Независимый анализ Киевского рынка жилья от Суслика

Здравствуйте, по просьбе пользователей портала и с разрешения Администрации Домик.нет возобновляю публикацию обзоров КРЖН от Суслика...

Все в этом мире развивается по спирали. Вот и сегодня наблюдаем картину очень схожую с тем, что происходило год назад. Предложение сокращается и цены сползают туда же. Что недостаточно характерно для любого рынка. Но у нас же заповедник, так что все вполне закономерно. Риелторы сотоварищи массово покинули поле боя на период заслуженных каникул, а вот оставшиеся варианты отражают вполне реальное положение дел на рынке. Всплыли вполне адекватные предложения, которые раньше были погребены под горами риелторского мусора. Надеюсь многие арендаторы воспользуются ситуацией и улучшат свои жилищные условия. Потому как после праздников нам опять начнут втирать про близкое весеннее оживление и дихвицит на рынке, хотя смею предположить и не так яро. Ибо аренда за эту осень существенно оторвалась от спопобностей квартирантов и хошь - не хошь, а аппетиты придется поумерить...

Ваш прогноз на 2012?
Как на ваш взгляд будут развиваться события в 2012 ом?
Конечно, это вопрос больше для конкурса прогнозов, но все же.

Vitaly писал(а):Ваш прогноз на 2012?
Как на ваш взгляд будут развиваться события в 2012 ом?
Конечно, это вопрос больше для конкурса прогнозов, но все же.

Повторю свой ответ, который давал товарищу в ЖЖ на похожий вопрос:

Цитата:

А как вы думаете, весной и впрямь цены на продажу пройдут низкий уровень этого лета?

Насчет "пройдут" - не думаю. Похоже будем колебаться возле "летних", но вряд ли пробьют вниз. Последняя надежда "ЕВРО-2012" очень прочно засело в головах горе-продавцов. Преломить тренд вверх тоже не получится - как не крути, а денег нет. Так что следующий год мне видится именно в горизонтальной плоскости с небольшим общим сползанием.

... И резкое падение цен с 21.12.2012

-Samael- писал(а):... И резкое падение цен с 21.12.2012

Suslik писал(а):как не крути, а денег нет.

Так печатают же! :) Их стало больше.

согласен с Сусликом. будем топтаться до весны, потом - подъем хотелок к Евро, и медленное сползание к концу года. буду ставить прогноз 1300-1400.

Suslik, а вы не могли бы тут опубликовать графики за все время, не только с 2010?

Там такие интересные колебания в ценах, может они периодические? По аренде так скорее всего так и есть, а вот по ценам квартир, как вы считаете?

Судя по всему и администрация форума и даже рядовые пользователи крайне приветствуют публикацию графиков именно в самой ветке форума.

dias писал(а):Suslik, а вы не могли бы тут опубликовать графики за все время, не только с 2010?

Там такие интересные колебания в ценах, может они периодические? По аренде так скорее всего так и есть, а вот по ценам квартир, как вы считаете?

Судя по всему и администрация форума и даже рядовые пользователи крайне приветствуют публикацию графиков именно в самой ветке форума.

Я выкладывал графики за весь период - с 2001 в ветке "статистика КРЖН"
Вот ссылка на сообщение.
Там график мелкий получился и колебания не так четко видны, но Вы правы - рынок действительно цикличен, где-то больше, а где-то меньше...
Ну и последние графики:
аренда:



продажа:



Судя по всему рынок в похмельной спячке под столом...

Suslik писал(а):Я выкладывал графики за весь период - с 2001 в ветке "статистика КРЖН"

Спасибо!

Кстати, интересно - как вы думаете, почему на графиках продажи цена метра в 2к и 3к большую часть времени больше чем цена метра в 1к?

А на графиках аренды метр в 3к явно дороже чем метр в 1к. Не должно ли быть наоборот - самые дорогие метры в 1к?

думаю, причина в том, что трехкомнатная квартира изначально не сдается как эконом-вариант. чтобы ее сдать, нужна относительно качественная отделка и меблировка, что, соответственно, влияет на цену.

foxtrot писал(а):чтобы ее сдать, нужна относительно качественная отделка и меблировка, что, соответственно, влияет на цену.

Вероятно. Как это все же необычно - при покупке квартир с нуля, метр в 1к всегда дороже чем в 3к. А при сдаче - метр в 1к почему-то почти всегда дешевле чем в 3к.

Господа (SanSanych, foxtrot) мне кажется вы запутались: SanSanych говорит о сдаче в эксплуатацию а foxtrot о сдаче в аренду. Или мне показалось?

SanSanych писал(а):

Suslik писал(а):Я выкладывал графики за весь период - с 2001 в ветке "статистика КРЖН"

Спасибо!

Кстати, интересно - как вы думаете, почему на графиках продажи цена метра в 2к и 3к большую часть времени больше чем цена метра в 1к?

А на графиках аренды метр в 3к явно дороже чем метр в 1к. Не должно ли быть наоборот - самые дорогие метры в 1к?

По продаже я рассчитываю два графика по разным алгоритмам:
сравните:

старый алгоритм (неадаптивный):
Киев без пригорода
полноценная квартира - не часть, не нежилой фонд
стоимость квартиры от 30 000 у.е.
стоимость кв. метра от 800 у.е. до 2 500 у.е.
общая площадь от 20 до 500 кв. м
однокомнатная не больше 70 кв. м
двухкомнатная не меньше 35 и не больше 120 кв. м
трехкомнатная не меньше 50 и не больше 200 кв. м
четырехкомнатная не меньше 70 кв. м

Его недостатки - то что я четко задаю границу, в которой собираюсь рассчитывать индекс.


Новый алгоритм (адаптивный):
Киев без пригорода
полноценная квартира - не часть, не нежилой фонд

Причем сам индекс будет рассчитываться в два этапа:

Сначала определяется средняя стоимость кв. м за текущий выпуск издания с указанными выше ограничениями. Далее происходит уточнение данного индекса - отбираются все предложения за дату выпуска в ценовом диапазоне кв. м объекта от "полученный индекс" - 50% от этого индекса и до "полученный индекс" + 50% от этого индекса (включительно). И по полученной выборке объектов рассчитывается уточненный индекс, который и приводится в диаграммах и информационном блоке продукта.


То же и в аренде:
Старый алгоритм с заданием интервала расчета индекса:


И новый адаптивный индекс (авторегулируемый):


Так что очень много зависит от выбора интервала индекса.
Новый индекс работает в более "высоком" и широком диапазоне (см. диапазон уточнения в индексах обзоров), потому там больше попадает вариантов с повышенными ценниками за метр, тем более в крупногабаритном жилье.

Потому и продолжаю вести индексы и по старому алгоритму по просьбе некоторых пользователей. Хотя на самом деле в этих графиках главное тренд, а не внимание к мелочам...

Индексы КРЖН по "Авизо" от 11.01.2012

Сегодня базы данных вновь наполнены предложениями от риелторов, и как всегда это происходит после праздников - с повышением аппетитов, хотя пока и не дотягивают до предпраздничной картины. В очередной раз нам пытаются показать "истинный" интерес к столичной недвижимости.

(индексы изменения арендных ставок)



Судя по всему стоит подождать, пока все агенства вернутся с каникул и выставят на прилавки весь свой товар "лицом" и определятся с ценниками. Потому как, при выходе на рынок все пытаются проверить платежеспособность клиента повышением хотелок. А там глядишь, постоят на морозе да и сговорчивее будут, если использовать другие стратегии ума не хватает.

(индексы изменения цены предложения)



(Детальнее)

Какой милый скачок вверх по аренде ))

Да и по продаже тоже...
Поглядим, как пипл схавает...

LeeB писал(а):Какой милый скачок вверх по аренде ))

Это не скачок, так же как перед этим не было падения. Это новогодняя погрешность сказалась. Скачок будет куда ближе к "эвро"

MDX писал(а):

LeeB писал(а):Какой милый скачок вверх по аренде ))

Это не скачок, так же как перед этим не было падения. Это новогодняя погрешность сказалась. Скачок будет куда ближе к "эвро"

Та я уже потираю руки прям

И на сколько планируете поднять аренду?