе.

Как формируется тариф на обслуживание дома и придомовой территории под управлением ОСМД

Порядок создания ОСМД и управления имуществом регулируется действующим законом Украины № 417-19, последняя редакция — 06.07.2016. Согласно ст. 20, на общем собрании совладельцев утверждается размер взносов на содержание дома, а также порядок их оплаты. При этом стоимость квартирной платы, для каждого совладельца, устанавливается индивидуально, пропорционально площади жилых и нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Все совладельцы обязаны оплачивать обслуживание дома, придомовой территории, взносы в ремонтный и резервный фонды, в полном объеме. Если размер тарифа утвержден на собрании, то его должны платить и те владельцы квартир, которые не поддержали данное решение.

Согласно ст. 16 Закона №417-19, факт неуплаты платежей совладельцами квартир, дает право членам объединения обратиться в суд для взыскания долга в судебном порядке.

Балансодержателей многоквартирных домов могут оштрафовать за плохо убранную придомовую территорию

Кто должен убирать придомовые территории, и какой размер штрафа могут выписать в Киеве за некачественную уборку. За уборку территории возле многоквартирных домов несут ответственность балансодержатели или владельцы зданий. Такая норма прописана в правилах благоустройства города Киева, утвержденных решением Киевского городского совета от 25.12.2008 №1051/1051. В документе прописано: «Содержание в удовлетворительном виде и благоустройство придомовых территорий многоквартирных и малоэтажных жилых домов проводится собственником или балансодержателем этого дома». Ответственным за уборку может быть и другая организация, в случае подписания балансодержателем соответствующего договора.

Размер штрафов за неубранную территорию

Согласно статье 152 кодекса Украины об административных правонарушениях, граждане, которые не убирают возле своих домов, могут быть оштрафованы от 340 до 1360 грн (штраф в размере от 20 до 80 необлагаемых минимумов доходов граждан). А вот должностным лицам и предпринимателям, которые не убирают территорию возле магазинов, кафе и других объектов коммерческой, а также жилой недвижимости, могут выписать штраф на сумму от 850 до 1700 грн. В кодексе прописаны штрафные санкции в размере от пятидесяти до ста необлагаемых минимумов доходов граждан.

В Минрегионе рассказали, что мешает жильцам многоквартирных домов создавать ОСМД

По словам вице-премьер-министра - министра регионального развития, строительства и ЖКХ в Украине Геннадия Зубко, этому процессу мешает отсутствие закона «О ЖКХ». «Мы подготовили все подзаконные акты, позволяющие проводить конкурс, заключать типовой договор, управлять имуществом. В 2016 году создано около 7000 ОСМД. Но процесс передачи и взятие в управление дома часто тормозят ЖЭКи или управляющие компании, созданные, когда застройщик строил дом и оставлял управляющую компанию», - отметил Зубко.

По его мнению, никто не хочет терять такой ресурс. Ведь это огромный рынок и средства, которые ежегодно выделяют муниципалитеты на ремонт жилого фонда. «Когда есть ОСМД или совместные владельцы, то средства идут или объединению совладельцев, или управляющему, определяемому владельцами дома. Управляющий контролирует ремонт, качество и гарантию проделанной работы. Если его нет, средства идут в ЖЭК, и контроль, за осуществлением ремонта, осуществляет именно он », - подчеркнул Геннадий Зубко.

В Украине в 2016 году количество объединений многоквартирных домов увеличилось на 8 тысяч.

По состоянию на март 2017 года в Украине работает 22,7 тыс. ОСМД, которые объединяют 26 тысяч многоквартирных домов. По словам Министра регионального развития, строительства и ЖКХ в Украине Геннадия Зубко, в 2016 году было создано 8 тыс. ОСМД или 35% от общего количества объединений. По его словам одно из главных заданий реформы сферы ЖКХ — формирование ответственного собственника. Именно понимание собственниками квартир необходимости модернизации многоквартирных жилых домов позволяет создавать ОСМД в Украине.

Чиновник отметил, что в стране существует несколько преград для формирования и действия института ОСМД. Принятый в 2015 году закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»(№417) позволил сформировать институт собственника. Но сам закон не заработал в полную силу. Чтобы действие документа было максимально эффективным необходимо принять во втором чтении и в целом закон «О жилищно-коммунальных услугах» (№1581-д). В документе прописана ответственность, права потребителя и поставщика услуг, а также их качество, которые должны предоставляться потребителям.

Столичным ОСМД и ЖСК вернут долги за тепло и горячую воду

Столичные депутаты поддержали проект решения «О возмещении разницы в начислениях за услуги по централизованному отоплению и горячему водоснабжению, предоставленных ПАО «Киевэнерго» и ПАО «АК «Киевводоканал» объединениям совладельцев многоквартирных домов и жилищно-строительным кооперативам». Такое решение было принято на заседании комиссии Киевского городского совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса. Документом предусматривается предоставление ОСМД и ЖСК возмещения разницы в начислениях за соответствующие услуги в периоды с 2002 по 2010 и с 2010 по 2014 гг.

Основанием для получения компенсации будет оформленный трехсторонний акт за потребленные горячую воду и тепло между ОСМД и ЖСК, а также ПАО «Киевэнерго» и ПАО «АК «Киевводоканал», за расчетный отопительный период. В пояснительной записке зафиксировано, что принятие такого решения позволит приостановить взыскание дополнительных штрафных санкций и осуществления претензионно-исковых мероприятий, касательно ОСМД и ЖСК, к осуществлению Киевским городским советом выплат по разнице начислений за услуги по централизованному отоплению и горячему водоснабжению за этот период.

Согласно проекту решения, для формирования реестра ОСМД и ЖСК, районным государственным администрациям в Киеве будет поручен сбор трехсторонних актов от ОСМД и ЖСК, а также обработка и проверка данных. «После принятия решения будет подготовлен отдельный проект решения о внесении изменений в бюджет на 2017 год. Так, из бюджета города будет выделено примерно 35 млн гривен», - рассказал автор проекта Вадим Ноздря.

В связи с этим, ПАО «Киевэнерго» и ПАО «АК «Киевводоканал» просят воздержаться от начисления дополнительных штрафных санкций и ведения претензионно-исковой работы по их взысканию, которые образовались ОСМД и ЖСК за эти периоды.

Преимущества организации ОСМД

Жильцы дома могут полностью управлять многоквартирным домом. Именно жильцы будут принимать решение о сдаче помещений в аренду, размещении рекламных стендов и объявлений и проведении ремонтных работ.
Снижение тарифов на ЖКУ. Совладельцы дома, которыми выступают владельцы квартир и нежилых помещений, могут сами определить перечень жилищных услуг и выбрать поставщиков, учитывая тарифы разных компаний.
Получение прибыли. Жильцы, создав ОСМД, могут сдать в аренду пустующие помещения или разместить на фасаде здания рекламу. Полученные средства можно использовать на утепление здания.
Получение средств на термомодернизацию дома. Здания, в которых созданы ОСМД, могут не только оформить «Теплый кредит », но и получить дополнительные средства от местных властей на термомодернизацию.
Самоорганизация. В процессе создания объединения, жильцы дома научатся принимать важные решения, находить компромисс и учитывать мнение других людей.

Кабинет министров принял постановление о возврате средств ОСМД и ЖСК на содержание внутридомовых электросетей.

Соответствующий документ был принят на заседании правительства 12 апреля 2017 года. Согласно постановлению энергоснабжающие компании должны компенсировать объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) затраты на обслуживание электросетей внутри многоквартирных домов.

Министр регионального развития, строительства и ЖКУ Украины Геннадий Зубко сообщил, что постановление №258 «О внесении изменений в порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий» будет способствовать развитию ОСМД и ЖСК в стране. «В Украине возвращена практика возмещения энергетиками расходов за совместное использование электрических сетей. Это позволит избежать повышения тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. Предотвращено двойное взыскание средств с потребителей за одни и те же услуги, а именно через тариф на содержание домов и тариф на электрическую энергию», - отметил Геннадий Зубко. По его словам, в состав тарифа включаются только расходы по техническому обслуживанию и текущему ремонту сетей, необходимые для электроснабжения дома.

По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ в Украине в 2016 году в стране было создано 8 000 ОСМД. Какие шаги необходимо предпринять при создании ОСМД:

Первое — создание инициативной группы. Следует заручиться поддержкой жильцов дома и найти владельцев квартир, которые готовы создать инициативную группу. Необходимо изучить процесс создания и регистрации ОСМД, который изложен в законе «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Второе — следует начать подготовку к созданию ОСМД с поквартирного обхода жильцов дома за 14 дней до собрания. Вручение сообщения должно происходить под роспись о его получении. Тем, кого не нашли, нужно отправить заказное письмо с подробным описанием.

Третье — продолжение подготовки к учредительному собранию. Для этого необходимо провести минимум четыре встречи с владельцами помещений, чтобы обсудить все преимущества создания ОСМД.

Четвертое - проведение учредительного собрания. К нему нужно готовиться заранее - найти место его проведения, подготовить карточки для голосования и формуляры регистрации участников собрания.

Пятое — контроль деятельности правления ОСМД. Необходимо посещать все собрания ОСМД, чтобы эффективно контролировать деятельность председателя и членов правления, а также контрольно-ревизионной комиссии.

В целом по Украине по состоянию на 1 января 2017 года было зарегистрировано 22 770 ОСМД. Объединения созданы в 13,4% многоквартирных домов.