ЖК Мікрорайон «Варшавський» - питання юридичного характеру

ул. Маршала Гречко, пр. Правды
Ответить
Громадській активіст
Ответов: 217
Профиль
Репутация:    -38
Традиційно, ще зі «старих добрих часів» левова частка обговорень на будівельних форумах присвячена фінансовим і технічним питанням забудови.
Проте, в сьогоднішніх складних умовах слабкої і неефективної правової системи країни, питання «юридичної чистоти» забудови виступає на перший план і є не менш, а можливо і більш важливим чим питання технічного чи фінансового характеру.
Їх висвітлення особливо важливе для потенційних інвесторів, для тих хто хотів би бачити сам всі документи і обміркувати різні точки зору, щодо юридичних питань, що дало б змогу прийняти більш глибоке і обґрунтоване рішення щодо інвестування в той чи інший об’єкт.
ЖК «Варшавський мікрорайон» - є одним із найбільших житлових комплексів, які будуються, а відповідно забудова містить широкий перелік питань юридичного характеру, які варті уваги.
Для того щоб не завантажувати основний форум і дати можливість досліджувати питання юридичного характеру лише тим, кого це цікавить, для обговорення юридичних моментів ми вважаємо за доцільне започаткувати окрему гілку в розділі ЖК «Варшавський мікрорайон».

Почати хотілось би з пояснення алгоритму отримання дозвільної документації:
1. Спочатку забудовник має набути права користування земельною ділянкою – право власності або право користування (оренди, сервітуту);
2. Отримати вихідні данні на проектування, на даний час – це так звані Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, якими встановлюються граничні параметри та обов’язкові вимоги до проекту забудови.
3. Отримавши такі Містобудівні умови та обмеження забудовник проектує будівництво – з чітким дотриманням вимог встановлених Містобудівними умовами та обмеженнями.
4. Забудовник отримує дозвіл на будівництво
5. Забудовник здійснює будівництво – відповідно до проекту.

На офіційному сайті ЖК «Варшавський мікрорайон», оприлюднено деякі дозвільні документи, що є позитивним моментом, але, на жаль не всі.
Цю прогалину ми доповнюємо:
Ми оприлюднюємо скани містобудівних умов та обмежень на забудову земельної ділянки та наказу на затвердження проекту будівництва, згідно якого забудовнику і було видано дозвіл на будівництво.
Починаємо з містобудівних умов та обмежень
IMG_0040.jpg
IMG_0039.jpg
IMG_0038.jpg
IMG_0037.jpg
IMG_0036.jpg
IMG_0035.jpg
IMG_0034.jpg
IMG_0033.jpg
IMG_0032.jpg
IMG_0031.jpg
IMG_0030.jpg
Вернуться к началу
Громадській активіст
Ответов: 217
Профиль
Репутация:    -38
А це параметри проекту будівництва, які затвердив сам забудовник і на які йому видано дозвіл на будівництво.
Спостерігається деяке відхилення від параметрів визначених Містобудівними умовами та обмеженнями на забудову
IMG_0008.jpg
IMG_0007.jpg
IMG_0006.jpg
IMG_0005.jpg
InkedIMG_0004_LI.jpg
Вернуться к началу
Громадській активіст
Ответов: 217
Профиль
Репутация:    -38
На наше глибоке переконання, потенційний інвестор має сам зробити аналіз і осмислення тих документів, які оприлюднює забудовник чи будь хто інший, ми лише звернемо увагу на деякі моменти, на які можуть не звернути увагу люди без юридичної освіти, а саме такими є більшість інвесторів.
1. Кадастровий номер земельної ділянки: 8000000000:91:066:0097, площа – 80,2877 га; Цільове призначення згідно Містобудівного кадастру м. Києва – багатоквартирне житлове будівництво. Тобто, будівництво здійснюється згідно цільового призначення землі.
2. Якщо до наявності загально дозвільних документів, особливих претензій юридичного характеру немає, бо вони у забудовника наявні і ми їх оприлюднили вище, то щодо правовідносин забудовника з громадянами інвесторами є серйозні питання.

Статтею 1 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що саме цей Закон - «Встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами.....» http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/978-15/print1453393184504432
Цим Законом та Законом України «Про інвестиційну діяльність» визначено 2 законних способи залучення інвестицій громадян у житлове будівництво – це фінансування через так звані Фонди фінансування будівництва та шляхом емісії цінних паперів.
Є правда ще один архаїчний спосіб – будівництво через житлово-будівельний кооператив, але він має свої значні недоліки, тому я завше говорю, що в Україні існує два з половиною законні способи фінансування багатоквартирного будівництва.
На жаль, даний забудовник не використовує жодного із цих законних способів.
На сайті забудовника, на сторінці «Умови придбання» вказано перелік договорів, які даний забудовник укладає з громадянами. Ці договори можна побачити на офіційному сайті об’єкта http://www.varshavsky.com.ua/ua/buyers/8
Основними договорами, по яким працює даний забудовник – є договори купівлі-продажу майнових прав та договори інвестування, законність яких, на нашу думку є сумнівною і, відповідно, вони не гарантують належно права інвесторів.
.
А) Почнемо, з договору інвестування.
Ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» встановлено, що – Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися ВИКЛЮЧНО через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами» (а такий спеціальний закон є лише один – «Про кооперацію», яким передбачено Житлово-будівельні кооперативи.
Тобто, законними (а відповідно захищеними) - є лише інвестиції здійснені через фонд фінансування будівництва або фонд операцій з нерухомістю.
Визначення цих фондів наведено у ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»:
- фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва;
- фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ;

Інвестиційний договір, який забудовник пропонує укласти з ним, не підпадає під жодне із цих визначень, бо у разі інвестування під вищезазначені законні фонди, інвестор мав би укладати з Управителем ФФБ і це мало б бути зазначено у договорі.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «БІЗНЕС-ГАРАНТ», з яким громадянам пропонується укласти інвестиційний договір, взагалі не може бути таким Управителем, тому що статутний капітал цього ТОВ складає – 8 млн.грн. (що підтверджується витягом з Державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців), а згідно ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» - «Управителем може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро (це майже 30 млн.грн.), який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.
Таким чином ТОВ «Компанія з управління активами «БІЗНЕС-ГАРАНТ» немає статусу Управителя, а відповідно інвестиційні договори, які з ним укладаються не є інвестиціями ні через фонд фінансування інвестицій ні через фонд операцій з нерухомістю – та й такі договори інвесторам і не пропонуються.
Тобто, кошти громадян, за такими інвестиційними договорами залучаються попри пряму заборону закону.
.
Б) Договори купівлі-продажу майнових прав.

Тут ситуація не краща. Верховний суд України, в своїх судових рішеннях за останні три роки, сформував сталу і єдину практику, щодо можливості судового захисту майнових прав. І вона не втішна.
Процитуємо витяг з Постанови Верховного суду України від 16.03.2016 у справі № 6-290цс16, з текстом якої можна ознайомитись на сайті Верховного суду http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/%28documents%29/861E612FA592744BC2257F81003CE534
Цитуємо: - «У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобов’язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або для набуття права на майнові права на цей об’єкт.
Проте право власності на спірну квартиру в позивача не виникло. Порядок оформлення права власності на об’єкт інвестування після прийняття такого об’єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 №978-ІV та законом «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 №1560-ХІІ. За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.
Ураховуючи зазначене, апеляційний суд, з висновком якого погодився суд касаційної інстанції, обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем права на майнові права на об’єкт інвестування на підставі стст.331, 392 ЦК».
На жаль, саме такою є наразі позиція Верховного суду України, якою мають керуватись всі суди України.
Звичайно, це не означає, що забудовник не передасть вам такі майнові права на проінвестовану вами квартиру, він має повне право це зробити – якщо виявить бажання, але не зобов’язаний, якщо такого бажання у нього не буде.

ЗАГАЛЬНИЙ ВИСНОВОК:
Даний забудовник має дозвільні документи на будівництво, проте у своїх відносинах з громадянами-інвесторами не використовує законні форми правовідносин, передбачені чинним законодавством, що, як підтверджує практика Верховного суду України, не породжує гарантій судового захисту та визнання прав на об’єкт інвестицій, якщо забудовник відмовиться виконати свої зобов’язання перед інвестором.
Як це не парадоксально, але якщо забудовник відмовиться виконувати свої зобов’язання перед вами, за такими договорами, суд буде на його боці.
Залишається лише просто надіятись, що забудовник не відмовиться від своїх зобов'язань.
Вернуться к началу
Громадській активіст
Ответов: 217
Профиль
Репутация:    -38
А ПИТАНЬ СТАЄ ВСЕ БІЛЬШЕ

Досліджуючи об’єкт, помітив деякі незрозумілі моменти, на які раніше не звернув увагу.
Містобудівні умови та обмеження, які нами оприлюднено вище, видані на земельну ділянку з адресом: проспект Правди, навпроти перетину з вулицею Василя Порика у Подільському районі міста Києва, за цим же адресом видано дозвіл на будівництво, проте Містобудівні умови та обмеження видані на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:066:0097 площа якої дійсно 80,2877 га, але якщо глянути на офіційну публічну кадастрову карта Держгеокадастру України http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta то ми побачимо, що фактично забудова здійснюється на сусідній земельній ділянці, з кадастровим номером 8000000000:91:066:0096 площа якої 40 га.
Незрозумілість посилює той факт, що на офіційному містобудівному кадастрі м. Києва http://monitor.mkk.kga.gov.ua така забудова як ЖК «Варшавський мікрорайон» взагалі не існує. У цьому містобудівному кадастрі на ділянці на якій фактично будується ЖК «Варшавський мікрорайон» - пусте місце – немає інформації про те, що на забудову цієї ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:066:0096 коли небудь видавались містобудівні умови та обмеження чи дозвіл на будівництво і що тут взагалі ведеться якесь будівництво.
Крім того, по вул. Межовій, нижче ЖК «Варшавський мікрорайон» здійснюється будівництво ЖК «П’ятий квартал», сторінка якого також є на «Доміку», проте, якщо зайти в розділ «дозвільна документація» на сторінці забудовника «П’ятого кварталу» то ми побачимо той же самий дозвіл на будівництво № ІУ 115152671059 від 24 вересня 2015 року, за яким здійснюється будівництво і ЖК «Варшавський мікрорайон».
Тобто, за одним і тим самим дозволом будуються два зовсім різних житлових комплекси, різними забудовниками.
Хоча і щодо «5 кварталу» в містобудівному кадастрі м. Києва відсутня будь яка інформація – ні в переліку законних, ні в переліку незаконних, її просто начебто не існує.
Складається враження (хотілось би надіятись помилкове), що забудовнику видані документи на забудову однієї ділянки, а фактичне будівництво здійснюється в зовсім іншому місці, хоча і поряд.
При цьому, по одному і тому ж дозволу – різні забудовники будують різні ЖК – чорт ногу зламає.
Можливо представники забудовника внесуть ясність?
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 9
Профиль
Репутация:    0
Добрый день всем!
Меня зовут Иван, я потенциальный инвестор ЖК "Варшавский микрорайон" ... квартиру хочу купить.
Уважаемый Дядюк Александр Владимирович, спасибо Вам за поднятие таких важных вопросов, как "чистота" в документах по строительству и покупки квартиры.
Но, можете представиться, кто Вы, чем занимаетесь, какое отношение имеете к ЖК "Варшавский микрорайон"? Почему Ваше мнение действительно имеет ценность и на что оно опирается? Образование, опыт, что-то ещё?

Я прочитал Ваши сообщения и посмотрел загруженные документы.
У меня 2 вопроса.
1) Почему нет 2-й и последующих страниц ответа Держархбудінспекції от 07.04.2017? Загрузите их пожалуйста, для полноценной оценки ситуации по документам.
2) Загрузите пожалуйста скан Вашего запроса в организацию "Київмістобудування". Исходя из их ответа Вы запрашивали информацию по участку с кадастровым номером 8000000000:91:066:0097. Хотя строительство ведется на участке 8000000000:91:066:0096. Т.е. или Вам дали не верный ответ, или Вы запросили не верную информацию.
В договорах, которые предлагают в отделе продаж речь идет как раз о строительстве на участке 8000000000:91:066:0096.
Сам ответ, к стати, без какой-либо печати, судя по скану. Что можно судить о его подленности?

Потому, дабы не казалось, что Вы искусственно раздуваете скандал, предоставляйте информацию в полном объёме.
Что касается правоотношений между застройщиком и инвесторами, вопросы и опасения пишите правильные. Так же буду вникать в суть. Возможно появятся вопросы к Вам или застройщику. Хотя по договору они уже есть, опишу в следующем посте.
Вернуться к началу
Громадській активіст
Ответов: 217
Профиль
Репутация:    -38
Шановний - яка вам різниця хто я? юрист - достатньо?
Питання ж не в ому хто я - а в тому які документи я оприлюднюю і що вони можуть стати в пригоді потенційним інвесторам, для прийняття більш обґрунтованого і об'єктивного рішення.
Звертаю вашу увагу на те, що я сам виявив незрозумілу розбіжність у кадастрових номерах ділянок.
Саме тому, я направив уточнюючі інформаційні запити, щодо тієї ділянки на якій здійснюється фактичне будівництво.
У вівторок очікую отримати відповіді і тоді додатково роз'ясню ситуацію.
А що стосується печаті, то на листах (окрім гарантійних) вона ніколи не ставилась.
Але я (на відміну від забудовників) ніколи нікому не пропоную вірити мені на слово і пропоную самим отримати відповідну інформацію.
Пропоную Вам, а тим паче тим, хто думає над тим, щоб інвестувати у цей об'єкт - так саме зробити інформаційний запит і отримати (до речі - безкоштовно) офіційну відповідь від відповідного органу влади і всі документи.
А вірити в наш час - не варто нікому - не той час!
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 5
Профиль
Репутация:    0
Доброго дня.
Чи отримано відповідь?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 42
Профиль
Репутация:    0
Александр Дядюк писал(а):У вівторок очікую отримати відповіді і тоді додатково роз'ясню ситуацію.

Очевидно правозащитник тс забыл указать во вторник какого именно года он собирается разъяснять ситуацию)
Вернуться к началу
Ответить

Вернуться в Микрорайон "Варшавский"



dsf

Обсуждение новостей 

  • ЖК Чубинское

    11 500 грн./м2

    Жилой комплекс в с. Чубинское

  • ЖК Mün HauseN

    12 100 грн./м2

    Рассрочка 1 год.

  • ЖК Новопечерские Липки

    55 800 грн./м2

    Жилой комплекс в Печерском районе - комфортное место жизни для успешных, динамичных людей!

  • ЖК на ул. Плехановская, 18А

    13 300 грн./м2

    Жилой комплекс на улице Плехановская, 18А объединяет четыре современных дома в 16-этажей.

  • ЖК "Левада"

    всі квартири продано

    Житловий комплекс бізнес-класу "Левада" від будівельної компанії "Діта"