Создаем правила оценки жилой недвижимости

Столько усилий умных людей тратится на обсуждение понятной темы (про свершившееся падение цен на недвижимость )
а предлагаю вам, умным людям, создать правила классификации жилья и его оценки.

1) выяснить, какие факторы влияют на стоимость
2) выяснить пропорцию влияния этих факторов между собой
3) создать формулу, привязанную к чему то основному, например, к ВВП страны или годовой зарплате

Все это как-то смутно мы все понимаем, но неплохо развеять туман на рынке недвижимости и добиться того, чтобы панельки не оценивали подобно кирпичу, а хрущевку с трещиной не продавали выше цены сданного новостроя.

Формула должна быть очень простой, но учитывать все что влияет на стоимость недвижимости. Сейчас поздно, голова не варит - но думаю если каждый предложит свою схему, то общая будет без недостатков.

Например, факторы
невозможность построить рядом дом и таким образом завалить уже стоящий )
отсутствие возможности попадения ракеты с учений )
тишина
доступность транпорта
развязки
отсутствие пробок )
низкая криминогенность
культурный район
парки-заповедники
и т. д.

что есть очень важного и что можно упускать при оценке?
какие районы Киева будут дороже (центр не говорить )

Короче немеряно вопросов, как раз для решения форумом - присоединяйтесь!
Не может панелька стоить столько, сколько и кирпичный дом. Давайте как-то разберемся n4

Цитата:

Столько усилий умных людей тратится на обсуждение понятной темы (про свершившееся падение цен на недвижимость : )
а предлагаю вам, умным людям, создать правила классификации жилья и его оценки.

1) выяснить, какие факторы влияют на стоимость
2) выяснить пропорцию влияния этих факторов между собой
3) создать формулу, привязанную к чему то основному, например, к ВВП страны или годовой зарплате

Все это как-то смутно мы все понимаем, но неплохо развеять туман на рынке недвижимости и добиться того, чтобы панельки не оценивали подобно кирпичу, а хрущевку с трещиной не продавали выше цены сданного новостроя.

Формула должна быть очень простой, но учитывать все что влияет на стоимость недвижимости. Сейчас поздно, голова не варит - но думаю если каждый предложит свою схему, то общая будет без недостатков.

Например, факторы:
невозможность построить рядом дом и таким образом завалить уже стоящий : )
отсутствие возможности попадения ракеты с учений : )
тишина
доступность транпорта
развязки
отсутствие пробок : )
низкая криминогенность
культурный район
парки-заповедники
и т. д.

что есть очень важного и что можно упускать при оценке?
какие районы Киева будут дороже (центр не говорить : )

Короче немеряно вопросов, как раз для решения форумом - присоединяйтесь!
Не может панелька стоить столько, сколько и кирпичный дом. Давайте как-то разберемся :n4:

Моё нение сейчас станут более престижы Соломенский и Голосеевский районы... Левый берег из=за пробок будет терять престижность даже Русановка......

Цитата:

Моё нение сейчас станут более престижы Соломенский и Голосеевский районы... Левый берег из=за пробок будет терять престижность даже Русановка......

А как же Московская площадь, где осталась одна алкашня и ходить по вечерам страшно?

Цитата:

А как же Московская площадь, где осталась одна алкашня и ходить по вечерам страшно?

а вот введутся в эксплуатацию Голосеево, Парк-Авеню, КГС на Московской, васильковская, Трутенка, Ломоносова, и микрорайон на Термках и контингент изменится в лучшую сторону.... Это примерно как после строительства Оболонских Липок наркоманская оболонь стала престижным районом.... Вспомните репутацию оболони 15 лет назад.... чисто наркоманский жил масив был по престижности как троещина.... а сейчас круто....
но на сегодняшний день позняки например более размереный и спокойный район с зажиточным средним класом чем спивающееся голосеево которое всё больше тяготеет о ментальности к борщаговке.... и мне как человеку который там родился и вырос больно видеть своих однокласников кучкующихся возле Эко маркета Пр. Науки, 8 уже пьяными, с поломаными носами и разбитыми губами...

Цитата:

а вот введутся в эксплуатацию Голосеево, Парк-Авеню, КГС на Московской, васильковская, Трутенка, Ломоносова, и микрорайон на Термках и контингент изменится в лучшую сторону.... Это примерно как после строительства Оболонских Липок наркоманская оболонь стала престижным районом.... Вспомните репутацию оболони 15 лет назад.... чисто наркоманский жил масив был по престижности как троещина.... а сейчас круто....
но на сегодняшний день позняки например более размереный и спокойный район с зажиточным средним класом чем спивающееся голосеево которое всё больше тяготеет о ментальности к борщаговке.... и мне как человеку который там родился и вырос больно видеть своих однокласников кучкующихся возле Эко маркета Пр. Науки, 8 уже пьяными, с поломаными носами и разбитыми губами...

Спасибо, успокоили!
Вы так удачно выбираете себе район, где жить, и так хорошо аргументируете свой выбор, что начинаю подумывать о покупке квартиры на Трутенка.

А левый берег вообще привлекателен? А как опастность киевского моря?
Для инвестиций в недвижимость точно не подходящее место

А сколько годовых зарплат вам не жалко для покупки 1-й квартиры? И вообще, какая норма на человека - 28 м кв? Я, конечн юеру идеальный вариант ) Сколько нужно для простой жизни - потолок 2,90 и 28 м или 3,50 и 120 м?
По-моему, 28 метров - это было бы нормально для одного человека, если он не богат и потолок около 3 метров, меня высота 2,8 угнетает. А есть еще и 2,5 - там 3000 кв м не может стоить никак, 1400 от силы.
Сформулируйте если не трудно, что нужно для человека в Киеве
1) количество метров
2) высота потолка
3) районы (Печерский, Соломенский, Оболонский, Шевченковский, часть Подольского)

Я думаю
1) 28 м кв
2) 3-3,30 м
3) Печерский, Соломенский, Оболонский, Шевченковский, часть Подольского

Цитата:

А левый берег вообще привлекателен? А как опастность киевского моря?
Для инвестиций в недвижимость точно не подходящее место

А сколько годовых зарплат вам не жалко для покупки 1-й квартиры? И вообще, какая норма на человека - 28 м кв? Я, конечн юеру идеальный вариант : ) Сколько нужно для простой жизни - потолок 2,90 и 28 м или 3,50 и 120 м?
По-моему, 28 метров - это было бы нормально для одного человека, если он не богат и потолок около 3 метров, меня высота 2,8 угнетает. А есть еще и 2,5 - там 3000 кв м не может стоить никак, 1400 от силы.
Сформулируйте если не трудно, что нужно для человека в Киеве:
1) количество метров
2) высота потолка
3) районы (Печерский, Соломенский, Оболонский, Шевченковский, часть Подольского)

Я думаю
1) 28 м кв
2) 3-3,30 м
3) Печерский, Соломенский, Оболонский, Шевченковский, часть Подольского

извините но вы бред написали..... в разном возрасте у человека разные требования к району и метражу.... аксиом небывает....

Вот в этом и проблема, что нет стандартов. Не от чего строить цены на рынке - они и пляшут куда хотят. В принципе - создание стандартов и классификатора стоимости - это то что нужно сейчас риелторам и продавцам, а не покупателям. Потому что падение недвижимости начнется, а остановить его будет нечем, так как норм никаких нет. Мне от этого хуже не будет

Цитата:

Вот в этом и проблема, что нет стандартов. Не от чего строить цены на рынке - они и пляшут куда хотят.

Для стандартизации необходима общая для всех система критериев (дабы каждый фактор учитывать с вполне определенным весом). А система критериев у каждого своя. К тому же она меняется у каждого человека с возрастом; зависит от жизненных обстоятельств, и даже от погоды и настроения.
В свое время, разрабатывая по инициативе ТММ классификацию киевского жилья, мы обращались к разным специалистам, пытаясь вместе выработать общую систему критериев.
Мнения были достаточно разные (пришлось проводить несколько итераций обсуждения и голосования). В результате классификацию (с разбиением жилья на пять классов) разработали, но она пока используется лишь для новостроек.
- - - - - - - - - -
Кто, по-Вашему, будет разрабатывать систему критериев? Все вместе? А все вместе – это кто конкретно?
Могу популярно рассказать как это будет происходить.
Жители Березняков и Русановки (застроенных преимущественно старыми панельными домами) на верхние позиции выдвинут близость к каналам и Днепру (мол, это крайне важно). Жители Осокорков и Позняков – новые дома и достаточно ровный/нормальный состав жителей. Кто-то выдвинет на верхние места наличие хороших школ и спортивных секций. Кто-то близость к центру. Кто-то метро. Кто-то транспортные развязки.
Все будет по принципу «каждый кулик хвалит свое болото».
И никто не будет возражать, что метро – это прекрасно, равно как каналы или озера под окнами. Но вот с какими весами все это учитывать?
- - - - - - - - - -
Меж тем подобная классификация уже существует (почти в явной форме).
В основе ее лежит стоимость квадратного метра (ну, или стоимость квартиры).
Почему Вы решили, что цены пляшут?
Наоборот, они ведут себя достаточно ровно. В том смысле, что графики изменения цен в различных сегментах рынка (на длительных промежутках) весьма похожи. А это говорит о том, что пропорции установились, веса критериев (пусть и в неявной форме) более-менее известны.
Так что та многокритериальная оптимизация, о которой речь шла выше, уже (в первом приближении) проведена. Ее провел сам рынок, достаточно четко указав что по чем.
- - - - - - - - -
Другое дело, что мы уже несколько лет ждем, когда изменятся веса различных критериев и пройдет следующий этап этой многокритериальной оптимизации.
Ждем, когда произойдет расслоение рынка и тренды изменения цен в различных сегментах будут существенно разными.

Цитата:

В принципе - создание стандартов и классификатора стоимости - это то что нужно сейчас риелторам и продавцам, а не покупателям. Потому что падение недвижимости начнется, а остановить его будет нечем, так как норм никаких нет. Мне от этого хуже не будет

ИМХО для покупателей (особенно иногородних) система стандартизации необходима в первую очередь.
Именно им необходимо разобраться в особенностях каждого типа жилья и микрорайона. Продавцы свои дома и микрорайоны знают, Киев тоже знают неплохо. Опытные риэлторы все это тоже знают. А вот приезжим трудно понять «что такое - хорошо, а что такое – плохо»; почему тут такие цены, а тут такие…

- - - - - - - -
Но начинать необходимо от объективной реальности, которая в данном случае сводится к наличию существенно разных (у каждого участника рынка) устремлений и приоритетов. Именно под персональную систему приоритетов (каждого покупателя) риэлторы и подыскивают квартиру (проводят многокритериальную оптимизацию: это одна из их основных функций).
- - - - - - -
А вот чтобы потенциальные покупатели (да и другие участники рынка) могли лучше разобраться во всех деталях, чтобы смогли подбирать жилье с учетом своих критериев, целесообразно разработать целую систему «оптимизаторов»/классификаторов.
Например:
Одна для молодых одиноких приезжих.
Другая - для молодых семей (с доходом выше среднего).
Третья – для «обменщиков», пытающихся улучшить свои жилищные условия.
Четвертая – для семей, обеспокоенных криминогенностью района, отсутствием качественных школ.
.
.
.
Сто двадцать восьмая – для олигархов, подыскивающих в Киеве «приличное жилье».

На самом деле все проще. Я обдумал эту задачу (самому оказывается это делать легче )

Все сводится к трем показателям

1) Безопасность, так как дом это укрытие
(сюда входит уровень криминогенности, экология, минимальный комфорт - тепло, вода, санузел)

2) Уровень привлекательности экономики
(уровень зарплат, наличие полезных ископаемых, рост ВВП)

3) Соотношение людей и кв. м., пропорция спрос-предложение
(количество населения и площади проживания, эмиграция, прибывание эмигрантов)


Касательно 3 пункта может показаться, что его одного хватит для вычисления, но на самом деле бедных странах, в которых есть перенаселение - стоимость квартир все равно низкая, так как денег у людей нет. Так же и по первому пункту, если людей много +деньги есть, но началась война на территории этой страны (что означает самый высокий уровень криминогенности), то квартиры будут стоить очень дешево.


Формулу я выведу позже,
отвечу на возможный вопрос, где брать достоверные данные -
(все данные берутся по столицам и потом сравниваются)
уровень кримингенности - есть в открытых источниках по столицам список
экология - нужна дополнительная формула для этого пункта (выведу позже)
минимальныйкомфорт - это понятно, нужен свет, тепло, вода и туалет
уровень зарплат - легко найти и составить классификацию
полезные ископаемые - труднее найти + нужна формула (это позже)
ВВП - из открытых источников
соотношение спроса и предложения - самое сложное, но сделать можно

Когда будет свободное время, продолжу, может, наконец получится четкая цена для усредненного метра, а к нему можно будет добавлять такие опции, как центр, исторический памятник, престижность и т. п.

Цитата:

А левый берег вообще привлекателен? А как опастность киевского моря?
Для инвестиций в недвижимость точно не подходящее место

А сколько годовых зарплат вам не жалко для покупки 1-й квартиры? И вообще, какая норма на человека - 28 м кв? Я, конечн юеру идеальный вариант : ) Сколько нужно для простой жизни - потолок 2,90 и 28 м или 3,50 и 120 м?
По-моему, 28 метров - это было бы нормально для одного человека, если он не богат и потолок около 3 метров, меня высота 2,8 угнетает. А есть еще и 2,5 - там 3000 кв м не может стоить никак, 1400 от силы.
Сформулируйте если не трудно, что нужно для человека в Киеве:
1) количество метров
2) высота потолка
3) районы (Печерский, Соломенский, Оболонский, Шевченковский, часть Подольского)

Я думаю
1) 28 м кв
2) 3-3,30 м
3) Печерский, Соломенский, Оболонский, Шевченковский, часть Подольского

Я бы добавил к этому вопросу, уточнение, в даный момент вашей жизни. На даном этапе.

Я например доволствовлся на даном этапе, квартирой близко к работе, 30-35 метром. Когда появиться семья, конечно нужно минимум двух комнатная. метро 50-60.

По поводу стоимости жилья. Я считаю, так. Что жилье должно стоить порядка 1000-1500 доларов за кв. м. в зависимости от района и т.п. в Киеве. 105

В других городах Украины до 1000 за кв. м.

Мне кажеться это реальные цифры, и тогда можно говорить о масовости жилья.

Кстате мне кажеться ипотека сокращает и людей которые покупают автомобили. Уже в салонах пояляються машины которые стоят, а их не берут. Раньше такого небыло вообще!

Все что написано, лично мое ИМХО.

Но мне кажеться Павел начал интересную тему.

Было бы интересно узнать кому какое жилье нужно на данный момент. Только хорошо было бы услышать ответ не хочу, а то что реально нужно. n1

Тема полезная, но форумом ее не поднять, как бы мы ни пыжились. Это нисколько не умаляя потенциала и интеллекта форумчан.
выработка критериальной системы и проходить должна системно, с учетом иерархии воздействующих факторов, учета массы нюансов, недостцпных непрофессионалу.
Поговорить - отчего бы и нет?

Мне кажется максимум что можно вывести - некие "средние по больнице" критерии, не более того.
Жизнь - не математика, нельзя в одной формуле учесть ровные ноги и не умение готовить

Цитата:

Столько усилий умных людей тратится на обсуждение понятной темы (про свершившееся падение цен на недвижимость : )
а предлагаю вам, умным людям, создать правила классификации жилья и его оценки.

1) выяснить, какие факторы влияют на стоимость
2) выяснить пропорцию влияния этих факторов между собой
3) создать формулу, привязанную к чему то основному, например, к ВВП страны или годовой зарплате

Все это как-то смутно мы все понимаем, но неплохо развеять туман на рынке недвижимости и добиться того, чтобы панельки не оценивали подобно кирпичу, а хрущевку с трещиной не продавали выше цены сданного новостроя.

Формула должна быть очень простой, но учитывать все что влияет на стоимость недвижимости. Сейчас поздно, голова не варит - но думаю если каждый предложит свою схему, то общая будет без недостатков.

Например, факторы:
невозможность построить рядом дом и таким образом завалить уже стоящий : )
отсутствие возможности попадения ракеты с учений : )
тишина
доступность транпорта
развязки
отсутствие пробок : )
низкая криминогенность
культурный район
парки-заповедники
и т. д.

что есть очень важного и что можно упускать при оценке?
какие районы Киева будут дороже (центр не говорить : )

Короче немеряно вопросов, как раз для решения форумом - присоединяйтесь!
Не может панелька стоить столько, сколько и кирпичный дом. Давайте как-то разберемся :n4:

Вы большевик. В советское время работали бы в Госплане. Но его к счастью нет.
Цену определяет не кто то или что то, а РЫНОК. Сам. И помощи он не просит, да и ему вы своего мнения не навяжите. И слава Богу.

Цитата:

Вы большевик. В советское время работали бы в Госплане. Но его к счастью нет.
Цену определяет не кто то или что то, а РЫНОК. Сам. И помощи он не просит, да и ему вы своего мнения не навяжите. И слава Богу.

позвольте с Вами несогласится..... не все могут правильно выбрать жильё которое им нужно.... так как покупаются в жизни всего то 1, 2 максимум 3 квартиры.... хорошот если будут независимые консультанты по этим вопросам и чёткая квалификация а ваша позиция напоминает торгаша на базаре с лозунгом "Без лоха жизнь плоха"... извините если ошибся

Цитата:

Цену определяет не кто то или что то, а РЫНОК.

Вы ошибаетесь, говоря, что сейчас есть Рынок. Есть Монопольный сговор, не подконтрольный никому, но РЫНОК как раз его и накажет и вернет себе свои права.

А чтобы понимать, сколько стоит недвижимость, я для себя это определю и поделюсь своим мнением с другими

Цитата:

позвольте с Вами несогласится..... не все могут правильно выбрать жильё которое им нужно.... так как покупаются в жизни всего то 1, 2 максимум 3 квартиры.... хорошот если будут независимые консультанты по этим вопросам и чёткая квалификация а ваша позиция напоминает торгаша на базаре с лозунгом "Без лоха жизнь плоха"... извините если ошибся

Разве все могут правильно выбирать автомобили или колбасу? Для примера.

Вон нажрался народ шаурмы в Киеве и болеют теперь.

ум надо иметь прежде всего. Иначе никакой консультант не поможет и никакая методика.

Цитата:

Вы ошибаетесь, говоря, что сейчас есть Рынок. Есть Монопольный сговор, не подконтрольный никому, но РЫНОК как раз его и накажет и вернет себе свои права.

А чтобы понимать, сколько стоит недвижимость, я для себя это определю и поделюсь своим мнением с другими

Монопольный сговор возможен только в условиях СУЩЕСТВУЮЩЕГО РЫНКА. И термин это рыночный.

Так я не ошибаюсь. А вот цену ка кбы вы не определяли для себя, это никак на рыночную цену не повлияет.

Если есть люди которые платят цену, которая вас может не устраивать, то и цена булет такой которую они платят.

А от вашего желания и расчетов ничего не зависит.

Другое дело анализ рынка и условий ценообразования на нем. Это что бы не переплатить за товар.
Но для анализа применяют совершенно другие методики. Это не "правила оценки".