Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги октября 2010 года

Картошку сажать выгоднее, чем квартиры в Киеве продавать !
А то, что падать будут, так это и так понятно !!! Жаль ,что не всем !!!

Часть первая. Вторичный рынок недвижимости

Читать дальше >>

Нормальный отчёт. Огорчает только копирайт текста с прошлых индексов. Несвежо

индекс домика продолжает "радовать" следованием примитивной формуле инд.=статистика цен предложений - 400 долл.
если в начале 2008-го это хоть как-то соотносилось с ценами продаж (примерно на величину торга), то сейчас это уже просто параллельная кривая на графике, не имеющая никакого практического смысла

опять тоже самое
сначала пишем про "количество сделок заметно возросло", а в конце "Учитывая небольшое количество сделок", тогда если верить написаному то в сентябре сделок вообще не было, если даже после того как их колдичество заметно возросло оно незначительно... особенно умиляет пассаж про "снижение покупательной способности сбережений"
по отношению к продуктам питания да.. но мы то про недвижимость говорим.. про отношению к недвижимости как раз наоборот... покупательная способность растет - цены то на нее снижаются...

Цитата:

опять тоже самое:
сначала пишем про "количество сделок заметно возросло", а в конце "Учитывая небольшое количество сделок", тогда если верить написаному то в сентябре сделок вообще не было, если даже после того как их колдичество заметно возросло оно незначительно...

Вы отчасти не поняли, отчасти переиначили авторских текст.
Вот что сказано в нашей статье.
Первая цитата:

Цитата:

По сравнению с предыдущими месяцами, количество сделок заметно возросло. И это, пожалуй, самый главный итог октября.

Заметно возросло - значит рост был виден без обращения к "измерительной аппаратуры" (в данном случае, без обращения к спискам задатков и сделок).

Вторая цитата:

Цитата:

Учитывая небольшое количество сделок (и как следствие этого значительные статистические ошибки), при подсчете статистики продавцов и покупателей учитывалась информация не только за октябрь, но и за предыдущие три месяца.

Тут количество сделок оценивается с точки зрения статистических ошибок и погрешностей.
А это совсем иной взгляд на проблему.

Сколько, по-Вашему, необходимо проанализировать сделок, чтобы более-менее достоверно описать среднестатистического участника рынка?

Проанализировать сотню сделок?
- Явно маловато, учитывая, что лишь в каждом пятом доступном нам описании сделки содержатся необходимые данные.

Проанализировать пятьсот сделок?
Тоже маловато для полноценного статистического анализа...
Хотя для составления неких обобщенных портретов продавцов и покупателей вполне достаточно (ИМХО).
Вот только беда, что за месяц мы не получаем информации о таком количестве сделок.
Отсюда и потребность анализировать соответствующую статистику (о продавцах и покупателях) за несколько месяцев. Тем более, что июль, август, сентябрь были очень неудачными (с точки зрения количества сделок).
- - - - - - - - - -
И потом, к чему подменять наше "небольшое количество сделок" Вашим "незначительным количеством сделок"!?
Неужто не чувствуете разницы между первым и вторым?
"Небольшое количество" - это явно недостаточное для нормального функционирования системы количество.
"Незначительное количество" - такое количество, которое практически ни на что не влияет (ИМХО).

Цитата:

особенно умиляет пассаж про "снижение покупательной способности сбережений"
по отношению к продуктам питания да.. но мы то про недвижимость говорим.. про отношению к недвижимости как раз наоборот... покупательная способность растет - цены то на нее снижаются...

Тут Вы тоже не поняли основной сути.
А она такова.
Лежат у семьи «под матрасом» накопления. И с каждым месяцем за эти накопления можно купить все меньше и меньше (например, продуктов). К тому же непонятно, что будет с покупательной способностью валют дальше.
Естественно, людей это постоянно тревожит.
И тут вольно или невольно возникают мысли о том, чтобы отнести эти накопления на рынок недвижимости. Тем более, что потребность в улучшении жилищных условий есть у очень многих (включая и тех, у кого несколько квартир – ибо не устраивают их эти квартиры, меняют одни квартиры на другие, покупают новые…).

Относят свои накопления на рынок недвижимости немногие. Но мысли об этом есть у многих (это и по материалам форумов, и по беседам с риэлторами, которые работают с очень разными людьми, и в силу своей профессии вольно или невольно проводят свои «мини-социологические» исследования).

Почему дореволюционные квартиры такие дорогие? Главным фактором дороговизны является местоположение?
И второй вопрос, не планируют ли их снос? (как снос хрущёвок)

Порадовал портрет продавцов и покупателей, такое ощющение что продают друг дружке по кругу
Ещё бросилось упоминание по ипмотеке, вот только не задача, маякуют 80-160к но уже не долларов а гривен , этож какой такой пальцастый покупатель что 10-20к баксов кредит берёт на десятки лет .

Вывод прост, а воз и нынче там.

Скоро пойдут новые сокращения, посмотрим как аренда себя чухать будет, а заодно и цены продаж продавятся в низ, но только всё это будет не интересно пересичному, так как главная забота это пожрать да переночевать, а не халупки.

Владимир, когда уже Вы вывесите обзор первички? У меня есть гениальнейшие идеи дальнейшего градостроительства Киева.
Предложения ... ну просто... государственной важности.

цитата
"По сравнению с предыдущими месяцами, количество сделок ЗАМЕТНО возросло. И это, пожалуй, самый главный итог октября. "

Владимиру. А не проще бы было написать количественную характеристику, хотя бы и в процентах? А читатель сам решил бы - ЗАМЕТНЫЙ это был рост или НЕ заметный. Все-таки эта статья не из разряда художественной литературы - факты приводить желательно бы в количественном выражении. Или считаете, что читатели не смогут объективно оценить заметный рост по цифровой информации? На сколько процентов по Вашему мнению должно увеличиться количество сделок, что бы можно было говорить о заметном возрастании?

Цитата:

Тут Вы тоже не поняли основной сути.
А она такова.
Лежат у семьи «под матрасом» накопления. И с каждым месяцем за эти накопления можно купить все меньше и меньше (например, продуктов). К тому же непонятно, что будет с покупательной способностью валют дальше.
Естественно, людей это постоянно тревожит.
И тут вольно или невольно возникают мысли о том, чтобы отнести эти накопления на рынок недвижимости. Тем более, что потребность в улучшении жилищных условий есть у очень многих (включая и тех, у кого несколько квартир – ибо не устраивают их эти квартиры, меняют одни квартиры на другие, покупают новые…).

Относят свои накопления на рынок недвижимости немногие. Но мысли об этом есть у многих (это и по материалам форумов, и по беседам с риэлторами, которые работают с очень разными людьми, и в силу своей профессии вольно или невольно проводят свои «мини-социологические» исследования).

н-да... с моралью не разобрались, с пассажем тоже...
Покупательная способность — экономический показатель, обратно пропорциональный количеству валюты, необходимой для покрытия определённой потребительской корзины из товаров и услуг.
Личные сбережения — часть дохода домохозяйств после уплаты налогов, которая не расходуется на приобретение потребительских товаров.
расходуем на товары то, что не расходуется на товары?

цитата
"Ниже представлены графики индексов спроса покупателей..."

Что-то не видно этих графиков.

И, если можно, немного подробнее про индекс спроса .

Если под спросом понимать зависимость между ценой (P) и количеством товара (Q), которое покупатели могут и желают купить по строго определенной цене в определенный промежуток времени, то что понимать под индексом спроса?

Проще говоря, на сегодня спрос это функция от цены продаж (Р) и количеству сделок (Q). S = f (P, Q).

Владимир, ну при всём уважении, ну давайте уже прекращать эти слова "заметно- незаметно, существенно- несущественно, резко-нерезко". Пишите цифры, пожалуйста.
Или можно писать так "существенно(на 15 сделок в месяц)" или "резкого обвала цен (30% в течении месяца)".
С уважением.

Цитата:

Владимир, ну при всём уважении, ну давайте уже прекращать эти слова "заметно- незаметно, существенно- несущественно, резко-нерезко". Пишите цифры, пожалуйста.
Или можно писать так: "существенно(на 15 сделок в месяц)" или "резкого обвала цен (30% в течении месяца)".
С уважением.

Те данные о количестве реальных сделок, которые я получаю, - это не мои данные. Потому публиковать их (без разрешения) не могу. А таковых - нет. Очевидно, минусов от подобных публикаций больше чем плюсов.

Есть еще данные о сделках, которые обнаруживаются при прозвонах базы данных. (Потом мы их перепроверяем, вернее, стараемся перепроверить).
Для качественного анализа эти данные подходят. А вот для количественного - нет.
Ибо далеко не все участники рынка дают достоверную информацию.
Например, в случае "заманушек" стандартные ответы: "квартира уже продана", "квартира под задатком".
В принципе, 90% (?) подобных "заманушек" мы сразу же отсеиваем. Многие отсеиваем при повторных проверках. Но отсеять все 100% очень сложно. Да и особой нужды (вроде как) нет. В том смысле, что "овчинка выделки не стоит".
Так что со всеми подобными вопросами – к чиновникам. Только у них есть объективная информация о количестве сделок.

Что же касается реальных цен продаж, то тут больше информации у риэлторов. До нотариусов, Минюста и БТИ подобные данные нередко доходят в искаженном виде.
Но мы ведь и даем ту информацию о ценах (в числовом виде), которая у нас есть.

Цитата:

цитата:
"Ниже представлены графики индексов спроса покупателей..."

Что-то не видно этих графиков.

Только что проверил. Графики у меня видны.

Цитата:

И, если можно, немного подробнее про индекс спроса .

Если под спросом понимать зависимость между ценой (P) и количеством товара (Q), которое покупатели могут и желают купить по строго определенной цене в определенный промежуток времени, то что понимать под индексом спроса?

Проще говоря, на сегодня спрос это функция от цены продаж (Р) и количеству сделок (Q). S = f (P, Q).

Спрос - это функция очень многих переменных и параметров.
Но при построении графиков индексов спроса все это остается "за скобками".
Учитываются лишь заявки на покупку конкретных типов квартир. Плюс немного математики для аппроксимации кривых.

Цитата:

Личные сбережения — часть дохода домохозяйств после уплаты налогов, которая не расходуется на приобретение потребительских товаров.
расходуем на товары то, что не расходуется на товары?

В большинстве случаев личные сбережения не расходуются (по крайней мере, на товары повседневного спроса). Это так.
Но размер и покупательная способность личных сбережений регулярно анализируются. И базисом/шкалой для подобного анализа нередко становятся товары повседневного спроса.
Есть, конечно, и другие базисы (цена золота, антиквариата, акций, недвижимости...).
Но в подсознании всегда лежит стоимость того, что человек покупает регулярно. Скажем, месяц назад стоило столько-то, а сегодня - столько...
Вот эти сигналы и служат причиной того, чтобы задуматься: а правильно ли я разместил свои накопления?

P.S.
Если человек беспокоится за свои личные накопления, то тут вопросы не только к экономистам, банкирам, политологам и иже с ними... Но и к психоаналитикам.
Возможно, что у многих состоятельных людей, обладающих значительными личными накоплениями, вопросы к психоаналитикам на первом месте.

P.P.S. На практике убедился (и многие знающие люди это утверждают), что на нашем рынке недвижимости психологические моменты нередко превалируют над чисто экономическими. Потому не стоит зацикливаться сугубо на экономических словарях.

Цитата:

В большинстве случаев личные сбережения не расходуются (по крайней мере, на товары повседневного спроса). Это так.
Но размер и покупательная способность личных сбережений регулярно анализируются. И базисом/шкалой для подобного анализа нередко становятся товары повседневного спроса.
Есть, конечно, и другие базисы (цена золота, антиквариата, акций, недвижимости...).
Но в подсознании всегда лежит стоимость того, что человек покупает регулярно. Скажем, месяц назад стоило столько-то, а сегодня - столько...
Вот эти сигналы и служат причиной того, чтобы задуматься: а правильно ли я разместил свои накопления?

P.S.
Если человек беспокоится за свои личные накопления, то тут вопросы не только к экономистам, банкирам, политологам и иже с ними... Но и к психоаналитикам.
Возможно, что у многих состоятельных людей, обладающих значительными личными накоплениями, вопросы к психоаналитикам на первом месте.

P.P.S. На практике убедился (и многие знающие люди это утверждают), что на нашем рынке недвижимости психологические моменты нередко превалируют над чисто экономическими. Потому не стоит зацикливаться сугубо на экономических словарях.

Владимир, опять Вы занялись своим любимым делом - подбором звука
Вам дважды было указано на несоответствие, причем с объяснениями, а Вы все продолжаете... как только Вы решите потратить сбережения на что-то, они перестанут быть сбережениями - это понятно? поэтому бессмысленно говорить о "покупательной способности сбережений" так же, как, например, о черноте белого.

Владимир писал
"P.P.S. На практике убедился (и многие знающие люди это утверждают), что на нашем рынке недвижимости психологические моменты нередко превалируют над чисто экономическими...."

Да нет, на украинском РН превалирует монополия. Антимонопольные мероприятия - лучшее лекарство для украинских психологических моментов. Лекарство проверенное - действует мгновенно!

Цитата:

Владимир, опять Вы занялись своим любимым делом - подбором звука

Какой смысл Вы вкладываете в словосочетание "подбор звука" - я не знаю. Полагаю, что этого не знают и многие другие участники форума.
Потому, если не трудно, пишите более понятно, желательно, прямым текстом.

Что же касается моего любимого дела - то это психология, общественно-массовая психология, исследование побудительных мотивов тех или иных поступков и линий поведения. Ради всего этого я и пришел на рынок недвижимости в качестве аналитика.
Поскольку тут соответствующий материал на каждом шагу.

Цитата:

Вам дважды было указано на несоответствие, причем с объяснениями, а Вы все продолжаете...

Несоответствие чему? Вашим представлениям и чьим-то определениям?
Так у меня свои представления. Что же касается определений - то они из другой оперы. Какое они имеют отношение к побудительным факторам и мотивам принятия решений? А я пишу (в данном случае) именно об этом.

Цитата:

как только Вы решите потратить сбережения на что-то, они перестанут быть сбережениями - это понятно?

А с чего это Вы взяли? У вас есть на сей счет какие-то наблюдения? Или Вы это где-то вычитали?
Так ведь чего только не пишут...
Есть даже разные научные школы во главе с академиками и прочими достойными людьми, которые не признают друг друга... И что, мне вставать навытяжку перед каждым?
- - - - - - - -
Практика показывает, что накопления (особенно, семейные накопления) - они до последней секунды накопления. Ибо за секунду до того, как их потратить, человек может передумать. И такие случаи были неоднократно. Сколько договоров задатка было расторгнуто лишь потому, что кто-то (включая членов семьи) передумал.

Цитата:

поэтому бессмысленно говорить о "покупательной способности сбережений" так же, как, например, о черноте белого.

Огромное количество людей думают (в том числе, и в течение бессонных ночей) о том каков вес (покупательная способность) их накоплений, а Вы мне о бессмысленности подобных терминов.
Если Вы все это взяли из каких-то учебников и словарей, то либо там речь шла о другом, либо те определения необходимо перечеркнуть как несоответствующие реальным процессам и наблюдениям.