Динамика цен и предложения аренды квартир в Киеве

Долгосрочная и посуточная. Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.
gik
новий користувач
Ответов: 19
Профиль
Репутация:    2
делал для себя небольшую выборку по авизо, может кому-то будет полезно.

Изображение

показан рост предложения и медианная цена для 1,2,3 комнатных квартир по Киеву.

особенности:
1. рассматривал только объявления с указанием метража и цены в у.е.
2. граничные значения вроде элитных квартир по 10к и "для строителей" за 100 у.е. исключались.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 763
Профиль
Репутация:    38
Если цена медианная, то граничные значения практически никак не влияют на результат.

Цитата:
делал для себя небольшую выборку по авизо, может кому-то будет полезно.

Изображение

показан рост предложения и медианная цена для 1,2,3 комнатных квартир по Киеву.

особенности:
1. рассматривал только объявления с указанием метража и цены в у.е.
2. граничные значения вроде элитных квартир по 10к и "для строителей" за 100 у.е. исключались.

Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 62
Профиль
Репутация:    1
Мне кажется, сейчас уже не очень актуально рассматривать цену в долларах. Мало кто готов за аренду отдавать наличный доллар, а купить доллар сейчас почти нереально. Да и такие стремительные скачки в курсе (20 коп. в день) далеко не всякий работодатель готов оплачивать...

$800 в сентябре - это было 4000 грн
$800 сегодня - это 5440 грн
Так где же уменьшение цены?
Вернуться к началу
gik
новий користувач
Ответов: 19
Профиль
Репутация:    2
Цитата:
Если цена медианная, то граничные значения практически никак не влияют на результат.

согласен, соврал. Но ведь ради блага :)
Это не медианная, а среднеарифметическое, но с исключением диких значений.
Медиану можно получить округлив указанные значения с точностью до 50 у.е.
В этом случае цифры будут что-то вроде - 600, 600, 650, 650, 650...
скучно, нет динамики :)
Вернуться к началу
gik
новий користувач
Ответов: 19
Профиль
Репутация:    2
Цитата:
Мне кажется, сейчас уже не очень актуально рассматривать цену в долларах. Мало кто готов за аренду отдавать наличный доллар, а купить доллар сейчас почти нереально.

владельцы квартир думают иначе.




Цитата:
Так где же уменьшение цены?


я хотел только обратить внимание на динамику предложения. Судя по всему арендаторы повыгоняли жильцов, которые не тянут бакс по 7гр и надеются найти тех, кто тянет. Но есть ли еще они?


p.s. мой прогноз - 300-400$ в марте против 650$ за 1к сегодня.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 62
Профиль
Репутация:    1
Цитата:
владельцы квартир думают иначе.
я хотел только обратить внимание на динамику предложения. Судя по всему арендаторы повыгоняли жильцов, которые не тянут бакс по 7гр и надеются найти тех, кто тянет. Но есть ли еще они?
p.s. мой прогноз - 300-400$ в марте против 650$ за 1к сегодня.
Ну пускай думают. Вы же сами видите, что количество предложений растет с каждым днем, а новый год уже на носу - вряд ли кто-то в новогодние праздники будет квартиру себе искать, а значит останутся такие хозяева, как лавка с товаром...
Можно подумать, что квартиры для аренды строятся за рубежом и в Украину ввозятся в качестве импорта. Иначе я не понимаю, почему арендная плата должна расти каждый день на 100-200 грн, лучше ведь квартира при этом не становится...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
Иначе я не понимаю, почему арендная плата должна расти каждый день на 100-200 грн, лучше ведь квартира при этом не становится...

А почему растет в цене колбаса каждый день? Лучше она от этого не становиться!
Но Вы ее все равно покупаете. Вот также и с квартирами.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 62
Профиль
Репутация:    1
Цитата:
А почему растет в цене колбаса каждый день? Лучше она от этого не становиться!
Но Вы ее все равно покупаете. Вот также и с квартирами.
Я не экономист, но мне кажется, Вы немножко путаете понятия инфляции и девальвации. Колбаса дорожает вследствие инфляции, а квартиры, по Вашей логике, вследствие девальвации. Это разные вещи, поэтому "также" быть не может.
Кроме того, каждый день колбаса не дорожает на 20 коп. Прямой зависимости от курса доллара тут нет. А арендная плата меньше чем за месяц может вырасти на 1000 грн. Или, по-Вашему, это не деньги?
Я бы поняла, если бы рост арендной платы объяснялся высоким уровнем инфляции. Но какая может быть объективная подвязка к доллару в данном случае?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 45
Профиль
Репутация:    0
Цитата:
А почему растет в цене колбаса каждый день? Лучше она от этого не становиться!
Но Вы ее все равно покупаете. Вот также и с квартирами.

не так же
человек не может купить еды меньше, чем нужно для жизни.
А вот "количество" квартиры необходимое для жизни - очень нестабильная величина.
Процесс совместного съема 2-3-комнатных хат стал заметен в конце 2007-начале 2008 гг. Сейчас, когда многим урезали з/п, премии, проценты, он только усилится.
Арендатор может переждать трудные времена в комнате, гостинке, т.е. пойти на временное ухудшение условий проживания. Или вообще договориться работать удаленно и уехать домой.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1944
Профиль
Репутация:    68
Отсюда вывод: для тех, кто колбасу не покупает, цены не повышать!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
Я не экономист, но мне кажется, Вы немножко путаете понятия инфляции и девальвации. Колбаса дорожает вследствие инфляции, а квартиры, по Вашей логике, вследствие девальвации. Это разные вещи, поэтому "также" быть не может.
Кроме того, каждый день колбаса не дорожает на 20 коп. Прямой зависимости от курса доллара тут нет. А арендная плата меньше чем за месяц может вырасти на 1000 грн. Или, по-Вашему, это не деньги?
Я бы поняла, если бы рост арендной платы объяснялся высоким уровнем инфляции. Но какая может быть объективная подвязка к доллару в данном случае?

А какая может быть привязка колбасы к доллару? Ну, ладно, фиг с ней, с колбасой. В конце концов, Вы можете быть вегетарианкой и грызть одну морковку. Но с 1 декабря операторы мобильной связи увеличивают цены на внутриукраинские звонки. http://kiyany.obozrevatel.com/news/2008/11/28/50224.htm
И так - во всем!
А Вы пытаетесь убедить присутствующих, что рост арендной платы - волюнтаризм арендодателя.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 62
Профиль
Репутация:    1
Цитата:
А какая может быть привязка колбасы к доллару? Ну, ладно, фиг с ней, с колбасой. В конце концов, Вы можете быть вегетарианкой и грызть одну морковку. Но с 1 декабря операторы мобильной связи увеличивают цены на внутриукраинские звонки. http://kiyany.obozrevatel.com/news/2008/11/28/50224.htm
И так - во всем!
А Вы пытаетесь убедить присутствующих, что рост арендной платы - волюнтаризм арендодателя.
Не нужно втягивать меня в перепалку, я никому своего мнения не навязываю.Я пытаюсь просто понять, какое РЕАЛЬНОЕ обоснование может быть у привязки арендной платы к доллару?
Еще раз повторю, повышение платы за звонки и увеличение стоимости аренды (в гривнах) имеют разные причины, а значит прямо не могут быть связаны. Так что сравнивать увеличение стоимости там и там - изначально неверно.
Такое сравнение - это то же самое, что увеличивать стоимость на хлеб потому что хозяин хлебного завода взял кредит на квартиру в долларах и теперь решает свои личные проблемы за счет бизнеса.
Возвращаясь к колбасе, я могу понять, что ее стоимость будет зависеть от доллара, если эта колбаса импортируется в Украину, а следовательно, покупается за доллары. И то эта зависимость не будет прямопропорциональной. Так как к цене за колбасу в долларах добавляется украинская гривневая накрутка (перевозка, хранение, реализация).
В случае же с арендой получается 100% зависимость от доллара. С какой стати?
Указывая на рост цен на колбасу и телефонные звонки, Вы хотите сказать, что они влияют на стоимость аренды? Т.е. если цены на метро увеличились в 4 раза, то аренда тоже должна увеличиться в 4 раза? Я не против того, чтобы арендная плата увеличивалась в зависимости от инфляции, это как раз понятно. Непонятно, как считать, но это не является предметом моего вопроса. Но вот к девальвации???
Раньше вопрос доллар-гривна означал только количество нолей и удобство подсчета. Сейчас же - это никем не контролируемые и непредсказуемые числа, которые каждый день меняются как им вздумается.
На соседней ветке активно клеймят позором тех, кто взял кредиты в долларах. А согласиться сейчас платить аренду в долларах не является таким же кредитом? Выходит даже хуже - наличные доллары есть у меньшинства, зп платят по курсу, который далеко не везде соответствует сегодняшним реалиям. Купить доллар сложно, и то только с комиссией (чем не проценты банковские?). Итого, какой процент арендаторов могут себе позволить платить аренду, привязываясь к доллару?
Получается, что реально цена не зависит от доллара (по крайней мере, никто тут эту зависимость так и не установил), платить в долларах люди не могут, на каком основании ставятся цены в долларах?
Если находятся люди, которые соглашаются, то ПОЧЕМУ они это делают? Меньше половины компаний работают с иностранными заказчиками. Иностранные компании сейчас активно сворачивают свое сотрудничество с Украиной. Т.е. людей, привязанных действительно к доллару, еще меньше. Так на что они рассчитывают? Где они берут уверенность в том, что завтра они смогут заплатить аренду в долларах и что завтра она для них не будет в 2 раза больше, чем сегодня? Везде прогнозируют массовое невозвращение долларовых кредитов, потому что для людей они окажутся слишком дорогими. Неужели люди, арендующие, относятся к какому-то особому сословию, которое это не коснется?
В общем, вопросов больше, чем ответов. :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
LEVka:
В какой сфере Вы работаете?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
Не нужно втягивать меня в перепалку, я никому своего мнения не навязываю.

Вы уже в "перепалке", не заметили? Вот так же и с арендой!

Цитата:
Я пытаюсь просто понять, какое РЕАЛЬНОЕ обоснование может быть у привязки арендной платы к доллару?

Да никакого, если это Вас утешит! Легче стало? Хорошо было, когда все оставалось стабильным. Ну, или почти стабильным. А как считать изменение стоимости аренды, когда вокруг пришли в движение другие цены?

Цитата:
Я не против того, чтобы арендная плата увеличивалась в зависимости от инфляции, это как раз понятно. Непонятно, как считать, но это не является предметом моего вопроса.

Я не против отвязаться от доллара и считать по инфляции. Думаю, что и остальные - тоже. Да вот беда - как будем считать саму инфляцию? Вы от этого вопроса ушли, прям, как в анекдоте про мудрого филина и ежиков - а в нем соль. Если руководствоваться индексами, публикуемыми Госкомстатом ежемесячно - то мы много насчитаем. За октябрь показали 1,3%, в то время, как реально цены упрыгали на 4-5. Меня, к примеру, такая "арихметика" не устраивает. А Вас? Вот и получается, что более-менее верным ориентиром "самочувствия" экономики остается так нелюбимый Вами курс доллара. Или японской йены! Но это уже по вкусу... По крайней мере до тех пор, пока Вы не предложите иной критерий, с которым согласятся остальные.
Вернуться к началу
gik
новий користувач
Ответов: 19
Профиль
Репутация:    2
цену формирует спрос. Нет спроса, большое предложение - цена предложения падает.

обновление цен по авизо:

Изображение
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 62
Профиль
Репутация:    1
Цитата:
Вы уже в "перепалке", не заметили? Вот так же и с арендой!
Диалог - не обязательно перепалка. То, что мы с Вами имеем полярные мнения по данному вопросу, не означает, что мы должны поссориться. Так что я предлагаю не переходить на агрессию (типа "вы тут пытаетесь всех убедить"), а пытаться рассуждать конструктивно.
Цитата:
Да никакого, если это Вас утешит! Легче стало?
Дело не в том, стало мне легче или нет. Сейчас имеет место процесс, причины которого мне непонятны, и в которых мне интересно разобраться. Поэтому я и обратилась именно к этому форуму, так как здесь очень много людей, которые ближе к тенденциям РН, чем, например, большинство моих знакомых. Неужели Вам интереснее участвовать в бесконечных спорах арендатор-арендодатель с переходом на личности, чем разобраться в ситуации, которая сложилась на сегодняшний день и не может не волновать как арендаторов, так и арендодателей?
Цитата:
Хорошо было, когда все оставалось стабильным. Ну, или почти стабильным. А как считать изменение стоимости аренды, когда вокруг пришли в движение другие цены?
Вот! И меня это интересует!

Цитата:
Я не против отвязаться от доллара и считать по инфляции. Думаю, что и остальные - тоже. Да вот беда - как будем считать саму инфляцию? Вы от этого вопроса ушли, прям, как в анекдоте про мудрого филина и ежиков - а в нем соль.
Я Вам честно скажу - я не имею ни малейшего понятия, как должна считаться инфляция. Но ведь это не значит, что если я, человек далекий от экономики, не могу посчитать ее уровень, то его никто не может посчитать. И уж тем более не значит, что мы должны от нее абстрагироваться и перейти на привязку к другому показателю (особенно если учесть, что посчитать разумную зависимость от этого показателя (доллара) мы тоже не можем).
Цитата:
Если руководствоваться индексами, публикуемыми Госкомстатом ежемесячно - то мы много насчитаем. За октябрь показали 1,3%, в то время, как реально цены упрыгали на 4-5. Меня, к примеру, такая "арихметика" не устраивает. А Вас? Вот и получается, что более-менее верным ориентиром "самочувствия" экономики остается так нелюбимый Вами курс доллара. Или японской йены! Но это уже по вкусу... По крайней мере до тех пор, пока Вы не предложите иной критерий, с которым согласятся остальные.
Как Вы определяете, что доллар является более-менее верным ориентиром? Т.е. Вы можете обрисовать какую-то более-менее четкую связь?
Что касается критерия - от чего может зависеть арендная плата - затраты, связанные с квартирой (квартплата, амортизация) + доход арендодателя (например, если дорожают все продукты питания, то разумно, что увеличится и арендная плата. Но вот тот факт, что подорожает кредит арендодателя на машину, не должен влиять на арендную плату. Мне сложно это обосновать, но если Вы попросите, я попробую :) ) + качество квартиры ("стартовый капитал", вложенный в организацию такого бизнеса) + район. Что я еще не учла? Т.е. мне кажется, что для специалиста посчитать такой усредненный критерий вполне реально. Пока я не вижу, где здесь фигурирует доллар. Единственное место, где он может фигурировать - это если арендодатель берет долларовый кредит на квартиру, которую он впоследствии сдает. (т.е. если Вы возьмете кредит на покупку любого бизнеса, то хочешь-не хочешь этот кредит будет влиять на стоимость конечного продукта) Но ведь кредиты берут далеко не все, значит зависимость не может быть прямопропорциональной. Если учитывать этот момент, то это будет не такая уж большая часть, так как арендодателей без кредита гораздо больше, чем тех, кто с кредитом.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1637
Профиль
Репутация:    30
Я арендую квартиру и могу Вам сказать, что цена аренды в грн у меня не меняется, а вот в баксах падает, т.к. летом хозяйка перевела меня на грн, а сейчас боится подымать вопрос, т.к. я плачу исправно и не создаю проблем, а получить больше и каждые 2 месяца искать арендатора ей не хочется
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 817
Профиль
Репутация:    12
Цитата:
Как Вы определяете, что доллар является более-менее верным ориентиром? Т.е. Вы можете обрисовать какую-то более-менее четкую связь?

Я уже ранее писал, что другого критерия, более-менее признаваемого всеми сторонами, пока нет. Т.е., убери сейчас доллар - Вы останетесь совсем без ничего. Индекс инфляции Госкомстата - это надувательство граждан в угоду политике. Давайте подумаем, каким условиям должен удовлетворять подобный критерий:
- отражать динамику изменения экономической ситуации (курс доллара с этим худо-бедно справляется);
- быть признаваемым большинством участников рынка (и это есть);
- легкость и наглядность расчета (здесь курс - вне конкуренции).
Может, еще чего сообразите? Но есть и минусы - сумеете перечислить?

Цитата:
Что касается критерия - от чего может зависеть арендная плата - затраты, связанные с квартирой (квартплата, амортизация) + доход арендодателя (например, если дорожают все продукты питания, то разумно, что увеличится и арендная плата. Но вот тот факт, что подорожает кредит арендодателя на машину, не должен влиять на арендную плату.

А здесь Вы не правы. На арендную плату, так же, как и на стоимость любого другого товара (услуги), помимо себестоимости влияют и другие факторы. Влияют через рентабельность. И, в частности, такой фактор, как стоимость жизни. Растет стоимость жизни (а увеличение кредита за машину в полной мере относится сюда) - вынуждена расти и рентабельность, а с нею и аренда.

Цитата:
Мне сложно это обосновать, но если Вы попросите, я попробую :) ) + качество квартиры ("стартовый капитал", вложенный в организацию такого бизнеса) + район. Что я еще не учла? Т.е. мне кажется, что для специалиста посчитать такой усредненный критерий вполне реально. Пока я не вижу, где здесь фигурирует доллар.

Курс доллара здесь пытается играть роль объективного динамического показателя состояния экономической системы. Только и всего. Другое дело, насколько хорошо это ему удается... Требования к такому показателю я Вам уже пытался сформировать выше.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 62
Профиль
Репутация:    1
Цитата:
Я уже ранее писал, что другого критерия, более-менее признаваемого всеми сторонами, пока нет. Т.е., убери сейчас доллар - Вы останетесь совсем без ничего. Индекс инфляции Госкомстата - это надувательство граждан в угоду политике. Давайте подумаем, каким условиям должен удовлетворять подобный критерий:
- отражать динамику изменения экономической ситуации (курс доллара с этим худо-бедно справляется);
- быть признаваемым большинством участников рынка (и это есть);
- легкость и наглядность расчета (здесь курс - вне конкуренции).
Может, еще чего сообразите? Но есть и минусы - сумеете перечислить?

Самый серьезный минус, который я вижу - это то, что никто не может предсказать, какая завтра будет платежеспособность у людей в долларах.
Еще недавно многие зарплаты были четко привязаны к текущему курсу доллара. Сегодня многие работодатели от этого уходят, либо оставляют привязку к курсу, далекому от текущего (5.5, 6.0 и т.д.)
Я вижу это так, что с ростом курса доллара растут риски платежеспособности людей. Т.е. рост курса означает уменьшение стабильности в стране, а значит людям нужно больше свободных средств, чтобы себя обезопасить. Допустим, сейчас человек получает зп согласно текущему курсу. Он договаривается на аренду фиксированно в гривнах. С одной стороны получается, что с ростом курса каждый день он на аренду тратит меньше из своего бюджета, но ведь с ростом курса и уверенность в завтрашнем дне меньше (работодатель сочтет, что платить по курсу невыгодно или можно не платить, зарубежные заказчики свернут свое сотрудничество с Украиной (об украинских заказчиках я даже не говорю, они уже даже думать не хотят о долларах) и т.д. - варианты перечислять можно до бесконечности). Это значит, что каждый день ему нужно немножко больше денег на черный день, потому что черный день все реальней.
Конечно, я понимаю, что рассуждаю сейчас с точки зрения арендатора. Но смотрите - при заключении договора на аренду на год я могу приблизительно спрогнозировать сумму в гривнах, которую я смогу платить в течении этого года, но вот в долларовой сумме я уже не могу быть уверена. И что получается? Через 2 месяца я не смогу выполнять свои обязательства по договору и мне придется съехать. И возникают проблемы и у арендатора (в связи с переездом, штрафу по невыполнению договора), и у арендодателя (поиск нового арендатора, как минимум). У арендатора - больше, у арендодателя - меньше, но все равно оба недовольны. Так зачем заключать договор на условиях, выполнение которых нельзя гарантировать?
Цитата:
А здесь Вы не правы. На арендную плату, так же, как и на стоимость любого другого товара (услуги), помимо себестоимости влияют и другие факторы. Влияют через рентабельность. И, в частности, такой фактор, как стоимость жизни. Растет стоимость жизни (а увеличение кредита за машину в полной мере относится сюда) - вынуждена расти и рентабельность, а с нею и аренда.
Давайте попробуем спроецировать эту ситуацию на отношения работника и работодателя. Если дорожают продукты питания, работник может прийти к работодателю и попросить повышения зп, так как его затраты на жизнь увеличились. Если же человек приходит к работодателю и просит о увеличении зп, т.к. его кредит подорожал, что скажет работодатель? Скажет, что это его личные проблемы и надо было думать, как он будет этот кредит оплачивать. Потому что одно дело - затраты на жизненные потребности, а другое - затраты на развлечения, дополнительный комфорт и т.д.
Если бы, например, вместе с арендой квартиры мне предоставлялась машина, которую арендодатель взял в кредит, в этом случае я бы имела отношение к этой машине, и должна была бы оплачивать ее удорожание. А так, его машина меня никак не касается.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 62
Профиль
Репутация:    1
Я вот что подумала. Пожалуй, самым честным в этой ситуации было бы платить арендную плату в гривне/долларе в соотношении 50/50.
Например, аренда - $800 = 2000 грн + $400
Таким образом, $400 для арендатора - не такая уж большая сумма, которая могла бы перекрыть всю зп, а с другой стороны - это как страховочный коэффициент для арендодателя на случай, если гривна слишком сильно обвалится. При этом учитываются риски обеих сторон.
Так что, спасибо Вам, Борода, за участие в дискуссии. Теперь я знаю, какую альтернативу предложить арендодателям при поиске квартиры. :)
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf