Как сдать "убитую" квартиру в хорошем районе ?

Долгосрочная и посуточная. Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Прошу помощи у профи.
Есть две квартиры в этом доме: http://promap.ua/400.saksaganskogo-88
1-комнатная (29 кв.м.) и 2-комеатная (44 кв.м.). Разные подъезды. Средние этажи. Обе квартиры "убитые". Двушка убита в ноль. Даже газ отрезан.
Продавать их в таком виде, в нынешних условиях рынка недвижимости "за копейки" - жаба давит. Жить есть где.
Если бы это было какое-то зажопье, то сдал бы как есть кому угодно, хоть цыганам. Но это центр Киева, козырное место. Дом вполне приличный. Подъезды чистенькие, лифты новенькие, домофоны рабочие и т.д. и т.п. Соседи адекватные, со многими знаком. Забивать на них болт не могу.
Перечитал эту тему: "Ремонт в квартире, которую сдаю. Насколько это целесообразно?" (http://forum.domik.ua/remont-v-kvartiire-kotoruyu-sdayu-naskolko-eto-celesoobrazno-t24023.html). Получается, что ремонт не отобьётся долгие годы. Стою на распутье.
Может кто-чего посоветует ?!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 556
Профиль
Репутация:    31
По диагонали, видимо, читали. Там написано, что дорогой ремонт не окупится.
Убитую снимать вообще никому не нужно, минимальные условия нужны же для жизни.

Делайте необходимый ремонт.
Как вариант - под офис. У них в бюджете может быть свой ремонт заложен (под себя). Но вам всё равно придётся его оплатить из арендной платы.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
LeeB писал(а):Делайте необходимый ремонт.


Какой ?
Повторяю: квартиры "убитые". В однушке можно попробовать отремонтировать паркет и оставить входную дверь. В двушке нужно менять ВСЁ.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
LeeB писал(а):
Как вариант - под офис. У них в бюджете может быть свой ремонт заложен (под себя). Но вам всё равно придётся его оплатить из арендной платы.

Я это понимаю. :yes: И не против. Но я не знаю какова востребованость в столь малых офисах, без отдельного входа, на средних этажах многоквартирного жилого дома.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 335
Профиль
Репутация:    5
Попробуйте сдать так как есть, пусть дешевле, но все же, вы намного больше секономите на ремонте.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 36
Профиль
Репутация:    0
Сдавать под жилье в принципе можно, вопрос цены. Допустим за 3тыс готовы сдать? Подключить газ, поставить кухонные шкафчики и холодильник. Поклеить обои и покрасить ванну, поменять сантехнику. В комнату со своей мебелью могут. Если пол ужасный, положить линолеум. Под офис смысла нет, там всегда нужен приличный ремонт и сдать гораздо сложнее.
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
Я за полный и бютжетный ремонт (в стиле минимализма).
Поскольку срок ремонта пришёл и это нормально. Ремонта требует всё, рано или поздно.
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
И если 2 квартиры в этом доме - то очень удобно было бы сдавать почасово и посуточно.
Поскольку снижается время на транспорт и на возню. (как у владельца, так и у клиентов).

Доходность будет выше, но и бегать надо будет больше.
(в идеале, если бы прикупить в этом же доме ещё 2-3 квартиры. ))

И я бы поставил на двери электронный кодовый замок. (т.к. такова специфика краткосрочной сдачи, что ключи перебудут в руках множества лиц (и не у всех из них чистые дальнейшие намерения... а так сменил код и всё. Новый жилец - новый код)
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
Суровый писал(а):
Какой ?


План ремонта с поочерёдностью:

- Заменяем входные двери на простые металлические с кодовым замком.
- заменяем окна на металлопластиковые, бютжетные.
- производим вывоз остатков вещей и старой мебели, с демонтажом. сюда же и демонтаж с вывозом старых карнизов, сантехнического оборудования, оставляем только унитаз для слива и одну раковину. А также демонтраж ветхой балконной рамы, если требуется.
- производим демонтаж межкомнатных дверей и плитки в санузлах и на кухне.
- готовимся к замене сантехнических коммуникаций (труб водоподачи и водоотведения). ставим запорную арматуру, нанизываем временно шланг с краном для водоподачи для нужд строителей..
- проводим ревизию теплоснабжения. Если теплоподача не менялась 20 и более лет (до этого служила без проблем) - то поверьте мне, лучше обновить всё, иначе её час Х настанет. Это будущая угроза вашему ремонту, а также соседям снизу. Тем более что сейчас лето, сделать это проще. Это САМАЯ ОТВЕТСТВЕННАЯ работа в вашей квартире. Т.к. источник высокой температуры и высокого давления. Работу должен сделать профи со стажем, под его дальнейшие гарантии и ответственность. только так.

- после этого переходим к созидательным работам. устанавливаем новые межкомнатные двери, и сразу заворачиваем их в целлофан.
- подбиваем потолки гипсокартоном, если потолки кривые.
- готовим стеновые поверхности (если требуется выравнивание или шпатлевание - производим его.
- в процессе подготовки стен меняем электропроводку. предусматриваем мощные розетки и магистрали к потенциальным потребителям (бойлер, стиральная машина, электрообогреватель, прочее..
- параллельно можно заниматься плиточными работами в санузле.
- после этого пол, до уровня подготовки к финальной настилке (линолеум или что там хотите...)
- после этого финишируем потолок и стены (покраска, обои, прочее)
- после этого устанавливаем сантехническое и прочее оборудование во всей квартире. Осуществляем монтаж карнизов, навесных шкафов, вешалок, прочее.
- после этого финишируем пол и прибиваем плинтуса. Снимаем целлофан с дверей.
- после этого приглашаем кота в качестве первого жильца. (традиция)

и вуаля, готово.
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
Работы много, но у вас есть козыри.

Они в том, что объект свободен от жильцов, и работы много в одном месте.
Поэтому ищите бригаду приезжих универсалов и торгуйтесь до победного конца!
(Оплата сейчас в гривнах, и это вам на руку. работа дешевле, чем когда доллар был по 8 8-) )

(Почему приезжих, потому что вы можете бесплатно поселить бригаду в 30 метрах от объекта (в другой своей свободной квартире), на время проведения ремонтных работ. Это очевиднейший плюс для бригады.

А сделав одну квартиру, они соответственно перейдут сюда, а там начнут.
Поэтому, вы предоставляете работы оптом. Требуйте огромных скидок за работу!
(Пусть зарабатывают на скорости работ. Если они профи, то спланируют всё и выполнят всё оптимально быстро. И уедут с деньгами за короткий промежуток времени)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 36
Профиль
Репутация:    0
Делать кап. ремонт и мало платить это риск переделывать потом и за время ремонта возить песок, цемент, штукатурку, клей намного больше - кончается типа, ремонта много! :))
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Иззет Кизиларслан писал(а):Я за полный и бютжетный ремонт (в стиле минимализма).
Поскольку срок ремонта пришёл и это нормально. Ремонта требует всё, рано или поздно.

Да я как бы и не спорю. Это очевидно.
Но там реально нужно ВСЁ ломать, и потом делать ВСЁ по новой. :faceoff:
А при таких раскладах "полный" и "бюджетный" ремонт - понятия не совместимые. Увы.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Vika_89 писал(а):Попробуйте сдать так как есть, пусть дешевле, но все же, вы намного больше секономите на ремонте.

С радостью !
Но кому, за сколько, и на каких условиях ?!
Подчеркну, что это центр Киева, и я не хочу испортить отношения с соседями. Т.е. арендаторы должны быть как минимум адекватны.

( Чтобы было понятно. Народ в доме не особо богатый, но интеллигентный. И когда нанятая мной сиделка налузгала в лифте шелухой от семечек, мне об этом сразу было указано.)
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
Скажем так, по мателиалам. Если пройтись с карандашом, то в 100 тысяч гривен можно уложиться?

Если да, то допустим ставите ремонтникам условие: делаете всё это - плачу 20 тысяч гривен за всё.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Иззет Кизиларслан писал(а):Скажем так, по мателиалам. Если пройтись с карандашом, то в 100 тысяч гривен можно уложиться?

Если да, то допустим ставите ремонтникам условие: делаете всё это - плачу 20 тысяч гривен за всё.


Не понял ... :(
Две квартиры, или одна ? Полы, стены, потолок, окна, двери, коммуникации, сантехника ?... Или ещё + + + ...
Но, в любом случае, 100 тысяч гривен это для меня НЕ МЕЛОЧЬ. Но сумма подъёмная.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 17
Профиль
Репутация:    1
Не вижу кнопочки как "лайкнуть" или поднять репутацию. Наверное надо какое-то колличество сообщений настрочить. Поэтому, пока говорю большое СПАСИБО всем, кто отписался в теме. Для меня это важно.
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
100 тысяч это за одну квартиру.

но я уже сам прикинул и понял, что возможно будет мало.
Надо иметь на руках хотя бы 150 тыс.

Я сам с июня начинаю очень похожий проект. Но в Харькове.
Клиента уже выселил, занимаемся закупками. ))
(У меня свой спринтер с прицепом, я его за 3 ходки выкинул на дачу со всем гамбузом (20 км от города), а жена с дочкой поживут у мамы. Потом когда всё сделаем, привезу всё назад)

Предварительно материалов надо на 120-125 тысяч,
и мне за работу 20 тысяч.

Планирую уложиться в течении месяца от начала до конца.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 104
Профиль
Репутация:    4
Однозначно делать ремонт.
Для однушки бюджет в пределах 5к уе явно не с линолиумом и дешевыми обоями должны вложиться, метраж то мизерный. Для двушки 7к уе.
Опять же, не жадничайте, не вздумайте стелить линолиум и в этом роде. Золотой унитаз не нужен, но и дешевый "эвроремонт под совок" в центре будет не очень привлекателен.

Окупится довольно быстро, не вижу проблем в этом плане. Вторичка явно не скоро подрастет, может получится так, что, ждать прийдется вам лет 10. За это время ваш ремонт окупит себя раза 4-5.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2336
Профиль
Репутация:    54
Продать обе и проинвестировать у надёжного застройщика.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 104
Профиль
Репутация:    4
Romson писал(а):Продать обе и проинвестировать у надёжного застройщика.

Хороший совет, кстати. Но есть много "но" здесь. Если хочется квартиры в центре, то подобные метражи плюс-минус найти у надежных застройщиков сложно. До этого нужно еще продать эти убитые квадраты по хорошей цене.
Можно, конечно, рассмотреть инвестирование в что-то вроде Viktory-V, но там пока не все однозначно, хоть и цена интересная. Не думаю, что ТС пойдет на подобную полуавантюру.

Хотя, я сам считаю, что рынок будет цивилизованней, а один из признаков такого рынка - новое жилье всегда дороже старого. Если, конечно, дом не архитектурно-исторический шедевр )
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf

Обсуждение новостей 

  • ЖК Echo Park

    все квартиры проданы

    Жилой комплекс "Echo Park" на Софиевской Борщаговке.

  • ЖК Національний

    12 000 грн./м2

    Новий ЖК у місті Івано-Франківськ

  • ЖК Весняний

    6 200 грн./м2

    Новий житловий комплекс в Івано-Франківську

  • ЖК Govard Plaza

    строительство заморожено

    Новый жилой комплекс в Херсоне, Суворовский район

  • КГ «Солнечный 2»

    14 200 грн./м2