Норма прибыли арендаторов

Долгосрочная и посуточная. Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
За точку отсчета берем квартиру без мебели, которая не требует от ее владельца никаких инвестиций, кроме времени (от 2 часов чистого времени до....). Берем Харьковский массив. До кризиса, на пике цен, такая квартира (1к без мебели) могла стоить 500 долларов, поправьте меня, если это не так.
Единственной затратой будет время арендатора. Поэтому вопрос к арендаторам - сколько стоит час их времени? Я, конечно, понимаю, что оно у них более ценно, чем у остального человечества :) но все-таки, сколько они получают в час от другой, не связанной с арендой деятельности?
Далее уже идут инвестиции, конкретные затраты. Вот такую квартиру, где есть какая-то мебель http://community.livejournal.com/kiev_real...841.html#cutid1
до кризиса могли сдавать за 550 долларов, т.к. это уже считается "с мебелью в удовлетворительном состоянии". Инвестиций, как видим, никаких. Таким образом, оставив в квартире всего лишь старую мебель, оценочная стоимость которой по моим подсчетам составляла 200-250 гривен, арендодатель эту сумму вернет уже через месяц, а в год рентабельность составит (50 дол.*12) = 600 долларов по старому курсу, или , Рентабельность - 1000 процентов, даже больше, т.к. мало какой арендодатель пойдет покупать эти кровати - они ему достались от покойной бабушки, купившей эти мебеля при получении квартиры в далеком 1958 году... Как правило, к таким квартирам идет в нагрузку холодильинк Минск производства 1965 года, когда многие нынешние арендодатели ходили еще в ясли.
Ничего вкладывать не нужно и тем счастливчикам, которые купили мебеля в конце 80-х, да еще и оставили старый телевизор "рекорд", купленный на снятые со сберкнижки деньги или на барахолке в начале 90-х. Такая квартира уже идет как "с телевизором", может иногда напишут "в хорошем состоянии". Холодильник тут может быть поновее, но гарантийный срок его истек где-то в конце 90х...
Оценочная стоимость всего имущества - +150 долларов по сравнению с предыдущим вариантом. Сдается квартира, допустим, уже за 600 долларов, т.е. те же 600 долларов по сравнению с предыдущим вариантом. Рентабельность уже пусть не 1000%, но 400% в год набегает :) По сравнению с "нулевым", за 500 долл. вариантом - 500% (1200 выиграша в аренде - 200 на имущество).
Далее берем уже квартиру, в которую что-то купили или сделали косметический ремонт. Что-то - это по нынешним временам стиралка, стоимостью 300 долларов. На одной стиралке можно было сделать неплохой бизнес. Поставив ее и вложив 300 долларов, и сдавая квартиру хотя бы год уже не за 600, а за 650 у.е. - стиралка не только окупается, но и приносит неплохую прибыль - 300 долларов сверху. Даже если арендатор ее через год унесет вместе с собой, арендодатель в накладе не останется :) Да плюс еще в обьявлениях можно написать "Кабельное ТВ" (воля есть в каждом подьезде, оплачивает ее все равно арендатор, времени и усилий на подключение тратится немного).
Дальше писать можно долго, но тенденция понятна: наиболее рентабелен, особенно в коротком, год-два периоде, хотя, разумеется, и при куда более низких оборотах - тот сектор аренды, который не требует НИКАКИХ усилий и капиталовложений от арендодателей.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Оп-па, Акс уже посчитал какой должна быть норма прибыли арендодателя! :-D
Акс, самый простой способ научиться грамотно ставить цену на аренду - прикупить себе квартирку и начать ее сдавать! А для этого стоит перестать считать деньги в чужих карманах и сублимироваться в работе!
Успехов!
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
Акс, самый простой способ научиться грамотно ставить цену на аренду - прикупить себе квартирку и начать ее сдавать! А для этого стоит перестать считать деньги в чужих карманах и сублимироваться в работе!

Я имел в виду здесь не столько "грамотную постановку цены", сколько выяснение механизма получения арендодателем прибыли без инвестиций.
Деньги в карманах, своих и чужих, считают многие, те, кто пытается понять законы рынка или их отсутствие. А насчет сублимироваться... Почему вы пытаетесь постоянно сьезжаете на личностные упреки или замечания какие-то, даже когда для этого нет ни малейшего повода?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 93
Профиль
Репутация:    0
Признаться, не понял, почему такой вывод, если даже вложения в б/у холодильник, стиралку и пр. обстановку окупаются быстрее, чем вложения в покупку пустой квартиры.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 12
Профиль
Репутация:    2
"Красиво излагает, сукин сын" (с) О.Бендер
Чуть подправить - и можно на развлекательный портал какой-нить постить :-B
Терь по теме:
Есть один знакомый - СПДшник, который донедавна занимался тем, что тупо перевозил товары с Барабашово на Троещину и продавал на 40% дороже.
Так вот это я о чем.
Высокие прибыльности во всех секторах бизнеса, (некоторые объясняли это хотелками, некоторые "страновыми рисками", некоторые недостаточной конкуренцией и т.п.), связаны в первую очередь с переходным этапом экономики.
Так что кризис расставит все по местам. И норму рентабельности снизит. И не только для арендодателей.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1530
Профиль
Репутация:    84
Цитата:
Так что кризис расставит все по местам. И норму рентабельности снизит. И не только для арендодателей.

Кризис действительно расставит все по местам. Сильные сохранят свой статус на фоне всеобщей нищеты и смогут войти потом в "светлое" 8-) будущее на том же уровне. Слабые упадут.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
Я имел в виду здесь не столько "грамотную постановку цены", сколько выяснение механизма получения арендодателем прибыли без инвестиций.

Если бы Вы это, действительно, имели в виду, то приняли бы в рассмотрение и целый ряд других факторов, намного более влияющих на цену аренды, чем выхваченная из общего контекста амортизация. Вы, кажется, имеете некоторое отношение к юриспруденции? Ну, так как Вам понравиться, если я буду устанавливать уровень рентабельности работы Ваших друзей-адвокатов, исходя из амортизации карандашей и маркеров? :-D А именно подобный прием Вы и применяете!

Цитата:
Почему вы пытаетесь постоянно сьезжаете на личностные упреки или замечания какие-то, даже когда для этого нет ни малейшего повода?

Да потому, что Вы пытаетесь постоянно осуществлять подмену комплексного обсуждения серьезных вопросов отдельными выхваченными фрагментами!
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4808
Профиль
Репутация:    61
Да какая там норма- чем больше тем лучше :)
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 6
Профиль
Репутация:    0
axe, ну какая разница, какую часть оплаты Датель тратит на амортизацию? Самый простой и верный ответ - такую, чтобы поддерживать желаемую норму прибыли. Если есть желание получать от Датора много денег - вбрасывает что-то в ремонт/мебель/технику.

Банковский депозит вон тоже не требует ни усилий, ни дополнительный капиталовложений (кроме, собственно, суммы вклада). Деньги просто капают со временем, а ты лежи себе на диване, телевизор смотри. Так что, заклеймим всех вкладчиков мира в неправильном получении дохода?
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
Чуть подправить - и можно на развлекательный портал какой-нить постить :-B
Так что кризис расставит все по местам. И норму рентабельности снизит. И не только для арендодателей.

Да что там - газета по киевски или какая-нибудь "сегодня" регулярно такие опусы публикуют :)
Будем надеятся, что расставит. Не этот кризис, так следующий.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1205
Профиль
Репутация:    83
Цитата:
Да какая там норма- чем больше тем лучше :)


Вот и весь ответ! :super: коротко и ясно!
Без перехода на личности, без аммортизаций-шмортизаций....

Как по мне, вопрос закрыт :-D
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:

Банковский депозит вон тоже не требует ни усилий, ни дополнительный капиталовложений (кроме, собственно, суммы вклада). Деньги просто капают со временем, а ты лежи себе на диване, телевизор смотри. Так что, заклеймим всех вкладчиков мира в неправильном получении дохода?

В банковском депозите все-таки линейная зависимость: больше денег - больше прибыль.
В аренде недвижимости "по-украински" зависимость непонятно какая :) Самым выгодным оказывается, как я уже говорил, вообще ничего не вкладывать - прибыль при этом, чем больше вкладываешь, тем меньший процент.
На Западе тоже есть убитые квартиры, но они если сдаются - то с существенной скидкой, т.е. существует определенный стандарт помещения, предназначенного для проживания людей. У нас же такого стандарта, к сожалению, еще нет.
Например, времянка в Ирпене (недавно было обьявление) для двоих с удобствами на улице - за 2000 гривен. За чуть большие деньги можно (2500 грн.) было снять в Киеве антисанитарную квартиру, но - с удобствами уже "внутри".
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
Признаться, не понял, почему такой вывод, если даже вложения в б/у холодильник, стиралку и пр. обстановку окупаются быстрее, чем вложения в покупку пустой квартиры.

Так почему же все арендодатели так не делают, не покупают например тех же стиралок и не меняют мебели 60-х годов? Думаю, это потому, что унаследованную от бабушки квартиру можно с бабушкиной же мебелью сдать "и так", ничего не делая. В принципе можно что-то докупить и заработать, но - лень.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 328
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
прикупить себе квартирку и начать ее сдавать!

ну, похоже, именно так многие и делали

а сейчас ломают голову, с чего кредиты отдавать...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1205
Профиль
Репутация:    83
Цитата:
В принципе можно что-то докупить и заработать, но - лень.

это жадность. зачем что-то вкладывать, если можно сдать и так?
(сразу предупреждаю - в карман чужой не лезу :-B - а то чуть что - сразу обвиняют в подсчитывании чужих барышей :-D )
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
это жадность. зачем что-то вкладывать, если можно сдать и так?
(сразу предупреждаю - в карман чужой не лезу :-B - а то чуть что - сразу обвиняют в подсчитывании чужих барышей :-D )

Это не жадность - это бизнес! Вы в свой бизнес станете вкладываться, если Ваши вложения начнут приносить доход только лет через 7...10? А к тому времени прийдеться делать новые вложения, ибо старый ремонт и купленная десять лет назад мебель - состарятся вновь.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1205
Профиль
Репутация:    83
Цитата:
Это не жадность - это бизнес! Вы в свой бизнес станете вкладываться, если Ваши вложения начнут приносить доход только лет через 7...10? А к тому времени прийдеться делать новые вложения, ибо старый ремонт и купленная десять лет назад мебель - состарятся вновь.


не хочу разглагольствовать на эту тему, поскольку собственного бизнеса у меня нет, а голословным быть не люблю.
Замечу лишь:
Первое: лично я не считаю сдачу квартир в аренду бизнесом. это мое субъективное мнение. (свою первую машину сдаю в аренду, но это не делает меня бизнесменом. масштаб, конечно, не квартирный, но аналогия, думаю, понятна)
второе: у нас какое-то извращенное понятие - если бизнес не приносит доход "здесь и сейчас" - это фуфел.
третье: о каких 7-10 года Вы ведете речь? грубо говоря, в первом посте был дан пример - без стиральной машинки - квартира 500 у.е., со стиралкой - 550. при стоимости машинки средней паршивости в 500 у.е. - она окупает себя за полгода, а дальше - дает по 50 у.е. сверху.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
не хочу разглагольствовать на эту тему, поскольку собственного бизнеса у меня нет, а голословным быть не люблю.
Замечу лишь:
Первое: лично я не считаю сдачу квартир в аренду бизнесом. это мое субъективное мнение. (свою первую машину сдаю в аренду, но это не делает меня бизнесменом. масштаб, конечно, не квартирный, но аналогия, думаю, понятна)

Считайте меня согласным. Но назвать процесс как-то надо?

Цитата:
третье: о каких 7-10 года Вы ведете речь? грубо говоря, в первом посте был дан пример - без стиральной машинки - квартира 500 у.е., со стиралкой - 550. при стоимости машинки средней паршивости в 500 у.е. - она окупает себя за полгода, а дальше - дает по 50 у.е. сверху.

Вот и у меня когда-то, были такие же представления о влиянии стиральной машины и прочей ерунды в квартире на стоимость. У меня, сейчас, квартирка сдается за 3200 грн. (415 баксов по курсу). Так вот, ежели даже сделать в ней супер-пупер наворочанный ремонт, поставить суперстильную мебель и покрыть сусальным золотом стены - больше 520 баксов за нее сейчас не дадут, проверено. Сейчас имеется достаточное число предложений от 500 у.е. в 5 минутах ходьбы от метро (у меня 20 мин) и площадью в 1,5 раза больше моей квартиры. Как Вы понимаете, никакой ремонт не изменит ни общую площадь квартиры, ни ее расположенность. Итак, максимум прироста дохода, который светит мне после ремонта и обновления обстановоки - это 100 баксов. Теперь, во что он мне обойдется. Полноценный ремонт у моего товарища такой двушки (с обновлением мебели) обшелся в районе 10000 баксов. Это замена окон, столярки, линолеума, прокладка в штробах кабельных магистралей, выравнивание, штукатурка, переклейка обоев и пр. Для того, чтобы отбить вложенные 10 килобаксов при дополнительном доходе в 100 у.е. потребуется 100 месяцев. Сколько это лет? И это без учета всяческих катаклизмов, типа дальнейшего падения аренды, кризисов, революций и прочей фигни!
Так нафига оно мне надо?!
Короче, смысл связываться арендодателю с улучшением сдаваемого жилья есть только ддля квартир, расположенных в элитных местах, либо в паре минут от метро.
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
и покрыть сусальным золотом стены - больше 520 баксов за нее сейчас не дадут, проверено

я дам 525, если покроете сусальным золотом стены :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
я дам 525, если покроете сусальным золотом стены :)

Вот потому и жить вам дальше на "элитном" линолеуме! :-D
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf

 
цена: от 57 516 грн./м2
тел: (044) 290 34 11
 
цена: от 25 000 грн./м2
тел: (044) 364 48 49
 
цена: от 21 500 грн./м2
тел: (044) 391 02 73
 
цена: от застройщика
тел: (044) 364 48 49
 
цена: от 30 824 грн./м2
тел: (044) 494 11 11
 
цена: 21 200 грн./м2
тел: (044) 499 35 62
 
цена: 23 000 грн./м2
тел: (044) 391 77 77
 
цена: 18 500 грн./м2
тел: (044) 228 38 98