Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги января 2008 года

Цитата:

Народ, спокойно. Мы потенциальные покупатели. Пусть нам сказки на ночь рассказывают, пусть индексы рисуют. Пусть прыгают с бубном, но пока мы к ним не решимся нести свои деньги, они для нас НИКТО. Думайте КОГО слушать и КУДА, а главное КОГДА нести. Тогда они все поймут, что танцы с бубном - не работа и начнут наконец-то работать.

Да тут и так все спокойны (ну, бОльшая часть) .
Люди,. который умеют анализировать информацию - как правило, спокойны...
Ну, а те, кто из полученных данных умеют делать правильные выводы - вообще бодисатхвы... :n1:

Владимир
Цитата
== По старым предложениям продавцы набавляют цены не только при прозвонах, но и сами проявляют активность. Звонят секретарям (или своим агентам) и просят указать в базе более высокую цену.==

Молодцы продавцы! Здорово держат Ваше Владимир ноу-хау - заградительные цены.

Тут вот какое дело. Надо срочно помочь вашим берлинским товарищам. Они совершенно не в курсах про заградительные цены. Берлину угрожает опастность,если вы им не поможете! Недопустимо что-бы берлинские продавцы имели такие маленкие хотелки(см //www.gic-berlin.de/ - кнопочка "Квартиры)

Дом расположен в идеальном жилом массиве, рядом находится торговый центр, вблизи станция метро, разнообразные предложения свободного отдыха. Квартира находиться в очень хорошем состоянии.
1 комната, кухня, ванная, балкон, лифт, 5 этаж
Год постройки дома 1961; Модернизация дома 1996
Площадь квартиры 35,46 кв м
Стоимость квартиры 39.500,00 EUR

Дом расположен в западном центре Берлина, вблизи станция Mетро Rathaus-Schöneberg. Район имеет очень хорошую инфраструктуру, въезд на Автобан А100 находится в 10 мин езды. Во дворе дома можно арендовать место для стоянки автомобиля.
1 комната, кухня, ванная. Расположение квартиры 4 этаж
Год постройки дома 1910
Площадь квартиры 46,83 кв м
Стоимость квартиры 54.000,00 EUR

Из статьи

(а за рубежом, судя по всему, накопился избыток долгосрочных кредитных ресурсов)

А какой интересно индикатор используется сля подобной догадки? Избыток ресурсов наблюдается пока в одном секторе гособлигациях с наивышшим кредитным рейтингом. Собственно это и есть симптомом кризиса бегство к качеству.
А как Украина сможет привлечь внешние инвестиции особенно в банковскую сферу если она уже не способна обеспечить позитивный возврат по собственным ресурсам (вклады 13% в нацвалюте) при официальной инфляции 16.7% или минус 3-4% реальной ставки.

Цитата:

Спасибо!

Цены росли и за счет старых предложений, и за счет новых.
Темпы прироста по тем и другим примерно одинаковые. Чувствуется, что продавцы достаточно серьезно анализируют цены. И об этом мы написали в статье.
По старым предложениям продавцы набавляют цены не только при прозвонах, но и сами проявляют активность. Звонят секретарям (или своим агентам) и просят указать в базе более высокую цену.
Бывают, естественно, случаи, когда продавцы просят снизить цену.
Но, как говорят секретари, такое бывает очень редко.
Методы аппроксимации (сглаживания) используются при расчете всех без исключения индексов.
То есть, при расчете индексов за январь анализировались соответствующие значения индексов во всех предыдущих точках (правда, учитывались они с разными весами).
Что же касается экстраполяции, то это немного не то. Экстраполяция - определение следующей (будущей) точки. Типа прогнозирования.

Спасибо за ответ по существу.
Мне известна разница между аппроксимацией и экстраполяцией
Если уж мы углубились в цитирование по памяти учебников мат. статистики для вузов , то могу сказать следующее. Если мне не изменяет память, то как для аппроксимации, так и для экстраполяции иногда используется один и тот же, по сути, метод, носящий название то ли "экспоненциального сглаживания", то ли "метод скользящей средней". Насколько я понимаю, нечто подобное (возможно, в модифицированном варианте) используете и Вы для сглаживания динамики индексов.

Я, в принципе, понял Ваш ответ так, что в январе алгоритм расчета индекса был абсолютно аналогичен алгоритму, который был применен как в декабре 07, так и в более ранние месяцы. Меня просто интересовало, не применили ли Вы для расчета январского индекса измененный по сравнению с декабрьским алгоритм, усилив в нем роль предыдущих месяцев.

Цитата:

Молодцы продавцы! Здорово держат Ваше Владимир ноу-хау - заградительные цены.

Тут вот какое дело. Надо срочно помочь вашим берлинским товарищам. Они совершенно не в курсах про заградительные цены. Берлину угрожает опастность,если вы им не поможете! Недопустимо что-бы берлинские продавцы имели такие маленкие хотелки(см //www.gic-berlin.de/ - кнопочка "Квартиры):

Несчастные...
Что с них взять - Европа...
Они своего счастья не представляют...

Цитата:

Тут вот какое дело. Надо срочно помочь вашим берлинским товарищам. Они совершенно не в курсах про заградительные цены. Берлину угрожает опастность,если вы им не поможете! Недопустимо что-бы берлинские продавцы имели такие маленкие хотелки

Допустимо или недопустимо – решать не нам.
И тема эта вовсе не шутейная.
Любой рынок недвижимости не в безвоздушном пространстве находится.
Кроме участников рынка (продавцов, покупателей, посредников…) есть государство и общество, которые влияют на рыночные процессы и цены. Целей и способов влияния – великое множество.
И все это вместе выливается в некую ценовую политику.
Где цены - это (в значительной мере) инструмент достижения каких-то целей, решения определенных задач.
- - - - - - - - - -
Ценовая политика – в какой-то мере провозглашается/ утверждается/ контролируется государством и обществом. В какой-то степени проводится на стихийном и даже подсознательном уровне. Что-то стимулируется и поощряется, а что-то подавляется...
- - - - - - - - - - -

Во что это выливается на практике.
Если в каком-то городе (районе, области, стране) есть потребность в привлечении новых людей, то рыночные цены на недвижимость будут ниже.
Если же город (район, область) стремится вытолкнуть (или не пустить) «нежелательных людей», то рыночные цены на недвижимость будут выше.

Вот и получается, что где-то рыночные цены носят «заградительный», а где-то «завлекательный» характер.
Степень «заградительности» и «завлекательности» рыночных цен бывает разной. (Это касается не только рынка недвижимости, но и многих других рынков).
Вполне возможно, что в Берлине ждут потока приезжих с деньгами (то ли бизнесменов, способных оживить экономику там; то ли пенсионеров, для которых жить в Мюнхене дороговато, то ли еще кого-нибудь – не знаю). Потому и цены на недвижимость стараются держать «завлекательными».
В ОАЭ тоже пытаются завлечь иностранцев.
Для чего? Если по большому счету, - то не знаю.
Может руководителям страны хотелось бы жить в европеизированном обществе; может специалистов не хватает…
Вот и приманивают дешевой недвижимостью в роскошных домах с собственными пляжами… Учитывая, огромные доходы от добычи нефти, а также формы управления экономикой и обществом, пока это удается.
Ну, а как иначе заманить туда людей (с деньгами и/или специальностями)? Там же место весьма горячее (как в прямом, так и переносном смысле слова).

Цитата:

Вот и приманивают дешевой недвижимостью в роскошных домах с собственными пляжами… Учитывая, огромные доходы от добычи нефти, а также формы управления экономикой и обществом, пока это удается.
Ну, а как иначе заманить туда людей (с деньгами и/или специальностями)? Там же место весьма горячее (как в прямом, так и переносном смысле слова).

А потом когда поймут что хватит, введут кучу налогов на владение недвижимостью иностранцами. Коран им не запрещает такое делать.
Кстати Коран им вроде запрещает брать и давать деньги под проценты.

Цитата:

А потом когда поймут что хватит, введут кучу налогов на владение недвижимостью иностранцами. Коран им не запрещает такое делать.
Кстати Коран им вроде запрещает брать и давать деньги под проценты.

Да, запрещает.
Поэтому правоверный идет в банк и просит банк купить ему определенную квартиру.
Банк покупает ее за, скажем, 50Куефф.
Потом рассчитывает ставки, комиссии, блаблабла...
И продает эту же квартиру правоверному за, скажем, 70Куефф.
С рассрочкой платежа на ххх лет.

== Ценовая политика – в какой-то мере провозглашается/ утверждается/ контролируется государством и обществом. В какой-то степени проводится на стихийном и даже подсознательном уровне. Что-то стимулируется и поощряется, а что-то подавляется...
- - - - - - - - - - -

Во что это выливается на практике.
Если в каком-то городе (районе, области, стране) есть потребность в привлечении новых людей, то рыночные цены на недвижимость будут ниже.
Если же город (район, область) стремится вытолкнуть (или не пустить) «нежелательных людей», то рыночные цены на недвижимость будут выше.

Вот и получается, что где-то рыночные цены носят «заградительный», а где-то «завлекательный» характер.
Степень «заградительности» и «завлекательности» рыночных цен бывает разной. (Это касается не только рынка недвижимости, но и многих других рынков).
Вполне возможно, что в Берлине ждут потока приезжих с деньгами (то ли бизнесменов, способных оживить экономику там; то ли пенсионеров, для которых жить в Мюнхене дороговато, то ли еще кого-нибудь – не знаю). Потому и цены на недвижимость стараются держать «завлекательными».==

Ну Вы и растолковали Владимир!

После Вашего объяснения о причинах низких цен на вторичную недвижимость эконом класса в Берлине ( см //www.gic-berlin.de/ - кнопочка "Квартиры" ) по сравнению с аналогичной недвижимостью в Киеве, у меня почему-то возникла ассоциация, что Берлин в Германии город со слабым экономическим развитием ( «Вполне возможно, что в Берлине ждут потока приезжих с деньгами (то ли бизнесменов, способных оживить экономику там; то ли пенсионеров, для которых жить в Мюнхене дороговато, то ли еще кого-нибудь – не знаю). Потому и цены на недвижимость стараются держать «завлекательными» ), на подобие наших депрессивных районов с дешевыми ценами на недвижимость.

Хорошо, что Гтвщ и Крысюк поддерживают вашу команду. А то бы за такие «перлы» («… в Берлине ждут потока приезжих с деньгами (то ли бизнесменов, способных оживить экономику там; то ли пенсионеров, для которых жить в Мюнхене дороговато, то ли еще кого-нибудь – не знаю…») они бы вас давно поставили бы к стенке…изучать информацию об экономическом положении Германии в целом и в Берлине в частности.

Цитата:

Хорошо, что Гтвщ и Крысюк поддерживают вашу команду.

То, что поддерживают, - это хорошо.
Но о какой команде речь?
Я плохо понимаю подобные намеки (да и, честно говоря, не очень стремлюсь их понимать).
- - - - - - - - -
Что же касается Берлина, то я (к сожалению) не очень знаю устремлений его жителей и правителей. Если знаете, - просветите.
Зато знаю нечто иное. И именно об этом пытался написать в предыдущем посте.

Цены (ценовая политика) - это (помимо всего прочего) инструмент, с помощью которого общество, местные власти, государство, надгосударственные структуры (типа Общего рынка) влияют на процессы, решают множество самых разных задач.
А инструмент - это инструмент.
Одним и тем же инструментом нередко делают очень разные вещи.

- - - - - - - -
Можно, конечно, говорить, что рынок - это нечто, похожее на весы, где спрос и предложение взаимно уравновешивают друг друга (а, если не уравновешивают, то цены растут или снижаются).
Но модель эта из разряда идеальных.
Поскольку на эти весы действуют огромное количество внешних (по отношению к рынку) влияний.

Вот и представьте себе рычажные весы, которые постоянно таскают по буграм и колдобинам. Да еще и таскают их нередко по принципу Лебедя, Рака и Щуки. (У Лебедя - одни интересы и устремления, у Рака - другие, у Щуки - третьи)

Цитата:

Цены (ценовая политика) - это (помимо всего прочего) инструмент, с помощью которого общество, местные власти, государство, надгосударственные структуры (типа Общего рынка) влияют на процессы, решают множество самых разных задач.
А инструмент - это инструмент.
Одним и тем же инструментом нередко делают очень разные вещи.

Можно, конечно, говорить, что рынок - это нечто, похожее на весы, где спрос и предложение взаимно уравновешивают друг друга (а, если не уравновешивают, то цены растут или снижаются).
Но модель эта из разряда идеальных.
Поскольку на эти весы действуют огромное количество внешних (по отношению к рынку) влияний.

Вот и представьте себе рычажные весы, которые постоянно таскают по буграм и колдобинам. Да еще и таскают их нередко по принципу Лебедя, Рака и Щуки. (У Лебедя - одни интересы и устремления, у Рака - другие, у Щуки - третьи)

Дело в том, что любое общество - это совокупность индивидуумов. Которые довольно редко бывают объединены общей идеей. Государство же наше также представляет собой совокупность людей, которые путем получения власти пытаются решить собственные экономические задачи.
Так что цены на недвижимость (ИМХО) инструментом, который некими лицами или группой лиц сознательно используется для регулирования чего-либо (социальной обстановки, населения городов-миллионников и т.п.) в Украине не являются. На цены многие очень хотят повлиять, но никто толком неспособен это сделать.

А государство, вместо того, чтобы проводить последовательную политику в сфере недвижимости с целью максимального обеспечения жильем своих граждан (как оно, по сути, должно), в этой сфере ничего не делает, ограничиваясь популистическими заявлениями. Одно только упорядочивание законодательной базы, регулирующей рынок земли, ИМХО способно было бы повлечь увеличение объемов строительства нового жилья в разы (за счет интенсивного выхода на украинский РН иностранных застройщиков).

Так что, если продолжить Вашу аналогию с весами, то РН - это весы, которые не используются, а, к примеру, висят в полуразвалившемся складе, откуда ветер подует - туда они качнутся.

Цитата:

А государство, вместо того, чтобы проводить последовательную политику в сфере недвижимости с целью максимального обеспечения жильем своих граждан (как оно, по сути, должно), в этой сфере ничего не делает, ограничиваясь популистическими заявлениями. Одно только упорядочивание законодательной базы, регулирующей рынок земли, ИМХО способно было бы повлечь увеличение объемов строительства нового жилья в разы (за счет интенсивного выхода на украинский РН иностранных застройщиков).

Первейшие обязанности государства – забота о развитии всей страны, забота не только о ныне живущих, но и будущих поколениях (об их перспективах, благосостоянии, самочувствии и т.д.).
Вот с этих позиций государство и должно подходить ко всем своим иным обязанностям.
- - - - - - - - - -
Не знаю, что такое «максимальное обеспечение жильем своих граждан» в Вашем понимании.
Но в моем понимании, это вовсе не перемещение всех граждан в Киев или Днепропетровск (и обеспечением их тут жильем).
ИМХО это создание таких условий, чтобы во всех уголках Украины ее граждане жили, работали и размножались. А еще, чтобы крупные города не походили на муравейники, в которых каждый человек - сам по себе, а дети – помеха в жизни.
Если стремление всех и каждого переехать в столицу приводит к деградации других городов и районов страны, значит государство обязано предпринимать соответствующие меры.
Дабы народ и нация имели исторические перспективы.

Так что «максимальное обеспечение граждан жильем» - это инструмент, с помощью которого государство (и общество тоже) должны проводить политику (государственную, национальную), направленную в будущее (в том числе, и дальнее). С тем, чтобы через 10 - 50 - 200 лет в какой уголок Украины ни загляни – а везде жизнь кипит.

Владимир абсолютно прав. Это государственная социальная политика и госрегулирование экономики, таким образом, чтобы не создавать социальных флюсов. типа перегруженных сверх меры столицы и пары миллионников.
Флюс, как известно, здоровью не спутник.

Цитата:

Первейшие обязанности государства – забота о развитии всей страны, забота не только о ныне живущих, но и будущих поколениях (об их перспективах, благосостоянии, самочувствии и т.д.).
Вот с этих позиций государство и должно подходить ко всем своим иным обязанностям.
- - - - - - - - - -
Не знаю, что такое «максимальное обеспечение жильем своих граждан» в Вашем понимании.
Но в моем понимании, это вовсе не перемещение всех граждан в Киев или Днепропетровск (и обеспечением их тут жильем).
ИМХО это создание таких условий, чтобы во всех уголках Украины ее граждане жили, работали и размножались. А еще, чтобы крупные города не походили на муравейники, в которых каждый человек - сам по себе, а дети – помеха в жизни.
Если стремление всех и каждого переехать в столицу приводит к деградации других городов и районов страны, значит государство обязано предпринимать соответствующие меры.
Дабы народ и нация имели исторические перспективы.

Так что «максимальное обеспечение граждан жильем» - это инструмент, с помощью которого государство (и общество тоже) должны проводить политику (государственную, национальную), направленную в будущее (в том числе, и дальнее). С тем, чтобы через 10 - 50 - 200 лет в какой уголок Украины ни загляни – а везде жизнь кипит.

Абсолютно с Вами согласен по поводу целей госрегулирования РН.
ИМХО: государство своих реальных функций, в чем бы они не заключались - не выполняет. Потому что в экономической политике нашего государства какой-то стратегии я лично проследить не могу. Политика нашего государства в отношении РН в настоящее время - это скорее некая сумма устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы. А не что-либо другое.

"Наш пострел везде поспел" - гласит русская народная поговорка.

Domik свои "липовые" хотелки (данные цен предложений объектов невторичного рынка из актуальной базы АН ПО, включённые в расчет публикуемых ценников, дают искажённую статистику средних цен вторичного рынка) "вторички" Киева разместил , уже, и на Business Information Network (cсылка почему-то не прикрепляется - пишется, что комментарий содержит запрещённые слова).

В общем, продолжает шаманить "Ловись рыбка, большая и маленькая".

Цитата:

Абсолютно с Вами согласен по поводу целей госрегулирования РН.
ИМХО: государство своих реальных функций, в чем бы они не заключались - не выполняет. Потому что в экономической политике нашего государства какой-то стратегии я лично проследить не могу. Политика нашего государства в отношении РН в настоящее время - это скорее некая сумма устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы. А не что-либо другое.

Учитывая, что огромная часть страны – это депрессивные районы, что народ оттуда уезжает (а многие спиваются), то государство свои основные функции выполняет плохо.

Но, с другой стороны, страна и общество весьма быстро переходят от «социализма» к «капитализму», а смена общественного строя – дело очень непростое.
- - - - - - - - - -
Теперь относительно «суммы устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы».
Насколько я понял, это написано с явным осуждением.
Тогда позвольте спросить: а на чем еще должно основываться стремление людей и общества перейти от «социализма» к «капитализму»? Да еще и ускоренными темпами, практически без начального капитала?
- - - - - - - - -
Может историки когда-нибудь напишут, что «благодаря мудрой политике государственных мужей» Украина смогла всего за столько-то десятилетий пройти тот путь, который другие страны преодолевали в течение столетия?

P.S.
Или Вы уже точно знаете, что напишут лет через 50 (100 - 200) историки?
P.P.S.
Или все равно, что напишут через 100 лет историки? Мол, куда важнее, что напишут через месяц журналисты...

2 Lorer
И еще я не согласен с утверждением, что политика на рынке недвижимости основана только на личной наживе, и ничего более того.

На рынке недвижимости присутствует лишь небольшая часть киевлян. И когда киевляне выбирают мэра и депутатов, то о наживе думают очень немногие (ИМХО).
При этом они прекрасно знают, что коррупция процветает; и уверены, что избираемые будут заботиться о своей наживе.
Но выбирают именно киевляне, и выбирают именно тех, кто (по их мнению) будет заботиться не столько о себе, сколько о развитии города. В том числе, с помощью жестких ограничений при застройке города и пригородов.

Цитата:

Учитывая, что огромная часть страны – это депрессивные районы, что народ оттуда уезжает (а многие спиваются), то государство свои основные функции выполняет плохо.

Но, с другой стороны, страна и общество весьма быстро переходят от «социализма» к «капитализму», а смена общественного строя – дело очень непростое.
- - - - - - - - - -
Теперь относительно «суммы устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы».
Насколько я понял, это написано с явным осуждением.
Тогда позвольте спросить: а на чем еще должно основываться стремление людей и общества перейти от «социализма» к «капитализму»? Да еще и ускоренными темпами, практически без начального капитала?
- - - - - - - - -
Может историки когда-нибудь напишут, что «благодаря мудрой политике государственных мужей» Украина смогла всего за столько-то десятилетий пройти тот путь, который другие страны преодолевали в течение столетия?

P.S.
Или Вы уже точно знаете, что напишут лет через 50 (100 - 200) историки?
P.P.S.
Или все равно, что напишут через 100 лет историки? Мол, куда важнее, что напишут через месяц журналисты...

Я не знаю, что через 100 лет напишут историки. "История имеет такое же отношение к истине, как и теология к вере, а именно - никакого". (с) Р. Хайнлайн.
Но зато я помню, что журналисты пишут уже сегодня об уникальной ситуации в украинском обществе. Ситуации, когда общество обогнало в своем развитии правящую элиту. У большей части так называемой "элиты", состава Верховной Рады, скажем, какое образование и опыт работы? ПТУ+ВПШ+обком партии. (Газета Бизнес об этом писала, наверное, месяца 3 назад).

По поводу "суммы устремлений отдельных людей". Когда речь идет о действиях субъектов хозяйствования - это одно, тут "сумма устремлений отдельных людей" - явление необходимое для корректного развития рыночных отношений. Но если речь идет о действиях государственных чиновников, то это уже - совсем другое. Государственный чиновник - это человек, которому все налогоплательщики платят зарплату за совершенно определенную работу. Сутью этой работы является установление правил, по которым живет общество, и слежение за тем, чтобы эти правила выполнялись всеми. Чиновники же всех мастей (как выбираемые, так и назначаемые теми, кого избрали) свои задачи видят несколько по-другому: установить такие правила, которые бы не давали никому права делать то, что имеют возможность сделать они. То есть сознательное усложнение и запутывание законодательной базы, не основанные ни на чем, кроме личной выгоды отдельных лиц и компаний, решения исполнительной и судебной ветвей власти, и т. д.. Это уже - совсем другое дело, тут как раз тот случай, когда "сумма устремлений отдельных людей к личному обогащению" идет во вред обществу. Т.к. эта сумма не подразумевает главного - создания для всех одинаковых законов и правил игры.