Выплата кредита за квартиру за счет сдачи в её аренду. Реально ли?

Цитата "Tani_a":

Тепер залишилася найскладніша частина - знайти і обрати ліківдний варіант) Насправді, я надіюся, що колись і у нас будуть давати кредити під притомні відсотки, як у всіх нормальних країнах.

когда снижаются ставки растут цены на недв.

Цитата "rich8":

когда снижаются ставки растут цены на недв.

Как мне кажется на сегодня это достаточно рисковая и не оптимальное решение, по следующим причинам:
1. Цены на квартиры сравнительно дешевые, а цена кредита очень высокая. Не важно арендатор будет платить или вы сами - итогого заплатите более 200% от стоимости квартиры.
2. Если кредит долларовый - есть риск что платить нужно будет больше при девальвации, а аренда-то не вырастит.
3. Если плата по кредиту крупная, и доходы не позволяют его самостоятельно платить, то есть риск простоя квартиры и что какой-то период нужно будет платить ее самому.
4. Цена квартир сейчас относительно невысока. Недорогие квартиры в областных центрах можно покупать от 10 тыс долларов. В пригороде Киева хватит 15-20 тыс. В самом Киеве можно что-то найти за 25. Гараздо выгоднее будет купить такую квартиру и сдавать ее, и эти деньги откладывать, и через некоторое время хватит уже на лучшую недвижимость для конечно цели (как правило недвижимость детям).
Если же доход не позволяет в переспективе накопить даже на такую - самую дешевую квартиру, то тогда стоит задуматься вообще о целесообразности покупки квартиры, пунты 2-3 как раз отвечают на вопрос почему.

Итог - много рисков, прибыль сомнительна. Скорее это было актуально когда цены на квартиры в регионах стартовали с 40 тыс, в Киеве с 50. Тогда да, это был один из способов заполучить заветную квартиру для семьи с плюс минус средним доходом. Сейчас, имея условно говоря такой же уровень доходов проще купить недвижимость без кредитов.

Если есть наличка, ее выгоднее в банке на депозите держать чем покупать квартиру под аренду. А если есть только треть или половина суммы, то кредит и сдача потом это выход.

Расскажите это клиентам 200 тыс.+ VAB,ФиК,Надра и др.

Вот как раз по поводу первого я не сильно уверен. Если есть свободные деньги, то квартира под аренду, особенно если брать в новострое - может быть неплохой инвестицией. В случае с банком, по сути просто отадем куда-то деньги, с фиксированным и достаточно не болшим процентом и кучей рисков, и с риском потерять в гривне, долларовые депозиты совсем уж низкий процент имеют. В случае же с квартирой, это все-таки гарантия - квартира никуда не денеться. Ее можно сдавать, в ней можно жить, можно передать детям или даже бизнес в ней устроить. Если купить в новострое - ее цена еще и вырастет, плюс можно играть и на стоимости аренды. А если иметь пару квартир, и сдавать посуточно, то можно вообще очень неплохо себя обеспечивать только за счет них.

Если же есть половина суммы, то это сколько, 15 тыс долларов? Пусть минимальная плюс минус адекватная квартира в Киеве будет стоить 30 тыс доллоров. Итого нужно еще 15 тыс. Берем кредит на 5 лет - это получаеться 250 долларов в месяц, или где-то 6,5 тыс грн в месяц. Плюс около 20% годовых. За 5 лет - это как раз 100% от суммы. Итого в месяц надо отдавать 500 долларов, или около 12000 тыс грн.
При этом квартиру которую можно купить за 30 тыс долларов (я говорю о вторичке а не о новострое, который надо будет еще подождать и сделать ремонт), можно сдать ну пусть за 7-8 тыс грн. Максимум. Итого, еще около 4 тыс каждый месяц нужно будет доплачивать сверх аренды.
Если же эти 500 долларов каждый месяц откладывать - то можно купить такую квартиру без кредита за 2,5 года. А если нет такого дохода, то в случае простоя, нужно будет вообще вносить 12000 грн каждый месяц, а это выше средней ЗП по Киеву.

Многие на отдых летом не могут потратить 1000 долларов, а тем более отложить на квартиру. Сейчас выгодно брать в кредит - квартиры дорожают. Аренда растет примерно на 20% в год. Когда есть свободные деньги, но на них нельзя купить квартиру, большой соблазн потратить. Потому имея треть - половину суммы имеет смысл купить квартиру в кредит

Цитата "ovsko01":

Если есть наличка, ее выгоднее в банке на депозите держать чем покупать квартиру под аренду.
Расскажите это клиентам 200 тыс.+ VAB,ФиК,Надра и др.

на Элите и Укобуде народ потерял. Укрбуд сейчас стоит, Аркада - казалось бы надежные инвестиции в первичку можно потерять. Частично или полностью. Инвесторы перед выборами не зря боялись смены власти, они боялись потерять свои инвестиции. Но в банках государство гарантирует возврат вкладов, а у застройщиков дикий рынок, никаких гарантий. Вторичка рулит конечно, там безопаснее нынче.

При инвестировании в первичку действительно есть риски, но можно их минимизировать, и они ограничены только периодом строительства дома. Т.е. если мы инвестируем сегодня в дом который сдаеться через год, то риск растягивается на этот 1 год. После получения прав собственности - риск уже чисто условный. И что самое главное получаеться скачкообразная прибыль - стоимость квартиры подрастает после сдачи дома в эксплуатацию, потом еще после того как он обжился, на ремонте можно поднять цену (как и аренду, так и балансовую стоимость квартиры).В случае же депозита или же кредита, это вложении очень чуствительно ко многим факторам. Последние 30 лет истории показывают что риск срабатывает раз в 10 лет:
- те кто делал депозиты в СССР все потеряли
- те кто делал депозиты в 90-е - потеряли половину
- в 20-е - потеряли треть
- в 2008-2013 - две третих.

те же кто вместо депозитов покупал на накопления недвижимость, даже если и потерял, то немного. Аналогично и с кредитами. каждый кризис выводил из равновесия получателй кредитов на недвижимость и обваливал ее цену.

К сожалению квартира в кредит под аренду работает только если ты взял в кредит не более 50% стоимости квартиры а 50% вложил своих.

Зависит от срока кредита. Допустим берем 40000 на 30 лет под 14%, отдаем 10000своих. Первый год платим по 433 бакса в месяц (10500грн) - абсолютно реальная аренда. Можно сдавать и за 13-14000грн такую. Дальше выплаты уменьшаются когда гасим кредит.

проще считать в гривне

Всем привет, читаю данную тему и хочу высказаться тоже :)

Как мне кажется, на покупке квартиры в кредит с дальнейшей последующей сдачей в аренду высокодоходный бизнес не построишь (если не наблюдается тенденции активного роста цен на недвижимость в долларовом эквиваленте).
Данная схема только создаст лет через 10 возможность получать пассивный доход, как стабильную прибавку к основному заработку/пенсии.

Но, данный инструмент интересен для тех, кто не хочет накапливать средства годами и относить их в банк под мизерные проценты (особенно если идет речь о депозите в долларе), т.к. в таком случае вся доходность от депозитов "съедается" ростом стоимости квартиры, которую планируешь купить. Вот буквально недавно в инете видел статью о том, что стоимость недвижки в Киеве выросла на 11-12% (за 1 год). При этом те люди, кто накапливал валюту получили доходности за 1 год по депозиту около 4%. Т.е. потеря на ровном месте 7-8% своих сбережений. И ты начинаешь опять накапливать, что удлиняет срок накоплений. И так происходит каждый год.
А если рассматривать первичку, то за год первичка может подорожать и на 20 и на 30% (с момента котлована до готового объекта). Соответственно опять теряются накопленные средства, но уже в большем размере.
И ты вынужден продолжать накапливать с большим усердием дабы догнать новую стоимость заветной квартиры.

И вот, собственно, для того, чтобы не копить и не нести риски девальвации ваших сбережений, можно сразу взять кредит и застолбить за собой стоимость квартиры в гривне без привязки к доллару. Кроме того, если будет рост стоимости квартиры на 10-20% в год, половина затрат, как минимум уже отобьется. Если будете сдавать в аренду, то это компенсирует вторую половину Ваших затрат.

Поэтому кредит до 5 лет с последующей сдачей в аренду (для вторички) целесообразен в случае, если копишь деньги на квартиру, но не можешь угнаться за ее ростом...

Это все действительно если цены на квартиры стабильно растут. У нас же длительный и плавный рост как правило сменяеться достаточно резким падением. Те кто в 2008 году взяли кредит на квартиру по итогу проиграли. Если бы складывали доллары, условно говоря через 10 лет, в 2018 купили бы уже две таких же квартиры, вместо одной, которую могли взять в кредит 2008.

тут с Вами согласен. Здесь нужно следить за ситуацией. Не думаю, что в ближайшее время недвижимость будет дешеветь. Будут дорожать, т.к. уже есть тенденция роста.

Видимо будет расти. Все чаще ищут квартиры под аренду а не себе - появились деньги. Выходит двойная выгода: удорожание квартиры около 20% в год и доход от аренды еще 10%.

да, если идти по такому сценарию, то чистый доход получается 10% от кредита по которому эффективная ставка 20%.
Но это только с учетом 20% роста стоимости + 10% доходе от аренды и эффективной ставке по кредиту не более 20%. Но таких программ кредитования очень мало на рынке и не всем они доступны...

Хотя я бы закладывал более писсимистичный сценарий - рост стоимости не больше 10% в год + 8 % от аренды. Итого 18% доходность. При эффективной ставке 20% кредита, убыток 2%. Это если крупными мазками. Но это тоже неплохо, учитывая, что при накоплении кеша, убыток может быть еще больше.

За последние 5мес каартиры подорожали на 20-25%, покупка для сдачи в аренду очень актуальна. Но если только осенью цены не упадут на 20% из-за кризиса и украинской экономики, и мирового кризиса.