Дна пока не видно. Достигнут ли цены на недвижимость дна до 2012 года?

Вот что на самом деле интересно. Кто что думает по этому поводу?

Достигнут дна в Августе сентябре 2010 года

Просмотрите подшивки Авизо с 2000 года. Цены были прогнозированы, средняя заработная плата была 200$ цена однушки 6-8 тыс. в среднем, если в семье двое взрослых работающих одна месячная зарплата уходила на питание (вспомните цены на продукты 2000-2003 годах, на 50 долларов можно было худо - бедно, но прожить) вторая зарплата откладывалась. И так что получается, за 36 месяцев средне статистическая украинская семья, без всяких кредитов, могла позволить себе купить хоть маленькую, но свою отдельную жилплощадь. Потом раздули этот пузырь, кредиты, кредиты, с начало подняли цены до таких пределов, что приезжающие иностранцы за голову хватались, и подниматься недвижимость стала скачкообразно, после оранжевой чума на наши головы. А теперь кричат – моя квартира в 2008 стояла 150тыс, теперь она стоит 100тыс. берите, а то опять подорожает, на это я отвечаю в 2004 твоя квартира стояла 25тыс. почему об этом ты продавец молчишь, амнезией страдаешь, а нам покупателям о ценах 4-5 летней давности забывать ненужно. ТОРГУЙТЕСЬ, ТОРГУЙТЕСЬ И ЕЩЕ РАЗ ТОРГУЙТЕС. Наберите недвижимость по сегодняшним ценам. Если – бы весной не кинулись, как голодные покупать, сейчас осенью мы увидели цены 2004 – 2005 года. Кому от этого было бы плохо, только зарвавшимся риэлтерам и продавцам, но нам покупателям толь плюс. И еще продавцы забывают о том, что кредиты НЕДАЮТ да мало найдется смельчаков брать даже гривневый кредит под 30% годовых, это каким надо быть садомазохистом, кормить шайку банкиров, и отказывать себе в самом необходимом. А про курс доллара я вообще молчу, нетрудно подсчитать, что недвижимость в гривнях не только не упала, а даже подросла. И еще недвижимость это несезонный быстро портящийся продукт, если растет цена на недвижимость, то тому должны быть четкие предпосылки, такие как стабильность в экономическом секторе, прогнозируемая политика наших слугов народа ха-ха. А то, что твориться у нас в стране, тихий ужас, да здесь не недвижимость пришло время покупать, а пистолет системы Макарова, а лучше свалить отсюда, куда ни будь подальше, в теплые края, например. Если ни дай Бог начнется гражданская война, то уже и тех, кто захочет покупать и кто продает днем с фонарем не найдете…

Цитата:

Просмотрите подшивки Авизо с 2000 года. Цены были прогнозированы, средняя заработная плата была 200$ цена однушки 6-8 тыс. в среднем, если в семье двое взрослых работающих одна месячная зарплата уходила на питание (вспомните цены на продукты 2000-2003 годах, на 50 долларов можно было худо - бедно, но прожить) вторая зарплата откладывалась. И так что получается, за 36 месяцев средне статистическая украинская семья, без всяких кредитов, могла позволить себе купить хоть маленькую, но свою отдельную жилплощадь. Потом раздули этот пузырь, кредиты, кредиты, с начало подняли цены до таких пределов, что приезжающие иностранцы за голову хватались, и подниматься недвижимость стала скачкообразно, после оранжевой чума на наши головы. А теперь кричат – моя квартира в 2008 стояла 150тыс, теперь она стоит 100тыс. берите, а то опять подорожает, на это я отвечаю в 2004 твоя квартира стояла 25тыс. почему об этом ты продавец молчишь, амнезией страдаешь, а нам покупателям о ценах 4-5 летней давности забывать ненужно. ТОРГУЙТЕСЬ, ТОРГУЙТЕСЬ И ЕЩЕ РАЗ ТОРГУЙТЕС. Наберите недвижимость по сегодняшним ценам. Если – бы весной не кинулись, как голодные покупать, сейчас осенью мы увидели цены 2004 – 2005 года. Кому от этого было бы плохо, только зарвавшимся риэлтерам и продавцам, но нам покупателям толь плюс. И еще продавцы забывают о том, что кредиты НЕДАЮТ да мало найдется смельчаков брать даже гривневый кредит под 30% годовых, это каким надо быть садомазохистом, кормить шайку банкиров, и отказывать себе в самом необходимом. А про курс доллара я вообще молчу, нетрудно подсчитать, что недвижимость в гривнях не только не упала, а даже подросла. И еще недвижимость это несезонный быстро портящийся продукт, если растет цена на недвижимость, то тому должны быть четкие предпосылки, такие как стабильность в экономическом секторе, прогнозируемая политика наших слугов народа ха-ха. А то, что твориться у нас в стране, тихий ужас, да здесь не недвижимость пришло время покупать, а пистолет системы Макарова, а лучше свалить отсюда, куда ни будь подальше, в теплые края, например. Если ни дай Бог начнется гражданская война, то уже и тех, кто захочет покупать и кто продает днем с фонарем не найдете…

Март, прекрасно понимаю и согласен с вашими доводами, но взывать к чьей либо совести. Поверьте в массе своей ее нет как у покупателя так и продавца. И страх он одинаков. Как с одной так и другой стороны. Рынок все расставит на свои места. И если говорят что рынка нет, то ерунда по-моему. Как в анекдоте - вот такое хреновое Лето... В периоды роста покупатель был в тихом ужасе, в периоды падения в тихом ужасе продавцы. А думающему человеку следует наблюдать и выходить на рынок только тогда, когда ему подсказывает логика. Я понимаю, что хочется здесь и сейчас, но мир так устроен. Даже в природе, хочешь здесь и сейчас наесться досыта – бегай как гепард. Хочешь с наименьшими энергетическими затратами, лежи и жди как удав. А вот подвернется твой случай, нужно действовать молниеносно

Цитата:

... Кому от этого было бы плохо, только зарвавшимся риэлтерам и продавцам ...

Хочу обратить внимание коллег на грамотный черный PR относительно риэлторов и других игроков РН. Действительно, сейчас ощущение что все беды от них, от безумных застройщиков и т.д. Но посмотрите на "риэлтора", кто он? Кто эти люди, которые, как цыгане, запудрили всем мозги и заставляли всех покупать 1-к квартиры по $150 тыс ??? Вы действительно думаете что они способны на такие грандиозные и долговременные планы? Смешно.

Понимаю, что кого-то надо обвинить, сделать козлом отпущения, через кого-то нужно слить негативные эмоции в обществе и т.д. Хорошо, пусть это будут АН со сворой агентов-риэлторов. Но профессиональным игрокам все же негоже поддаваться этому соблазну. Про знаменитое "дно" - пишут все, вся страна ждет дна, как чудесное освобождение от кризиса. Рассмотрев ситуацию со стороны видно, что понятие "дно" - есть очередной эмоциональный крючок, и не более того. Вспомните проблему 2000 года, некоторые продавали все имущество и ждали конца света, некоторые говорили о хаосе в компьютерном мире и т.д.

Советую коллегам просто почитать любую популярную книгу по астрономии - уверен после этого вы перестанете реагировать на "соляные", "сахарные" и другие кризисы, навеянные психологией толпы.

Цитата:

Хочу обратить внимание коллег на грамотный черный PR относительно риэлторов и других игроков РН. Действительно, сейчас ощущение что все беды от них, от безумных застройщиков и т.д. Но посмотрите на "риэлтора", кто он? Кто эти люди, которые, как цыгане, запудрили всем мозги и заставляли всех покупать 1-к квартиры по $150 тыс ???

Но действительно, все беды от риэлтора. Точнее от риэлторского процента. Он является мощным драйвером повышения цены. Альтернативщикам, особенно не отлищающимся большими доходами, приходится забивать в цену продажи реэлторский процент, и соотв. повышать цены.

Цитата:

Но действительно, все беды от риэлтора. Точнее от риэлторского процента. Он является мощным драйвером повышения цены.

Ну почему он является драйвером повышения? Как статическая, банальная наценка может привести к динамическому росту цен? Обоснуйте.

Цитата:

Ну почему он является драйвером повышения? Как статическая, банальная наценка может привести к динамическому росту цен? Обоснуйте.

по простому: альтернативщику надо продать свою квартиру и купить другую. Но так как он жаден, то переложит бремя оплаты риэлторских процентов на покупателя, и задерет цены на величину реэлторского процента. Так же поступит и другие альтернативщики, которые находятся по разные стороны в цепочке первого альтернативщика. Но после повышения цены и риэлторский процент вырос, приходится еще повышать цены.

Цитата:

по простому: альтернативщику надо продать свою квартиру и купить другую. Но так как он жаден, то переложит бремя оплаты риэлторских процентов на покупателя, и задерет цены на величину реэлторского процента. Так же поступит и другие альтернативщики, которые находятся по разные стороны в цепочке первого альтернативщика. Но после повышения цены и риэлторский процент вырос, приходится еще повышать цены.

да ну... логика какая-то однобокая получается... это если так рассуждать, то получается что машины должны дорожать каждый раз как их перепродают, учитывая что покупатель оплачивает все расходы по оформлению...
и потом, во всех цивилизованных странах недвижимость продается через риэлтеров, это что ж, рост цен на недвижимость спровоцировали риэлторы?
а если взять к примеру года, когда недвижимость падала в цене? тогда ведь все тоже через них оформлялось

Цитата:

Но действительно, все беды от риэлтора. Точнее от риэлторского процента. Он является мощным драйвером повышения цены. Альтернативщикам, особенно не отлищающимся большими доходами, приходится забивать в цену продажи реэлторский процент, и соотв. повышать цены.

Риэлторы, конечно упыри еще те, но они все же- обычные сводники, часто малограмотные и туповатые. Среди них во времена Великого Пузыря наплодилась куча серых процентщиков, уже не способных красиво тюхнуть квартирку в наше неспокойное время. Оставим в покое этих жалких и отсталых от времени созданий, они и так нищают и обнашиваются.
Виновата наша власть, банкиры и психология аленизма. Пузырь рос благодаря глупости, энтузиазму и жадности нашего населения всех социальных прослоек и сдуваться он будет тоже благодаря психологии: отрицанию, страху, капитуляции, но вопреки коррупционной власти и ненасытных банкиров.

Цитата:

...Виновата наша власть, банкиры и психология аленизма. Пузырь рос благодаря глупости, энтузиазму и жадности нашего населения ....

Вы конечно немного преувеличиваете заслугу населения в экономических циклах - оно скорее ведомый элемент цепи. Т.к. технологию "сбора сливок" или на сленге "качели" никто не отменял из-за того, что она работает и дает плоды, то кризисы как были так и будут. Одни сравнительно честно приумножают свое добро, а другие вынуждены делиться . Тут уж извините, а закон сохранения энергии и массы будьте добры соблюдать.

Цитата:

Оставим в покое этих жалких и отсталых от времени созданий, они и так нищают и обнашиваются.

Как-то вы уж сильно и по риэлторам прошлись, ведь без них не существовал бы конкурентный РН. То что махинации есть - ну так это СВЯТОЕ!!!

Я вот помню харьковчан в течении более 5 лет наперсточники лечили от болезни халявы. И так все знали что шарика там нет, и сколько было скандалов и разоблачений - все равно хотелось народу выиграть на халяву. Что уж тут говорить про недвижимость. Учите мат.часть

Цитата:

Ну почему он является драйвером повышения? Как статическая, банальная наценка может привести к динамическому росту цен? Обоснуйте.

А что больше, 5% от 30000 или 5% от 100000?
Риелторы ВСЕГДА были заинтересованы в повышении цен, поскольку от цен зависела их зарплата.

Цитата:

Вот что на самом деле интересно. Кто что думает по этому поводу?

Думаю, это вопрос формирования цены. Психологически продавцы уже готовы к обвалу.

Но представьте себя на месте непрофессионального продавца. Какую цену выставить на имеющуюся у вас 2-ку?
Правильно, откроют авизо или интернет или сорвут объяву со столба.....
Потом добрая соседка подскажет, что раз за месяц ни одного звонка, надо сбросить цену аж на 5 тышшш. А риелтор скажет, давайте вааще уберем цену из объявы, сами завысим на 5000 а потом при торге скинем 10000.....

С другой стороны, динамика изменения цен и изменения настроений (с ДНОПРОЙДЕНО до ТОКАДЕШЕВЕТЬ) указывают на приближение дна. Уверенно можно заявить даже о том, что к 2012 цены уже не только обвалятся, но и войдут в начало фазы роста очередного пузыря.

Цитата:

С другой стороны, динамика изменения цен и изменения настроений (с ДНОПРОЙДЕНО до ТОКАДЕШЕВЕТЬ) указывают на приближение дна. Уверенно можно заявить даже о том, что к 2012 цены уже не только обвалятся, но и войдут в начало фазы роста очередного пузыря.

Не могу с вами согласиться...
Логика падений рынков (особенно искусственно раздутых) напоминает ступеньки. Просмотрите наши квартирные баталии и вы заметите это. ВАЖНО: кредитные пузыри и "шаровые бабки" не учитываем, а в пример берем средненькую единичку:

1. Осень-2008 Цены сидят на уровне лета-2008. Идут некоторые уже БЕЗкредитные сделки. Покупатели заканчиваются практически мгновенно. Долларовые цены летят вниз (рыэлторы называют это "корректировкой"). Цена за 1-к около 80
2. Зима-весна-08-09 Цены начинают падать активнее (опять корректировка) и приходят к уровню 40-50 за 1-к. И вот именно это место должно было стать первой "нащупанной ступенькой" падения, но увы, тк см. п.3
3. Лето-09 Рыэлторы начинают РАСКАЧИВАТЬ рынок пустозвонными заявлениями и угрозами что будеттокадаражать. Цены поднимаются на 5-10%, покупатели в недоумении либо клюют (но их все равно мизер) либо крутят пальцем у виска и запасаются свеженьким попкорном.
4. Осень-09 Рыэлторы снова и снова начинают "псевдосезонные" раскачки (мол, осень - сезон недвижа). Результат: осень-09 = лето-09 (см. пункт 3), что свидетельствует о том, что мы еще даже не спрыгнули с первой (!!!) ступеньки падения.

Вывод: Рыэлторы сознательно задерживают падение рынка. Если бы он падал быстрее, они бы быстрее приступили к работе на сбалансированном рынке. Что же делают они? Из-за банальной жадности они повышают свои комиссионные (!!!) и снова дуют в уже гнилую дудку под названием "будеттокадаражать". ИМХО, рынок должен достигнуть дна когда стандартная 1-к достигнет цены в 20-30 куеф, 2-к около 40 куеф, а может и поменьше. Сейчас же мы видим что закончились (или заканчиваются) люди у которых есть ок. 50-60 куеф, которые не жалко отвалить за хрущ. Завтра настанет время хомяков, которые купят хрущ за 40-50 (еще ступенька), послезавтра за 30-40 и тд. Без "очумелых ручек" рынок бы сам упал до такого предела до осени 2010 (даже я так предполагал, признаюсь), но ввиду его почти 100% "ручного" падения, осмелюсь предположить что это самое пресловутое ДНО будет либо весной-летом 2011, либо еще позже. Время покажет

Цитата:

Хочу обратить внимание коллег на грамотный черный PR относительно риэлторов и других игроков РН. Действительно, сейчас ощущение что все беды от них, от безумных застройщиков и т.д. Но посмотрите на "риэлтора", кто он? Кто эти люди, которые, как цыгане, запудрили всем мозги и заставляли всех покупать 1-к квартиры по $150 тыс ??? Вы действительно думаете что они способны на такие грандиозные и долговременные планы? Смешно.

Таки да. На своем опыте продажи сделал вывод, что именно риэлторы гнали цены вверх. Прямо так и было, кто более менее с совестью звонили и спрашивали "можно мы поствим ваш дом на 2-3тыс дороже?", были кто без совести, ни разу не побывав на объекте, выставляли дом дороже в объявлениях, просто позвонив и убедившись что дом действительно на продаже и спросив нашу цену. При этом дом продавался 5 месяцев, поэтому об обоснованности поднятия цены говорить не приходится.

Все просто: их доходность напрямую связана с ценой и полярностью рынка. Как известно на растущем рынке ‘впаривать’ легче, поскольку люди в страхе что "завтра будет дороже" берут не особо думая, лезут в долги, но берут. В итоге двойной выигрыш, больше % + легче работать. Справедливости ради отмечу, что все с кем я встречался действительно верили только в рост. С одной стороны это хоть как-то оправдывает их, с другой стороны обнажает полный непрофессионализм и молодость нашего РН

Почитал посты коллег и просто диву даешься - насколько умные, прозорливые и талантливые люди эти наши риэлторы (прокрутить такую пирамиду, последовательно и грамотно), и тут-же с другой стороны, слышишь о полной безграмотности этих полубезумных людей, которые и на объект не выезжают и впаривают народу все подряд, мало того, в риэлторах сидят домохозяйки, люди без определенных навыков работы, выпускники школ и т.д. Но при этом им удается снимать со всех 5% от сделки (что таки немало!), особенно ничего не делая, никакой ответственности, никаких вложений в бизнес (ну максимум СДМА телефон), параллельно с основной работой, - вообще сказка и рай на земле.
Хочу отметить Здесь с точки зрения маркетинга допущена серьезная ошибка в определении целевой аудитории, поэтому дальнейшие разговоры безосновательны.

Насчет всеми ожидаемого дна - просто непонятно почему люди не хотят читать мат.часть, где говорится что при нормальных условиях цена недвижимости должна составлять не более 3-х годовых доходов семьи. Поэтому обычная харьковская семья он+она = зарплата 500 $/мес, реально жить в квартире за 500*12*3= $18.000, причем не важно это 1к или 2к квартира. Если больше - то это уже эмоциональный перебор, типа хочу кататься на работу в лимузине.

Дна мы таки с вами достигнем, никуда не денемся, кто не верит прошу обратиться к статистике прошедших кризисов в США и Европе (как говориться ничего нового), просто дно мы будем достигать волнообразно используя метод "качель", для возможности заработать Остапам Бендерам.

Кто-то сказал про попкорн - всецело поддерживаю.

Цитата:

Не могу с вами согласиться...
Логика падений рынков (особенно искусственно раздутых) напоминает ступеньки. Просмотрите наши квартирные баталии и вы заметите это. ВАЖНО: кредитные пузыри и "шаровые бабки" не учитываем, а в пример берем средненькую единичку:

1. Осень-2008 Цены сидят на уровне лета-2008. Идут некоторые уже БЕЗкредитные сделки. Покупатели заканчиваются практически мгновенно. Долларовые цены летят вниз (рыэлторы называют это "корректировкой"). Цена за 1-к около 80
2. Зима-весна-08-09 Цены начинают падать активнее (опять корректировка) и приходят к уровню 40-50 за 1-к. И вот именно это место должно было стать первой "нащупанной ступенькой" падения, но увы, тк см. п.3
3. Лето-09 Рыэлторы начинают РАСКАЧИВАТЬ рынок пустозвонными заявлениями и угрозами что будеттокадаражать. Цены поднимаются на 5-10%, покупатели в недоумении либо клюют (но их все равно мизер) либо крутят пальцем у виска и запасаются свеженьким попкорном.
4. Осень-09 Рыэлторы снова и снова начинают "псевдосезонные" раскачки (мол, осень - сезон недвижа). Результат: осень-09 = лето-09 (см. пункт 3), что свидетельствует о том, что мы еще даже не спрыгнули с первой (!!!) ступеньки падения.

Вывод: Рыэлторы сознательно задерживают падение рынка. Если бы он падал быстрее, они бы быстрее приступили к работе на сбалансированном рынке. Что же делают они? Из-за банальной жадности они повышают свои комиссионные (!!!) и снова дуют в уже гнилую дудку под названием "будеттокадаражать". ИМХО, рынок должен достигнуть дна когда стандартная 1-к достигнет цены в 20-30 куеф, 2-к около 40 куеф, а может и поменьше. Сейчас же мы видим что закончились (или заканчиваются) люди у которых есть ок. 50-60 куеф, которые не жалко отвалить за хрущ. Завтра настанет время хомяков, которые купят хрущ за 40-50 (еще ступенька), послезавтра за 30-40 и тд. Без "очумелых ручек" рынок бы сам упал до такого предела до осени 2010 (даже я так предполагал, признаюсь), но ввиду его почти 100% "ручного" падения, осмелюсь предположить что это самое пресловутое ДНО будет либо весной-летом 2011, либо еще позже. Время покажет

Эээ, я не веря в глобальное влияние риелторов.
В ступеньки верю.
И верю не в плавное сползание цен (20-30 куе за однушку летом 2011, как Вы говорите), а в ОБВАЛ с поледующей фиксацией на ДНЕ - то есть 20-30 куе за однушку уже весной-летом 2010. Примером этому служит март-апрель 09 - знаю человека, продавшего гостинку в это время на Виноградаре за 18 куе.

Цитата:

Насчет всеми ожидаемого дна - просто непонятно почему люди не хотят читать мат.часть, где говорится: что при нормальных условиях цена недвижимости должна составлять не более 3-х годовых доходов семьи.

Подобное утверждение воспринимается таким образом, что три годовых дохода семьи – это оптимальная стоимость недвижимости.
Но оптимизация всегда многокритериальна.
Какие факторы и с какими весами при этом учитываются?
Почему Вы уверены, что основные факторы «их идеологов установления цен на недвижимость» для нас существенны?
И наоборот, почему Вы не допускаете, что «наши» основные факторы существенны для «них»?
- - - - - - - - -
Уж коль скоро начали тему, то нужно определить: что такое «нормальные условия»?
Дело в том, что «нормальные условия» для каждого человека (вернее, для каждой социальной группы) – свои.
И цели приобретения недвижимости – свои.

P.S.
А вообще-то любые штампы и «прописные истины» - это для политиков и журналистов легковесной прессы.
Жизнь в эти штампы укладывается достаточно редко.
Именно поэтому нужно всякий раз уточнять:
где, кем и исходя из каких предпосылок подобная «истина» изрекается?
Говорится ведь очень многое и очень разное… При желании можно выбрать и цитировать «истину» на любой вкус.

Цитата:

Но действительно, все беды от риэлтора. Точнее от риэлторского процента. Он является мощным драйвером повышения цены. Альтернативщикам, особенно не отлищающимся большими доходами, приходится забивать в цену продажи реэлторский процент, и соотв. повышать цены.

Все дуже просто і якраз навпаки - ріелтору вигідно щоб ціна була нижче, адже тоді набагало легше і швидше продати квартиру

п.с. істина десь посередині

Цитата:

Таки да. На своем опыте продажи сделал вывод, что именно риэлторы гнали цены вверх. Прямо так и было, кто более менее с совестью звонили и спрашивали "можно мы поствим ваш дом на 2-3тыс дороже?", были кто без совести, ни разу не побывав на объекте, выставляли дом дороже в объявлениях, просто позвонив и убедившись что дом действительно на продаже и спросив нашу цену. При этом дом продавался 5 месяцев, поэтому об обоснованности поднятия цены говорить не приходится.

Все просто: их доходность напрямую связана с ценой и полярностью рынка. Как известно на растущем рынке ‘впаривать’ легче, поскольку люди в страхе что "завтра будет дороже" берут не особо думая, лезут в долги, но берут. В итоге двойной выигрыш, больше % + легче работать. Справедливости ради отмечу, что все с кем я встречался действительно верили только в рост. С одной стороны это хоть как-то оправдывает их, с другой стороны обнажает полный непрофессионализм и молодость нашего РН

Не погоджусь із висновками по простій причині - ріелтори не діють як "згруповане стадо", а діють виключно в своїх персональних інтересах. А персональні і групові інтереси ріелторів можуть інколи співпадати, інколи бути протилежними..

То про що ви написали - не більше ніж методика заробити пару тисяч (чи більше), але аж ніяк не цілеспрямоване штовхання ринку вверх.

Хочете докопатися до істини - дивіться на реальні причини, а не повторюйте стару пластинку про те що у всіх бідах винні ріелтори.

ІМХО в наших бідах на ринку нерухомості найбільш винні чиновники і корупція.