Стоимость ремонта, чтобы он окупился при продаже
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
11 янв 2014 18:38
Ситуация такая: куплена довольно дорогая квартира в ЖК бизнес-класса. Хороший этаж и вид из окна. Покупалась для себя. В квартире предыдущим собственником сделано подобие ремонта: жить можно (арендаторы живут), но сам я там жить с таким ремонтом не буду. Сейчас делаю дизайн-проект под себя, но скорее всего, в перспективе 2-3-х максимум 5 лет буду эту квартиру продавать. В этой связи возникло несколько принципиальных вопросов, по которым хотелось бы услышать мнение профессионалов:
1. В квартире планируется перенести кухню в гостиную, сделав из гостиной студию. Стояк и вентшахта находится в гостиной за стеной, поэтому никаких инженерных проблем и негативных последствий для соседей не будет. Более того многие соседи уже давно сделали то же самое. Также планируется уменьшить площадь большого санузла, увеличив за счет нее площадь гардеробной. В общем перепланировка существенно улучшит функциональность квартиры, превратив ее из раздельной двухи в студию с отдельными спальней и детской. Вопрос: стоит ли это все узаканивать и если да - сколько это может стоить?
2. Будет заменена вся разводка труб в санузлах и вся электрика. Вопрос: стоит ли здесь использовать дорогие материалы (например медные трубы, какие-то дорогие автоматы, выключатели и т.п.), или ограничиться чем-то недорогим, но более-менее качественным? Так же вопрос: стоит ли делать теплые полы в санузлах и под плиткой? (Мне они не нужны, но для потенциального покупателя вопрос может быть принципиальный).
3. На каких отделочных материалах не стоит экономить: например стоит ли использовать дорогую плитку (например по 400 грн. за метр), паркет/паркетную доску или лучше обойтись более дешевыми материалами. И у меня и у жены и у дизайнеров неплохой вкус, поэтому колхоза в любом случае не будет.
4. Самый, наверное, сложный вопрос: кухонная мебель и техника. Стоит ли ставить относительно дорогую (8-10к евро) кухню и соответствующую технику и реально ли вообще продать вместе с квартирой и мебель с минимальным дисконтом?
Или может быть спрошу проще: сколько может добавить ремонт среднего уровня, сделанный качественно, с учетом требований функциональности и без "колхоза" (уверен, что так сделать можно и соответственно ориентировал своих дизайнеров) к стоимости квадрата (отталкиваемся от цены голых стен на уровне 2к за метр).
Или, может, вообще не заморачиваться, а продать эту квартиру как есть года через два-три, а самому продолжать снимать?
Заранее благодарен откликнувшимся.
1. В квартире планируется перенести кухню в гостиную, сделав из гостиной студию. Стояк и вентшахта находится в гостиной за стеной, поэтому никаких инженерных проблем и негативных последствий для соседей не будет. Более того многие соседи уже давно сделали то же самое. Также планируется уменьшить площадь большого санузла, увеличив за счет нее площадь гардеробной. В общем перепланировка существенно улучшит функциональность квартиры, превратив ее из раздельной двухи в студию с отдельными спальней и детской. Вопрос: стоит ли это все узаканивать и если да - сколько это может стоить?
2. Будет заменена вся разводка труб в санузлах и вся электрика. Вопрос: стоит ли здесь использовать дорогие материалы (например медные трубы, какие-то дорогие автоматы, выключатели и т.п.), или ограничиться чем-то недорогим, но более-менее качественным? Так же вопрос: стоит ли делать теплые полы в санузлах и под плиткой? (Мне они не нужны, но для потенциального покупателя вопрос может быть принципиальный).
3. На каких отделочных материалах не стоит экономить: например стоит ли использовать дорогую плитку (например по 400 грн. за метр), паркет/паркетную доску или лучше обойтись более дешевыми материалами. И у меня и у жены и у дизайнеров неплохой вкус, поэтому колхоза в любом случае не будет.
4. Самый, наверное, сложный вопрос: кухонная мебель и техника. Стоит ли ставить относительно дорогую (8-10к евро) кухню и соответствующую технику и реально ли вообще продать вместе с квартирой и мебель с минимальным дисконтом?
Или может быть спрошу проще: сколько может добавить ремонт среднего уровня, сделанный качественно, с учетом требований функциональности и без "колхоза" (уверен, что так сделать можно и соответственно ориентировал своих дизайнеров) к стоимости квадрата (отталкиваемся от цены голых стен на уровне 2к за метр).
Или, может, вообще не заморачиваться, а продать эту квартиру как есть года через два-три, а самому продолжать снимать?
Заранее благодарен откликнувшимся.
GoIden
G
Постоянный пользователь
194
07 августа 2013
12 янв 2014 00:28
1. Узаконить все перепланировки надо 100% иначе продадите с большим дисконтом (при продаже вторички прицепятся к любой мелочи)
2. Поверьте, никто не будет смотеть какая труба под ваннки цеплятся за люой и какая проводка замурована.
3. На момент продажи у Вас будет ремонт 3-5 летней давности, стоимость кухни, кухни, техники, плитки будет опять же значительно дисконтирована и самортизирована + у каждого свои вкусы, которые могут совпадать с Вашими и Вашей жены.
"довольно дорогая квартира в ЖК бизнес-класса"
Если не секрет какой? Ваша в Авеню 14-16?
2. Поверьте, никто не будет смотеть какая труба под ваннки цеплятся за люой и какая проводка замурована.
3. На момент продажи у Вас будет ремонт 3-5 летней давности, стоимость кухни, кухни, техники, плитки будет опять же значительно дисконтирована и самортизирована + у каждого свои вкусы, которые могут совпадать с Вашими и Вашей жены.
"довольно дорогая квартира в ЖК бизнес-класса"
Если не секрет какой? Ваша в Авеню 14-16?
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
12 янв 2014 07:22
Цитата "GoIden":1. Узаконить все перепланировки надо 100% иначе продадите с большим дисконтом (при продаже вторички прицепятся к любой мелочи)
2. Поверьте, никто не будет смотеть какая труба под ваннки цеплятся за люой и какая проводка замурована.
3. На момент продажи у Вас будет ремонт 3-5 летней давности, стоимость кухни, кухни, техники, плитки будет опять же значительно дисконтирована и самортизирована + у каждого свои вкусы, которые могут совпадать с Вашими и Вашей жены.
"довольно дорогая квартира в ЖК бизнес-класса"
Если не секрет какой? Ваша в Авеню 14-16?
Спасибо за отзыв. Т.е. если я Вас правильно понял, вы считаете, что любой ремонт - это будут деньги на ветер.
Это не Авеню 14-16 - мне этот комплекс не понравился. Ответил в личку.
ON
O
Старожил
589
24 мая 2012
12 янв 2014 08:17
Цитата "AirMax":
Т.е. если я Вас правильно понял, вы считаете, что любой ремонт - это будут деньги на ветер.
Всё зависит от экономической ситуции на момент продажи. В период роста (ипотека) квартира с ремонтом который не нужно переделывать продастся хорошо. По состоянию на сегодня много вопросов. В любом случае, медный водопровод и правильно выполненную электропроводку оценит один из 30 покупателей, не разбирается народ в технических нюансах.
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
12 янв 2014 09:43
Цитата "ON":
Всё зависит от экономической ситуции на момент продажи. В период роста (ипотека) квартира с ремонтом который не нужно переделывать продастся хорошо. По состоянию на сегодня много вопросов. В любом случае, медный водопровод и правильно выполненную электропроводку оценит один из 30 покупателей, не разбирается народ в технических нюансах.
Да, но я ведь специально подчеркнул, что квартира довольно дорогая, соответственно и потенциальный покупатель должен быть довольно продвинутым. Мне казалось, что если человек покупает квартиру за 200+ тыс. баксов, то предполагается, что он уже в чем-то должен разбираться. Или я заблуждаюсь?
antoniVS
Ветеран
1 929
05 августа 2009
12 янв 2014 09:55
любой ремонт, независимо от его стоимости, вы сможете продать в среднем за 2/3 от его стоимости даже сразу же после его окончания, не говоря уже через 3-5 лет.
Унуноктий
У
Старожил
1 000
14 августа 2010
12 янв 2014 10:06
Цитата "ON":
Всё зависит от экономической ситуции на момент продажи. В период роста (ипотека) квартира с ремонтом который не нужно переделывать продастся хорошо. По состоянию на сегодня много вопросов. В любом случае, медный водопровод и правильно выполненную электропроводку оценит один из 30 покупателей, не разбирается народ в технических нюансах.
поддержу, если есть ипотека то ремонт можно выгодно продать.... если ипотеки нет то вы ремонт даже за его реальную стоимость не продадите...
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
12 янв 2014 10:07
Цитата "antoniVS":любой ремонт, независимо от его стоимости, вы сможете продать в среднем за 2/3 от его стоимости даже сразу же после его окончания, не говоря уже через 3-5 лет.
Спасибо. Т.е. вы не верите в возможность создания какой-то добавленной стоимости в результате труда дизайнеров, строителей, мастеров и путем превращения менее функциональной квартиры в более функциональную. Вся эта работа и затраченное время могут оцениваться только с дисконтом не менее 33%?
Erzuli
E
Старожил
917
06 июня 2013
12 янв 2014 10:12
Считать медный водопровод сверхдорогим - не совсем правильно.
Медная труба стоит дорого, зато стоимость соединений гораздо дешевле.
На небольших квартирах (кухня, пара санузлов) стоимость материала медь/металлопластик/пролиэтилен будет приблизительно одинаковая. Дешево - это только полипропиленом выварить.
Также не понимаю позиции насчет теплого пола. Его стоит делать однозначно. Смысл делать ремонт и рассчитывать на "...продвинутость покупателя квартиры за 200+ тыс. баксов..." не сделав такой мелочи как теплой пол в санузле
Медная труба стоит дорого, зато стоимость соединений гораздо дешевле.
На небольших квартирах (кухня, пара санузлов) стоимость материала медь/металлопластик/пролиэтилен будет приблизительно одинаковая. Дешево - это только полипропиленом выварить.
Также не понимаю позиции насчет теплого пола. Его стоит делать однозначно. Смысл делать ремонт и рассчитывать на "...продвинутость покупателя квартиры за 200+ тыс. баксов..." не сделав такой мелочи как теплой пол в санузле
Erzuli
E
Старожил
917
06 июня 2013
12 янв 2014 10:13
Цитата "AirMax":
Спасибо. Т.е. вы не верите в возможность создания какой-то добавленной стоимости в результате труда дизайнеров, строителей, мастеров и путем превращения менее функциональной квартиры в более функциональную. Вся эта работа и затраченное время могут оцениваться только с дисконтом не менее 33%?
Я тоже не верю.
Ремонт никогда себя не окупает.
Тем более учитывая, что Вы пару лет в нем поживете
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
12 янв 2014 10:16
Цитата "Унуноктий":
поддержу, если есть ипотека то ремонт можно выгодно продать.... если ипотеки нет то вы ремонт даже за его реальную стоимость не продадите...
Спасибо. Правда не совсем понял логику: т.е. без ипотеки реально продавать только голые стены? Но тогда, наверное, тоже только с дисконтом - ипотеки ведь нет. И получается что сейчас квартиры для жизни вообще не покупаются? Или только с большими дисконтами? Но я почему-то этого не заметил когда искал квартиру.
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
12 янв 2014 10:23
Цитата "Erzuli":
Я тоже не верю.
Ремонт никогда себя не окупает.
Тем более учитывая, что Вы пару лет в нем поживете
Спасибо. Это личный опыт?
Ну хорошо, тогда есть ли смысл вообще держать эту квартиру еще 2 года, сдавая ее недорого в аренду или, может, уже выставить ее на продажу?
Erzuli
E
Старожил
917
06 июня 2013
12 янв 2014 10:24
Цитата "AirMax":
Спасибо. Правда не совсем понял логику: т.е. без ипотеки реально продавать только голые стены? Но тогда, наверное, тоже только с дисконтом - ипотеки ведь нет. И получается что сейчас квартиры для жизни вообще не покупаются? Или только с большими дисконтами? Но я почему-то этого не заметил когда искал квартиру.
Когда нет ипотеки, люди покупают квартиру подешевле. Поэтому Вам, чтобы продать, надо будет продавать свою квартиру с ремонтом по цене квартиры без ремонта.
Erzuli
E
Старожил
917
06 июня 2013
12 янв 2014 10:27
Цитата "AirMax":
Спасибо. Это личный опыт?
Ну хорошо, тогда есть ли смысл вообще держать эту квартиру еще 2 года, сдавая ее недорого в аренду или, может, уже выставить ее на продажу?
И личный, и клиентский.
Сдавать или продавать - это сложный выбор и имеющихся данных недостаточно для принятия решения.
В некоторых случаях, лучше продать сейчас. В некоторых - сдавать еще.
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
12 янв 2014 10:31
Цитата "Erzuli":Считать медный водопровод сверхдорогим - не совсем правильно.
Медная труба стоит дорого, зато стоимость соединений гораздо дешевле.
На небольших квартирах (кухня, пара санузлов) стоимость материала медь/металлопластик/пролиэтилен будет приблизительно одинаковая. Дешево - это только полипропиленом выварить.
Также не понимаю позиции насчет теплого пола. Его стоит делать однозначно. Смысл делать ремонт и рассчитывать на "...продвинутость покупателя квартиры за 200+ тыс. баксов..." не сделав такой мелочи как теплой пол в санузле
Работа с медью значительно дороже насколько я знаю. В той квартире, в которой я сейчас живу вся разводка медная. Стоит уже лет 10, никаких проблем и смотрится очень здорово: каждый раз заглядывая в ревизионные окна получаю эстетическое наслаждение :)
Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.
AirMax
A
Постоянный пользователь
168
17 июля 2013
12 янв 2014 10:40
Цитата "Erzuli":
Когда нет ипотеки, люди покупают квартиру подешевле. Поэтому Вам, чтобы продать, надо будет продавать свою квартиру с ремонтом по цене квартиры без ремонта.
Не совсем для меня очевидная логика: квартиру же покупают, чтобы жить. Если в ней нет ремонта - значит его надо делать. Любой, кто хоть раз в жизни делал ремонт - знает что это такое. Поэтому почему вдруг квартира с ремонтом должна продаваться по цене квартиры без ремонта или с каким-то большим дисконтом к стоимости ремонта - мне непонятно.
Erzuli
E
Старожил
917
06 июня 2013
12 янв 2014 10:47
Цитата "AirMax":
Работа с медью значительно дороже насколько я знаю. В той квартире, в которой я сейчас живу вся разводка медная. Стоит уже лет 10, никаких проблем и смотрится очень здорово: каждый раз заглядывая в ревизионные окна получаю эстетическое наслаждение :)
Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.
Наша работа частично пересекается с сантехническими работами.
Если у Вас в квартире нет диких расстояний (метр медной трубы 15 мм стоит 5 евро), то стоимость материала будет практически одинаковая (стоимость монтажного угла 15 медь - 1,5 евро, металлопластик резьбовой 16 - 5,5 евро, металлопластик пресс 16 - 5,4 евро, натяжной полиэтилен - 5,6 евро). 18 мм - будет процентов на 15-20% дороже. Если брать стандартную советскую квартиру, где санузел и кухня находятся рядом, то медь иногда выходит дешевле.
Другой вопрос, что для металлопластика Вы можете сантехника с обойного рынка или с вокзала пригласить. Но если мастер хороший, то и стоимость работы будет тоже приблизительно одинаковая.
Erzuli
E
Старожил
917
06 июня 2013
12 янв 2014 10:49
Цитата "AirMax":
Не совсем для меня очевидная логика: квартиру же покупают, чтобы жить. Если в ней нет ремонта - значит его надо делать. Любой, кто хоть раз в жизни делал ремонт - знает что это такое. Поэтому почему вдруг квартира с ремонтом должна продаваться по цене квартиры без ремонта или с каким-то большим дисконтом к стоимости ремонта - мне непонятно.
Потому что квартиру за 200 тыс. покупают люди, которые хотят, чтобы было сделано так, как нравится им.
Это однокомнатные надо с ремонтом продавать.
А дорогие квартиры - сначала делается ремонт под себя, а потом люди переезжают.
Если же квартира уже с ремонтом, то это дополнительное время, человеко/часы и затраты на вывоз мусора.
Вы же сами говорите, что купили дорогую квартиру с ремонтом, но жить в этом ремонте не хотите, пока не сделаете ремонт под себя.
Так же поступят 99% покупателей дорогих квартир.
Erzuli
E
Старожил
917
06 июня 2013
12 янв 2014 10:55
Цитата "AirMax":
Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.
Простите, первый раз провтыкала вопрос про теплый пол.
Да, теплый пол делается со стяжки - кладется гидроизоляционный слой, потом теплоизоляционный слой, потом отражатель.
Но если Вы уже хотите делать ремонт в санузле, и рассчитываете на то, что требовательный покупатель оценит Ваш ремонт, то я считаю, что эти работы надо сделать.
Хотя не исключено, что Вам попадется покупатель с низкими требования к качеству жизни и он не оценит
Унуноктий
У
Старожил
1 000
14 августа 2010
12 янв 2014 11:16
Цитата "AirMax":
Работа с медью значительно дороже насколько я знаю. В той квартире, в которой я сейчас живу вся разводка медная. Стоит уже лет 10, никаких проблем и смотрится очень здорово: каждый раз заглядывая в ревизионные окна получаю эстетическое наслаждение :)
Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.
не верно, просто нужно делать не "кабель" а "маты", погуглите
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Подробнее
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная19.04743
- ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая18.041 899
- Если вы инвестор проблемного строительства. Что делать?18.0442
- Комплекс апартаментов CitiZen | Сити Зен | ул. Генерала Шаповала, 1-318.04173
- ЖК Terracotta | Терракот | Perfect Group | пр. Николая Бажана18.04819
- ЖК Lucky Land | Лаки Ленд | DIM Group | ул. Берковецкая, 618.04111
- ЖК LookyanSky | Resa Development | ул. Лукьяновская18.0481
- ЖК 4 сезона | УМК | ул. Михаила Максимовича, 3г18.04744
- ЖК Отрада | Киевгорстрой, bUdCapital | пр. Отрадный, 93/218.042 729
- ЖК Урловский-1 | Киевгорстрой, bUdCapital | ул. Причальная, 1117.043 632
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?19.043 408
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?11.021
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- Нужен ли измельчитель мусора? Отзывы о необходимости в наших условиях18.1085
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Одесса, микрорайон на Лузановке - "Консоль"24.095
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Своя машина или такси?17.03533
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
- Установка и обслуживание бойлеров, ремонт, чистка16.0110
- Строительные работы25.121
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Подробнее