Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги ноября 2007 года

Комментарии к статья старого сайта и форума
Anonymous
Профиль
Индекс стоимости жилья в ноябре 2007 года: 2542$/кв. м. (+1,6% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц ( +0,3% по сравнению с октябрем).
Индекс доходности в ноябре +1,4 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.)




Читать дальше >>
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Что там можно рассматривать как признак приближающейся стагнации?
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Грядет полный штиль.Начиная с середины декабря будет полный анус.Как минимум три месяца.Поживем увидим.Кстати,есть 2к 47кв.м. за 98 тыс.у.е.Если есть желающие купить могу дать номер тел.(квартира не моя,мне пришла ссылочка).Думаю,все-таки РН прогнивает и дальше.ПРавда запашек все "ярче".
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
новые квартиры будут дорожать до 3000минимум в киеве с дальнейшим плавным ростом с инфляцией а старые дешеветь.до 1500 .разеица должна быть приблизительно в 2 рза
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
У нас на Дарнице (10минут пешком до метро) валом 2К 40-45м2 в кирпичных 5-эт...
ОТ 90уефф с торгом..
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Предложения о продаже в массовом порядке просачиваются в разные форумы, посвященные совсем другой тематике. Это конечно свидетельствует о предстоящем росте цен на недвиж :-)))))))))))))
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1067
Профиль
Репутация:    16
Цитата:
Что там можно рассматривать как признак приближающейся стагнации?

Как явный признак приближающейся стагнации "там" ИМХО можно рассматривать более высокий рост цен на 3-комнатные квартиры, чем на 1-комнатные.
Если отталкиваться от данной когда-то Владимиром оценки, что 80% сделок на РЖН - это продажа одной недвижимости и покупка другой, более хорошей, с доплатой, получаем следующую картину. Ключевыми в этом случае становятся оставшиеся 20%, покупающие квартиру на накопленные деньги/в кредит/продав недвижимость в другом городе. Большинство из этих 20% (по крайней мере, так было раньше) покупают самую дешевую однокомнатную квартиру (т.к. денег в обрез). Получается, если мы видим, что на 1-комнатные квартиры цены растут медленнее, чем на 3-комнатные, это означает, что поток новых участников РЖН (приезжих в Киев/молодых киевлян, покупающих себе жилье) потихоньку иссякает. И скоро уже владельцам 1-комнатных квартир, желающих купить 3-комнатную, будет некому продать свою супернедвижимость. И в результате на всем рынке в целом начнется спад активности.
Как мы уже обсуждали неделю назад, ИМХО о "расслоении рынка недвижимости" можно будет говорить тогда, когда будут получены достоверные данные от экспертов - агентов по недвижимости, что сейчас не 80% участников рынка улучшают свои жилищные условия, а, к примеру, 75%. И с каждой неделей, месяцем этот процент уверенно снижается. А пока предложение 1-комнатных квартир достаточно сильно коррелирует со спросом на 2-3-комнатные, о "расслоении рынка" говорить рано.
Что касается тенденций цен на дома по типам домов, то я согласен с авторами обзора - рост цен на старую панель ИМХО можно отчасти объяснить выходом на рынок инвестиционных квартир, из которых большинство, наверное, относится все-таки к типам старый кирпич и украинский кирпич. В то же время этот самый рост цен на хрущобы - аргумент, резко противоречащий предположению о стагнации рынка - ведь хрущобы - самое плохое, дешевое жилье, и именно его покупают новые участники рынка. Хотя, может, это иллюзия роста цен, связанная с тем, что на рынок вышли инвестиционные хрущобы с хорошим расположением по ценам дороже среднерыночных. Или, может, спрос на хрущобы подстегивают планы по их реконструкции/сносу.
В общем, готов согласиться с авторами обзора. Резких движений на РЖН в декабре я не ожидаю. Удивлюсь, если число сделок в декабре существенно не снизится по сравнению с ноябрем. А падение цен, увы, откладывается на следующий год. :)
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2155
Профиль
Репутация:    60
...а с учетом галопирующей инфляции (сколько народу в Киеве з/п вообще в конертах получает без индексаци), подорожания продуктов питания на 30-130% и ХЗ какой ситуации с ценой на газ с НГ - ничего не остается, как бежать в АН "Планета Оболонь" и срчно покупать себе квартиру...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1026
Профиль
Репутация:    27
Хм... Не согласна с выражением

"киевляне и приезжие все больше свыкаются с ощущением, что города-спутники – это «почти Киев»

- не знаю ни одного случая, что бы киевлянин с целью улучшения жилищных условий сьезжал в пригородную многоэтажку, так же, как и при размене квартир. Цены в спутниках практически равны киевским - ещё весной я сравнивала цены в Коцюбинском и в Святошинском районе (не борщаговочная часть) - разница составляла порядка 150 у.е./ кв.м или даже меньше. (правда в пригороде дом должен был сдаваться раньше на квартал), аналогичная ситуация вырисовывалась и по Броварам в сравнении с Лесным массивом, Борисполем в сравнении с Харьковским... Хотя, конечно, это по новостройкам все.

Про приезжих судить не возьмусь - возможно однокомнатная в пригороде для них то, что нужно - не знаю. Однако, где-то была статейка про то, что арендовать квартиру в спутнике не выгодно - дороже коммуналка + проезд. Было бы неплохо проанализировать так выгодность покупки. Про коттеджные городки я молчу, а вот многоэтажки...
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
А ещё признаком стагнации может быть, маячащая на горизонте цифра средней цены предложения на вторичном рынке Киева 3000 USD/кв. метр.

Предпосылки для её появления можно видеть в динамике роста цен предложений на трёхкомнатные квартиры и на квартиры типа жилья старая панель. Запас для повышения цен предложения этих сегментов КРН до уровня средней цены предложения «вторички» в Киеве ещё имеется.

Предположение сценария роста цен предложений я основываю на наблюдениях за изменениями роста средней цены предложения на КРН как и во время стагнации, так и во время роспиареного аналитиками Domik, видимо по просьбе их стратегического партнёра АСН(р)У, ренессанса КРН во время периода осенних продаж.

Думаю, если скажу, что стагнация в 2007 г. на КРН началась в январе, то не сильно погрешу против истины.

Средняя цена предложения с которого началась стагнация, судя по цифре на графике Domik (см. «Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги 2006 года»), была 2575 USD/кв.метр.

К моменту выхода КРН из состояния стагнации (версия Domik) средняя цена предложения на КРН установилась на отметке 2830 USD/кв.метр. Как по мне так факт достаточно интересен и парадоксален: на КРН стагнация, а цена предложений выросла за период стагнации на 9,9%, в среднем на 1,23% в месяц!

Во время активизации продаж (версия Domik) в осенний период средняя цена предложения на КРН поднялась до 2925 USD/кв. метр, в среднем на 1,23%.

Получается, что хоть во время стагнации, что хоть во время активизации продаж, средняя цена предложения КРН поднималась в среднем за месяц на 1,23%.

Вполне вероятно, что средняя цена предложения на КРН также увеличится на 1,23% и в декабре и установится к концу года в районе отметки 2961 USD/кв. метр.

Вообще у продвинутых продавцов киевской недвижимости, как реальных так виртуальных, грядущая стагнация вряд ли испугает. Похоже, они знают формулу сохранения своего виртуального богатства во время стагнации: надо цену предложения на начало стагнации умножать на величину процента инфляции предполагаемый в текущем месяце.

Аналитикам и риэлторам такая формула тоже по душе. Продаж будет мало, а общая средняя цена предложения будет плавно расти. Тут им можно и прогноз о тенденциях на КРН дать практически стопроцентный (на среднею цену предложения на КРН очень влияет неадекватная цена предложений дублей находящихся в актуальной базе ).

Плавноконролированый рост цен предложений поможет риелторам уберечься от резкого падения цен продаж в каждом сегменте рынка, уровень которых обычно на 10%-20% ниже уровня средних цен предложения в этом сегменте, что может обеспечить приемлемый уровень продаж во время стагнации.

P.S. Возможно продавцы квартир типа жилья старая панель и трёхкомнатных квартир услышав об инициативе КГГА купить на вторичном рынке недвижимости за 12 млн. гривен 1400 кв. метров жилья для очерёдников Киева, стали дружно и активно поднимать цены предложений своих квартир, потому что не хотят продавать свой стратегический товар по цене, в среднем, 8571 грн /кв. метр.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2168
Профиль
Репутация:    20
нефига не понял.... в каждом обзоре писали что активность растёт, а за месяц оказывается она снизилась до уровня сентября....

значит не соврал брокер что жопа примерно такая же как в августе.....
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5417
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
нефига не понял.... в каждом обзоре писали что активность растёт, а за месяц оказывается она снизилась до уровня сентября....

Дайте ссылки или цитаты, где мы писали, что активность постоянно растет.
Каждую неделю писали то, что наблюдали на рынке. Активность колебалась. Это было. В целом по итогам месяца она была ниже, чем в октябре. Но активность не такая уж и низкая.
Хотя, с чем сравнивать... Если с осенними периодами прошлых лет, то да, низковата.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
Купил вторичку двухкоинатную в центре Борисполя за 82000 долл. (45 метров) - это дорого или нет?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 521
Профиль
Репутация:    14
Вроде ценам на квартиры есть куда падать. Разрыв между себестоимостью квадратного метра и его рыночной ценой достигает астрономических величин.

Достаточно привести такой пример. Российская строительная корпорация RGI International вышла на лондонскую биржу. Требования там строгие. Пришлось приоткрыть финансовую отчетность. Аналитики изучили годовой отчет и… раскрыли рты. Выяснилось, что себестоимость строительства квадратного метра в элитном доме в центре Москвы колеблется от 30 до 75 тыс. рублей. А на продажу этот же метр выставляют по цене от 700 тыс. (!) руб. и вплоть до полутора миллионов. Вот он – запас прочности.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1067
Профиль
Репутация:    16
Вот как оценивают украинский РЖН профессиональные и беспристрастные журналисты (правда, основываются они опять-таки на экспертном опросе риэлторов): http://www.business.ua/i776/a23993/
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5417
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
Вот как оценивают украинский РЖН профессиональные и беспристрастные журналисты (правда, основываются они опять-таки на экспертном опросе риэлторов): http://www.business.ua/i776/a23993/

В той статье на некоторых графиках цен перепутан первичный и вторичный рынок.
Вернуться к началу
Anonymous
Профиль
В то время, когда аналитики вещают о росте цен предложений, реально существующее цены продаж на вторичном рынке недвижимости (сегмент жилья - украинский кирпич) показывают совершенно противоположные результаты.

В октябре на аукционе КГГА было продано 2 квартиры средняя цена продажи которых составила 2496 USD/кв.м ( см. http://domik.ua/mod/main/news/id12858573 )

Средняя цена предложения в сегменте украинский кирпич в октябре составила 2946 USD/кв.м.

Реально средняя цена продажи квартир ниже на 15% средней цены предложения.

В ноябре КГГА были выставлены на продажу 8 квартир общей площадью 890,3 кв.м.

По информации веб-портала КГГА в ноябре они все были реализованы.

Эти восемь квартир были реализованы за 8 400 000 гривен и средняя цена продажи за один метр составила 9435 (8 400 000 : 890,3 = 9435) грн., что эквивалентно 1868 USD/кв.м.

Итого: в октябре цена - продажи 2496 USD/кв.м , в ноябре цена продажи - 1868 USD/кв.м.

Вывод№1 : За месяц в квартирах проданных КГГА средняя цена упала на 25%!!!

Вывод №2:Если существует возможность купить квартиру намного ниже средних цен предложения установившихся на вторичном рынке, покупатели этой возможностью активно пользуются.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 298
Профиль
Репутация:    2
Цитата:
В то время, когда аналитики вещают о росте цен предложений, реально существующее цены продаж на вторичном рынке недвижимости (сегмент жилья - украинский кирпич) показывают совершенно противоположные результаты.

В октябре на аукционе КГГА было продано 2 квартиры средняя цена продажи которых составила 2496 USD/кв.м ( см. http://domik.ua/mod/main/news/id12858573 )

Средняя цена предложения в сегменте украинский кирпич в октябре составила 2946 USD/кв.м.

Реально средняя цена продажи квартир ниже на 15% средней цены предложения.

В ноябре КГГА были выставлены на продажу 8 квартир общей площадью 890,3 кв.м.

По информации веб-портала КГГА в ноябре они все были реализованы.

Эти восемь квартир были реализованы за 8 400 000 гривен и средняя цена продажи за один метр составила 9435 (8 400 000 : 890,3 = 9435) грн., что эквивалентно 1868 USD/кв.м.

Итого: в октябре цена - продажи 2496 USD/кв.м , в ноябре цена продажи - 1868 USD/кв.м.

Вывод№1 : За месяц в квартирах проданных КГГА средняя цена упала на 25%!!!

Вывод №2:Если существует возможность купить квартиру намного ниже средних цен предложения установившихся на вторичном рынке, покупатели этой возможностью активно пользуются.

Самое печально что это тот самый КАЧЕСТВЕННЫЙ НОВОСТРОЙ который по идее дешеветь не должен
Вернуться к началу
Аналитик Domik.ua
Ответов: 5417
Профиль
Репутация:    87
Цитата:
Самое печально что это тот самый КАЧЕСТВЕННЫЙ НОВОСТРОЙ который по идее дешеветь не должен

Самое печальное то, что аукционы проводятся по каким-то неясным для большинства покупателей схемам. Да и кто знает об этих аукционах?
С трудом отыскал информацию http://www.kmv.gov.ua/place.asp
Указаны минимальные цены продажи, которые практически совпадают с ценами застройщика.
Квартиры, судя по метражам и планировкам, - из разряда неходовых.
Но где информация для "простых покупателей" и "просто киевлян"?
Где информация о ходе торгов и конечных ценах?

Ко всему прочему - это новострой. Практически первичный рынок. Дома (преимущественно) высотные, там ремонты будут идти еще очень долго. Проблемы с лифтами, завозом стройматериалов и вывозом строительного мусора - гарантированы.
То есть, если сравнивать цены, то не с ценами вторичного рынка, а ближе к ценам первичного. А они существенно ниже.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 298
Профиль
Репутация:    2
Цитата:
Самое печальное то, что аукционы проводятся по каким-то неясным для большинства покупателей схемам. Да и кто знает об этих аукционах?
С трудом отыскал информацию http://www.kmv.gov.ua/place.asp
Указаны минимальные цены продажи, которые практически совпадают с ценами застройщика.
Квартиры, судя по метражам и планировкам, - из разряда неходовых.
Но где информация для "простых покупателей" и "просто киевлян"?
Где информация о ходе торгов и конечных ценах?

Ко всему прочему - это новострой. Практически первичный рынок. Дома (преимущественно) высотные, там ремонты будут идти еще очень долго. Проблемы с лифтами, завозом стройматериалов и вывозом строительного мусора - гарантированы.
То есть, если сравнивать цены, то не с ценами вторичного рынка, а ближе к ценам первичного. А они существенно ниже.


Хм! Но всеравно ФАКТ-ОСТАЕТСЯ ФАКТОМ!
Кроме того анонсы второго аукциона в течении наверное двух недель были во всех СМИ(вплоть до бегущей строки в мониторах метро), и на вашем сайте тоже - кто хотел, тот ,УВЕРЕН, участие принял.

П.С. А инфрмация о результатах тоже дали но уже без помпы - ибо облажались...
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Новости и статьи



dsf