Выплата кредита за квартиру за счет сдачи в её аренду. Реально ли?
rich8
Постоянный пользователь
300
16 ноября 2016
29 ноя 2019 07:56
Цитата "Tani_a":
Тепер залишилася найскладніша частина - знайти і обрати ліківдний варіант) Насправді, я надіюся, що колись і у нас будуть давати кредити під притомні відсотки, як у всіх нормальних країнах.
когда снижаются ставки растут цены на недв.
supden
s
Постоянный пользователь
411
06 марта 2018
29 ноя 2019 11:12
Цитата "rich8":
когда снижаются ставки растут цены на недв.
Как мне кажется на сегодня это достаточно рисковая и не оптимальное решение, по следующим причинам:
1. Цены на квартиры сравнительно дешевые, а цена кредита очень высокая. Не важно арендатор будет платить или вы сами - итогого заплатите более 200% от стоимости квартиры.
2. Если кредит долларовый - есть риск что платить нужно будет больше при девальвации, а аренда-то не вырастит.
3. Если плата по кредиту крупная, и доходы не позволяют его самостоятельно платить, то есть риск простоя квартиры и что какой-то период нужно будет платить ее самому.
4. Цена квартир сейчас относительно невысока. Недорогие квартиры в областных центрах можно покупать от 10 тыс долларов. В пригороде Киева хватит 15-20 тыс. В самом Киеве можно что-то найти за 25. Гараздо выгоднее будет купить такую квартиру и сдавать ее, и эти деньги откладывать, и через некоторое время хватит уже на лучшую недвижимость для конечно цели (как правило недвижимость детям).
Если же доход не позволяет в переспективе накопить даже на такую - самую дешевую квартиру, то тогда стоит задуматься вообще о целесообразности покупки квартиры, пунты 2-3 как раз отвечают на вопрос почему.
Итог - много рисков, прибыль сомнительна. Скорее это было актуально когда цены на квартиры в регионах стартовали с 40 тыс, в Киеве с 50. Тогда да, это был один из способов заполучить заветную квартиру для семьи с плюс минус средним доходом. Сейчас, имея условно говоря такой же уровень доходов проще купить недвижимость без кредитов.
kvartira4
Ветеран
1 637
03 февраля 2008
29 ноя 2019 11:51
Если есть наличка, ее выгоднее в банке на депозите держать чем покупать квартиру под аренду. А если есть только треть или половина суммы, то кредит и сдача потом это выход.
ovsko01
o
Пользователь
34
22 марта 2018
29 ноя 2019 12:21
Расскажите это клиентам 200 тыс.+ VAB,ФиК,Надра и др.
supden
s
Постоянный пользователь
411
06 марта 2018
29 ноя 2019 12:26
Вот как раз по поводу первого я не сильно уверен. Если есть свободные деньги, то квартира под аренду, особенно если брать в новострое - может быть неплохой инвестицией. В случае с банком, по сути просто отадем куда-то деньги, с фиксированным и достаточно не болшим процентом и кучей рисков, и с риском потерять в гривне, долларовые депозиты совсем уж низкий процент имеют. В случае же с квартирой, это все-таки гарантия - квартира никуда не денеться. Ее можно сдавать, в ней можно жить, можно передать детям или даже бизнес в ней устроить. Если купить в новострое - ее цена еще и вырастет, плюс можно играть и на стоимости аренды. А если иметь пару квартир, и сдавать посуточно, то можно вообще очень неплохо себя обеспечивать только за счет них.
Если же есть половина суммы, то это сколько, 15 тыс долларов? Пусть минимальная плюс минус адекватная квартира в Киеве будет стоить 30 тыс доллоров. Итого нужно еще 15 тыс. Берем кредит на 5 лет - это получаеться 250 долларов в месяц, или где-то 6,5 тыс грн в месяц. Плюс около 20% годовых. За 5 лет - это как раз 100% от суммы. Итого в месяц надо отдавать 500 долларов, или около 12000 тыс грн.
При этом квартиру которую можно купить за 30 тыс долларов (я говорю о вторичке а не о новострое, который надо будет еще подождать и сделать ремонт), можно сдать ну пусть за 7-8 тыс грн. Максимум. Итого, еще около 4 тыс каждый месяц нужно будет доплачивать сверх аренды.
Если же эти 500 долларов каждый месяц откладывать - то можно купить такую квартиру без кредита за 2,5 года. А если нет такого дохода, то в случае простоя, нужно будет вообще вносить 12000 грн каждый месяц, а это выше средней ЗП по Киеву.
Если же есть половина суммы, то это сколько, 15 тыс долларов? Пусть минимальная плюс минус адекватная квартира в Киеве будет стоить 30 тыс доллоров. Итого нужно еще 15 тыс. Берем кредит на 5 лет - это получаеться 250 долларов в месяц, или где-то 6,5 тыс грн в месяц. Плюс около 20% годовых. За 5 лет - это как раз 100% от суммы. Итого в месяц надо отдавать 500 долларов, или около 12000 тыс грн.
При этом квартиру которую можно купить за 30 тыс долларов (я говорю о вторичке а не о новострое, который надо будет еще подождать и сделать ремонт), можно сдать ну пусть за 7-8 тыс грн. Максимум. Итого, еще около 4 тыс каждый месяц нужно будет доплачивать сверх аренды.
Если же эти 500 долларов каждый месяц откладывать - то можно купить такую квартиру без кредита за 2,5 года. А если нет такого дохода, то в случае простоя, нужно будет вообще вносить 12000 грн каждый месяц, а это выше средней ЗП по Киеву.
kvartira4
Ветеран
1 637
03 февраля 2008
29 ноя 2019 13:10
Многие на отдых летом не могут потратить 1000 долларов, а тем более отложить на квартиру. Сейчас выгодно брать в кредит - квартиры дорожают. Аренда растет примерно на 20% в год. Когда есть свободные деньги, но на них нельзя купить квартиру, большой соблазн потратить. Потому имея треть - половину суммы имеет смысл купить квартиру в кредит
kvartira4
Ветеран
1 637
03 февраля 2008
29 ноя 2019 13:19
на Элите и Укобуде народ потерял. Укрбуд сейчас стоит, Аркада - казалось бы надежные инвестиции в первичку можно потерять. Частично или полностью. Инвесторы перед выборами не зря боялись смены власти, они боялись потерять свои инвестиции. Но в банках государство гарантирует возврат вкладов, а у застройщиков дикий рынок, никаких гарантий. Вторичка рулит конечно, там безопаснее нынче.Цитата "ovsko01":Если есть наличка, ее выгоднее в банке на депозите держать чем покупать квартиру под аренду.
Расскажите это клиентам 200 тыс.+ VAB,ФиК,Надра и др.
supden
s
Постоянный пользователь
411
06 марта 2018
29 ноя 2019 13:27
При инвестировании в первичку действительно есть риски, но можно их минимизировать, и они ограничены только периодом строительства дома. Т.е. если мы инвестируем сегодня в дом который сдаеться через год, то риск растягивается на этот 1 год. После получения прав собственности - риск уже чисто условный. И что самое главное получаеться скачкообразная прибыль - стоимость квартиры подрастает после сдачи дома в эксплуатацию, потом еще после того как он обжился, на ремонте можно поднять цену (как и аренду, так и балансовую стоимость квартиры).В случае же депозита или же кредита, это вложении очень чуствительно ко многим факторам. Последние 30 лет истории показывают что риск срабатывает раз в 10 лет:
- те кто делал депозиты в СССР все потеряли
- те кто делал депозиты в 90-е - потеряли половину
- в 20-е - потеряли треть
- в 2008-2013 - две третих.
те же кто вместо депозитов покупал на накопления недвижимость, даже если и потерял, то немного. Аналогично и с кредитами. каждый кризис выводил из равновесия получателй кредитов на недвижимость и обваливал ее цену.
- те кто делал депозиты в СССР все потеряли
- те кто делал депозиты в 90-е - потеряли половину
- в 20-е - потеряли треть
- в 2008-2013 - две третих.
те же кто вместо депозитов покупал на накопления недвижимость, даже если и потерял, то немного. Аналогично и с кредитами. каждый кризис выводил из равновесия получателй кредитов на недвижимость и обваливал ее цену.
Domik43
D
Пользователь
96
30 ноября 2019
30 ноя 2019 21:47
К сожалению квартира в кредит под аренду работает только если ты взял в кредит не более 50% стоимости квартиры а 50% вложил своих.
kvartira4
Ветеран
1 637
03 февраля 2008
01 дек 2019 09:43
Зависит от срока кредита. Допустим берем 40000 на 30 лет под 14%, отдаем 10000своих. Первый год платим по 433 бакса в месяц (10500грн) - абсолютно реальная аренда. Можно сдавать и за 13-14000грн такую. Дальше выплаты уменьшаются когда гасим кредит.
Domik43
D
Пользователь
96
30 ноября 2019
01 дек 2019 20:00
проще считать в гривне
stv
s
Пользователь
60
07 апреля 2013
17 янв 2020 13:19
Всем привет, читаю данную тему и хочу высказаться тоже :)
Как мне кажется, на покупке квартиры в кредит с дальнейшей последующей сдачей в аренду высокодоходный бизнес не построишь (если не наблюдается тенденции активного роста цен на недвижимость в долларовом эквиваленте).
Данная схема только создаст лет через 10 возможность получать пассивный доход, как стабильную прибавку к основному заработку/пенсии.
Но, данный инструмент интересен для тех, кто не хочет накапливать средства годами и относить их в банк под мизерные проценты (особенно если идет речь о депозите в долларе), т.к. в таком случае вся доходность от депозитов "съедается" ростом стоимости квартиры, которую планируешь купить. Вот буквально недавно в инете видел статью о том, что стоимость недвижки в Киеве выросла на 11-12% (за 1 год). При этом те люди, кто накапливал валюту получили доходности за 1 год по депозиту около 4%. Т.е. потеря на ровном месте 7-8% своих сбережений. И ты начинаешь опять накапливать, что удлиняет срок накоплений. И так происходит каждый год.
А если рассматривать первичку, то за год первичка может подорожать и на 20 и на 30% (с момента котлована до готового объекта). Соответственно опять теряются накопленные средства, но уже в большем размере.
И ты вынужден продолжать накапливать с большим усердием дабы догнать новую стоимость заветной квартиры.
И вот, собственно, для того, чтобы не копить и не нести риски девальвации ваших сбережений, можно сразу взять кредит и застолбить за собой стоимость квартиры в гривне без привязки к доллару. Кроме того, если будет рост стоимости квартиры на 10-20% в год, половина затрат, как минимум уже отобьется. Если будете сдавать в аренду, то это компенсирует вторую половину Ваших затрат.
Поэтому кредит до 5 лет с последующей сдачей в аренду (для вторички) целесообразен в случае, если копишь деньги на квартиру, но не можешь угнаться за ее ростом...
Как мне кажется, на покупке квартиры в кредит с дальнейшей последующей сдачей в аренду высокодоходный бизнес не построишь (если не наблюдается тенденции активного роста цен на недвижимость в долларовом эквиваленте).
Данная схема только создаст лет через 10 возможность получать пассивный доход, как стабильную прибавку к основному заработку/пенсии.
Но, данный инструмент интересен для тех, кто не хочет накапливать средства годами и относить их в банк под мизерные проценты (особенно если идет речь о депозите в долларе), т.к. в таком случае вся доходность от депозитов "съедается" ростом стоимости квартиры, которую планируешь купить. Вот буквально недавно в инете видел статью о том, что стоимость недвижки в Киеве выросла на 11-12% (за 1 год). При этом те люди, кто накапливал валюту получили доходности за 1 год по депозиту около 4%. Т.е. потеря на ровном месте 7-8% своих сбережений. И ты начинаешь опять накапливать, что удлиняет срок накоплений. И так происходит каждый год.
А если рассматривать первичку, то за год первичка может подорожать и на 20 и на 30% (с момента котлована до готового объекта). Соответственно опять теряются накопленные средства, но уже в большем размере.
И ты вынужден продолжать накапливать с большим усердием дабы догнать новую стоимость заветной квартиры.
И вот, собственно, для того, чтобы не копить и не нести риски девальвации ваших сбережений, можно сразу взять кредит и застолбить за собой стоимость квартиры в гривне без привязки к доллару. Кроме того, если будет рост стоимости квартиры на 10-20% в год, половина затрат, как минимум уже отобьется. Если будете сдавать в аренду, то это компенсирует вторую половину Ваших затрат.
Поэтому кредит до 5 лет с последующей сдачей в аренду (для вторички) целесообразен в случае, если копишь деньги на квартиру, но не можешь угнаться за ее ростом...
supden
s
Постоянный пользователь
411
06 марта 2018
17 янв 2020 13:50
Это все действительно если цены на квартиры стабильно растут. У нас же длительный и плавный рост как правило сменяеться достаточно резким падением. Те кто в 2008 году взяли кредит на квартиру по итогу проиграли. Если бы складывали доллары, условно говоря через 10 лет, в 2018 купили бы уже две таких же квартиры, вместо одной, которую могли взять в кредит 2008.
stv
s
Пользователь
60
07 апреля 2013
17 янв 2020 13:54
тут с Вами согласен. Здесь нужно следить за ситуацией. Не думаю, что в ближайшее время недвижимость будет дешеветь. Будут дорожать, т.к. уже есть тенденция роста.
kvartira4
Ветеран
1 637
03 февраля 2008
17 янв 2020 14:49
Видимо будет расти. Все чаще ищут квартиры под аренду а не себе - появились деньги. Выходит двойная выгода: удорожание квартиры около 20% в год и доход от аренды еще 10%.
stv
s
Пользователь
60
07 апреля 2013
17 янв 2020 14:59
да, если идти по такому сценарию, то чистый доход получается 10% от кредита по которому эффективная ставка 20%.
Но это только с учетом 20% роста стоимости + 10% доходе от аренды и эффективной ставке по кредиту не более 20%. Но таких программ кредитования очень мало на рынке и не всем они доступны...
Хотя я бы закладывал более писсимистичный сценарий - рост стоимости не больше 10% в год + 8 % от аренды. Итого 18% доходность. При эффективной ставке 20% кредита, убыток 2%. Это если крупными мазками. Но это тоже неплохо, учитывая, что при накоплении кеша, убыток может быть еще больше.
Но это только с учетом 20% роста стоимости + 10% доходе от аренды и эффективной ставке по кредиту не более 20%. Но таких программ кредитования очень мало на рынке и не всем они доступны...
Хотя я бы закладывал более писсимистичный сценарий - рост стоимости не больше 10% в год + 8 % от аренды. Итого 18% доходность. При эффективной ставке 20% кредита, убыток 2%. Это если крупными мазками. Но это тоже неплохо, учитывая, что при накоплении кеша, убыток может быть еще больше.
kvartira4
Ветеран
1 637
03 февраля 2008
17 июнь 2020 16:51
За последние 5мес каартиры подорожали на 20-25%, покупка для сдачи в аренду очень актуальна. Но если только осенью цены не упадут на 20% из-за кризиса и украинской экономики, и мирового кризиса.
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Подробнее
- Бровары, ул. Петлюры, 28 | Атлант20.0497
- ЖК Poetica, 1-я коллекция | Поэтика | ENSO | ул. Дегтяревская, 25а20.043 006
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная20.04750
- ЖК Арт Парк | Art Park | УСК | ул. Бориспольская, 67а19.04465
- ЖК Деснянский | ДБК-Житлобуд | ул. Электротехническая, 4319.04432
- ЖК Polaris Home & Plaza | Полярис | Perfect Group, Citex Development | ул. Семьи Кульженков, 2219.04482
- ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая18.041 899
- Если вы инвестор проблемного строительства. Что делать?18.0442
- Комплекс апартаментов CitiZen | Сити Зен | ул. Генерала Шаповала, 1-318.04173
- ЖК Terracotta | Терракот | Perfect Group | пр. Николая Бажана18.04819
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?20.043 414
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?11.021
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- Нужен ли измельчитель мусора? Отзывы о необходимости в наших условиях18.1085
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Одесса, микрорайон на Лузановке - "Консоль"24.095
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Своя машина или такси?17.03533
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
- Установка и обслуживание бойлеров, ремонт, чистка16.0110
- Строительные работы25.121
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Подробнее