Покупка квартиры по переуступке

Правовая сторона вопросов, связанных с недвижимостью. Юридическая помощь.
Наследство, страхование, узаконивание, бытовые и иные правовые вопросы.


| Кредитование недвижимости |
користувач форуму
Ответов: 34
Профиль
Репутация:    -2
Здравствуйте.
Собираюсь покупать квартиру.
Есть вариант покупки квартиры по переуступке.
Дом построен. Ключи есть. Люди делают ремонт. Но документов еще нет.

Скажите, какие есть ньюансы при покупке по переуступке? Кто покупал уже так квартиру? расскажите плз.

Как я вычитал, есть 2 варианта переуступки:
1) Договор предварительной купли-продажи
2) Договор долевого деления.

Насколько понял - первое сразу откидаем. Т.к. это лишь возможная передача квартиры в собственность в будущем. И что ее не продадут еще потом 5 раз - гарантий нету.

второе (ДДД) - какие тут риски?

Что нужно проверить? Что узнать? как перестраховаться?

Заранее спасибо.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 34
Профиль
Репутация:    -2
Да. и еще вопрос: как идет оплата при покупке по переуступке (договору делевого деления). через банк? в какой валюте?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
pokupatell писал(а):Собираюсь покупать квартиру.
Есть вариант покупки квартиры по переуступке.
Дом построен. Ключи есть. Люди делают ремонт. Но документов еще нет.
Скажите, какие есть ньюансы при покупке по переуступке?

Как я вычитал, есть 2 варианта переуступки:
1) Договор предварительной купли-продажи
2) Договор долевого деления.


Переуступка - это переоформление права требования квартиры у Застройщика (Заказчика). Варианты могут быть разные, нужно смотреть доки.
Но, если квартира принята по акту приёма-передачи навряд ли это будет правомерно (инвестор должен делать правоустанавливающие документы и продавать нотариально).
Если квартира оформлена по Договору об участии в Фонде Финансирования Строительства, переоформляет управитель, а предыдущий инвестор передаёт новому Договор и квитанции об оплате.
Если был письменный договор купли-продажи имущественных прав, переоформляет Заказчик строительства (тот с кем был договор).
Если выплаченный пай в кооперативе, нотариус и глава Кооператива (принятие в члены).
Оплата как договоритесь, в основном налом.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 34
Профиль
Репутация:    -2
Как мне сказали квартира инвестиционная на этапе фундамента была. Выплачена сразу (не в рассрочку и кредит).
А вот Застройщик (ЖК Грюнвальд) говорит что продает по переуступке по предварительной купли-продажи...

Какие риски в таком случае? Ведь хозяин может перепродать 5-м покупателям квартиру за время пока документы на право собственности будут готовы...
Вернуться к началу
AO
користувач форуму
Ответов: 727
Профиль
Репутация:    17
pokupatell писал(а):Как мне сказали квартира инвестиционная на этапе фундамента была. Выплачена сразу (не в рассрочку и кредит).
А вот Застройщик (ЖК Грюнвальд) говорит что продает по переуступке по предварительной купли-продажи...

Какие риски в таком случае? Ведь хозяин может перепродать 5-м покупателям квартиру за время пока документы на право собственности будут готовы...


не может:
1. переуступку оформляет не предыдущий владелец м2 в ФФС, а фин контора
2. свидетельство на требование имущественных прав во время переуступки отбирается у предыдущего владельца и отдается новому.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 34
Профиль
Репутация:    -2
не может:
1. переуступку оформляет не предыдущий владелец м2 в ФФС, а фин контора
2. свидетельство на требование имущественных прав во время переуступки отбирается у предыдущего владельца и отдается новому.[/quote]


но это при переуступке по предварительному договору купли-продажи или по переуступке договору долевого деления?


1) По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Получается- что это покупается лишь воздух.. который возможно в будущем станет квартирой.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
Вы же написали, что дом построен. Т.е. объект требования существует в натуре.
Пока не оформлен основной договор, предварительный может быть расторгнут, тоже нотариально.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 34
Профиль
Репутация:    -2
Romson писал(а):Вы же написали, что дом построен. Т.е. объект требования существует в натуре.
Пока не оформлен основной договор, предварительный может быть расторгнут, тоже нотариально.


стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Это лишь договор об возможной покупке квартиры (основном договоре). Который может еще с 5-мя покупателями заключить. Или просто продавец сказать что квартиры "моя" в итоге.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
pokupatell писал(а):стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Это лишь договор об возможной покупке квартиры (основном договоре). Который может еще с 5-мя покупателями заключить. Или просто продавец сказать что квартира "моя" в итоге.


Я запутался, вы хотите оформить предварительный договор с инвестором квартиры для будущей (после получения правоустанавливающих документов) покупки или у инвестора предварительный договор с Застройщиком?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 34
Профиль
Репутация:    -2
Romson писал(а):
Я запутался, вы хотите оформить предварительный договор с инвестором квартиры для будущей (после получения правоустанавливающих документов) покупки или у инвестора предварительный договор с Застройщиком?


Я хочу безопасно провести сделку.
Насколько я вычитал, говорю же, есть 2 типа переуступки.

По первому как я понял- у меня гарантий никаких.
А по-второму?

Хозяин говорит что квартира была инвестирована на стадии фундамента. Без ипотеки и кредитов. Дом построен. Ключи есть. Документов нету. Должны быть до нового года.

Как мне в таком случае безопасно купить квартиру? Чтобы в будущем не остаться без нее. Какие документы нужно потребовать в хозяина и застройщика?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
Вы так и не ответили. Я не понял что у инвестора из документов, подтверждающих право требования.
Если переуступка, как заявлено в теме, при чём тут предварительный договор?
А это:
Цитата:
Как я вычитал, есть 2 варианта переуступки:
1) Договор предварительной купли-продажи
2) Договор долевого деления.

Вообще ерунда какая-то.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    0
Поддерживаю, какой-то каламбур.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 26
Профиль
Репутация:    0
Добрый день. Вопрос к Romson'у. Покупал квартиру у застройщика по переуступке. Сейчас дом потихоньку заканчивают. И мне на электронку (т.к. я нахожусь далековато от дома) уже прислали техпаспорт на квартиру. Он получилась чуть меньше заявленной, совсем ненамного. Примерно, 0,5 кв.м. В связи с этим вопрос, могу ли я, при условии что квартира приобреталась по переуступке претендовать на возмещение этих 0,5 кв.м.? И если да, то по какой цене за кв. м.? В договоре, по которому квартира приобреталась на начальном этапе указана определенная стоимость (что-то около 5300 на сентябрь 2014 года), в моём же договоре переуступки цена за кв.м. не указана, хотя оплату я провёл по цене 11875 грн за кв.м. Извините, если изложил путано.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    0
если до 0,5 то никто никому не должен
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 26
Профиль
Репутация:    0
Еще заметил, что в техпаспорте ни в одном из помещений указанная площадь не сходится, если перемножить длину на ширину - где-то больше, где-то меньше. Возможно просто округляют до десятых...В целом, с общей площадью по техпаспорту тоже нестыковка. Пусть и незначительная. Возможно просто округляют до десятых... Еще как-то интересно указана площадь балкона(0,8 кв.м.) и лоджии (1,4 кв.м.), хотя они почти что одинаковые и размеры у них примерно 2,85х1м. Может там по какому-то коэффициенту считается?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 26
Профиль
Репутация:    0
sdrek писал(а):если до 0,5 то никто никому не должен


Это законодательно регламентировано? Получается как бы допустимая статистическая погрешность?
Вернуться к началу
AO
користувач форуму
Ответов: 727
Профиль
Репутация:    17
VincentV писал(а):
Это законодательно регламентировано? Получается как бы допустимая статистическая погрешность?


в договорах это у всех четко прописано, это стандартная практика почти всех застройщиков.

вот недавно было на эту тему http://business.vesti-ukr.com/113318-zastrojwikam-zapretili-trebovat-doplatu-za-lishnie-metry
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 34
Профиль
Репутация:    -2
Я покупаю у инвестора квартиру. Дом сдан но документов права собственности нету. Поэтому покупаю по ПЕРЕУСТУПКЕ.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
VincentV писал(а):Покупал квартиру у застройщика по переуступке (ЭТО КАК?). Сейчас дом потихоньку заканчивают. И мне на электронку (т.к. я нахожусь далековато от дома) уже прислали техпаспорт на квартиру. Он получилась чуть меньше заявленной, совсем ненамного. Примерно, 0,5 кв.м. В связи с этим вопрос, могу ли я, при условии что квартира приобреталась по переуступке претендовать на возмещение этих 0,5 кв.м.? И если да, то по какой цене за кв. м.? В договоре, по которому квартира приобреталась на начальном этапе указана определенная стоимость (что-то около 5300 на сентябрь 2014 года), в моём же договоре переуступки цена за кв.м. не указана, хотя оплату я провёл по цене 11875 грн за кв.м. Извините, если изложил путано.


У вас должен быть договор первого инвестора (если это была переуступка), там изложен порядок взаиморасчётов после обмеров. Есть инструкция о порядке проведения технической инвентаризации: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01 на основании которой проводят обмеры и подсчёт (ознакомьтесь с п.п. 3.2, 6.1, 6.2).

" Внутрішній обмір приміщень здійснюється (з точністю до 1 см)
по всьому периметру за розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на висоті 1,10 - 1,30 м від підлоги (без врахуванням плінтусів), з одночасним обміром дверей, печей, виступів та інших елементів.
Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень
квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас - 0,3;
для лоджій - 0,5;
для засклених балконів - 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор - 1,0."
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 26
Профиль
Репутация:    0
Romson писал(а):
У вас должен быть договор первого инвестора (если это была переуступка), там изложен порядок взаиморасчётов после обмеров. Есть инструкция о порядке проведения технической инвентаризации: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01 на основании которой проводят обмеры и подсчёт (ознакомьтесь с п.п. 3.2, 6.1, 6.2).

" Внутрішній обмір приміщень здійснюється (з точністю до 1 см)
по всьому периметру за розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на висоті 1,10 - 1,30 м від підлоги (без врахуванням плінтусів), з одночасним обміром дверей, печей, виступів та інших елементів.
Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень
квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас - 0,3;
для лоджій - 0,5;
для засклених балконів - 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор - 1,0."



Да, первичный договор у меня есть. Насколько я понял, квартиру оформляли на своего гендиректора, якобы для того, чтобы запустить процесс строительства. В договоре купли-продажи(первичном)сказано, что "сумма не является окончательной и подлежит пересчёту после полного завершения строительства объекта, а именно, конечная сумма по данному договору будет корректироваться сторонами с учётом фактической конечной площади квартиры согласно данного Договора (такая площадь берётся согласно данных технического паспорта дома) путём перерасчёта суммы указанной в п.3.1. данного договора с учётом площади отклонения (в большую или меньшую сторону) исходя из фактической общей площади объекта и стоимости одного квадратного метра, определённого в долларах США на момент пересчёта" В том же пункте (3.1.) говорится, что стоимость одного квадратного метра составляет 5300 грн, что эквивалентно 409,27 долларов США согласно курса НБУ на день подписания договора.

Вот, поэтому я и спрашиваю, могу ли я претендовать на возврат денежных средств, имея договор переуступки и договор купли-продажи первого инвестора? И исходя из договора, я понял, что перерасчёт должен происходить отталкиваясь от суммы 409,27 доллара? Или всё же от суммы 5300 грн эквивалентной курсу доллара (согласно НБУ) на момент перерасчёта?

По договору заявленная площадь 64,2 кв.м. По техпаспорту - 63,8. Но суммировав площади всех помещений, указанных в техпаспорте, я получил цифирь в 63,77 кв.м.

Приведу пример гостиной. Размеры 4,98 х 4,17. Площадь - 20,8, хотя если перемножить, то получится 20,7666. При округлении - 20,77. И так, в каждом помещении, где в большую, а где в меньшую сторону. Общая, как я уже говорил, получилась чуть меньше - на 0,03 кв.м.

P.S. Насколько критично отсутствие нотариуса при оформлении/подписании договора переуступки прав требования?
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Юридическая консультация



dsf

Обсуждение новостей 

  • ЖК Зелена тераса

    40 250 грн./м2

    Новий житловий комплекс у Львові

  • ЖК Status

    13 600 грн./м2

    Новый ЖК в Ирпене

  • Затишний двір

    8 630 грн./м2

    Семиповерховий будинок на дві секції

  • ЖК Turkish City

    12 900 грн./м2

    Комфорт в сочетании с уютом и красотой

  • ЖК Галіція

    8 600 грн./м2

    Житловий комплекс "Галіція" являє собою дванадцятиповерховий десятисекційний будинок.