Так будет не всегда (оптимистический сценарий)

Всё, что происходит в Украинской недвижимости. Тенденции, факты.
Изменения в Законах. Динамика цен и влияющие факторы.

користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    4
Вот уже почти год регулярно просматриваю форумы домика и финанса.Сам напрямую занят в строительном бизнесе.Тренд с падением цен на жильё просматривался года полтора назад.Но вместо предполагаемой коррекции 10-40% произошёл обвал.Но обвал это не следствие 2-3 кратного завышения цен.Он следствие мирового кризиса долгов.И если бы кредитование было на уровне 2007 года дело бы ограничелось вышеупомянутой коррекцией.Это краткий анализ проишедшего.Ну а теперь попытаюсь предсказать будущее.
Вариантов несколько.Не буду пересказывать мрачные и распространённые.Во многом с ними согласен.Но основная ошибка предсказаний "глубокой и долгой ж-ы" в том что все рассматривают ситуацию исходя из сегодняшней ситуации и нынешнего тренда.Но "так будет не всегда".Почему?Дело в том что нынешний кризис это кризис долгов.А Украина далеко не крупнейший должник.Просто проблемы в стране выросли пропорционально с ростом курса валюты самого маштабного мирового должника.И долги Америки растут как снежный ком.И уже ясно то что в ближайшее время обслуживать создавшийся долг продажей трежурей США не смогут(я думаю нормальные инвесторы эту ситуацию просекли,китайцев уговаривать ездит Клинон ит.д.)Единственный выход,а точнее у них нет иного выхода как девальвация доллара.Доллар потянет за собой другие валюты(для конкурентной способности государств эмитентов)
И вот как только бумажные деньки перестанут быть самым ликвидным и рентабельным активом(как есть на данный момент) всё чулки,3-х литровые банки и матрасы будут опустошены в кратчайшее время.В моей практике весеннее удешевление доллара по отношению к гривне до 4,6 стимулировало резкое повышение активности покупателей.Львиная часть сбережений ,а также перспективных заработков очутиться на рынке недвижки.Что приведёт к восстановлению цен до границ конечно не спекулятивных , но до того уровня при которым жильё строить выходно .Для нынешней ситуации столица 7000-9000грн/м2,регионы 3500-5000 грн/м2.
Осталось дождаться этого момента.Почему дождаться?Да потому что кризисные низкие цены это показатель больной экономики(завышенные тоже не показатель здоровой).И агонизирующая экономика бьёт по всем,не зависимо от принадлежности к данному (то-бишь строительному) рынку.
По моим прогнозам это произойдёт в диапазоне от 6 до 18 месяцев.А потом нам всем станет легче. :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2440
Профиль
Репутация:    149
Как вы думаете, кто управляет Миром? Правильно, деньги. А кто управляет деньгами? Опять правильно, олигархи. А какие деньги у олигархов? Доллары! Факт. Вы думаете они пожертвуют своими миллиардами потомучто провтыкали? :)
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 6
Профиль
Репутация:    0
Уважаемый, почему в Киеве в разы дороже???
там что кирпичи с золотом или панель с брюликами???
или Вы предлоагаете продолжить порочною практику кормить прыбульцев????
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 151
Профиль
Репутация:    5
Цитата:
...
По моим прогнозам это произойдёт в диапазоне от 6 до 18 месяцев.А потом нам всем станет легче. :)

Последние ГОДЫ я частенько слышу рассуждения о скором обвале доллара. Причём все данные прогнозы имеют две общие черты:
1. "Час Х" должен наступить "вот-вот, через несколько месяцев, в крайнем случае ещё до конца года..."
2. Сами логические построения хотя и привязываются к общеизвестным фактам (таким как, например, растущий госдолг и торговый дефицит США), но не имеют конкретной временной привязки и чёткой количественной оценки. Т.е. никто не в состоянии дать ответ на вопрос "а почему именно в этом году произойдёт обвал доллара, если все названные Вами предпосылки для его падения имеют место быть уже в течени нескольких последних десятилетий? Может ещё хотя бы пяток лет протянем?" ;)

Заметьте, я не отрицаю полностью возможности варианта наступления "мировой валютной девальвации" (как Вы кстати правильно заметитили - если она случится, то будет не только долларовой). Меня больше интересует оценка конкретных сроков наступления.

Как мне показалось, в возможной гиперинфляции доллара Вы видите чуть ли не единственный шанс на перелома тренда в украинском РН. Если так - то зря... Тренд всё равно рано или поздно изменится и без таких катаклизмов. ;)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    4
Да точно сроки (с точностью в пару месяцев) не скажет никто.Слишком много факторов играет роль.Но то что это случиться не позднее конца 2010 не сомневаюсь.нисколько.Посмотрите как стремительно тратяться сотни миллиардов вливаний в экономику.А результат? Результат отсутствует(если не отрицательный - как всё падало в Штатах так и падает,включая рейтинг Обамы).
Я строю и сейчас,благо есть побочные доходы.Когда объекты будут готовы это окажется более выгодным вложением чем скупка валюты.Справедливости ради надо сказать что я не скупаю недвигу,а создаю добавочную стоимость.При этом себестоимость "под ключ" весьма привлекательная.Т.е. я могу предложить цену в 3500грн /м2.и это включительно всю чистовую отделку.Понятно что мрамора и дворцового паркета вы там не найдёте,но это будет соответствовать усреднённо-общепринятому понятию "евроремонт".Речь идёт понятное дело о коттеджах и таунхаусах.
По поводу наличия других факторов для восстановления спроса то увы их практически нет.Жилья понастроили ,но из-за роста курса валют и того что цены в гривнах не росли(а кое где и наоборот) то объективно на месте покупателя я бы не покупал сейчас. это исходя из сегодняшнего момента.Но "завтра" наступит.Главное пережить этот сложный момент.
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    202
принципиально поддерживаю позицию коллеги и земляка ! Только тезис о скором провале $ считаю ошибочным. В ближайшие годы произойдет банкротство или большие убытки по всему миру.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 993
Профиль
Репутация:    20
ну а что строителям еще говорить.... они в полной ж...е
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
"Наша писня гарна й нова..."
О "скором обвале доллара", по моим наблюдениям, говорят:
1. В США - маргиналы-антиглобалисты, которые выращивают бобы в экопоселениях. Рынок недвижимости, кстати, почему-то там не поднимают заявлениями о грядущей "гиперинфляции доллара" :)
2. В России - "почвеннеги-исконники".
3. В Украине - риэлторо-строителе-спекулянты.
Повторяю еще раз: если этот вариант реален, то квартиры ни в Киеве, ни в Сумах, нигде - нужны никому не будут лет 10-15, т.к. с отказом от мировой валюты произойдет глобальный коллапс, от которого наиболее пострадают наиболее уязвимые страны (угадайте, относиться ли к ним Украина). Станет вполне реальными отключения электричества, воды, канализации, массовые беспорядки и т.д.
Поэтому, если бы я верил, что такой фантастический вариант произойдет - выходил бы в золото, а ни в коем случае не в квадратные метры. Ликвидность золота в условиях воен и революций в разы выше, чем любой недвижимости.
Вообще же позиция "строителей", которые пророчествуют крах доллара, довольно странная. Это как рьяные обвалисты слишком радуются кризису - а ведь он ударит в конце-концов по всем.
Но, господа "риэлторо-спекулянты", если вы в это верите - то что вы будете делать, когда доллар исчезнет? Сейчас вы эту недвижимость продадите, а потом - хоть потоп? Квартиры же вы сейчас собираетесь впаривать за доллары, и куда вы их будете потом девать? Доллары ведь если будут обесцениваться - то все, а не только те, что в карманах у потенциальных покупателей недвижимости.
Если же вы на самом деле в это не верите, продавая квартиры за доллары, то ваша стратегия - поднять панику и впарить недвижимость немедленно - вполне понятна. Но тогда - почему вы обманываете людей?
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    202
Цитата:
ну а что строителям еще говорить.... они в полной ж...е

Пол мира потеряло пенсии и накопления , страна в долгах как в шелках , банкротятся предприятия со столетней работой = у нас только строители в ж.
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    202
ахе.
Вы сильно торопитесь в выводах. Например что жилье никому не нужно. Абсурд.
И я так и не понял чего это обманывает людей ? Вы в словарь посмотрите и послушайте что говорит премьер . . :) делайте выводы.
ПС вообще не приятно то что без анализа обвиняете черт знает в чем.
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
ахе.
Вы сильно торопитесь в выводах. Например что жилье никому не нужно. Абсурд.
И я так и не понял чего это обманывает людей ? Вы в словарь посмотрите и послушайте что говорит премьер . . :) делайте выводы.
ПС вообще не приятно то что без анализа обвиняете черт знает в чем.

Как раз не "без анализа", с чего вы взяли?
Где я говорил, что жилье никому не нужно? "Нужность" любого товара определяется условиями - социальными, экономическими и т.д. В качестве жилья - в условиях разрухи (которую, как я считаю, нам сулят "инфляторы доллара") сельская хатынка с клочком земли намного нужнее в качестве жилья, чем любой новострой в мегаполисе. Спрос на жилье находиться в прямой зависимости от состояния экономики и общей оценки перспектив страны как таковой. Но, сразу скажу, в такой вариант я не верю, и не понимаю, чем руководствуються те, которые рассказывают о гиперинфляции доллара.
Это ведь станет усугублением нынешнего кризиса, особенно для таких стран, как Украина. Отсутствие универсальных индикаторов стоимости приведет к параличу основных видов экономической активности, а на выработку новых - уйдут годы. То есть, что-то вроде развала СССР, только намного хуже, т.к. тогда хоть доллар был. В таких условиях общая стагнация продлится еще долго, а в условия депрессии реальные цены жилья будут падать вместе со спросом.
Оптимальная стратегия, по моему мнению, в таких условиях (если кто-то в это верит) - выход на максимально ликвидный актив. А это может быть только золото. Или (возьмем нормальный вариант, к которому все идет) - если с долларом ничего не произойдет, то - мультивалютная корзина, но ни в коем случае не квадратные метры. По крайней мере, в течение минимум года, т.к. ситуацию в Украине сейчас спрогнозировать не сможет никто.
Если все пойдет так плохо, как вещают сейчас "обвалисты доллара", то квартира в городе с центральным отоплением и электричеством точно не будет нужна.
Если все пойдет лучше, то все равно торопиться не стоит, т.к. в Украине ситуация сейчас наиболее непредсказуемая. Если выйдем из этого кризиса - можно будет и о жилье думать. А нет - нужно покупать жилье, но в другой стране.
При чем здесь премьер - я не понял.
У меня к вам два вопроса. Первый: каковы будут масштабы рецессии для Украины в случае краха мировой валюты, как измениться структура ВВП, каков будет уровень жизни людей, по вашему? И второй: что стоителе-спекулянты будут делать с падающим долларом, за который они предварительно хотят спихнуть свою недвижимость?
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
Пол мира потеряло пенсии и накопления , страна в долгах как в шелках , банкротятся предприятия со столетней работой = у нас только строители в ж.

А у вас разве не такая же позиция? Только почему-то вы називаете ее "оптимистическим вариантом", забывая о том, что условие этого "оптимистического варианта" - гиперинфляция доллара, которая аукнется по всему миру? Мол, пусть мир летит в пропасть, зато оживает рынок недвижимости в Украине?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    4
2 ахе
Проблема Украины,а точнее граждан в наличии долгов и ратущим курсом доллара.И тем паче долги на 60% номинированы в валюте.а теперь представим что бумажные деньги стали дешеветь.Соответственно уменьшаются обязательства заёмщиков.Украина и украинцы должники.падения долл. должны больться Китай и Япония ,но и у них желание спонсировать американскую экономику иссякает.да и возможности,отсобенно у Японии.Поэтому обесценивание доллара произойдёт вследствии того что "верхи(сша) не хотят ,а низы(покупатели обязательств) не могут".
в отношении себя,так я строю штучный товар(коттеджи,таунхаусы).и на них спрос будет всегда(при условии правильной ценовой политики и бессмысленности хомячества как модели грамотного экономического поведения масс).
И доллар мне ни к чему.Пару объектов строю людям под заказ и цена зафиксирована в гривне.Главное наличие в проэкте приемлемой для меня маржи.И пишу это не для попытки кого-то зомбировать и при этом оживить продажи ,а как озвучивание сверхвероятного сценария .Очеень много чего в жизни предугадывал ,вот и сейчас интересно.
А вот ахе вы в каком жилье проживаете?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    4
А почему это оптимистический сценарий?

Так отвязавшись от чужих эмиссионных центров мы получаем гораздо больше плюсов (имею ввиду экономику страны в целом,а не только строй отрасль):
1.Уменьшение долгов пропорционально обесцениванию доллара.
2.Увеличение деловой активности.С депо сняли 60млрд. гривень, но на рынке это не почувствовалось.Потому что все сидят на деньгах.Это сейчас безусловно самый ликвидный актив.Но стоит тренду измениться смысл в долгосрочных сбережениях пропадёт.Люди начнут тратить ,экономика оживёт.Дефляция-зло на 2 порядка страшнее ,чем инфляция.(не гипер конечно ,а умеренная)
Пунктов не много но их сложно переоценить
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
Проблема Украины,а точнее граждан в наличии долгов и ратущим курсом доллара.И тем паче долги на 60% номинированы в валюте.а теперь представим что бумажные деньги стали дешеветь.Соответственно уменьшаются обязательства заёмщиков.

А ЛИБОР, и, соответственно, процентные ставки по этим долгам при условии высокой инфляции как себя поведут? Ответьте на этот вопрос, пожалуйста.
Цитата:
пишу это не для попытки кого-то зомбировать и при этом оживить продажи ,а как озвучивание сверхвероятного сценария .Очеень много чего в жизни предугадывал ,вот и сейчас интересно.

Насчет гривны - то я почему-то думаю, что перед гиперинфляцией доллара гривна обвалиться раз эдак несколько...
Но я, конечно, очень мало в жизни предугадал пока, как на мои 25 лет. Но одно предугадал точно: что цены на недвижимость в Украине явно завышены. Поэтому и не взял в 2007-08 годах кредит на жилье, проживаю в сьемном, и сейчас очень по этому поводу рад. Имею сбережения в разных валютах на руках, так что буду смотреть, где покупать в будущем. Так что при кризисе не пропаду, в отличие от многих знакомых-кредитчиков, которые сейчас не знают, что делать.
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
А почему это оптимистический сценарий?

Так отвязавшись от чужих эмиссионных центров мы получаем гораздо больше плюсов (имею ввиду экономику страны в целом,а не только строй отрасль):
1.Уменьшение долгов пропорционально обесцениванию доллара.
2.Увеличение деловой активности.С депо сняли 60млрд. гривень, но на рынке это не почувствовалось.Потому что все сидят на деньгах.Это сейчас безусловно самый ликвидный актив.Но стоит тренду измениться смысл в долгосрочных сбережениях пропадёт.Люди начнут тратить ,экономика оживёт.Дефляция-зло на 2 порядка страшнее ,чем инфляция.(не гипер конечно ,а умеренная)
Пунктов не много но их сложно переоценить

Об уменьшении долгов я уже говорил - см. ЛИБОР и процентную ставку.
О деловой активности... А что, собственно, Украина экспортирует? Металл и химию, которые пару лет после обвала доллара, о котором вы говорите, никому не будут нужны? Ну, еще зерно, но за какую валюту мы будем это зерно в Африку и Азию продавать, за обесценивающиеся доллары?
А энергоносители - это не менее критический импорт. Не будет газа - станет все. Да и еще куча вещей, в т.ч. те же стройматериалы, которые нужно где-то покупать. То есть, пока отвяжемся от "чужих эмиссионных центров" - роса очі виїсть.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    4
Полтора года назад я поспорил со знакомым сумчанином,работающем на киевском рынке в стройсекторе(субподряд и неплохо поставленый).Суть спора : я сказал что киевские цены просядут % на 20-30 ,а он что что будет рост.В начале сентября он признал что проспорил.Поэтому я изначально не заангажирован.
Просто я считаю ,мсходя из своего опыта ,что жильё - это прежде всего жильё,т.е. для того чтобы в нём жить.соответственно качество жизни во многом зависит от того в чём ты живёшь.и человек живущий в собственном доме никогда(по собственной воле) не переедет в квартиру.поэтому я и работаю на этом рынке,и знаю что как только у людей появляется возможность они будут стремиться переехать из квартир в частный сектор.А покупка 1-2-3 квартир как вложение,это согласен аномалия,говорящая о чрезмерной скорости роста цен.Поэтому если речь идёт о накоплениях ,тогда да золото.Но вы не пробовали жить в золоте.А я знаю что такое приехать домой,поставить авто в гараж,летом бассейн для семьи во дворе(поэтому отдыхать летом никуда не ездишь),зимой спа-бассейн в подвале,сауна,комнаты в которые неделю не заходишь.я о том что качество жизни получаемое от хорошей недвижимости сложно оценить в деньгах.

вы ведь не ради денег живёте?
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:

вы ведь не ради денег живёте?

Нет, конечно :)
Но и не ради всенепременнейшего обладания СОБСТВЕННОЙ недвижимостью по любым ценам. То есть, согласен, жить приятно в качественном жилье, никто не спорит. Но сейчас ситуация сложная, ориентироваться тоже непросто. Риски в нашей стране, увы, присущи практически везде.
Поэтому сейчас никуда спешить не нужно. А нужно внимательно смотреть и думать. Деньги и пр. ликвидные средства - не самоцель, а способ сохранить нажитое и выжить в условиях кризиса, в том числе и для возможного проживания не только в этой стране. Кто знает, может мой домик в Винницкой области будет палочкой-выручалочкой несмотря на его состояние - жить можно, а клочок земли там есть. А может, все образуется и через год будет смысл покупать квартиру в Киеве. А может, нужно будет бросать все, и как Остап Бендер - обвязавшись орденом Золотого Руна, идти через румынскую границу :)
Покупка же ЛЮБОЙ недвижимости в нынешней Украине, особенно если ты не олигарх и ограничен в средствах - это рискованный шаг. Да, впрочем, если и с целью накопления (инвестирования) - существуют менее рискованные инструменты. Я бы уж лучше инвестировал, если бы имел уверенность что все наладиться в этой стране, часть свободных средств в землю в радиусе 50 км. от Киева. Во первых, дешевле, во-вторых, можно будет строиться потихоньку, не особо оглядываясь на кредиты и живя это время в сьемном жилье. Жить можно и на сьемной квартире, а инвестировать в инд. строительство, со временем можно будет туда перебраться. Это все же во много раз лучше, чем покупка квартиры в панельной многоэтажке на какой-то Борщаговке, даже по нынешним ценам.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    4
Но не понимайте меня привратно,мол прогноз исполнился и мы вернёмся в ситуацию 2007г.Однозначно состояние рынка недвиги было сродни состоянию подростка попробовавшего алкаголь "ему всё мало".Но и сейчас ситуация ненормальна и неестественна,вроде того же малого но очень сильно перебравшего : он заснул.Действительно налицо и перепроизводство.После всего произошедшего в будущем все будут поосторожнее и застройщики и потенциальные клиенты.Но качественное улучшение своей жизни всегда будет интересно .
По поводу импортных материалов использующихся в строительстве,так их не много.В стоимости коттеджа "под ключ" не превышает 10%.А скорее ближе к 5-6%.Так что рост курса не сильно влияет на стоимость.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    4
Так я и не ратую за покупку сейчас,мол дешевле не будет.допускаю что проседание продолжится.в данной ситуаций против данного тренда ничего не действует.всё только за него.но посмотрев на отлив и просчитав скорость убывания воды ,то вывод что море через месяца 3 высохнет полностью будет в корне неверно.
поэтому падение замедлилось,на каком-то уровне остановиться.но для роста внутренних причин не будет,может быть только внешняя
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Рынок недвижимости



dsf

Обсуждение новостей 

  • ЖК Mün HauseN

    12 100 грн./м2

    Рассрочка 1 год.

  • ЖК Новопечерские Липки

    55 800 грн./м2

    Жилой комплекс в Печерском районе - комфортное место жизни для успешных, динамичных людей!

  • ЖК "Левада"

    всі квартири продано

    Житловий комплекс бізнес-класу "Левада" від будівельної компанії "Діта"

  • ЖК на ул. Плехановская, 18А

    13 300 грн./м2

    Жилой комплекс на улице Плехановская, 18А объединяет четыре современных дома в 16-этажей.

  • ЖК Чубинское

    11 500 грн./м2

    Жилой комплекс в с. Чубинское