Справедливая цена м2

Всё, что происходит в Украинской недвижимости. Тенденции, факты.
Изменения в Законах. Динамика цен и влияющие факторы.


| Коммерческая недвижимость |
користувач форуму
Ответов: 87
Профиль
Репутация:    0
уважаемые участники форума,

есть предложение поговорить о "справедливой" цене м2 жилой недвижимости в привязке к месячному доходу потенциального покупателя. давайте говорить не в абсолютном выражении (700...1500...5000...долларов/евро/манатов), а в относительном. то есть, исходя из Вашего стабильного реалистичного месячного дохода.

если конкретно - то, например, я считаю справедливой стоимость м2 в новостройке бизнес-класса, без отделки, на этапе сдачи (например, можно начать ремонт через месяц-два) на уровне 40-50% от своего месячного дохода. то есть, квартира площадью 60м2 эквивалентна 24-30 моим полным зарплатам.

насколько моя оценка отличается от Вашей?
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
уважаемые участники форума,

есть предложение поговорить о "справедливой" цене м2 жилой недвижимости в привязке к месячному доходу потенциального покупателя. давайте говорить не в абсолютном выражении (700...1500...5000...долларов/евро/манатов), а в относительном. то есть, исходя из Вашего стабильного реалистичного месячного дохода.

если конкретно - то, например, я считаю справедливой стоимость м2 в новостройке бизнес-класса, без отделки, на этапе сдачи (например, можно начать ремонт через месяц-два) на уровне 40-50% от своего месячного дохода. то есть, квартира площадью 60м2 эквивалентна 24-30 моим полным зарплатам.

насколько моя оценка отличается от Вашей?


Уточняющие вопросы:
1. "Справедливая цена" с чьей точки зрения? Индивидуума? Его семьи? Его рода? Общества?
(Суть вопроса в том, что обеспечение жильем дело не только сугубо личное. Это дело семьи, рода, общества).

2. В чьих "месячных доходах" считается "справедливая цена"? (Индивидуума? Его семьи? Его ближайшего окружения, включая родителей и взрослых детей?)

3. Принцип "справедливой цены" формируется на какое время? На 20 лет? На 50 лет? На много поколений?

4. Как поступать с этим принципом во время смены общественного строя (и прочих катаклизмов)?
Ведь одно дело, когда в обществе все устоялось, и совсем иное, когда меняются устои.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1217
Профиль
Репутация:    54
Цитата:
уважаемые участники форума,

есть предложение поговорить о "справедливой" цене м2 жилой недвижимости в привязке к месячному доходу потенциального покупателя. давайте говорить не в абсолютном выражении (700...1500...5000...долларов/евро/манатов), а в относительном. то есть, исходя из Вашего стабильного реалистичного месячного дохода.

если конкретно - то, например, я считаю справедливой стоимость м2 в новостройке бизнес-класса, без отделки, на этапе сдачи (например, можно начать ремонт через месяц-два) на уровне 40-50% от своего месячного дохода. то есть, квартира площадью 60м2 эквивалентна 24-30 моим полным зарплатам.

насколько моя оценка отличается от Вашей?

сейчас ремонт расчитывается от 600 $ м2
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 9
Профиль
Репутация:    0
Цитата:
сейчас ремонт расчитывается от 600 $ м2


эмм - откуда такая цифра ? это дубовый паркет и мраморные полы ? :)

по теме...
Справедливая цена у каждого своя.. в каких зарплатах ее считать ? директора завода или уборщици ? Притом что жить нужно гдето как одним так и другим.
Если не уходить в космические дали фантазий - то те кто "формирует" цену на жилье - стремятся выдрать максимум возможного для текущего состояния рынка..

К примеру - кредиты были малодоступными - цены были на порядки ниже - так как деньги на руках могли появится только вследствии одалживания или заработка...

сейчас имеем временную ситуацию - когда запросы явно переборщили разумные пределы...но рынок все расставит на свои места.. и неважно будет ли это через 5 лет или через 10.

И 24-30 ЗП... это значит что квартиру может купить каждый встречный - притом не только для себя - а и для внуков до третьего колена, если конечно считать что ЗП берется весьма средняя, такое возможно лишь в том случае если Киев будет совсем не тем местом куда стремится пол Украины...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2132
Профиль
Репутация:    68
Цитата:
Уточняющие вопросы:
1. "Справедливая цена" с чьей точки зрения? Индивидуума? Его семьи? Его рода? Общества?
(Суть вопроса в том, что обеспечение жильем дело не только сугубо личное. Это дело семьи, рода, общества).

2. В чьих "месячных доходах" считается "справедливая цена"? (Индивидуума? Его семьи? Его ближайшего окружения, включая родителей и взрослых детей?)

3. Принцип "справедливой цены" формируется на какое время? На 20 лет? На 50 лет? На много поколений?

4. Как поступать с этим принципом во время смены общественного строя (и прочих катаклизмов)?
Ведь одно дело, когда в обществе все устоялось, и совсем иное, когда меняются устои.


"СТОИМОСТЬ, РЫНОЧНАЯ СПРАВЕДЛИВАЯ идеализированная рыночная стоимость, определяемая как цена, по которой данный актив может быть продан при условии, что и продавец и покупатель располагают всей информацией, необходимой для ее установления, и действуют добровольно и рационально."
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1133
Профиль
Репутация:    8
Цитата:
эмм - откуда такая цифра ? это дубовый паркет и мраморные полы ? :)

Не факт. Я уложился в марте примерно в 250 баков за метр, но пришлось попотеть и не все еще сделано. В частности нет внутренних дверей...

Цитата:
по теме...
Справедливая цена у каждого своя.. в каких зарплатах ее считать ? директора завода или уборщици ? Притом что жить нужно гдето как одним так и другим.
Если не уходить в космические дали фантазий - то те кто "формирует" цену на жилье - стремятся выдрать максимум возможного для текущего состояния рынка..

К примеру - кредиты были малодоступными - цены были на порядки ниже - так как деньги на руках могли появится только вследствии одалживания или заработка...

сейчас имеем временную ситуацию - когда запросы явно переборщили разумные пределы...но рынок все расставит на свои места.. и неважно будет ли это через 5 лет или через 10.

И 24-30 ЗП... это значит что квартиру может купить каждый встречный - притом не только для себя - а и для внуков до третьего колена, если конечно считать что ЗП берется весьма средняя, такое возможно лишь в том случае если Киев будет совсем не тем местом куда стремится пол Украины...

Еще дополнительные вопросы по теме:
1. На каком основании автор темы причисляет себя к когорте покупателей "бизнес-класса"?
2. Почему "бизнес-класс" учитывается без отделки? Ведь в этом классе нет времени для экономии.
3. ЗП считаем "чистую" или "грязную"?
4. Цену расчитываем под ипотеку в 6% или 18%? Или просто цену товара без учета ипотечных затрат?
5. А что же это за "бизнес-класс" с 60 метров площади? Или речь только о жилой площади?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 36
Профиль
Репутация:    0
Я считаю максимально допустимой цену в 60 месячных зарплат.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 87
Профиль
Репутация:    0
отвечаю на уточняющие вопросы:

2 Владимир:

1. справедливая цена с точки зрения индивидуума, принимающего решение о покупке.
2. "месячных" доходах этого индивидуума.
3-4. ну, например, лет на 10 и абстрагируясь от экстримов.

2 elia:

1. в моем понимании, бизнес-класс - это проект, расположенный на некотором удалении от центра, рядом с метро или удобной транспортной развязкой. проекты, расположенные в центре/историческом центре или в непосредственной близости от него - это элитные проекты.
2. без отделки, потому что каждый будет видеть эту цифру по-своему. в Киеве, кроме нескольких проектов, все сдается без отделки.
3. считаем эффективную на руки, т.е., с учетом грязной.
4. цену товара без ипотеки, для упрощения.
5. 60 м2 - это условно, для примера. здесь может быть любая другая цифра.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2132
Профиль
Репутация:    68
Цитата:
отвечаю на уточняющие вопросы:

2 Владимир:

1. справедливая цена с точки зрения индивидуума, принимающего решение о покупке.



Вряд ли это справедливо, рассматривать желание одной из сторон.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
"СТОИМОСТЬ, РЫНОЧНАЯ СПРАВЕДЛИВАЯ идеализированная рыночная стоимость, определяемая как цена, по которой данный актив может быть продан при условии, что и продавец и покупатель располагают всей информацией, необходимой для ее установления, и действуют добровольно и рационально."

Если исходить из этого определения, то дальнейшие рассуждения будут слишком далеки от жизненных реалий.
Например, что такое "идеализированная рыночная стоимость" в условиях управляемого рынка?
Кто-то (сверху или со стороны) изменил ценовую, производственную, социальную, налоговую и прочую политику и рынок сразу же "поплыл".

Что такое "действуют добровольно"?

"Действуют добровольно" - это когда есть реальная обширная множественность выбора. Когда есть из чего выбирать.
А в данном случае с выбором очень туго.

С одной стороны, альтернатив Киеву подавляющее большинство потенциальных продавцов и покупателей недвижимости не видят (все остальные города и села для них не подходят).

С другой стороны, у большинства владельцев киевской недвижимости крайне мало альтернатив для долгосрочного вложению денег ( одну недвижимость продал - другую купил; в период между тем и другим деньги разместил на депозитах).

С третьей стороны, о какой свободе выбора может идти речь в условиях, когда киевская квартира (для большинства киевлян) является не только единственной ценной вещью, но и единственным шансом немного подняться в жизни?
Если какой-то товар принадлежит к разряду "стратегический" и "уникальных" (для своего владельца), то тут говорить о свободе и множественности выбора нужно с очень большими оговорками.

- - - - - - - - - -
И еще относительно того, что "действуют рационально"...
Если со свободой выбора все в порядке, и возможностей много, то можно говорить об упоре на рациональное (сиречь, обдуманное, взвешенное...).
Но, если квартира одна (а другой может никогда и не будет), когда речь заходит о "жизненной миссии" человека, то тут в действие вступает подсознание (интуиция, вера, эмоции, короче, иррациональное).
Тот самый случай, когда голова говорит одно, а сердце/душа - другое...
Именно поэтому при покупке/продаже квартир женщины принимают "важные решения" гораздо чаще, чем мужчины.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Кстати, "справедливость" - по своей природе вещь иррациональная.
В том смысле, что чувство справедливости идет не от рационального мышления, а из подсознания.
С помощью воспитания, внушения, веры (и многих других вещей и приемов) ощущение справедливости закладывается в подсознание.
А сознание (рациональное мышление) в данном случае лишь интерпретирует то, что "подсовывает" ему подсознание.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2132
Профиль
Репутация:    68
Цитата:
Если исходить из этого определения, то дальнейшие рассуждения будут слишком далеки от жизненных реалий.
Например, что такое "идеализированная рыночная стоимость" в условиях управляемого рынка?
Кто-то (сверху или со стороны) изменил ценовую, производственную, социальную, налоговую и прочую политику и рынок сразу же "поплыл".

Что такое "действуют добровольно"?

"Действуют добровольно" - это когда есть реальная обширная множественность выбора. Когда есть из чего выбирать.
А в данном случае с выбором очень туго.

С одной стороны, альтернатив Киеву подавляющее большинство потенциальных продавцов и покупателей недвижимости не видят (все остальные города и села для них не подходят).

С другой стороны, у большинства владельцев киевской недвижимости крайне мало альтернатив для долгосрочного вложению денег ( одну недвижимость продал - другую купил; в период между тем и другим деньги разместил на депозитах).

С третьей стороны, о какой свободе выбора может идти речь в условиях, когда киевская квартира (для большинства киевлян) является не только единственной ценной вещью, но и единственным шансом немного подняться в жизни?
Если какой-то товар принадлежит к разряду "стратегический" и "уникальных" (для своего владельца), то тут говорить о свободе и множественности выбора нужно с очень большими оговорками.

- - - - - - - - - -
И еще относительно того, что "действуют рационально"...
Если со свободой выбора все в порядке, и возможностей много, то можно говорить об упоре на рациональное (сиречь, обдуманное, взвешенное...).
Но, если квартира одна (а другой может никогда и не будет), когда речь заходит о "жизненной миссии" человека, то тут в действие вступает подсознание (интуиция, вера, эмоции, короче, иррациональное).
Тот самый случай, когда голова говорит одно, а сердце/душа - другое...
Именно поэтому при покупке/продаже квартир женщины принимают "важные решения" гораздо чаще, чем мужчины.


Зачем так много писать?... жизненной миссии, вера, сознание, эмоции, а ежели

На основании имеющейся информации (вернее ее отсутствии) обсуждать справедливую стоимость (исходя из этого ее толкования) нет никакой возможности. Остальные измышления не более чем "вода".

ЗЫ Вам бы трактаты философские писать. Просто совет.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2132
Профиль
Репутация:    68
Цитата:
Кстати, "справедливость" - по своей природе вещь иррациональная.
В том смысле, что чувство справедливости идет не от рационального мышления, а из подсознания.
С помощью воспитания, внушения, веры (и многих других вещей и приемов) ощущение справедливости закладывается в подсознание.
А сознание (рациональное мышление) в данном случае лишь интерпретирует то, что "подсовывает" ему подсознание.


Только в Вашем сознании.
В некоторых областях, это не более чем термин.
http://www.dtkt.com.ua/debet/rus/2000/43/43pr2.html
[url=http://slovari.yandex.ru/dict/glossary/article/108/108_801.HTM?text=справедливая%20стоимость]http://slovari.yandex.ru/dict/glossary/art...вая%20стоимость[/url]

Но в целом я с Вами согласен. Вряд ли можно обсуждать "стоимость справедливую рыночную" на недвижимость, в условиях отсутствия рынка недвижимости.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 18
Профиль
Репутация:    0
Цитата:
Кстати, "справедливость" - по своей природе вещь иррациональная.
В том смысле, что чувство справедливости идет не от рационального мышления, а из подсознания.
С помощью воспитания, внушения, веры (и многих других вещей и приемов) ощущение справедливости закладывается в подсознание.
А сознание (рациональное мышление) в данном случае лишь интерпретирует то, что "подсовывает" ему подсознание.


Термин "справедливая цена" несет моральную нагрузку , он не совсем подходит для оценки имущества ( в т.ч. акций и недвижимости". К сожалению законодательством Украины не предусмотрено трактование указанного термина. При оценка недвижимости возможно больше подходит термин "target price", который следует переводить как "ожидаемая цена", а не "справедливая цена", как считают многие эксперты фондового рынка. Отсутствие в Украине ЗУ "Про термінологію" наносит большой вред экономике, обществу и конкретным людям.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 18
Профиль
Репутация:    0
Цитата:
Вряд ли это справедливо, рассматривать желание одной из сторон.


Если-бы domik.net набрался смелости и кроме цен продаж публиковал цены покупок и цены реальных сделок, имеющихся в его конфиденциальных базах данных (хотя-бы по сделкам, проходящим через тендерную палату Украины), то был-бы самым крутым domikom в i-net.
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
Зачем так много писать?... жизненной миссии, вера, сознание, эмоции, а ежели

На основании имеющейся информации (вернее ее отсутствии) обсуждать справедливую стоимость (исходя из этого ее толкования) нет никакой возможности. Остальные измышления не более чем "вода".

ЗЫ Вам бы трактаты философские писать. Просто совет.


Информация (рано или поздно) будет.
Да она, в общем-то, и сейчас (о реальных ценах) есть. Пусть даже с какой-то погрешностью. Пусть даже с весомой погрешностью.
Будет эта погрешность меньше.
И что?
- - - - - - - - - - -

Нет уж...
Как только упомянули слово "справедливость", так цифрами и коротким разговором ограничиться трудно. Лучше тогда и вовсе не начинать.

Ибо справедливость - это и жизненная миссия, и вера, и сознание, и эмоции, и многое иное...
Категория из разряда "вечных". Так что философия тут не помешает.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2132
Профиль
Репутация:    68
Цитата:
Информация (рано или поздно) будет.
Да она, в общем-то, и сейчас (о реальных ценах) есть. Пусть даже с какой-то погрешностью. Пусть даже с весомой погрешностью.
Будет эта погрешность меньше.
И что?
- - - - - - - - - - -

Нет уж...
Как только упомянули слово "справедливость", так цифрами и коротким разговором ограничиться трудно. Лучше тогда и вовсе не начинать.

Ибо справедливость - это и жизненная миссия, и вера, и сознание, и эмоции, и многое иное...
Категория из разряда "вечных". Так что философия тут не помешает.


В данном контексте ни о каких миссиях речи не идет. Есть 3 условия:
1 - обладаниен полнотой информации в формировании цены (то есть составляющие оной, включая взятки, прибыль, себестоимость и тд)
2- действует добровольно (незачем растекаться мыслею по древу, читайте как без принуждения (как прямого так и косвенного )
3- рационально. Пожалуй, самое размытое понятие, в этом определении. Для тех, кто сомневается в рациональности своих действий [url=http://slovari.yandex.ru/dict/glossary/article/1580/158_0622.HTM?text=рационально]http://slovari.yandex.ru/dict/glossary/art...ext=рационально[/url]

И никаких миссий и ложных представлений о всеобщей человеческой справедливости и других ее видов [url=http://slovari.yandex.ru/search.xml?text=справедливость]http://slovari.yandex.ru/search.xml?text=справедливость[/url]

ЗЫ Но я с Вами соглашусь в том, что предмет, по сути своей, не стоит обсуждения.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2275
Профиль
Репутация:    137
Вот моё видение справедливой цены квадратного метра :-) эта цена должна лежать в пределах 80-120 месячных аренд :-) возмём к примеру торговую недвижимость класса А

Цитата:
В марте цены на торговую недвижимость класса А в Киеве повысились на 1,5% до $4,65 тыс./кв. м
В марте арендные ставки на торговую недвижимость класса А в Киеве понизились на 1,5% до $49,5 за кв. м в месяц

Не буду говорить дорогая аренда дешёвая, если по такой аренде снимают значит нормальная.
А терь расчёты 4650/49.5=93.333 что лежит в диапазоне, между 80-120, а цифра в меньше 100 указывает или на то что недвижимость недооценена в случае роста рынка, или то что рынок ждёт снижение, и людям выгоднее арендовать а не покупать.
а терь сделаем расчёт для 1 комнатной жилой квартиры в 40 метров ;-) я специально завышу аренду пускай эт будет 600 в месяц или 1 квадртаный метр 15 в месяц. Ну и стоимость завышать не буду возьму по индексам домика 2805, ну теперь поделим 2805 на 15 = 187 эт говорит о пузыре :105: а справедливая цена должна лежать в дипазаоне 80*15-120*15 то есть 1200-1800 средневзвешеная цена 1500 :-) Так что я собираю таньгу, и запасаюсь попкорном :-)
Видите вот вам справедливые цены оторваные от моей личной зп :-) так как она не показатель :-) А аренда показатель, так как это платежеспособный спрос :-)
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5407
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
Вот моё видение справедливой цены квадратного метра :-) эта цена должна лежать в пределах 80-120 месячных аренд :-) возмём к примеру торговую недвижимость класса А
Не буду говорить дорогая аренда дешёвая, если по такой аренде снимают значит нормальная.
А терь расчёты 4650/49.5=93.333 что лежит в диапазоне, между 80-120, а цифра в меньше 100 указывает или на то что недвижимость недооценена в случае роста рынка, или то что рынок ждёт снижение, и людям выгоднее арендовать а не покупать.
а терь сделаем расчёт для 1 комнатной жилой квартиры в 40 метров ;-) я специально завышу аренду пускай эт будет 600 в месяц или 1 квадртаный метр 15 в месяц. Ну и стоимость завышать не буду возьму по индексам домика 2805, ну теперь поделим 2805 на 15 = 187 эт говорит о пузыре :105: а справедливая цена должна лежать в дипазаоне 80*15-120*15 то есть 1200-1800 средневзвешеная цена 1500 :-) Так что я собираю таньгу, и запасаюсь попкорном :-)
Видите вот вам справедливые цены оторваные от моей личной зп :-) так как она не показатель :-) А аренда показатель, так как это платежеспособный спрос :-)


Подход мало соответствует ментальности наших граждан.
Киоск покупают или арендуют на время. Типа, сегодня киоск понадобился, а через год "костюм для приемов"...

В отличие от "киоска", квартиру наши люди приобретают с оглядкой на собственную старость, с оглядкой на будущее своей семьи, детей, внуков...
Поэтому к приобретению квартиры подходят (пусть не полностью, но отчасти) не с точки выгодности, а с точки зрения жизненных перспектив.
Примерно так, как к решению вопросов женитьбы, рождения и воспитания детей...

Можно, конечно, решать: выгодно жениться (так, чтоб и в беде, и в горе, и в радости быть вместе), или дешевле брать сожителя/сожительницу в "долгосрочную аренду" (на месяц, год, десять лет, на всю жизнь...).
Можно решать: выгодно заводить детей, или лучше купить кошечку/собачку для общения и душевной разрядки.

Да, этот "рационально-экономический" (а, по-простому, "торгашеский") подход сейчас становится все более массовым. Но я его не разделяю.
Полагаю, что у каждого человека есть свои обязанности перед своим родом и народом.
В обобщенном плане это выглядит примерно так.
Можешь построить свой дом - строй. Можешь создать семью и иметь детей - создавай семью, рожай и воспитывай детей. Вот такая у человека миссия на Земле. Все остальное - преходяще...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 166
Профиль
Репутация:    2
Цитата:
Термин "справедливая цена" несет моральную нагрузку , он не совсем подходит для оценки имущества ( в т.ч. акций и недвижимости". К сожалению законодательством Украины не предусмотрено трактование указанного термина. При оценка недвижимости возможно больше подходит термин "target price", который следует переводить как "ожидаемая цена", а не "справедливая цена", как считают многие эксперты фондового рынка. Отсутствие в Украине ЗУ "Про термінологію" наносит большой вред экономике, обществу и конкретным людям.

Господа! Когда Вы пытаетесь писать что-то "умное", ознакомтесь сначала с азами вопроса....
Во-первых, поняти "справедливая цена" имеет смысл! Это та самая цена, за которую Продавец ПРОДАЛ, а покупатель КУПИЛ. Т.е., это понятие уже свершившегося факта!!! Законодательство об оценке (на которое Вы ссылаетесь) оперирует в основном со СТОИМОСТЬЮ. А вот стоимость, в отличие от цены, может быть и РЫНОЧНОЙ, и ИНВЕСТИЦИОННОЙ, и еще целый набор видов стоимости.
Второе, само понятие "справедливая стоимость" - это понятие исключительно БУХГАЛТЕРСКОЕ!!! В оценке применяется только низкоквалифицированными оценщиками... Грамотные оценщики используют трмин "рыночная стоимость"... В-третьих, ЗУ "Про теринологию" в принципе бессмыслица! Последние года 4-5 ВСЕ вновь принимаемые законы содержат в себе перечень терминов.
Пока рассуждать о рынке недвижимости будут такие "грамотеи" - до тех пор мы и будем иметь непонимание и всевозможные катаклизмы в этойй области...
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Рынок недвижимости



dsf

Обсуждение новостей