Сколько должна стоить квартира в Киеве? Доходный метод
Anonymous
30 март 2010 12:34
Я бы еще добавил
... стоимость хоть минимального, но ремонта за 100 месяцев аренды...
... наличие вменяемых "привлекательных" банковких ставок по ипотеке...
... наличие "привлекательных", а не реально стремных объектов на инвестирования (без риска получить через 100 месяцев груду кирпича)...
... наличия ДЕНЕГ у потенциального инвестора...
... стоимость хоть минимального, но ремонта за 100 месяцев аренды...
... наличие вменяемых "привлекательных" банковких ставок по ипотеке...
... наличие "привлекательных", а не реально стремных объектов на инвестирования (без риска получить через 100 месяцев груду кирпича)...
... наличия ДЕНЕГ у потенциального инвестора...
Anonymous
30 март 2010 12:34
На фоне многоголосья о состоянии и перспективах цен на недвижимость, невольно вовлекаешься в этот процесс. Тезисов много, много обоснований и расчетов, одни ведут вверх, другие вниз. А давайте задумаемся о цене недвижимости, как объекта для инвестирования в беззаботную старость.
Читать дальше >>
Quadus
Ветеран
2 140
12 июля 2007
30 март 2010 12:44
Кстати, попрошу обратить внимание, что сам г-н Котенко прогнозирует падение РЖН "от 24 до 30 процентов".
Последнюю фразу прочитал несколько раз... Не дошло... Установка?
Цитата:Выходит, что жилье в Киеве, дабы обеспечить инвестиционную привлекательность по мировым меркам, должно снизиться в цене от 24 до 30 процентов. Или зарплаты киевлян, а соответственно и арендные платы должны повыситься. Расчет весьма усредненный, но все же он показывает реальное состояние дел.
Хотя украинцы народ не привередливый и роскошью не избалован, так что его, украинца, окупаемость и 13 лет, как сегодня тоже вполне может устроить.
Котенко Виталий
Последнюю фразу прочитал несколько раз... Не дошло... Установка?
Anonymous
30 март 2010 12:59
Виталий! Добрый день.
Полностью с Вами согласен в вопросе оценки стоимости квартир.
Но самое главное , что наконец-то Агенства Недвижимости ( а Вы как я понимаю являетесь их представителем) поняли , что кричать каждый день , что недвижимость будет дорожать, просто бесмысленно, да и денег так не заработаеш. Так что звоните своим коллегам - пускай "цены опускают"!!!
Полностью с Вами согласен в вопросе оценки стоимости квартир.
Но самое главное , что наконец-то Агенства Недвижимости ( а Вы как я понимаю являетесь их представителем) поняли , что кричать каждый день , что недвижимость будет дорожать, просто бесмысленно, да и денег так не заработаеш. Так что звоните своим коллегам - пускай "цены опускают"!!!
Vitaly
Ветеран
3 748
04 сентября 2019
30 март 2010 13:16
Все это так. Но глядя на Украину, даешься диву. Недвижимость дороже инвест оценки покупают, машины в полтора раза дороже чем в во всем мире тоже... Может для Украины должны быть свои подсчеты?
Но на самом деле, весь этот ценовой перекос имеет под собой множество абсолютно реальных причин. О них мы рассказываем в наших ежемесячных обзорах.
Но на самом деле, весь этот ценовой перекос имеет под собой множество абсолютно реальных причин. О них мы рассказываем в наших ежемесячных обзорах.
Anonymous
30 март 2010 13:23
Виталий! Моя точка зрения состоит в том, что одна из основных причин перекоса на рынке недвижимости - это беспредел с Вашей стороны, т.е. со стороны Агенств Недвижимости.
У меня вопрос - Вы не боитесь оказаться "белой вороной" среди своих коллег по бизнесу, ведь у них координально противоположные прогнозы по стоимости недвижимости ?
У меня вопрос - Вы не боитесь оказаться "белой вороной" среди своих коллег по бизнесу, ведь у них координально противоположные прогнозы по стоимости недвижимости ?
Anonymous
30 март 2010 14:16
Прежде чем соглашаться или не соглашаться, давайте посчитаем. Для начале упростим задачу , как нас учили на уроках математики, отбросим такие параметры, как изменение
цены, ставки по ипотеки и т.д. И возьмем инвестора располагающего определенной суммой в долларах США (как раз та валюта, в которой и осуществляется расчет за недвижимость), инвестор может инвестировать средства в банковский депозит 10-12%
(возможные разговоры о том, что банкам нельзя доверять упускаю из-за отсутствия
экономического образования большой части задающих этот вопрос) или в недвижимость
(ценные бумаги упускаю из-за необходимости специальных знаний и должного опыта).
Теперь давайте посчитаем, если предположить, что справедливая стоимость недвижимости 100 * на стоимость месячной аренды, то нехитрый подсчет дает
12% ежегодного дохода, если инвестировать по такой «справедливой» цене в недвижимость, но еще необходимо добавить увеличение стоимости за счет инфляции.
Получается, что если бы стоимость была бы такая, как мы предположили, то деньги с депозитов потекли бы туда, где более высокий доход на капитал, то есть в недвижимость
и соответственно повысили бы стоимость недвижимости. Поэтому эта формула не жизнеспособна и ее нельзя применять в нашей ситуации. Я мог бы согласиться с формулой 200* мес. Стоимость аренды, если бы не одно НО. Стоимость активов на любом
рынке рассчитываются не по формуле, а на основании спроса и предложения на которые в свою очередь влияет масса факторов и поэтому всегда на рынке мы имеем ситуацию, когда стоимость либо завышена, либо занижена по отношению к так называемой справедливой цене (рассчитанной по более сложным формулам)
цены, ставки по ипотеки и т.д. И возьмем инвестора располагающего определенной суммой в долларах США (как раз та валюта, в которой и осуществляется расчет за недвижимость), инвестор может инвестировать средства в банковский депозит 10-12%
(возможные разговоры о том, что банкам нельзя доверять упускаю из-за отсутствия
экономического образования большой части задающих этот вопрос) или в недвижимость
(ценные бумаги упускаю из-за необходимости специальных знаний и должного опыта).
Теперь давайте посчитаем, если предположить, что справедливая стоимость недвижимости 100 * на стоимость месячной аренды, то нехитрый подсчет дает
12% ежегодного дохода, если инвестировать по такой «справедливой» цене в недвижимость, но еще необходимо добавить увеличение стоимости за счет инфляции.
Получается, что если бы стоимость была бы такая, как мы предположили, то деньги с депозитов потекли бы туда, где более высокий доход на капитал, то есть в недвижимость
и соответственно повысили бы стоимость недвижимости. Поэтому эта формула не жизнеспособна и ее нельзя применять в нашей ситуации. Я мог бы согласиться с формулой 200* мес. Стоимость аренды, если бы не одно НО. Стоимость активов на любом
рынке рассчитываются не по формуле, а на основании спроса и предложения на которые в свою очередь влияет масса факторов и поэтому всегда на рынке мы имеем ситуацию, когда стоимость либо завышена, либо занижена по отношению к так называемой справедливой цене (рассчитанной по более сложным формулам)
Vitaly
Ветеран
3 748
04 сентября 2019
30 март 2010 14:28
Цитата:
Виталий! Моя точка зрения состоит в том, что одна из основных причин перекоса на рынке недвижимости - это беспредел с Вашей стороны, т.е. со стороны Агенств Недвижимости.
У меня вопрос - Вы не боитесь оказаться "белой вороной" среди своих коллег по бизнесу, ведь у них координально противоположные прогнозы по стоимости недвижимости ?
Да нет сегодня кардинально иных прогнозов. Все сдержаны в прогнозах.
Не думаю, что основная причина перекоса в нас. Скорее она лежит в иной плоскости - в плоскости былой доступности ипотеки, в плоскости, что основная часть транзакций - обмены, в плоскости, что Украина - полигон для реализации финансовых схем...
Vitaly
Ветеран
3 748
04 сентября 2019
30 март 2010 14:32
Цитата:
Прежде чем соглашаться или не соглашаться, давайте посчитаем. Для начале упростим задачу , как нас учили на уроках математики, отбросим такие параметры, как изменение
цены, ставки по ипотеки и т.д. И возьмем инвестора располагающего определенной суммой в долларах США (как раз та валюта, в которой и осуществляется расчет за недвижимость), инвестор может инвестировать средства в банковский депозит 10-12%
(возможные разговоры о том, что банкам нельзя доверять упускаю из-за отсутствия
экономического образования большой части задающих этот вопрос) или в недвижимость
(ценные бумаги упускаю из-за необходимости специальных знаний и должного опыта).
Теперь давайте посчитаем, если предположить, что справедливая стоимость недвижимости 100 * на стоимость месячной аренды, то нехитрый подсчет дает
12% ежегодного дохода, если инвестировать по такой «справедливой» цене в недвижимость, но еще необходимо добавить увеличение стоимости за счет инфляции.
Получается, что если бы стоимость была бы такая, как мы предположили, то деньги с депозитов потекли бы туда, где более высокий доход на капитал, то есть в недвижимость
и соответственно повысили бы стоимость недвижимости. Поэтому эта формула не жизнеспособна и ее нельзя применять в нашей ситуации. Я мог бы согласиться с формулой 200* мес. Стоимость аренды, если бы не одно НО. Стоимость активов на любом
рынке рассчитываются не по формуле, а на основании спроса и предложения на которые в свою очередь влияет масса факторов и поэтому всегда на рынке мы имеем ситуацию, когда стоимость либо завышена, либо занижена по отношению к так называемой справедливой цене (рассчитанной по более сложным формулам)
Согласен с вами. Но есть мировая практика инвестирования в недвижимость. Она говорит - 100. Да, здесь нужно считать и инфляцию и чистый доход от аренды и риски страны. Все это лишь увеличит сроки окупаемости такого проекта.
Задачей данной публикации было посмотреть на стоимость несколько под иным углом.
Anonymous
30 март 2010 17:33
Пока у нас будет 1 с сошкой, а 10 с ложкой то толку не будет. Нигде в нире нет чтоб на халупу надо было 200 лет работать. А тут только куча жулья, типа вот этого хрена что статью написал. Уже такие эксперты 1 раз устроили мыльный пузырь "будет тока даражать". По всем этим жуликам тюрьма плачет.
Andrey777
Ветеран
4 809
12 мая 2008
30 март 2010 18:17
Цитата:
Пока у нас будет 1 с сошкой, а 10 с ложкой то толку не будет. Нигде в нире нет чтоб на халупу надо было 200 лет работать. А тут только куча жулья, типа вот этого хрена что статью написал. Уже такие эксперты 1 раз устроили мыльный пузырь "будет тока даражать". По всем этим жуликам тюрьма плачет.
Да , нет ето скорее таким анонимным лодырям ничего и не будет светить ...
Езжайте в деревню вам дом бесплатно дадут , а на самогон картошкой заработаете
Anonymous
31 март 2010 06:24
А с чего это Вы взяли, что Сыньопупенко - лодырь? Сами-то Вы чем занимаетесь? Бабло пилите?
Quadus
Ветеран
2 140
12 июля 2007
31 март 2010 07:01
Цитата:
А с чего это Вы взяли, что Сыньопупенко - лодырь? Сами-то Вы чем занимаетесь? Бабло пилите?
Девочки. не ссоррьтесь (С)
Anonymous
31 март 2010 08:40
Люди, которые пишут аналитику в 90% случаев понимают, что происходит на самом деле. Нам С Вами пытаются "лошить" именно этой самой "аналитикой" а мы ведёмся и спорим... Нужно как Ломоносов - дисертациями и знаниями. И не поддаваться на провакации.
Anonymous
31 март 2010 12:50
Они написали цены сегодняшнего дня и пытаются нам завуалировано втиреть что это типа дно, такими цены и должны быть - аккурат сегодня кв.м. 100 зарплат. Спекулянты, скупили метры 2 до 2009, а теперь в минусе. Пытаются на нас отыграться.
Anonymous
31 март 2010 12:59
Не читая комменты - скажу браво! Автор принципиально прав! И я апплодирую стоя научному подходу! Кстати - я уверен - нужно провести серьезный СЬЕЗД РИЭЛТОРОВ КИЕВА и провести работу над ошибками! Риелторы не работают над Уважаемыми(порою не очень) собственниками. - Нужно и теперь не забывать, что стоимость - слишком завышена(продажи). В общем - Браво!
Hamster
Ветеран
1 294
18 августа 2009
31 март 2010 13:09
Только что знакомый приехал из Германии. В городах западной части страны есть такие цены (общался с агенством, по объявам в газетах) город Эссен есть двушки, убитые правда по 8 000 эвро, город Дортмунд есть двушки по 10 000 эвро . Это уже вам не "загнивающий" Берлин. Это самый жирный район страны.
Anonymous
31 март 2010 14:21
ого!!! 8000евро. в украине есть намного дешевле )
Anonymous
31 март 2010 17:05
Молодцом........ это бы понимание да всем в мозги втиснуть, а то не могут сложить цену нашим убитым хрущам..........
Anonymous
31 март 2010 19:28
Да, похоже опять мозги промывают, пытаются впарить. что цена завышена не в 2-3 раза, а будто- бы на 10%. Не выйдет. Нужен мощный налог на недвижимость во владении. Особенно при превышении нормы на человека.
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Подробнее
- ЖК Урловский-1 | Киевгорстрой, bUdCapital | ул. Причальная, 1117.043 632
- Комплекс апартаментов CitiZen | Сити Зен | ул. Генерала Шаповала, 1-317.04171
- ЖК Отрада | Киевгорстрой, bUdCapital | пр. Отрадный, 93/217.042 728
- ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая17.041 898
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная17.04740
- ЖК Rusaniv Residence | Русанив | Perfect Group, Citex | ул. Сверстюка17.04445
- ЖК Синергия Киев | ул. Ивана Кочерги, 17а17.0429
- ЖК Пионерский квартал 2 | Доброград | Чабаны, ул. Машиностроителей 16,1817.0438
- ЖК Genesis | Генезис | Евротранс, Укрбуд | Индустриальный переулок, 217.04367
- ЖК Sense City | Сенс Сити | Prostir | Софиевская Борщаговка, ул. Соборная, 77а16.0411
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?17.043 399
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?11.021
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- Нужен ли измельчитель мусора? Отзывы о необходимости в наших условиях18.1085
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Одесса, микрорайон на Лузановке - "Консоль"24.095
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Своя машина или такси?17.03533
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
- Установка и обслуживание бойлеров, ремонт, чистка16.0110
- Строительные работы25.121
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Подробнее