Бесценная квартира

Комментарии к статья старого сайта и форума
Закрыто
Anonymous
Профиль
А фамилия то какая у автора - Омельченко...
Натворил твой однофамилец в Киеве, теперь ты начинаешь нагнетать обстановку в Харькове
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
По итогам ІІІ квартала 2007 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья в большинстве городов Украины увеличилась на 4%. В наибольшей степени это коснулось Херсона, Запорожья и Донецка.



Читать дальше >>
Вернуться к началу
щойно зареєструвався
Ответов: 3
Профиль
Репутация:    0
Что стоит за сегодняшними ценами на столичную недвижимость: объективные законы рынка или криминальный сговор и искусственный спекулятивный ажиотаж?

Последнее время Медиа-пространство пестрит заголовками типа: «Себестоимость 1 квадратного метра жилья в новостройках равна 1271 доллару и 56 центам!». Тут же можно встретить и комментарий «известного эксперта» из какой нибудь компашки типа ООО «Хорошая Новость», смысл котрого: - «это не предел, каждый конкретный проект имеет свою себестоимость. Более того, два одинаковых дома построенных по одному типовому проекту, но в разных местах, а то и в разное время года, будут стоить разные деньги. Потому, что на цену будут влиять масса дополнительных факторов: это и грунты, и рельеф, и многое, многое другое. Начиная от дорогой земли и заканчивая дорогими взятками»

Издание «Власть и Деньги» не могло не окликнуться на такую «информационную волну» и не разместить, альтернативные расчеты, предоставленные нашим читателем Мельником П. П. Строителем, но при этом и Гражданином с активной гражданской позицией.

Для проверки его расчетов пришлось обратиться за помощью в один из известных киевских проектно-строительных институтов. И благодаря полученной консультации мы беремся утверждать, что с незначительными оговорками и уточняющими замечаниями данные расчеты вполне справедливые. Не желая подставлять под «удар» риэлтерам и киевской строительной мафии коллектив этой уважаемой на всей территории бывшего Советского Союза проектной организации, мы, выполняя обещание, сохраним название этого учреждения в тайне.

Опережая критические замечание всевозможных «экспертов по недвижимости» по поводу различной стоимости земельных участков в Киеве, редакция ВиД считает необходимым указать своим читателям на одно немаловажное обстоятельство. А именно: чем ближе земельный участок к центру города, тем он дороже! Центр – это престиж! Центр – это удобство транспортных коммуникаций. Жить в центре хочет намного больше людей, чем желающих жить на окраине. И с этим никто не будет спорить. НО! Есть одно но! Центр густо заселен, в центре много домов, в центре очень густая сеть коммуникаций! А это значит, что затраты на тепло-, водо-, электро- и газопроводы, и на подвод той же канализации сокращается в ДЕСЯТКИ РАЗ!!! Уменьшаются трудозатраты, быстрее идет само строительство, ускоряется оборот капитала и за счет всего этого, в конце концов, снижается себестоимость!

А ЭТО ОЗНАЧАЕТ, ЧТО СЕБЕСТОИМОСТЬ ДОМА (БЕЗ УЧЕТА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ) ПОСТРОЕННОГО В ЦЕНТРЕ МЕНЬШЕ СЕБЕСТОИМОСТИ ТАКОГО ЖЕ ДОМА ПОСТРОЕННОГО НА ВЫСЕЛКАХ, КУДА НУЖНО ТЯНУТЬ СОТНИ МЕТРОВ, А ТО И КИЛОМЕТРЫ НОВЫХ КОММУНИКАЦИЙ.

Но вот парадоксальный факт – при всем при этом, за квартиру в новостройке в центре просится сумма на ПОРЯДОК больше чем за такую же квартиру в доме построенному по этому же проекту, но где-то на окраине!!!

Мы предлагаем читателю, на примере конкретного проекта, самостоятельно решить – что стоит за сегодняшними ценами на недвижимость: объективные законы рынка или криминальный сговор и искусственный спекулятивный ажиотаж?

В статье приводятся адаптированные для понимания широких масс расчеты сделанные на основании калькуляции реального проекта.

Абсолютно не отвергая глубокомысленные доводы в пользу исключительной нетождественности всего сущего, ПРЕДЛАГАЕМ СЧИТАТЬ, ЧТО, ПРИ ГРУБОМ ОКРУГЛЕНИИ, ВЫСОКАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЦЕНТРЕ КОМПЕНСИРУЕТСЯ БОЛЕЕ ЗАТРАТНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ НА ОКРАИНЕ!! И ТОГДА, УСЛОВНО, МОЖНО СЧИТАТЬ, ЧТО СЕБЕСТОИМОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ОДНОГО И ТОГО ЖЕ ПРОЕКТА, НО В РАЗНЫХ ЧАСТЯХ ГОРОДА, ОДИНАКОВА!!!

Подобная абстракция позволит получить представление о порядке цифр, или, как говорят математики, получить результат в первом приближении.

Особо хотим отметить тот факт, что автор оперирует РОЗНИЧНЫМИ ЦЕНАМИ, при том что большие строительные компании имеют огромные скидки и бонусы, а так же корпоративное участие во многих предприятиях производящих и реализующих стройматериалы, что дает им «специальные» цены с минимальными наценками. А кроме того, крупные строительные корпорации могут иметь и собственные банки, как например банк «Аркада», что открывает доступ к почти бесплатным кредитам и минимизирует банковские затраты при работе с безналичными расчетами.

Нет в стране человека, который бы не пытался отслеживать тенденции рынка недвидимости на Украине, а в частности в городе Киеве.
На момент начала декабря месяца 2005 года стоимость 1 квадратного метра жилья в городе Киеве в среднем составила 1500 $. Скажете – рынок диктует свои условия… Рынок, да не тот.
Ситуация получается невероятно занимательной. С одной стороны, население Украины постоянно уменьшается, и это факт. Официально на 1 ноября население страны уменьшилось до 46 млн. 988 тыс. человек.
С другой стороны, жилье строится достаточно высокими темпами, но вот старые дома не сносят (исключение составляет частный сектор, но там старый дом сносят с целью строительства нового). Получается, что когда нас было 52 миллинона, жилья кое-как хватало, теперь настроили нового, нас стало на 5 миллионов меньше, и вот вдруг жилья не хватает? Неправда. Просто никто не хочет официально признать избыток квадратных метров, ведь строительство приносит баснословные прибыли. Не верите?
Давайте посчитаем стоимость постройки одного многоэтажного дома.
(стоимость работы берем с 10% запасом на непредвиденные расходы)

Итак:
Дом 16 этажный монолитно-каркасный с кирпичной облицовкой
2 подъезда, 192 квартиры
1-комнатных – 64 шт
2-комнатных – 64 шт
3-комнатных – 64 шт
Общая площадь квартир 11840 м2
Внутренние работы полностью выполнены
(цены на материалы РОЗНИЧНЫЕ по состоянию на 1 декабря 2005 года в городе Киеве)



Теперь делим 2 737 948 $ на количество метров 11840 м2
В итоге, себестоимость (без НДС) 1 м2 = 231,25 $

Достаточно шокирующая цифра, оособенно при нынешней ситуации. Досчитаем до конца нашу цену.
Добавим прибыль строительной компании исходя из достаточно высокой ставки 20% рентабельности:

231,25 + 46,25 = 277,5 $

Теперь добавим НДС 20%:

277,5 + 55,5 = 333 $

Значит для конечного покупателя рыночная цена 1 м2 должна быть равна примерно 333 $ для нового 16-ти этажного дома на ровном участке местности. И это с учетом сантехники и полных внутренних работ, что является редкостью в реальной жизни.

Согласитесь, но 1500 $ и 333 $ очень разные цифры. Получается, что покупаетель обычной квартиры в Киеве переплачивает по 1169 $ на каждом квадратном метре.
Куда же идут вырученные деньги, спросите Вы? Все просто. Реклама, маркетинговые исследования, акции и прочий промоушинг какого-нибудь дома или жилищно-офисного комплекса стоят денег, и по последним расценкам, немалых денег.
К этой сумме прилагается цена за выделение участка под строительство. По последним данным, которые озвучивают национальные СМИ, за один участок Киев получает около 3 млн. грн, то есть 600 000 $, а соответственно каждый метр квартиры дорожает на 51 $ и становится соответственно 384 $. Но ведь это далеко не та сумма, которую мы видим в Киеве сегодня.
Сколько строительные компании списывают на еще и на рекламные и представительские издержки остается только догадываться. Но мы считаем реальную себестоимость строительства, потому как, если есть дефицит, то зачем реклама?
В итоге, то, что остается из разницы 1500 – 384 = 1116 $ - есть ни что иное, как прибыль строительных компаний с каждого метра.
К «поглощению» этой суммы умело пристраиваются брокеры и агентства недвижимости, желающие отхватить и свой процент от такого лакомого пирога, провоцируя поднятие цен путем скупки квартир в период начала строительства по инвестиционным договорам. Ведь давно уже считается нормой, что сразу после сдачи дома цены на квартиры в нем «взлетают» в два раза, а это похлеще любых банковских депозитов.
Поэтому и стоят свежесданные многоэтажки полупустые не месяц и не два, а на стенах домов красуютя плакаты: «В этом доме еще осталось 2 квартиры» или «Здесь есть квартира, которая может стать Вашей»…
А простой обыватель смотрит на все это, имея 150-200 $ месячного дохода, и диву дается: ему ведь ни много ни мало 30-40 лет нужно работать и вообще не есть, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру.
Возникает вопрос: «Кто же тогда определяет спрос?». Уж больно такой подход напоминает построение «квартирной» финансовой пирамиды. Покупаем дешевле сегодня – продаем дороже завтра. Прямо АО «МММ».
Но ведь такие пирамиды всегда рано или поздно рушатся…

P.S. Для желающих подсчитать, какой «навар» имеют организаторы этой пирамиды, сообщаем, что последние шесть лет в Киеве ЕЖЕГОДНО вводится не менее 1 000 000 квадратных метров жилья. Как неоднократно сообщал мэр-строитель А.А. Омельченко, в 2004 году было введено 1100 000 кв.м, а 2005 год был закончен с результатом 1250 000 кв.м. Специально не приводим результат этих примитивных расчетов на два действия с целью не лишать удовольствия наших читателей самим, с калькулятором в руке, порадоваться финансовым достижениям современных «великих комбинаторов». Но советуем пользоваться инженерным калькулятором, так как у калькуляторов разрядностью менее 10, полученная сумма, даже без перевода в гривны, может не поместиться на экране.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Не корректная сумма. Не включена стоимость проектных работ, подключения к коммуникациям (водоснабжение, водоотвод, если усть - централизованное теплоснабжение и газ, електричество). Кроме того есть норматив отчислений жилплощади в городской фонд...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1149
Профиль
Репутация:    40
Цитата:

А ЭТО ОЗНАЧАЕТ, ЧТО СЕБЕСТОИМОСТЬ ДОМА (БЕЗ УЧЕТА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ) ПОСТРОЕННОГО В ЦЕНТРЕ МЕНЬШЕ СЕБЕСТОИМОСТИ ТАКОГО ЖЕ ДОМА ПОСТРОЕННОГО НА ВЫСЕЛКАХ, КУДА НУЖНО ТЯНУТЬ СОТНИ МЕТРОВ, А ТО И КИЛОМЕТРЫ НОВЫХ КОММУНИКАЦИЙ.

Абсолютно не отвергая глубокомысленные доводы в пользу исключительной нетождественности всего сущего, ПРЕДЛАГАЕМ СЧИТАТЬ, ЧТО, ПРИ ГРУБОМ ОКРУГЛЕНИИ, ВЫСОКАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЦЕНТРЕ КОМПЕНСИРУЕТСЯ БОЛЕЕ ЗАТРАТНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ НА ОКРАИНЕ!! И ТОГДА, УСЛОВНО, МОЖНО СЧИТАТЬ, ЧТО СЕБЕСТОИМОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ОДНОГО И ТОГО ЖЕ ПРОЕКТА, НО В РАЗНЫХ ЧАСТЯХ ГОРОДА, ОДИНАКОВА!!!


Официально на 1 ноября население страны уменьшилось до 46 млн. 988 тыс. человек.



Последняя цифра без сомнения завышена. То, что выделено незначительно влияет на рыночную стоимость жилья.


Цитата:


С другой стороны, жилье строится достаточно высокими темпами,




Неправда


Цитата:


P.S. Для желающих подсчитать, какой «навар» имеют организаторы этой пирамиды, сообщаем, что последние шесть лет в Киеве ЕЖЕГОДНО вводится не менее 1 000 000 квадратных метров жилья.




Можете не выделять - 1200000-1300000 кв.м. для Киева это капля в море...Спросите себя а какой общий жилой фонд Киева и Вы поймете, что люди живущие в хрущевках будут жить в них до полного разрушения этих зданий.
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3074
Профиль
Репутация:    43
ВиД это сборище теоретиков любителей! особено фраза о том, что центр имеет всю инфраструктуру и нагрузка на городские сети меньше. ага расскажите это белым воротничкам с вида, которые никогда не сталкивались с реальными стройпроектами. город трещит от нагрузки на сети. в центре даже хуже, чем в новых районах, тк подстанции все страрые и расчитаны на нагрузку 80х.

посомтрите на автомобильные пробки и все станет понятно.
любители- теоретики!

все как в старом анекдоте
сын: папа, а что такое теория и практика?
папа: сынок, спроси у мамы и сестры трахнуться ли они за лимон баксов.

сын подходит к маме и сестре и спрашивает то, что его попрасил папа.

мама: да, сынок, тебе школу заканчивать надо, а сестру замуж выдавать...
сестра: братик, да, тк мне замуж надо...

сын пришел к папе и сказал, что они трахнуться за миллион.

папа: видишь, сынок, в теории мы миллионеры, а на практике у нас две ляди в доме.


так и тут в теории строители Трампы и финансисты- миллионеры Соросы с ВиДа, а на практике собственный бюджет свести не могут. любители))))))
Вернуться к началу
Vic
користувач форуму
Ответов: 170
Профиль
Репутация:    2
Цитата:
Можете не выделять - 1200000-1300000 кв.м. для Киева это капля в море...Спросите себя а какой общий жилой фонд Киева и Вы поймете, что люди живущие в хрущевках будут жить в них до полного разрушения этих зданий.

Если взять по 30 кв.м. на человека это 40000 человек.Не так уж и мало!!!А эту квадратуру надо еще подкрепить реальными деньгами.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2275
Профиль
Репутация:    137
Цитата:
Не корректная сумма. Не включена стоимость проектных работ, подключения к коммуникациям (водоснабжение, водоотвод, если усть - централизованное теплоснабжение и газ, електричество). Кроме того есть норматив отчислений жилплощади в городской фонд...

Газ выше 9 этажа вроде низя вести в 16-ти этажках точно знаю что нельзя :)
Ну умножь на 2.5 :) всё равно порядок цифр не тот :) получается :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1149
Профиль
Репутация:    40
Цитата:
Если взять по 30 кв.м. на человека это 40000 человек.Не так уж и мало!!!А эту квадратуру надо еще подкрепить реальными деньгами.



Опять цифры, которые что-то показывают! В застойные годы сдавали в пять раз больше и все равно очередь не ликвидировали.

Кстати современные квартиры большие по площади. Учтите, что панельные дома не вечные. А по Вашим подсчетам, за двадцать лет 800000 смогут улучшить свои жилищные условия.

А вообще говоря малогабаритные советские квартиры (сегодня такие дорогие) строились для строителей коммунизма, которые выбирались из землянок и бараков. А сейчас почти золотые. Вдуматься только: трешка в панельном доме 1970 года за 160-170 тыс у.е. Не факт, что она двадцать лет простоит.

Подкреплять реальными деньгами ---- это я не понимаю. Кто кого должен подкреплять. Пусти новые строительные компании в Киев, разреби немного коррупцию, и появится у людей надежда.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1062
Профиль
Репутация:    42
Вообще говоря, статья ПРОРАБа представляет для меня определённый интерес. Я, например, знаю - во сколько мне обойдётся 1м2 шлакоблочной кладки или стяжки пола, или, например - во сколько мне обойдётся крыша для коробки площадью 100м2. Со всем этим - я работал, но многоэтажные дома - мне строить не приходилось, как не приходилось и плотно общаться со сметой подобного проекта.

Я предлагаю не бросать слов на ветер: "цены занижены", "цена завышена", "не учтено то, другое..." и т.д. Критиковать без собственной версии - проще всего. Цифры, господа, в студию... Не учтен водоотвод? - примеры проектов и цены... Киевская канализация трещит по швам? - схема киевской канализационной системы и ее анализ в различных информационных источниках... :108:

P.S. На мой взгляд, смета многоэтажного дома - более чем актуальная тема для этого форума... :108:

Я начну анализ со стоимости штукатурных работ.
За основу взята следующая информация: http://www.izhstroy.ru/catalog/article/18545/news/news/

которая говорит нам о следующем:
зарплата штукатурщика: 70руб * 20м2 * 22рабдня = 30800руб = 1265$ в месяц
себестоимость 1м2 штукатурки: 215руб. = 9$

Для меня загадка - что в статье подразумевается под 300$ за 1-цу, поэтому, за основу и с запасом - возьму 1к квартиру (а каждую дополнительную комнату возьму площадью 4*4м2):

высота потолка: 2.5м
площадь комнаты: 4*5м2 ((4*2+5*2)*2.5=45м2 настенной штукатурки)
площадь кухни: 3*3м2 ((3*2+3*2)*2.5=30м2 настенной штукатурки)
площадь прихожей: 1.5*3м2 ((1.5*2+3*2)*2.5=22.5м2 настенной штукатурки)
площадь санузла: 1.5*3м2 (22.5м2 настенной штукатурки)

итого по стенам: 45+30+22.5*2=120м2
потолок: Sкомнаты+Sкухни+Sприхожей+Sсанузла=20+9+4.5*2=38м2
всего на 1к квартиру: 120+38=158м2
всего на 2к квартиру: 158+(40+16)= 214м2
всего на 3к квартиру: 158+2*(40+16)= 270м2

1 этаж 1 подъезд (1к+2к+3к): 158+214+270=642м2
1 этаж 2 подъезда: 2*642=1284м2
16 этажей: 1284*16=20544м2*9$~184896$

Полученная сумма значительно отличается от суммы, приведённой в статье, но - на дворе конец 2007 года.

P.S. Жду конструктивной критики от форумчан, а также надеюсь - что народ постепенно присоединится к ревизии себестоимости жилья. :108:
Вернуться к началу
Vic
користувач форуму
Ответов: 170
Профиль
Репутация:    2
Цитата:
Опять цифры, которые что-то показывают! В застойные годы сдавали в пять раз больше и все равно очередь не ликвидировали.

Кстати современные квартиры большие по площади. Учтите, что панельные дома не вечные. А по Вашим подсчетам, за двадцать лет 800000 смогут улучшить свои жилищные условия.

А вообще говоря малогабаритные советские квартиры (сегодня такие дорогие) строились для строителей коммунизма, которые выбирались из землянок и бараков. А сейчас почти золотые. Вдуматься только: трешка в панельном доме 1970 года за 160-170 тыс у.е. Не факт, что она двадцать лет простоит.

Подкреплять реальными деньгами ---- это я не понимаю. Кто кого должен подкреплять. Пусти новые строительные компании в Киев, разреби немного коррупцию, и появится у людей надежда.

Разница между тогда и сейчас - бесплатное получение.А кто на шару не хочет.Да все хотят.А сейчас будь добр выложить сотку зеленых косарей за мусор,перспективы которого самоутилизация.А 50 лет назад это все было новое и бесплатно.Насчет малогабаритного так многие бы молодые семьи обрадовались даже такой кубатуре лишь бы свое и отдельная жизнь для начала.Поэтому не все сразу кинуться улучшать свои условия,некоторым для начала их надо приобрести.А старым оно и вовсе никчему.Получается на улучшение претендеты та полово-возврастная часть населения,удельный вес которой на данный момент самый маленький.А теперь эту часть надо разделить по материальной обеспеченности; и что остается?Да хорошо,если половина этого будет продано по таким ценам.
Получается те кто хочет улучшить свои условия должен продать квартиру и доложить заработанные,но для этого ему надо найти человека которому надо с чего-то начать.И этот человек должен иметь 100килобаксов.А это как правило люди которые только пытаются жить самостоятельно и реально таких денег не имеют.В результате сосут все; правда друг у друга по очереди.Вот такой круговорот.
Как пишет спрос:"По таких ценам спроса нет".
Вернуться к началу
Закрыто

Вернуться в Новости и статьи



dsf

 
цена: 15 720 грн./м2
тел: (044) 390 10 68
 
цена: 26 565 грн./м2
тел: (044) 499 35 89
 
цена: от 15 000 грн./м2
тел: (044) 391 37 27
 
цена: 16 000 грн./м2
тел: (044) 338 70 70
 
цена: 26 000 грн./м2
тел: (067) 474 23 70
 
цена: 17 176 грн./м2
тел: +380443794697
 
цена: от 23 500 грн./м2
тел: (044) 333 42 33
 
цена: 20 580 грн./м2
тел: (044) 390 10 68