Всё о создании ОСББ в многоквартирном доме

1. Сукупно співвласниками, без створення ОСББ;
2. Сукупно співвласниками, шляхом створення ОСББ;
3. Шляхом передачі всіх або частини функцій на підставі договору фізичній особі — підприємцю, чи юридичній особі (управителю).
Виходячи із узагальнення новел, правом управляти спільною колективною власністю наділені у всіх випадках співвласники будинку.
Усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю чи всі функції — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку) згідно з рішенням співвласників.
Отже, співвласники тепер мають право:
- вирішувати всі питання щодо управління будинком самостійно на зборах (стаття 10 Закону);
- створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку й передавати йому всі функції з управління будинком (в порядку, встановленому Законом про ОСББ);
- передавати всі функції з управління будинком за вибором співвласників управителю: фізичній особі — підприємцю, або юридичній особі;
- частково передавати функції з управління будинком управителю, а частково — лишати функції собі, при цьому рішення приймаються також на загальних зборах.

Зупинимось окремо на кожній із форм управління будинком.

Перша форма управління - самостійне (здійснюване співвласниками) управління будинком шляхом проведення зборів
Зазначена форма здійснення управління спільним майном у багатоквартирному будинку передбачає, що будь-які рішення з управління приймаються співвласниками шляхом скликання та проведення зборів співвласників. Відповідно до частини 3 Закону збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем.

Повноваження зборів співвласників.
Закон визначає, що збори співвласників наділяються повноваженнями приймати рішення по всім питанням управління багатоквартирним будинком, зокрема з таких питань як:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Прийняття рішень на зборах співвласників, відповідно до Закону, відбувається наступним чином:
Спочатку ініціативна група або управитель повідомляють співвласників про проведення зборів.
Повідомлення про дату і місце зборів вручається не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів кожному співвласникові під розписку або поштовим відправленням - рекомендованим листом на адресу квартири чи нежитлового приміщення, що належить співвласнику багатоквартирного будинку.
Це повідомлення, також, обов’язково вивішується в в кожному під’їзді багатоквартирного будинку.
Повідомлення повинно містити інформацію про ініціатора проведення зборів, дату, місце, час проведення і про порядок денний.
Разом з повідомленням про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що буде предметом розгляду на зборах.
Наступним етапом процедури прийняття рішень на зборах є безпосереднє їх прийняття на зборах
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Якщо вирішується питання визначення управителя чи обрання уповноваженої особи під час укладання, внесення змін і розірвання договору, то для прийняття таких рішень достатньо, щоб за них проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких перевищує 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення немає необхідної кількості голосів, то тоді проводиться письмове опитування співвласників, котрі не голосували на зборах. Письмове опитування проводиться протягом 15 календарних днів із дати проведення зборів співвласників. Якщо впродовж 15 календарних днів необхідної кількості голосів не набрано, рішення вважається не прийнятим. Порядок проведення опитування визначений частиною 8 статті 10 Закону.
Наступним етапом процедури прийняття рішень на зборах є оформлення прийнятого рішення.
Фіксація рішення зборів співвласників відбувається шляхом складання протоколу, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), що взяли участь у зборах.
Протокол підписується кожним співвласником під обраним варіантом голосування («за», «проти» або «утримався»).
Форма протоколу розроблена центральним органом виконавчої влади -Мінрегіонбудом і затверджена його Наказом від 25.08.2015 № 203.
В протоколі зазначаються прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, яким надаються повноваження на голосування від у разі делегування таких співвласником.
Якщо йшлося про визначення управителя чи обрання вповноваженої особи співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, то протокол зборів співвласників складається у двох примірниках (частина 9 статті 10 Закону). При цьому один примірник передається на зберігання управителю, а другий передається на зберігання виконкому місцевої ради за місцем розташування багатоквартирного будинку. Виконком повинен розмістити результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті, на своєму офіційному веб-сайті.
Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників і розміщення на офіційному веб-сайті відповідної ради визначено і затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 24 лютого 2016 р. № 109.
Наступним етапом процедури прийняття рішень на зборах є повідомлення про прийняття рішення.
Повідомлення про рішення зборів співвласників, доводиться до кожного співвласника багатоквартирного будинку в письмовий формі не пізніше ніж впродовж 10 днів з моменту його прийняття.
Окрім того повідомлення розміщується в загальнодоступному місці в кожному під’їзді, на вході.
Рішення зборів співвласників є обов’язковим для всіх співвласників,.
З огляду на аналіз самої процедури прийняття рішення за такою формою управління як самостійне (здійснюване співвласниками) управління будинком шляхом проведення зборів, можливо прийти до висновку, що ця форма достатньо складна і вимагає великої кількості зусиль для її реалізації і що запровадження саме такої форми управління спільною власність має сенс лише у будинках з невеликою кількістю квартир, де всі сусіди є постійними мешканцями і знають один одного не один рік.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) або управляюча компанія.

Тепер розглянемо два тих, що залишились способи управління багатоквартирним будинком (спільною власністю):
Це, по друге, ОСББ і, по третє, управитель (управляюча компанія).
Для більшої наочності зробимо порівняльний аналіз зазначених форм управління з одночасним висвітленням ризиків та позитивних аспектів.

ОСББ — юридична особа, створена власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна.
Мета об’єднання полягає в реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння в отриманні якісних житлово-комунальних й інших послуг за обґрунтованими цінами та виконання співвласниками обов’язків (зобов'язань) як власників майна в багатоквартирному будинку.
Слід наголосити, що ОСББ це неприбуткова організація, яка, відповідно до чинного законодавства не ставить за мету одержання прибутку і розподіл останнього між усіма співвласниками (стаття 4 Закону про ОСББ).
Під управителем слід розуміти фізичну особу — підприємця або юридичну особу (суб’єкт підприємницької діяльності), на якого (яку), на підставі договору із співвласниками, покладається обов’язок щодо ремонту і належного утримання спільного майна співвласників багатоквартирного будинку і прибудинкової території зазначеного будинку та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб (частина перша статті 1 Закону).
Висновок: ОСББ та управляюча компанія є абсолютно різними за своїм правовим характером функціонування.
ОСББ це некомерційна, неприбуткова юридична особа, яка має на меті здійснення самими співвласниками в особливій формі функцій з управління будинком оптимальними для співвласників способами, із найменшими можливими витратами, а управитель (управляюча компанія), є натомість, суб’єктом підприємницької діяльності і має на меті своєї діяльності отримання прибутку, що не може не позначатися на видах діяльності, завдяки яким ця мета досягається.
Звичайно, що не слід ототожнювати всіх управителів під одну гребінку і робити висновок про те, що якість надання послуг буде принесена в жертву користі. Але не слід забувати і про те, що це, безумовно, позначиться на вартості цих послуг. Як казали колись в Англії - хороше дешевим не буває. До того ж, залучення посередника – це завжди збільшення вартості послуги та потреба з боку співвласників здійснювати додатковий контроль.


ОСББ створюється власниками квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, або у декількох багатоквартирних будинках. Для установчих зборів вимагається, перш за все, наявність зареєстрованого належним чином права власності більше 50% квартир і нежитлових приміщень будинку (будинків). Для створення скликаються установчі збори.
Рішенням загальних зборів, функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю. Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері ЖКГ (ст. 13 Закону № 2866-III). Договір з управителем може бути укладено за відповідним рішенням співвласників незалежно від того, чи існує в будинку ОСББ.
Висновок: спосіб щодо обрання однієї з двох останніх форм управління співвласниками спільним майном однаковий — прийняття рішення загальними зборами будинку.
Різниця полягає в тому, що основний документ, яким у своїй діяльності керується ОСББ – статут, а у випадку з управителем основний документ — договір управління. Також позитивним фактором ОСББ є той факт, що статут підлягає перевірці державним реєстратором, куди його після затвердження на загальних зборах співвласників, зобов’язаний подати обраний керівник ОСББ, а у випадку з договором управління управитель (управляюча компанія) не несе такого обов’язку і має більше можливостей для внесення положень, які не відповідатимуть інтересам і побажанням співвласників.

Наразі кожен співвласник квартири чи нежитлового приміщення в будинку вважається членом ОСББ.
Загальні збори співвласників будинку є вищим органом управління ОСББ.
Рішення загальних зборів є обов’язковим для всіх співвласників. Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Умови цього договору повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого КМУ. Так, істотними умовами цього договору є:
1) перелік послуг;
2) права і обов’язки сторін;
3) ціна на послуги;
4) строк дії договору
Висновок: Отже в ОСББ членські відносини між рівноправними співвласниками і вони приймають ключові рішення щодо управління будинком.
В той же час у випадку з управителем (управляючою компанією) в основі всіх процесів - договірні групи співвласників (чи ОСББ) й управителя. При цьому можливості участі в управлінні для конкретного співвласника в другому випадку можуть бути значно обмеженими, в залежності від делегованих договором управителеві функцій з управління. Звичайно і у випадку з ОСББ співвласники не можуть вважати себе захищеними від певних проявів шахрайства з боку керівництва ОСББ, однак можливостей вплинути на управителя (управляючу компанію) все одно менше, оскільки управитель не переобирається, а для розірвання договору потребуватимуться і час і ресурси і недешеві юридичні послуги.
Закон розкриває основні права та обов’язки співвласників у статтях 15 та 16. Проте даний перелік не є вичерпним, він може бути розширений Статутом ОСББ чи деталізований договором з управляючою компанією залежно від обраної форми управління.
Висновок: базовий обсяг прав та обов’язків залишається незмінним, однак їх доповнення та деталізація залежить від юридичної грамотності укладеного Статуту ОСББ чи договору з управляючою компанією.
Діяльність ОСББ отримує нормативне закріплення в Цивільному, Житловому та Земельному кодексах України, профільним Законом № 2866-14 та №417-VIII та іншими нормативно-правовими актами та статутами. Щодо діяльності управляючої компанії, то вона регламентується аналогічними актами, що й ОСББ, а також актами відповідних підприємств.
Висновок: оскільки на меті управителя стоїть отримання прибутку, то і на його діяльність поширюється великий обсяг законодавства. Доцільним є запровадження заходів контролю за дотриманням управляючим законодавства, а саме положень податкового, конкурентного та інших галузей, задля уникнення випадків порушень з боку управляючого.
Контроль за виконанням покладених обов’язків відіграє важливу роль. Договір визначає основні форми контролю. Одними з них є уповноважені загальні збори ОСББ, а також окремо створені органи відповідно до статуту.
Висновок: основна відмінність полягає у тому, що контролюючою стороною при здійснені управління управляючою компанією є співвласники ОСББ чи уповноважені зборами особи, а при здійсненні управління ОСББ – співвласники безпосередньо здійснюють реалізацію своїх прав. Отже, бачимо, що у будь-якому випадку співвласник багатоквартирного будинку є першочерговим суб1єктом управління.
Аналізуючи особливості діяльності ОСББ та управляючої компанії, можна зробити висновки щодо:
По-перше, основними факторами ефективності кожної з вищенаведених форм управління є активність співвласників, економічна та правова обізнаність при створенні як ОСББ, так і при домовленості з управляючою компанією. Також велику роль відіграють рівень якості контролю за наданням послуг з управління, відповідальності, професійності уповноважених осіб для здійснення управління.
По-друге, оскільки ОСББ не має на меті отримання прибутку, то при обранні даної форми управління можна досягти менших витрат на утримання будинку та території. ОСББ є формою самоорганізації співвласників, тому характерною рисою є більша прозорість її діяльності. Проте не варто забувати про людський фактор, а саме зловживання уповноважених осіб для особистого збагачення.
По-третє, при обранні управління управляючою компанією варто ретельно вивчити обсяг послуг та витрати на них, а також дати правову оцінку договору.
Варто зазначити, що відповідно до ч. 5 ст. 13 Закону № 417, якщо співвласники не обрали жодну з трьох форм управління, то виконавчий орган місцевої влади самостійно призначає управителя на конкурсних засадах. Можна допустити, що за таких умов будинок може не зазнати значних покращень, тому співвласникам варто визначитись із формою управління будинком та почати втілювати в життя своє право власності на свою користь.
Якщо ви, як співвласники багатоквартирного будинку, обрали таки форму управління у вигляді ОСББ, слід ще раз зупинитись на головних етапах його створення:
1. Створіть ініціативну групу (від 3-х співвласників житлових/нежитлових приміщень будинку) та сформуйте план дій з підготовчої роботи для створення ОСББ;
Проведіть підготовчу роботу зі створення ОСББ:
• поширюйте інформацію про ОСББ, розмовляйте з мешканцями та роз’яснюйте переваги створення ОСББ, наводьте приклади про вже існуючі прогресивні ОСББ, проводьте зустрічі з мешканцями щодо їхнього ставлення до створення ОСББ в вашому будинку;
• отримайте список усіх співвласників житлових/нежитлових приміщень багатоквартирного будинку із зазначенням розміру площі житлових/нежитлових приміщень;
(Важливо - запит щодо отримання списку усіх співвласників багатоквартирного будинку направляється ініціативною групою (до запиту прикріплюється копія протоколу створення ініціативної групи). Якщо будинок старий, звертайтесь до ЖЕДу або БТІ, якщо новий (побудований після 2012 р.) –до уповноважених органів державної влади та місцевого самоврядування.
• підготуйте Статут майбутнього ОСББ. Варто знати, що ваш статут має бути створений у відповідності до Типового статуту, затвердженого Наказом Держжитлкомунгоспу від 27.08.2003 № 141. Але запам’ятайте, що ви можете внести інші положення до вашого статуту, які будуть регулювати діяльність вашого об’єднання. Головне, щоб ці «інші положення» не суперечили вимогам чинного законодавства, тому радимо такі зміни вносити після консультації з юристом. Кінцевий варіант статуту надішліть електронною поштою всім співвласникам житлових/нежитлових приміщень, того щоб вони мали змогу ознайомитись з Статутом і внести свої зауваження/правки;
• Відправте запрошення на установчі збори всім, хто є у сформованих Вами списках співвласників житлових/нежитлових приміщень. Текст запрошення повинен містити день, час, місце та порядок денний проведення установчих зборів.
• Запрошення потрібно не менш ніж за 14 днів до проведення установчих зборів надсилати рекомендованим листом, або ж особисто вручати під розписку.
• Проведіть установчі збори відповідно до порядку денного. Усі відомості про проведення установчих зборів внесіть до протоколу установчих зборів. Рішення щодо питання, з якого проводиться голосування на установчих зборах, вважається прийнятим, якщо за нього проголосує «ЗА» більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень, які належать співвласникам вашого будинку.
• Якщо рішення порядку денного не набрало «ЗА» більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень, які належать співвласникам вашого будинку, у Вас є 15 днів для проведення письмового опитування. Письмове опитування проводиться листками опитування. Типової форми листків опитування Кабінетом міністрів України не затверджено, але ми розробили її для Вас у відповідності до положень Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Письмове опитування проводить ініціативна група, або охочі співвласники житлових/нежитлових приміщень вашого будинку. Опитуйте лише тих співвласників, які не голосували на установчих зборах. Результати опитування внесіть до протоколу установчих зборів та підведіть загальні підсумки щодо всіх питань. Усі рішення, по яких співвласники проголосували «ЗА» більше 50% площі житлових/нежитлових приміщень вашого будинку вважається прийнятим.
Окремо слід зауважити, що:
• Відповідно до ст. 6 Закону про ОСББ, держреєстрація об'єднання (асоціації) проводиться в порядку, установленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об'єднання (асоціація) вважається утвореним із дня його державної реєстрації.
• Державна реєстрація юридичної особи проводиться державним реєстратором за місцезнаходженням юридичної особи.
• Таким чином, для проведення державної реєстрації новостворених об'єднань співвласників багатоквартирних будинків засновник (засновники) чи вповноважена ними особа повинні подати державному реєстратору за місцезнаходженням юридичної особи документи передбачені статтями 24-27 Закону України «Про реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань»

P.S. Чисельні правові колізії, неповороткість та недосконалість чинного законодавства, яке все ще перебуває на стадії дозрівання до вимог розвинутого демократичного суспільства, корумпований чиновницькій апарат, який тільки-но почав перебудовуватись, все ще не сприяють швидкому вирішенню питань на стадії створення ОСББ та під час реалізації власниками майна своїх прав.