Адекватная цена недвижимости

Всё, что происходит в Украинской недвижимости. Тенденции, факты.
Изменения в Законах. Динамика цен и влияющие факторы.


| Коммерческая недвижимость |
користувач форуму
Ответов: 289
Профиль
Репутация:    5
Предлагаю в данной теме коллективно определить сколько должна стоить квартира (согласно примеров) основываясь не на рисованных индексах или ценах, запрашиваемых в объявлениях, а на тех показателях, которые определяют реальную платежеспособность населения.
Кстати, и эти показатели тооже предлагаю обсудить - какие из них применимы в наших условиях...

В исходных данных берем город Киев (не центр). Для остальных городов стоит посчитать соответствующие коэффициенты (если это будет возможно).

Примеры:

1) 1к. хрущевка
2) 1к панелька
3) 1к новый дом 40 кв.м
4) 2к. хрущевка
5) 2к панелька
6) 2к новый дом 70 кв.м
7) 3к. хрущевка
8) 3к панелька
9) 3к новый дом 100 кв.м
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4671
Профиль
Репутация:    221
Цитата:
Предлагаю в данной теме коллективно определить сколько должна стоить квартира (согласно примеров) основываясь не на рисованных индексах или ценах, запрашиваемых в объявлениях, а на тех показателях, которые определяют реальную платежеспособность населения.
Кстати, и эти показатели тооже предлагаю обсудить - какие из них применимы в наших условиях...

В исходных данных берем город Киев (не центр). Для остальных городов стоит посчитать соответствующие коэффициенты (если это будет возможно).

Примеры:

1) 1к. хрущевка
2) 1к панелька
3) 1к новый дом 40 кв.м
4) 2к. хрущевка
5) 2к панелька
6) 2к новый дом 70 кв.м
7) 3к. хрущевка
8) 3к панелька
9) 3к новый дом 100 кв.м

1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 476
Профиль
Репутация:    24
Цитата:
1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$


хочу такую цену! :)
но при этом кажется ну очень низкой. Для такой цены средняя ЗП должна упасть до 100$. :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 289
Профиль
Репутация:    5
Цитата:
хочу такую цену! :)
но при этом кажется ну очень низкой. Для такой цены средняя ЗП должна упасть до 100$. :)


не факт... не забіваем, что кредитования нету в принципе, а значит покупать надо только за кэш
и чтобы иметь на руках 4000 зеленых кэшем в существующих условиях надо иметь доход в 1000 зелени на семью (как минимум), чтобы за год насобирать 4000.
ЗП у нас и так ниже 100 баксов - есть ЗП ниже 850 грн в стране (и даже в Киеве)... и ведь это тоже потенциальные покупатели недвижимости. но только для себя, для жизни, а не на перепродажу.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 248
Профиль
Репутация:    7
Цитата:
не факт... не забіваем, что кредитования нету в принципе, а значит покупать надо только за кэш
и чтобы иметь на руках 4000 зеленых кэшем в существующих условиях надо иметь доход в 1000 зелени на семью (как минимум), чтобы за год насобирать 4000.
ЗП у нас и так ниже 100 баксов - есть ЗП ниже 850 грн в стране (и даже в Киеве)... и ведь это тоже потенциальные покупатели недвижимости. но только для себя, для жизни, а не на перепродажу.


В общем-то да.
Правда есть достаточно много людей, к-е уже имеют эти самые 5-30 тысяч...
Значит эти деньги у них надо как-то выбить... Первый этап - заморозка депозитов и девальвация гривни...
Потом повышение штрафов, квартплаты...
Потом все-таки наверно рухнут баночки многие...в марте-апреле...
Но все же у людей у некоторых останутся суммы на покупку...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 289
Профиль
Репутация:    5
Цитата:
В общем-то да.
Правда есть достаточно много людей, к-е уже имеют эти самые 5-30 тысяч...
Значит эти деньги у них надо как-то выбить... Первый этап - заморозка депозитов и девальвация гривни...
Потом повышение штрафов, квартплаты...
Потом все-таки наверно рухнут баночки многие...в марте-апреле...
Но все же у людей у некоторых останутся суммы на покупку...


Но такие накопления могут быть вымыты рынком за считанные месяцы, да и большинство людей с такими накоплениями уже обеспечены жильем, а покупать "про запас" при повышающихся коммунтарифах не очень удачный ход.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 248
Профиль
Репутация:    7
Цитата:
Но такие накопления могут быть вымыты рынком за считанные месяцы, да и большинство людей с такими накоплениями уже обеспечены жильем, а покупать "про запас" при повышающихся коммунтарифах не очень удачный ход.


В принципе допущение верное ;)
Но...
Во-первых все-таки есть люди к-е накопили так 20-30 тыщ и не обеспечены жильем.
А во-вторых даже те кто обеспечены, при достижении рынком психологических уровней меньше 20 тыщ за однокомнатную будут готовы ее купить.
Нет. Не для жилья. А просто чтоб вложить деньги. Ведь неизвестно что будет с нашими банками. Неизвестно что будет с долларом и прочими валютами. Да и в конце-концов держать дома деньги опастно.
А квартиру можно сдавать. За копейки. Но сдавать.

Так что тут в принципе тяжело прогнозировать. Слишком много фактов будет влиять на цены.
Как мне кажется хорошее ЖИЛЬЕ ниже 15-20 тысяч точно никогда не упадет.
Если кто помнит 2000 год. Так вот когда 1-мн панелька была тыщ 7-9, то 1-ки в домах "совминовского" проекта в том же районе - хороший кирпич, большая площадь стоили от 18 тысяч.
Точно также и новостройки кирпичные не в зажопии стоили от 15 тысяч...

А вот панель, хрущи будут наверно все-таки стоить от 7-10 тысяч за убитую квартирку в убитом районе...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 289
Профиль
Репутация:    5
Цитата:
В принципе допущение верное ;)
Но...
Во-первых все-таки есть люди к-е накопили так 20-30 тыщ и не обеспечены жильем.
А во-вторых даже те кто обеспечены, при достижении рынком психологических уровней меньше 20 тыщ за однокомнатную будут готовы ее купить.
Нет. Не для жилья. А просто чтоб вложить деньги. Ведь неизвестно что будет с нашими банками. Неизвестно что будет с долларом и прочими валютами. Да и в конце-концов держать дома деньги опастно.
А квартиру можно сдавать. За копейки. Но сдавать.


По большому счету правильно, но есть опять одно НО!!! Вы говорите о накоплениях.... и купить может тот у кого они есть... Сколько таких людей сейчас в стране??? Ну купит каждый по квартире. Что дальше? Рынок опять "сдохнет" еще больше, так как КРЕДИТОВ НЕТ, а начинать копить сейчас практически нереально.

Купить чтобы сдавать??? Кому? Тот кто потянет в 2009 году аренду в Киеве смогут и так купить минимальную квартиру из списка залогового имущества банков тысяч за 5-10 зелени...
Кому ж тогда сдавать? :notsure:
Вернуться к началу
щойно зареєструвався
Ответов: 2
Профиль
Репутация:    0
Цитата:
1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$


Умножить на 2 и самое оно.. За такую цену - я потенциальный покупатель, не больше.
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4808
Профиль
Репутация:    61
Цитата:
1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$



Как жаль что Ихтиандр не продает квартиры ! Не могли бы мне подсчитать стоимость дома - хрушевки - целиком . У меня тоже будет мечта !!!
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4808
Профиль
Репутация:    61
Цитата:
не факт... не забіваем, что кредитования нету в принципе, а значит покупать надо только за кэш
и чтобы иметь на руках 4000 зеленых кэшем в существующих условиях надо иметь доход в 1000 зелени на семью (как минимум), чтобы за год насобирать 4000.
ЗП у нас и так ниже 100 баксов - есть ЗП ниже 850 грн в стране (и даже в Киеве)... и ведь это тоже потенциальные покупатели недвижимости. но только для себя, для жизни, а не на перепродажу.


Я надеюсь что вы учитываете тех людей которые продались на пике и по каким-то причинам не успели купить следуюшее жиль а возможно кто-то последовал распространенным советам продать квартиру и положить на депозит , а у кого-то знакомые в банке а кто-то просто богатый человек , а кто-то за рубежом работает и когда закончится контракт вернется на Родину --- ети люди по вашим прогнозам автоматически становятся способными купить дом целиком не размениваясь на квартиры, Не так ли?
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4808
Профиль
Репутация:    61
Цитата:
Умножить на 2 и самое оно.. За такую цену - я потенциальный покупатель, не больше.


умножайте на 4- 5 Когда на Печерске будут по 20 тыс - все начнется сначала
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 248
Профиль
Репутация:    7
Цитата:
По большому счету правильно, но есть опять одно НО!!! Вы говорите о накоплениях.... и купить может тот у кого они есть... Сколько таких людей сейчас в стране??? Ну купит каждый по квартире. Что дальше? Рынок опять "сдохнет" еще больше, так как КРЕДИТОВ НЕТ, а начинать копить сейчас практически нереально.

Купить чтобы сдавать??? Кому? Тот кто потянет в 2009 году аренду в Киеве смогут и так купить минимальную квартиру из списка залогового имущества банков тысяч за 5-10 зелени...
Кому ж тогда сдавать? :notsure:


Все зависит от количества людей готовых и имеющих деньги купить.
Сделаем весьма реальное допущение. Допустим полностью свободную сумму наличности 20-40k$ или больше имеет каждая 35-ая семья в Киеве. В Киеве и предместьях живет примерно 5 миллионов человек. В каждой семье примерно по 3 человека. Значит таких семей 50 тысяч.
Все это потенциальные покупатели недвижимости.

У большинства из них есть уже квартиры или дома. Притом довольно неплохие.
Но...деньги держать где-то ведь надо... не депозиты ведь ложить...

Значит эти люди могут купить недвижимость. Например для детей. Ну или просто вложение средств. Этим людям хрущевки точно не надо. А теперь смотрим сколько у нас в Киеве КАЧЕСТВЕННОГО жилья...? Качественность подразумевает хорошее расположение - не зажопие. Хороший дом. Только кирпич. Дом должен быть относительно новый.

Вот теперь интересно узнать сколько свободных квартир - которые или пустуют или сдаются в аренду в хороших домах в Киеве...
Я думаю их меньше 50 тысяч (мы ведь не учитываем районы типа харьковского, борщаговок, троещин и подобных и не учитываем панельки и хрущи...)

Так что мне кажется хорошего жилья будет мало... Очень... И стоить оно будет в 2-3 раза дороже чем такое же количество комнат в соседней панельке.

Повторюсь... Цены на панельки не упадут меньше 2001 года. Тогда цены были от 6 до 10 тысяч за 1кмн панель в зависимости от района и состояния.
Даже если нас ждет большая *опа чем тогда. Ведь доллар уже немного не тот... Он процентов то на 30-40 обесценился за 8 лет. Да и все-таки у некоторых людей накопления были больше чем тогда. И хоть в нашей стране будет реально пипец полный... Но все же...
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4808
Профиль
Репутация:    61
Скажу так я думал вбухать деньги в дом в штатах, но видя как цена падает с каждым днем на Украине оттягиваю ето решение - так как в Штатах дома падают с большим скрипом а в Украине свободный полет и с каждой 1000 цена становится все боллее и более привлекательной. Если чудо произойдет и цена упадет до Ихтандровских хотелок , ну его нафиг ето дом и налогами 10 тыс в год , луче 100 квартир за 400 -500 тыс и сдавать по 100 долларов 10000 в месяц -- совсем неплохо

И сразу ухожу на пенсию , ну его нафиг ету работу :)
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4671
Профиль
Репутация:    221
И не надо бояться "амеро", которое возможно введут вместо доллара. В Германии до сих пор можно дойчмарки на евро обменять.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 685
Профиль
Репутация:    31
Цитата:
Скажу так я думал вбухать деньги в дом в штатах, но видя как цена падает с каждым днем на Украине оттягиваю ето решение - так как в Штатах дома падают с большим скрипом а в Украине свободный полет и с каждой 1000 цена становится все боллее и более привлекательной. Если чудо произойдет и цена упадет до Ихтандровских хотелок , ну его нафиг ето дом и налогами 10 тыс в год , луче 100 квартир за 400 -500 тыс и сдавать по 100 долларов 10000 в месяц -- совсем неплохо

И сразу ухожу на пенсию , ну его нафиг ету работу :)


А знаете сколько будет людей с такими мыслями "ну его нафиг эту работу"?
И они прийдут к Вам со словами "Делиться надо, нам 101% процент дохода" :-)>
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4808
Профиль
Репутация:    61
Цитата:
И не надо бояться "амеро", которое возможно введут вместо доллара. В Германии до сих пор можно дойчмарки на евро обменять.


И вы туда же , сказали же что ето брехня . Дизайнер который разрабатывает дизайн для монет США прикололся а шуму подняли до небес , ну зайдите на его сайт почитайте - зачем ети слухи распускать . Валюта Для США КАНАДЫ и Мексики !!! - бред
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4808
Профиль
Репутация:    61
Цитата:
А знаете сколько будет людей с такими мыслями "ну его нафиг эту работу"?
И они прийдут к Вам со словами "Делиться надо, нам 101% процент дохода" :-)>


Знаем - знаем проходили . Приходили ко мне такие - предлагали "Услуги по охране " вежливо , я вежливо отказался - больше не приходили
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1385
Профиль
Репутация:    209
Цитата:
1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$


Умножаем на 5 и будет "дно".
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 35
Профиль
Репутация:    3
Цитата:
Умножаем на 5 и будет "дно".

Хе-хе, Ихтиандр задал что-то типа "минимального необлагаемого минимума" (ксати, кто знает, откуда взялась эта маразматическая цифра - 17 грн?), а теперь каждый корректирует это дно на коэф своих сбережений :)
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Рынок недвижимости



dsf