Анализ графика индекса цен киевской недвижимости

Комментарии к статья старого сайта и форума
Anonymous
Профиль
Вопрос цены киевской недвижимости в последнее время будоражит сознание населения всей страны.



Читать дальше >>
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
ну, ну свежо предание....
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Кроме роста курса доллара, может помешать и отсутствие возможности взять у банка иппотечный кредит.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
не дождетесь. курс - далеко не единственный фактор. нынешнее, так называемое, оживление на РН, вызвано тем, что цены достигли уровня людских накоплений за период относительной стабильности. а деньги, как известно, имеют одно очень плохое свойство - они заканчиваются))) так что, господа риелторы, желаю вам удачи, ловите последний фарт, дальше будет хуже. или вы на мелочи не размениваетесь?) а придется, все таки
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Ага-ага, заказуха в квадрате. На "Чайке" до кризиса продавали по 10000грн./м2, а сейчас очередь не стоит, а они строят, в отличии от других. А фактор снижения населения, и открытия, в перспективе, границ, и не дай Бог снижения коррупции?
Вернуться к началу
LAG
користувач форуму
Ответов: 254
Профиль
Репутация:    18
C какого такого перепугу покупатели на уровне 1742 USD/m2 будут правы, если
Цитата:
Учитывая инерционность рынка, цена может спуститься еще на триста долларов

И то на 300 баксов опустится цена, если бакс останется 8,5. А если рванет к 10 или к 15? Тогда эти покупатели уровня 1742 USD/m2 будут лохи!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2974
Профиль
Репутация:    83
Не будоражит. Пока таких бабок нет, чтобы что-то где-то купить. Да и нафиг надо...
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3757
Профиль
Репутация:    59
AXE пишет:

На рынок недвижимости влияют множество факторов, а не только математическая кривая. Тех. анализ, даже если здесь методика правильная, не подходит. Исходя из подобных рассуждений, разве можно было предсказать рост в 10 раз в 2001 году?
Так и динамика цен зависит от настроений покупателей, общей экономической ситуации в стране, мировой коньюнктуры, притока или оттока валюты, действий власти, общей идеологии потребления и т.д. Вот это те "собаки", которые виляют хвостом - графиком роста цен на недвижимость.
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3757
Профиль
Репутация:    59
Почему тогда тех анализ применяется для прогнозирования?

Было бы интересно автора услышать...
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
В анализе неучтено влияния притяжении Луны на движения кривой, как только земля повернется к Киеву сначало притяжения потянет верхнии этажи многоэтажок потом вихрь потхватит нижнии и унесет к облокам.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
AXE пишет:

На рынок недвижимости влияют множество факторов, а не только математическая кривая. Тех. анализ, даже если здесь методика правильная, не подходит. Исходя из подобных рассуждений, разве можно было предсказать рост в 10 раз в 2001 году?
Так и динамика цен зависит от настроений покупателей, общей экономической ситуации в стране, мировой коньюнктуры, притока или оттока валюты, действий власти, общей идеологии потребления и т.д. Вот это те "собаки", которые виляют хвостом - графиком роста цен на недвижимость.

Ответил на соседней ветке.
Но тут многие вопросы можно рассмотреть более подробно.
Все, о чем написал уважаемый АХЕ, в той или иной мере свойственно ЛЮБОМУ рынку.
Другое дело, что киевский рынок жилой недвижимости имеет целый ряд особенностей.
И эти особенности настолько серьезны, что существенно меняют общую картину.
В частности:
- для большинства участников (реальных и потенциальных) - это рынок стратегических товаров; сюда идут не только с расчетом на сегодняшние потребности, но и с "дальними" планами;
- киевский рынок жилой недвижимости - это (в значительной мере) рынок натурального обмена, на котором за "квадратные метры" расплачиваются "квадратными метрами". А на любом рынке натурального обмена роль денег снижена;
- киевский рынок недвижимости – объект повышенного внимания многочисленных «болельщиков» и пропагандистов. Тут почти как на футбольном мачте: играют немногие (на рынке менее 1% всех киевских квартир), а интерес, эмоции, активное участие в составлении рейтингов (формировании цен) оказывают многие;
- при неразвитом фондовом рынке, рынок недвижимости был (и по сей день, является) одним из основных мест для инвестирования гражданами Украины своих накоплений. Все они осознают, что могут утратить значительную часть инвестиций. Но какую-то часть все-таки сохранят.

- - - - - - - - - - -
Что же касается технического анализа, - то это один из инструментов.
А в умелых руках – любой инструмент может быть полезным. И даже если «сегодня» его применить сложно, то осваивать очень желательно. Знания и умения «за плечами не носить». В любой момент могут понадобиться.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Уважаемый Владимир. Все что Вы пишите уже заложено в графике цены.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Почему ни кто не вспоминает о том, что сейчас не выдают кредиты?
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Быки и медведи/Продавцы и покупатели = неверное сравнение. Так как биржевые быки и медведи это теже спекулянты. С быками все понятно - покупают дешевле прдают дороже, а мишки сначала продают, а потом откупают еще дешевле . Тоесть если применительно к квартирам то сегодня он продает вам квартиру за 100 кб а через неделю покупает такую же за 85 кб Итого навар +15 кб.
А смысл один не быкам не медведям товар не нужен и те и другие просто спекулянты. Применять теханализ к таким инерционным рынкам как недвижимость притом имеющим столь большую зависимость от местных регуляторов бессмысленно. Тем паче в нестабильные времена - когда и то что всегда прогнозировалось прогнозировать не очень...
А если уже на то пошло то возьмите свой же график за максимальный кусок времени (сколько там года полтора есть?) и намалюйте границы тренда - то что вы увидите Вас не обрадует - все пробито и летит в тартары - не майтесь дурью - теханализ тут не поможет. Это лет через пятьдесят когда тренд сделает глбальный разворот снова вверх какой нибудь еще не родившийся аналитик изобразит новый тренд параллельный восходящему вчерашнему концу которого мы все были свидетелями.
Адиос.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2440
Профиль
Репутация:    149
Меня вообще умиляет этот график, его неправильно назвали.
Правильное название - "График цен, по которым недвижимость НЕ продается".
Всем известно, что сделок - мизер.
Вчера недвижимость непродавалась по 3000 д/м, сейчас непродается за 1800 д/м.
И тут мы делаем умный вид и со знанием дела говорим, что завтра она будет непродаваться по 500/1000/2000 (нужное подчеркнуть) :-D :-D :-D
Умора
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 763
Профиль
Репутация:    38
6 000 грн. м2 - при этой цене рынок оживится и некоторое время будет нормально функционировать.

Начать должны зайстройщики с распродажи по 6 000 грн. м2, что позволит им финансировать текущую деятельность и удержатся некоторое время на плаву. При себестоимоти 2000-3000 грн.м2 застройщики получат 100-200 % вложенной прибыли. Даже при максимальной себестоимости минрегионстроя около 4000 грн. м2, получаем 50 %, что более чем неплохо. В пригороде продажи должны идти по 4000 - 5000 грн. м2.

Если кто-то скажет, что себестоимость составляет не менее 6000 грн.м2 или больше - можно смело сказать, что он хреновый бизнесмен, если тратить больше на 1 м2., чем в среднем по отрасли.

За застройщиками подтянутся продавцы вторички. Она будет немного дороже - думаю в среднем 7000-8000 грн.м2, что соответствует от 150 000 грн. за 1-к гостинку. Или от 200 000 грн. за обычную 1-к хрущевку 30 м2.

Так что берем попкорн и ждем следующего шага от застройщиков - снижения цен до 6000 грн м2., и предложений по аренде с правом выкупа. Будущее рынка недвижимости - в их руках. ;)
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
Уважаемый Владимир. Все что Вы пишите уже заложено в графике цены.

Так думают апологеты технического анализа, работающие совсем на других рынках.
В график цены заложены тысячи факторов, каждый из который то усиливается, то ослабевает. У них разная природа и периодичность проявления.
А кривая индексов киевского рынка недвижимости весьма короткая. Даже если основываться на недельных индексах, то на кривой за 6 лет проставлено немногим более 300 точек.
Если же за основу взять кривую изменения месячных индексов, то на ней сейчас немногим более 70 точек.
Много можно зависимостей найти на кривой, построенной на основе столь небольшого числа точек?
P.S.
Применение технического анализа для киевского рынка недвижимости я не отвергаю напрочь.
Но полагаю, что это (пока?) вспомогательный инструмент. Который к тому же еще нужно специально адаптировать для этого рынка.
Ведь особенностью киевского рынка недвижимости является отсутствие полной и достоверной статистики цен продаж, а также объемов продаж (количества сделок).
Потому индексы киевского рынка недвижимости строятся на основе цен предложений (которые критикуют все, кому не лень; мы и сами их нередко критикуем...). Цены же продаж и размеры торгов учитываются с помощью соответствующих методик.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Без кредитов, а их сейчас никто не дает и в ближайшее время никто не даст, цена в Киеве упадет до $1000 за метр. Долларовая зарплата по Украине сейчас около $200, а в 2003 году была около $100. Отношение зарплат должно быть приблизительно равным отношению цен на квартиры, так как и в 2003 году кредиты мало кому давали. В 2003 году в Киеве было $500 за метр - значит сейчас будет $1000 за метр. Вот и вся простая арифметика.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
скоро в ход пойдут самые весомые аргументы:температура воздуха и колличество продаваемого мороженного:-).
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Горе оналітєги переключилися з фондового ринку на ринок нерухомості. Йдіть вулиці підмітати, ваш технічний аналіз не працює і ніколи не працював. Як на працює математикиа при грі в рулетку. З точки зору курки яку годують 90 днів все йде чудово і з її попереднього досвіду все буде так і продовжуватися, але на 91-й день їй відрубують голову, це вам аналогія чому технічний аналіз не працював і не працюватиме. Які в сраку числа Фібоначі, ви самі їх придумали нарали стадо баранів яким вбили що вони щось значать і все це стадо сидить і дрочить на проб'є не проб'є рівень, ці числа значать тільки тому що ви вкладаєте в них свій зміст. Але вам неукам які власний мозок відключили і тільки вірать писаним "авторитетам" цього на зрозуміти.
А з коментарем Genius-а згоден. В травні 2008-го на піку цін на метал і цемент, нафту собівартість м2 в Львові була в межах 3600 грн./м2, зараз в умовах падыння ціни на метал, цемент та зниження запрлат будівельникам, я й палець о палець не вдарю поки ціна не буде хоча б 5000-6000 за квадрат, а не 1200$-1500$ як зараз ліплять. і мені насрати на те що забудовники набрали кредитів, нехай банкротяться гівнюки, а не на Лєксусах розсікають.
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Новости и статьи



dsf

Обсуждение новостей