ЖК Урловский-1 | Киевгорстрой, bUdCapital | ул. Причальная, 11

Цитата:

Подскажите пожалуйста почему 1 дом практически не строится по сравнению с вторым домом?

Шановні учасники форуму, це пояснюється тим, що черговістю будівництва передбачалося розпочати будівництво будинку № 1 пізніше, ніж будинку №2. Окрім того, перші поверхи цієї будівлі не типові, тому потребують більше часу й технічних ресурсів для їх виконання. Після проходження цього рубежу будівництво йтиме у звичному, більш швидкому, темпі.

Перед покупкой обязательно посмотрите

Извините конечно, но проводить финансовый и инвестиционный анализ - это не Ваше

["инвестор341"]
Аналитик вы так себе

А с чем вы не согласны ? Вы считаете обьект сильно инвестиционно привлекательным?
Может обоснуете ?

Цитата "инвестор341":

А с чем вы не согласны ? Вы считаете обьект сильно инвестиционно привлекательным?
Может обоснуете ?

Вопрос не в том, привлекательный объект или нет. Собранных с сайтов цифр не достаточно чтобы считать себя аналитиком, тем более, что и выводов особо никаких не прозвучало

Мой канал называется - дневник инвестора. Я зарабатываю деньги, на выгодных вложениях в недвижимость. Для того чтобы определить выгодно или нет, я провожу работу. Я еду в отдел продаж, на стройку, общаюсь со строителями, с соседями, читаю форум домик, общаюсь с продавцами аналогичных объектов и т.д. После чего выводы появляются сами. И этим всем я решил делиться на канале, это многим интересно, а от меня не убудет. Как показывает опыт других роликов, люди в комментариях благодарят, за проделанную работу.

И в ролике я сделал вывод. Может вы его просто не смотрели?
А если у вас есть аргументы, может я что-то сделал не правильно или упустил, если есть на что указать - пожалуйста. Готов с вами обсудить.

Я ролик посмотрела очень внимательно - как раз там Вы советуете самим ехать в отдел продаж и общаться со строителями и соседями, хотя по Вашим же словам ВЫ ДЕЛАЕТЕ ЭТО САМИ. И Ваше предложение «купить захудалую квартиру, но с тем же соседством River Mall” прямо супер гениальный совет от аналитика, которым Вы себя считаете. Совет: для начала сравнивайте идентичные объекты инвестирования, а не дома 15 летней давности и новострой

))))
Видно что вы посмотрели, но видимо или на перемотке или не внимательно.
Я съездил на стройку, в отделе продаж я не был и сказал в ролике почему не был.) в этом нет никакого смысла, потому как то что говорят в отделе продаж кмб на практике будет совершенно по другому. А цены можно посмотреть с сайта, они совпадают. Когда находишься в отделе продаж, менеджер сам смотрит цену на сайте.
Я в ролике советую перед покупкой обязательно собирать информацию, это касается каждого объекта.
И я не советую покупать захудалую квартиру в этом районе. )) вы явно его просмотрели не внимательно. Лучше прислушайтесь, к тому что я советую и сможете тоже заработать. А сравниваю с квартирами по этой улице, конечно сюда попадут и дома которым 15 лет, но здесь будут и свежие, такие как например урловская 23г, который сдан в 2016 году. И не вижу чем он может уступать, новым домам ЖК Урловская1.

Цитата "Aiya":

Вопрос не в том, привлекательный объект или нет. Собранных с сайтов цифр не достаточно чтобы считать себя аналитиком, тем более, что и выводов особо никаких не прозвучало

Я вообще считаю, что ЛУН - не самый надёжный источник для аналитики. Как правило, в 3/4 случаев, когда переговоры с объявлянтами доходят до выезда на объект, квартиры вдруг неожиданно "продались пол часа назад" либо "собственник повысил цену до ..." . Из чего складывается впечатление, что на самом деле это всё фейковые объявления, массово написанные с целью занижения цены на рынке. По факту за эти деньги вы ничего не купите.

Зачем и кто за этим стоит, думайте уже сами.

Автор ролика тоже так назойливо рекламирует дом напротив, что создаётся впечатление, что либо у него, либо у его заказчиков там квартиры, которые по быстренькому надо сбросить. Либо по тем или инным причинам просто отговорить потенциальных инвесторов от покупки именно в этом ЖК.

По факту, 37-метровые однушки в сданых домах на Патриотике, в готовых домах без ремонта, уходят за 45 000 у.е. При том что там ни молла нет, ни днепра, да и дома - облагороженные панельки а-ля совок.

Плюс бросается в глаза, что автор и в адресах путается, и в отдел продаж не зашёл, иначе бы знал, что весь комплекс сдаётся вместе в 3 кв. 2021 года. А это на листике ручкой, сколько квартир было продано, откуда? В КГСе уже б головы полетели б за такой выток. Джинса не самого лучшего качества.

Также не берётся во внимание, что частью квартир застройщик расчитывается с собственниками участков, поэтому сейчас на рынке могут быть разве что они. Частные инвестора определённо будут ждать сдачи дома.

Alexey Rahmanov, заметьте, ролик этого горе-аналитика что-то ни у кого на этом форуме не вызвал бурю восторга и благодарности. На нас либо оттачивают навыки блогинга, либо это и правда реклама/антиреклама)) благо, что умных людей тут достаточно, которые сами умеют читать, анализировать и принимать решения

Что за бред ?) такое действительно бывает с самой лучшей ценой, но именно по этому я беру усреднённые данные. Что полность предотвращает ваше беспокойство.
И я ни в коем случае не рекламирую соседний дом, если честно, я даже не советовал бы никому Позняки. Вы б ещё сказали, что я канал сделал, чтобы продать однушку на Позняках в соседнем доме.))) Последнюю квартиру на Позняках мы продавали достаточно долго, район сильно перенасыщен, жуткая конкуренция. И причем тут патриотика? Почему за 45 не уходят в соседних домах ?
Я был в отделе продаж по другому ЖК и менеджер посоветовал обратить внимание на Урловская-1, менеджер мне сказала, что будет сдача 2 очередями, сначала 2 дома и все остальные, которые между собой объедены. Я не в чем не путаюсь.))) Я ж эту инфа не сам придумал.
По какому принципу определяется сколько квартир продано за определённый период?
Заходим на сайт кгс в дату1 и считаем количество предлагаемых квартир, потом заходим в дату2 и считаем количество квартир и считаем разницу.
И не одна голова никуда не летит, это доступная информация, только нужно пошевелить мозгами.
Сейчас есть объявления как от кгс, так и от частных инвесторов, так и от тех с кем кгс расчитался квартирами( у последних естественно дешевле всего).

Я не аналитик, а я инвестор, зарабатываю на том, что выгодно покупаю, для выгодной покупки нужно обязательно проводить ту работу, которую я провожу. Я решил делится тем, что я делаю. Надеюсь я все таки проделаной работой помогу, тем кто планировал инвестировать, но ещё не сделал свой выбор.

Если кому то правда режит глаза это его личные проблемы.) Ваш неготив я списываю на то, что вы либо уже существующие инвестора этого ЖК, либо работники кгс.

Цитата:

По какому принципу определяется сколько квартир продано за определённый период?
Заходим на сайт кгс в дату1 и считаем количество предлагаемых квартир, потом заходим в дату2 и считаем количество квартир и считаем разницу.
И не одна голова никуда не летит, это доступная информация, только нужно пошевелить мозгами.
Сейчас есть объявления как от кгс, так и от частных инвесторов, так и от тех с кем кгс расчитался квартирами( у последних естественно дешевле всего).

Это Вы таким образом определяете сколько квартир продано у КГС??? Вы серьёзно???
Вы бы еще написали, что в первый же день распродались все верхние этажи и все видовые))) Ладно, так пишут новички! Но Вы то аналитик!
Вы не знаете, что КГС на старте лучшие квартиры на продажу не выставляет?
А сайт Budcapital Вы анализировали? Если да, где об этом сказано? А ведь там продаются лучшие квартиры из этого ЖК! - почти третья часть, а точнее то, что не окна в окна. И появились они там в продаже через несколько месяцев после официального старта на оф. сайте КГС, а не сразу. И все то, что есть у Budcapital, на оф. сайте КГС значится проданным, и именно такими Вы эти квартиры и посчитали.

Я с Вами только в одном согласна: дома с панорамными окнами стоят слишком близко друг к другу, шоу "за стеклом". Зачем они так сделали, мне не понятно.То расположение домов, которое планировалось изначально (на макете, на рендерах) было значительно лучше.

Если бы мои мысли были только основаны на данных с сайта кгс, я бы возможно с вами согласился.
Мало того что вы описали, ещё есть погрешность, на то что те квартиры, которые пропали с сайта, могут быть забронированы в тот момент когда ты снимаешь общее количество, а через день они могут быть не оплачены и они вернутся на сайт.
Я это все прекрасно понимаю и также понимаю, что эти квартиры продаются в будкепетел.
Но вы не улавливаете суть, на основе этих данных был сделан только вывод о том, что расходятся только 1к.
Вы со мной не согласны ?)
Вы согласны только на счёт панорамных окон? Вы это серьёзно ?
А на счёт парковки не согласны ?
И то что в соседних сданных домах с ремонтом цена за квадрат не намного дороже ?
И то что у видовых квартир вида не будет ?
И то что особо на этом комплексе не заработаешь?
И то что если все же и решился вкладываться в этот жк, то нужно покупать минимальный метраж ?
Вы не согласны с моими прогнозами, потому что либо не рассматриваете данный ЖК для заработка либо делаете это впервые. Я на постоянной основе инвестирую и знаю, что влияет на цену.

Цитата "инвестор341":

район сильно перенасыщен, жуткая конкуренция. И причем тут патриотика? Почему за 45 не уходят в соседних домах ?

Урловский - самый дешёвый из всех новостроев в близ лежащем к Днепру квадрате. От собственно Причальной и до метро Славутич. Поинтересуйтесь ценами в Ривер Стоуне. На фундаменте - от 1400$ до 2000$ за квадрат.

Если в целом о районе. Это на вкус и цвет. Кому-то нужно видеть сосновый лес из окна, кому-то нужна инфраструктура, магазины, пешая доступность к метро, увеселительные заведения для выходных и т.д. Вещи это взаимоисключающие, либо то, либо то.

Скажите ж это удобно, когда в 10 минутах ходьбы есть тренажёрный зал, кафе-рестораны, кинотеатр, метро, школа, сад. И выезд в магазин за покупками не растягивается на пол дня, а укладывается в 30 минут. И не надо ехать через пол города в молл, чтобы прогуляться с семьёй по магазинам. За окружной такого не будет. Хотя да, придётся смириться, что из окон будут видны соседние дома.

На счёт мест в школах. Вечный аргумент поносящих Дарницкий район. На осокорках реально есть здания, которые построены под школы или сады, но так и не открытые, пустующие. Связано это скорее всего со скачкообразной демографией. Сейчас просто период, когда подросли дети бейби-бума конца 2000х начала 2010х. И классы переполнены. А дальше - будет спад. У КГА есть эти цифры, поэтому они и не открывают школы. Не потому, что не могут, а просто чтоб потом не увольнять простаивающих преподавателей. Временные трудности. Это в целом по Киеву тренд.

Из плюсов ЖК Урловский :
- Дома построены в виде свечек, а не по проэкту "Стена" (лебединый, драгоманова 4а и весь квартал ахматова-пчелки, патриотика, ул.урловская), тут все ж таки есть расстояние между домами, и даже можно наблюдать линию горизонта.
- Эта часть района подходит ближе к Днепру и есть надежда что тут есть кислород хоть в каком то колличестве, соответственно не так душно летом как в остальной части позняков-осокорков, не должно вонять с Бортничей.
- Транспортная развязка.
- Развитая инфраструктура в пешей доступности.
- Цена метра относительно не высокая.
- Качество материалов, керамоблок, красный кирпич (если не соврут).

Из минусов:
- Этажность. 24-26 этажей - это не нормально. Допускаю что такие дома могут быть в единичных вариантах посреди малоэтажек но никак не в виде квартальной застройки.
- Плотность населения района.
- Проблемы с садами и школами.
- Колличество квартир на этаже 11!
- Проблема с парковкой.

Может что то упустила, можете дополнять. Но все же мое мнение что если сравнивать с другими ЖК этого района, то в принцине это очень не плохой вариант, если же сравнивать со здравым смыслом то в Киеве жить нельзя.

И еще хотелось бы обратиться к представителям Киевгорстроя:
Пожалуйста, если строите больше 2х домов в одном ЖК делайте их хоть немного разными внешне, не лупите клоны одного дома, так ваши ЖК будут хоть немного приятней выглядеть.

Цитата "инвестор341":

Если бы мои мысли были только основаны на данных с сайта кгс, я бы возможно с вами согласился.
Мало того что вы описали, ещё есть погрешность, на то что те квартиры, которые пропали с сайта, могут быть забронированы в тот момент когда ты снимаешь общее количество, а через день они могут быть не оплачены и они вернутся на сайт.
Я это все прекрасно понимаю и также понимаю, что эти квартиры продаются в будкепетел.
Но вы не улавливаете суть, на основе этих данных был сделан только вывод о том, что расходятся только 1к.
Вы со мной не согласны ?)
Вы согласны только на счёт панорамных окон? Вы это серьёзно ?
А на счёт парковки не согласны ?
И то что в соседних сданных домах с ремонтом цена за квадрат не намного дороже ?
И то что у видовых квартир вида не будет ?
И то что особо на этом комплексе не заработаешь?
И то что если все же и решился вкладываться в этот жк, то нужно покупать минимальный метраж ?
Вы не согласны с моими прогнозами, потому что либо не рассматриваете данный ЖК для заработка либо делаете это впервые. Я на постоянной основе инвестирую и знаю, что влияет на цену.

Если вы Инвестор на постоянной основе, то поделитесь цифрами. Сколько зарабатываете на квартире или если сдаете, какая рентабельность. Приведите учасникам примеры, чтоб вас интересно было читать.

Смотрите ролике, я обязательно дам ответы на все вопросы. И когда буду делать покупку, обязательно скажу и покажу в какой ЖК.
А что касается аренды, как показывает практика, это не особо выгодно.
Когда покупаешь квартиру и делаешь расчеты, я старался брать в районе 100 мес окупаемости. Делаешь ремонт и тратишь 2-3 мес. Т.е. по сути. Узе увеличиваешь стоимость окупаемости до 102-103.
Потом сдаёшь, со всем новым, новой техникой и новой мебелью. А потом через пол года твои арендаторы решают съехать. Ты принимаешь квартиру и видишь, что твой ремонт не совсем таки и новый. После съезда пару дней уходит на уборку и на то чтобы привести квартиру в порядок. Где то подкрасить, где то крышку унитаза поменять, где то подклеить. Начинаешь сдавать, а она уже не сдаётся за ту же сумму. А риелтора говорят, вон с новым ремонтом и дешевле. После чего приходится снижать цену. В итоге на пересдачу уходит 2-4 недели. И срок окупаемости увеличивается до 103-104. А с тем что приходится уменьшить стоимость аренды срок окупаемости увеличивается до 110 мес.
И я так пониманию что в итоге выйде в районе 140 мес.

Вот примерно такой у меня опыт и это не один объект и истории повторяются. ((

Так вы продвигаете канал на Ютубе, то советуете смотреть ролики)))
Я Вас спрашивал за рентабильностьа не за окупаемость.
Мы можем с вами купить квартиру в одном и томже доме, за разные деньги ( при удачном курсе$) и сдавать за разные деньги( все зависит от ремонта и способности правильно сдать квартиру). Так вот рентабельность и покажет какой процент от вложенных денег в месяц вы будете иметь. И на основании этого можно сделать вывод являются ли ваши приобретения Инвест привлекательными. А окупаемость это из другой оперы.
И сравнивать Урловский 1 с другими объектами на Позняках (в этом классе жилья) нельзя, так как аналогов нет. Перенасыщенность машин во дворе эта одна из наиболее обсуждаемых тем сейчас в этом микрорайоне. В этом комплексе обещают ограничить въезд, это может повлиять на ценовую политику после сдачи.
Аренда квартир на районе в новых домах дорожает с каждым годом не зависимо от износа ремонта, так как если вы смотрите за квартирой, первые пять лет 2тыс грн в год на косметику достаточно. В старых домах не знаю так как не связываюсь с этим.
Так что где то вы явно допускаете просчеты, если не идет у вас с арендой. Наверное сильно сосредоточились на Ютубе)))

Human_888 писал: "В этом комплексе обещают ограничить въезд, это может повлиять на ценовую политику после сдачи."

Для аренды отсутствие парковочных мест во дворе - огромный минус. Где арендатор будет оставлять свой автомобиль? Вряд ли владельцы однушек приобретут для своих квартирантов паркоместо в стилобате.