Цены на жилье: Миф о звездных городах
Comte
C
Пользователь
51
04 июня 2007
04 июнь 2007 15:03
В какой-то мере применимо и к Украине
Роберт Шиллер
Ведомости
04.06.2007, №100 (1874)
В недавно вышедшей нашумевшей статье “Города-суперзвезды” экономисты Джозеф Журко, Кристофер Майер и Тодд Синай утверждают, что города, обладающие особым статусом (не только Лондон, Париж и Нью-Йорк, но и такие, как Филадельфия и Сан-Диего), будут демонстрировать “постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья” по сравнению с другими городами. По сути, авторы хотят этим сказать, что жилищный бум в таких городах может продолжаться бесконечно.
Любое подобное утверждение неизбежно привлекает к себе внимание. Меня как известного скептика в отношении бума цен на жилье в последнее время несколько раз приглашали поучаствовать в дебатах то с одним, то с другим из этих авторов.
Многие люди считают, что теория городов-звезд подтверждает их интуитивное представление о том, что, несмотря на сегодняшнее замедление роста цен на жилье во всем мире (и в особенности в Соединенных Штатах), в долгосрочной перспективе инвесторы могут ожидать получения огромных доходов, покупая дома в таких городах, пусть даже они уже кажутся довольно дорогими. Но, как я говорил во время дебатов с этими авторами, если прочесть их статью внимательно и поразмыслить над данной проблемой, можно увидеть, что для такого вывода вообще нет никаких оснований.
Почему цены на жилье в “гламурных” городах должны расти бесконечно? Журко, Майер и Синай обосновывают свое утверждение тем, что такие города развиваются по особым законам, они уникальны. Их главный ограниченный ресурс — земля; престижных участков не становится больше. И если допустить, что ВВП и расслоение в доходах будут расти и дальше, то всегда будет появляться все больше богатых людей, которые будут взвинчивать цены на жилье в этих дефицитных городах.
В доказательство этой неновой мысли экономисты приводят массу убедительных данных. Богатые люди все чаще селятся в самых дорогих городах. Реальный ВВП растет примерно на 3% в год в развитых странах, а во многих успешных развивающихся странах в последнее время рост идет гораздо быстрее. И конечно же, в этих городах не появляется так уж много новых участков под застройку.
Но что данные доводы действительно означают для перспективности инвестиций в дома в городах-звездах? Возьмем, к примеру, ограниченность территории. Хотя количество земли в каждом из существующих звездных городов и ограниченно, в любом случае существует огромное количество земли там, где могут быть построены новые города. А новые города периодически действительно строятся, что подрывает уникальность существующих городов.
Наиболее известными примерами подобных новых крупных городов являются спроектированные столицы, обычно строящиеся вблизи географического центра страны. Сюда входят Бразилиа (50-е гг. XX в.), Канберра (10-е гг.), Исламабад (60-е гг.), Нью-Дели (10-е гг.) и Вашингтон (90-е гг. XVIII в.). В каждом из данных случаев проектировщик возводил всю инфраструктуру города, чтобы сделать его полноценным и привлекательным. Очевидный успех большинства таких городов как правительственных и экономических центров свидетельствует о том, что стоимость городской земли обусловливается наличием хорошо спроектированного города. Дешевая земля в будущем может стать очень дорогой, если, конечно, кто-нибудь примет решение спроектировать и создать там целый город.
Конечно, создание новых городов — редкое явление. Частным проектировщикам крайне тяжело получить под строительство огромный участок земли без всяких ограничений. Но они часто проявляют изобретательность при превращении мелких пригородов в новые престижные жилые районы, находящиеся в пределах часа езды от крупных городов. Это происходит в огромном количестве мест и так регулярно, что мы принимаем это как должное.
С началом промышленной революции развитие таких новых городов и городов-спутников и правда стало центральной темой в мировой истории. Новые города растут как грибы после дождя, и люди переезжают из старых городов, возникших естественным образом. К тому же новые города часто выглядят ярче и свежее старых, которые многие считают недостаточно удобными для жизни.
Так будут ли вложения в жилье в городах-суперзвездах опережать по уровню отдачи вложения в недвижимость в обычных городах? В долгосрочной перспективе — практически нет.
За период с 1950 по 2000 г. цены на жилье в городах, которые Журко и его коллеги называют звездными, росли в основном не более чем на 1-2% быстрее по сравнению с ценами в среднестатистическом городе. Но даже и эта разница в значительной степени объясняется, скорее всего, увеличением площади квартир и улучшением качества домов.
Возьмем, к примеру, сравнительный индекс цен на жилье, выпускаемый фирмой Coldwell Banker, — индекс сопоставляет цену стандартного дома с четырьмя спальнями в разных городах США. Самым дорогим городом в США является Беверли-Хиллз (легендарный город кинозвезд). Стандартный дом здесь в 4,25 раза дороже, чем в среднестатистическом городе США. Если учесть, что разрыв в четыре раза образовывался в течение 100 лет, то окажется, что дополнительная отдача от инвестиций (по отношению к вложению в средний город) — лишь 1,5% в год. Вряд ли это тот уровень уникальности, которого ожидают энтузиасты особых городов.
И наконец, как сами же и заметили Журко, Майер и Синай, даже эти небольшие долговременные различия между городами в стоимости жилья часто компенсируются в супергородах более низким соотношением стоимости аренды и цены продажи. Отдача на вложенные инвестиции для инвестора — это сумма темпа роста цен и соотношения между ставками аренды и ценой жилья, поэтому низкое соотношение аренды и цены снижает преимущества быстрого роста цен.
Всеобщее внимание к теории городов-суперзвезд во многом объясняется психологией жилищного бума, который мы уже некоторое время наблюдаем, а также тенденцией принимать желаемое за действительное. Людям хочется верить в то, что бум будет продолжаться и что их инвестиции в любимый город являются поэтому чем-то особенным и замечательным. Но не существует никакой реальной причины, чтобы вкладывать бешеные деньги в супергорода. Напротив, есть множество причин, чтобы опасаться подобных инвестиций.
Автор — профессор экономики Йельского университета, автор книг “Иррациональное изобилие” и “Новый экономический порядок”. Печатается с разрешения Project Syndicate.
Роберт Шиллер
Ведомости
04.06.2007, №100 (1874)
В недавно вышедшей нашумевшей статье “Города-суперзвезды” экономисты Джозеф Журко, Кристофер Майер и Тодд Синай утверждают, что города, обладающие особым статусом (не только Лондон, Париж и Нью-Йорк, но и такие, как Филадельфия и Сан-Диего), будут демонстрировать “постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья” по сравнению с другими городами. По сути, авторы хотят этим сказать, что жилищный бум в таких городах может продолжаться бесконечно.
Любое подобное утверждение неизбежно привлекает к себе внимание. Меня как известного скептика в отношении бума цен на жилье в последнее время несколько раз приглашали поучаствовать в дебатах то с одним, то с другим из этих авторов.
Многие люди считают, что теория городов-звезд подтверждает их интуитивное представление о том, что, несмотря на сегодняшнее замедление роста цен на жилье во всем мире (и в особенности в Соединенных Штатах), в долгосрочной перспективе инвесторы могут ожидать получения огромных доходов, покупая дома в таких городах, пусть даже они уже кажутся довольно дорогими. Но, как я говорил во время дебатов с этими авторами, если прочесть их статью внимательно и поразмыслить над данной проблемой, можно увидеть, что для такого вывода вообще нет никаких оснований.
Почему цены на жилье в “гламурных” городах должны расти бесконечно? Журко, Майер и Синай обосновывают свое утверждение тем, что такие города развиваются по особым законам, они уникальны. Их главный ограниченный ресурс — земля; престижных участков не становится больше. И если допустить, что ВВП и расслоение в доходах будут расти и дальше, то всегда будет появляться все больше богатых людей, которые будут взвинчивать цены на жилье в этих дефицитных городах.
В доказательство этой неновой мысли экономисты приводят массу убедительных данных. Богатые люди все чаще селятся в самых дорогих городах. Реальный ВВП растет примерно на 3% в год в развитых странах, а во многих успешных развивающихся странах в последнее время рост идет гораздо быстрее. И конечно же, в этих городах не появляется так уж много новых участков под застройку.
Но что данные доводы действительно означают для перспективности инвестиций в дома в городах-звездах? Возьмем, к примеру, ограниченность территории. Хотя количество земли в каждом из существующих звездных городов и ограниченно, в любом случае существует огромное количество земли там, где могут быть построены новые города. А новые города периодически действительно строятся, что подрывает уникальность существующих городов.
Наиболее известными примерами подобных новых крупных городов являются спроектированные столицы, обычно строящиеся вблизи географического центра страны. Сюда входят Бразилиа (50-е гг. XX в.), Канберра (10-е гг.), Исламабад (60-е гг.), Нью-Дели (10-е гг.) и Вашингтон (90-е гг. XVIII в.). В каждом из данных случаев проектировщик возводил всю инфраструктуру города, чтобы сделать его полноценным и привлекательным. Очевидный успех большинства таких городов как правительственных и экономических центров свидетельствует о том, что стоимость городской земли обусловливается наличием хорошо спроектированного города. Дешевая земля в будущем может стать очень дорогой, если, конечно, кто-нибудь примет решение спроектировать и создать там целый город.
Конечно, создание новых городов — редкое явление. Частным проектировщикам крайне тяжело получить под строительство огромный участок земли без всяких ограничений. Но они часто проявляют изобретательность при превращении мелких пригородов в новые престижные жилые районы, находящиеся в пределах часа езды от крупных городов. Это происходит в огромном количестве мест и так регулярно, что мы принимаем это как должное.
С началом промышленной революции развитие таких новых городов и городов-спутников и правда стало центральной темой в мировой истории. Новые города растут как грибы после дождя, и люди переезжают из старых городов, возникших естественным образом. К тому же новые города часто выглядят ярче и свежее старых, которые многие считают недостаточно удобными для жизни.
Так будут ли вложения в жилье в городах-суперзвездах опережать по уровню отдачи вложения в недвижимость в обычных городах? В долгосрочной перспективе — практически нет.
За период с 1950 по 2000 г. цены на жилье в городах, которые Журко и его коллеги называют звездными, росли в основном не более чем на 1-2% быстрее по сравнению с ценами в среднестатистическом городе. Но даже и эта разница в значительной степени объясняется, скорее всего, увеличением площади квартир и улучшением качества домов.
Возьмем, к примеру, сравнительный индекс цен на жилье, выпускаемый фирмой Coldwell Banker, — индекс сопоставляет цену стандартного дома с четырьмя спальнями в разных городах США. Самым дорогим городом в США является Беверли-Хиллз (легендарный город кинозвезд). Стандартный дом здесь в 4,25 раза дороже, чем в среднестатистическом городе США. Если учесть, что разрыв в четыре раза образовывался в течение 100 лет, то окажется, что дополнительная отдача от инвестиций (по отношению к вложению в средний город) — лишь 1,5% в год. Вряд ли это тот уровень уникальности, которого ожидают энтузиасты особых городов.
И наконец, как сами же и заметили Журко, Майер и Синай, даже эти небольшие долговременные различия между городами в стоимости жилья часто компенсируются в супергородах более низким соотношением стоимости аренды и цены продажи. Отдача на вложенные инвестиции для инвестора — это сумма темпа роста цен и соотношения между ставками аренды и ценой жилья, поэтому низкое соотношение аренды и цены снижает преимущества быстрого роста цен.
Всеобщее внимание к теории городов-суперзвезд во многом объясняется психологией жилищного бума, который мы уже некоторое время наблюдаем, а также тенденцией принимать желаемое за действительное. Людям хочется верить в то, что бум будет продолжаться и что их инвестиции в любимый город являются поэтому чем-то особенным и замечательным. Но не существует никакой реальной причины, чтобы вкладывать бешеные деньги в супергорода. Напротив, есть множество причин, чтобы опасаться подобных инвестиций.
Автор — профессор экономики Йельского университета, автор книг “Иррациональное изобилие” и “Новый экономический порядок”. Печатается с разрешения Project Syndicate.

Купуй квартиру на Domik.ua
Широкий вибір квартир від власників, забудовників та ріелторів
Подробнее
- ЖК Sanville Park | Санвиль Групп | Святопетрівське, вул. Богдана Хмельницького, 25а15.0721
- ЖК Aria | GEOS | Київ, бул. Миколи Міхновського (Дружби Народів), 13а14.07153
- МФК А136 Highlight Tower | DIM | Київ, вул. Антоновича, 136-13814.07408
- ЖК Фаворит Premium | Молодість | Ірпінь вул. 8-го Березня, 2314.072
- ЖК Burgundia 3 | Бургундія | Молодість | Ірпінь, вул. Григорія Сковороди14.072
- МФК Intergal City | Інтергал Сіті | ІнтерГал-Буд | Київ, вул. Старонаводницька, 16-Б14.0762
- ЖК Brother | РІЕЛ | Київ, вул. Ревуцького14.074
- ЖК Абрикосовий | Київміськбуд | Київ, вул. Абрикосова, вул. Жулянська14.072 045
- ЖК Edelweiss House | Едельвейс | Edelburg Development | Киів, вул. Звіринецька, 70-а14.07533
- ЖК Star City | Стар Сіті | bUd Capital, Київміськбуд | Київ, вул. Каунаська, 2714.07437
- Чи варто зараз купувати нерухомість?14.074 565
- Про агентство Атлант-А25.0620
- Допоможіть розібратись з податками08.053
- Планую оренду квартири в районі Подолу01.052
- Дно рынка недвижимости и влияющие факторы31.0315 244
- Лучший район Киева29.031 685
- Проверяются ли на сделке доллары на плесень?10.034
- Помогите! Вопрос раздела имущества18.0120
- Альтернативне живлення для орендарів, хто кому винен?20.1212
- Болит спина13.0772
- Стоит ли покупать кофе-машину13.07154
- Декоративные элементы в интерьере. Советы и отзывы о их сочетании12.0716
- Декор окна без штор, варианты и советы12.0746
- Идеи для декора пола в квартире, ваши отзывы и мнение экспертов12.0712
- Как выбрать подходящую раковину. Отзывы о мойках и раковинах09.0746
- Выбор гранитной мойки24.0631
- Отзывы об ортопедических матрацах. Матрасы для комфортного сна04.0689
- Лифт в частном доме28.057
- ЖК "Sakura", Свалява, пров. Достоєвського, 409.074
- ЖК Father | РіЕЛ | Львів, вул. Промислова, 50/5208.071
- ЖК Ріел Сіті | РІЕЛ | Львів, вул. Рудненська, 807.0750
- ЖК Велика Британія | РІЕЛ | Львів, вул. Шевченка, 1707.0750
- ЖК Manhattan | Blago developer | Івано-Франківськ, вул. Романа Левицького, вул. Ленкавського02.0514
- Котеджне містечко КМ SEVEN | Елітний котеджний комплекс в Солонці11.023
- Блимає світло коли вмикається LED від 100w 12v блоку живлення в поєднанні з zigbee switch модулем10.072
- Капітальний ремонт +-40кв.м09.075
- Крыша дома. Отзывы о кровельных материалах06.0725
- Какой потолок лучше? Натяжной или из гипсокартона?03.077
- Какие лаки лучше всего использовать для деревянных полов?24.069
- Шумоизоляция. Отзывы о материалах для звукоизоляции19.06168
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.05240
- Під час встановлення плати, пошкодив її шурупом. Чи можна якось її відновити?18.051
- Допоможіть вибрати бочковий перфоратор13.052
- Натяжні стелі, продаж та встановлення14.0718
- Духи, которые будут звучать дорого!13.071
- Продам видовую квартиру, г.Вышгород, ЖК "Зіркова Вежа"07.061
- Переуступлю квартиру ЖК Эврика07.061
- Детектор радона для дома, квартиры, офиса, гаража13.051
- Встановлення сонячних панелей "під ключ". Якісно, швидко, з гарантією11.051
- Своя машина или такси?29.04537
- Юридические услуги любой сложности24.043
- Продам строительный инструмент16.041

Купуй квартиру на Domik.ua
Широкий вибір квартир від власників, забудовників та ріелторів
Подробнее