Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги ноября 2007 года

Цитата:

Хм... Не согласна с выражением

"киевляне и приезжие все больше свыкаются с ощущением, что города-спутники – это «почти Киев»

- не знаю ни одного случая, что бы киевлянин с целью улучшения жилищных условий сьезжал в пригородную многоэтажку, так же, как и при размене квартир. Цены в спутниках практически равны киевским - ещё весной я сравнивала цены в Коцюбинском и в Святошинском районе (не борщаговочная часть) - разница составляла порядка 150 у.е./ кв.м или даже меньше. (правда в пригороде дом должен был сдаваться раньше на квартал), аналогичная ситуация вырисовывалась и по Броварам в сравнении с Лесным массивом, Борисполем в сравнении с Харьковским... Хотя, конечно, это по новостройкам все.

Про приезжих судить не возьмусь - возможно однокомнатная в пригороде для них то, что нужно - не знаю. Однако, где-то была статейка про то, что арендовать квартиру в спутнике не выгодно - дороже коммуналка + проезд. Было бы неплохо проанализировать так выгодность покупки. Про коттеджные городки я молчу, а вот многоэтажки...

У меня квартира в Вишневом в новом доме. Она лучше по условиям жизни чем была на Борщаговке. А вот комуналка действительно дороже... но лучше

Цитата:

Только не говорите мне что цены в конце 2006 улетели на 67% потому что одновременно все инвесторы и не только они дружно заинтересовались украинской недвижимостью :103: Вы посмотрите на динамику отдалживания банками и предприятиями средств зарубежом (в четвертом квартале произошел огромнейший взрыв). Только не говорите что резко усилился спрос на кредиты и бедные банки были просто вынуждены отдалживать зарубежом.

Я бы сказал правительство Партии регионов решило добиться экономического роста любой ценой. А чрезмерная финансовая либерализация просто опасна для развивающихся стран. Потому что потом банки дают кредиты под офигенные проценты людям, которые не способны их вернуть. Летом 2006 они наехали на НБУ (не помните Тараса Чорновола незжающего), и НБУ уступил.

И в этом году эта карусель продолжалась. Может еще некоторое время экономика и простоит.

Распродали банки за бугор и вместо того, что бы вырученными деньгами кредитовать экономику (ну или слепить какой-нибудь мегаконсорциум по достройке нефтепровода Одесса-Броды или еще чего), они эти бабки запихали в потребкредитование. Проще говоря мы эти бабки прожрали А нынешняя инфляция - это отрыжка прошлогодней обжираловки. Правда скоро надо будет в то самое место пойти и облегчиться... А чем?

Что значит чем???
Возьмем еще кредитов за бугром и прожрем.
Потом продадим что-нить типа Криворожстали - еще баблоса будет.
Его тоже прожрем.
А когда придут низкие люди в желтых плащах - нас тут уже не будет, правда?
*горькая саркастическая усмешка*

Цитата:

Что значит чем???
Возьмем еще кредитов за бугром и прожрем.
Потом продадим что-нить типа Криворожстали - еще баблоса будет.
Его тоже прожрем.
А когда придут низкие люди в желтых плащах - нас тут уже не будет, правда?
*горькая саркастическая усмешка*

Ю на сегодняшней встрече с Я в присутствии журналистов опять маяковала о том, что кое-что в старых прихватизациях надо поправить

Продолжаем разговор...

Ремонт в 2К на 300Куефф...

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код 10111760
Объявление от 19.12.2007, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Днепровский, Никольская Слободка Мильчакова ул.
16 этаж 17-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2004)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 100/60/20
Санузел раздельный, телефон, лифт, новостройка

Цена 550000 USD

Авторский дизайн, двухуровневая, евро ремонт класса люкс, камин, два сан. узла, мебель, итальянская кухня, полностью оборудована техникой, сигнализация, ТВ, интернет, кондиционеры.
Тел. 426-55-00(01,02), 418-65-58
E-Mail admin1@domik.net
АН "Планета Оболонь"

Цитата:

...

Вот сегодня выяснилось, что по ул. Гришко в базе была опечатка вместо 210000 стало 110000 и квартира продана... Прекрасно правда? Так вот в базе в этом доме есть ещё штук 5 квартир по 140000 и штук 5-7 по 200000!!! Может в этих что по 200000 тоже опечатки??? И какого они там висят в базе, если аналог продался на 90000 дешевле, получается продавцы не хотят продавать, а тогда ЧТО ОНИ ХОТЯТ? Простой вопрос, на который я 2 дня не могу получить ответ от местных риелторов

В аналiтикiв, у тих що без лапок, це називають data mining, по нашому пiдтасовка даних.

Отож "база" на domik.net або суцiльна ОЧЕПЯТКА або ОКОЗАМИЛЮВАННЯ.

По нiй не можна приймти абсолютно нiяких ОБ"ЕКTИВНИХ висновкiв.

А вся гра варта того, що один дядя дае заяву "буде м2 по $3000", i "базу" тягуть за вуха до цього рiвня.

Враження що та Co. живе в якомусь свому вiртуальному свiтi, з якого не хоче вибиратись.

Цитата:

В аналiтикiв, у тих що без лапок, це називають data mining, по нашому пiдтасовка даних.

Отож "база" на domik.net або суцiльна ОЧЕПЯТКА або ОКОЗАМИЛЮВАННЯ.

По нiй не можна приймти абсолютно нiяких ОБ"ЕКTИВНИХ висновкiв.

А вся гра варта того, що один дядя дае заяву "буде м2 по $3000", i "базу" тягуть за вуха до цього рiвня.

Враження що та Co. живе в якомусь свому вiртуальному свiтi, з якого не хоче вибиратись.

Так это очевидно... Любой может порытся в базе и найти просто дикий разброс цен на квартиры двойники... Правда, Владимир говорит, что таким образом продавцы нащупывают рыночную цену :103: Но где логика в его словах??? Если не продаётся, то рыночная цена понижается, а не повышается...

Просто кто-то надеется на отложенный спрос, а кто-то ждет отложенного предложения...

Владимир
Цитата:

Цитата:

Во-вторых, откуда вообще следует, что цены в Ваших примерах завышены? Я, вообще-то надеялся, что Вы (или кто-то другой из участников форума) конкретно исследует (прозвонит, посетит) хотя бы некоторые из названных квартир.

Владимир давая ответ о ценах предложений, которые попали в «список Yuran", вы указали, что квартиры указанные в объявлениях (Yuran, сообщение №108):
Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12221960
Объявление от 15.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Лесной пр.
6 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 48,5/28/7,5
Газовая плита, телефон, лифт, балконов/лоджий - 1

Цена: 108000 USD

каф., хор.сост.

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12185021
Объявление от 04.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Шолом-Алейхема ул.
3 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 46/31/7
Газовая плита, лифт

Цена: 108000 USD ,


были проданы.

Если допустить, что цена продажи квартир совпала с ценой предложения, а продажа объектов состоялась в ноябре, то на основе такой информации можно предположить, что сейчас средняя цена продажи двухкомнатных квартир типа жилья старая панель на Лесном массиве составляет $2285 кв. метр.

Рассмотрим далее следующую цену предложения в объявлении из «списка Yuran»:
Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12206905
Объявление от 17.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Шолом-Алейхема ул.
2 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 48/32/7,5
Газовая плита, лифт

Цена: 140000 USD

торг, док.гот., парк ,-

Цена предложения объекта составляет $2916 кв. метр. Обычно, если цена предложения превышает средний показатель цен предложения данного типа жилья в конкретно рассматриваемом районе, в аннотации к объявлению приводится дополнительная информация (наличие евроремонта, престижность дома и т.д. и т.п.) обосновывающая желание продавца получить за свой товар озвученную сумму. В рассматриваемом объявлении дополнительной информации о качественных характеристиках квартиры нет, за исключением слова – парк. Обычно так характеризируют квартиры, обладающие обычным жилым состоянием, поэтому предлагаю рассмотреть цену предложения с точки зрения голой статистики.

Как уже отмечалось выше, цена предложения в объявлении с кодом 106905 составляет $2916 кв. метр. Эта цена предложения на 27% выше средней цены продаж проданных квартир указанных в объявлениях с кодами 1210521, 12221960.

На данный момент у нижней границы рассматриваемого сегмента рынка ( тип жилья - девятиэтажная старая панель, месторасположение – Лесной массив) в актуальной базе имеются объекты с такими ценами предложений:

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12207843
Объявление от 22.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Милютенко ул.
2 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 47,2/31,3/5,4
Газовая плита, телефон, лифт, балконов/лоджий - 1

Цена: 107000 USD

б/дв

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12224444
Объявление от 14.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Жукова ул.
4 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 44/28/7
Газовая плита, телефон, лифт, балконов/лоджий - 1

Цена: 106000 USD

торг

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12224889
Объявление от 14.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Жукова ул.
6 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 45/28/6
Санузел раздельный, газовая плита, телефон, лифт

Цена: 104000 USD

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12228654
Объявление от 26.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Шолом-Алейхема ул.
7 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 46/31/7
Санузел раздельный, газовая плита, телефон, лифт, балконов/лоджий - 1

Цена: 95000 USD

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12225629
Объявление от 22.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Лесной пр.
7 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 44,2/25,4/6,8
Санузел раздельный, газовая плита, лифт

Цена: 105000 USD

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12227737
Объявление от 17.12.2007, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Деснянский, Лесной
Лесной пр.
5 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 45/30/7,5
Санузел совмещенный, газовая плита, лифт

Цена: 105000 USD

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 12195588
Объявление от 14.12.2007, владелец информации - посредник

г.Киев, Деснянский, Лесной
Курчатова ул.
5 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 44/26/7
Газовая плита, телефон, лифт

Цена: 107000 USD

лин., каф., торг, б/дв


Средняя цена предложений составляет $2314,29 за квадратный метр.

Цена предложения рассматриваемой дорогой «хотелки» из «списка Yuran» на 26% выше средней цены предложения нижней границы диапазона цен предложений рассматриваемого сегмента рынка.

При такой разнице реальность продажи «хотелки» в нынешний период представляется маловероятной. Так что с точки зрения вероятности продажи квартиры цена предложения $2916 кв. метр является завышенной.

Цитата:

В аналiтикiв, у тих що без лапок, це називають data mining, по нашому пiдтасовка даних.

Отож "база" на domik.net або суцiльна ОЧЕПЯТКА або ОКОЗАМИЛЮВАННЯ.

По нiй не можна приймти абсолютно нiяких ОБ"ЕКTИВНИХ висновкiв.

А вся гра варта того, що один дядя дае заяву "буде м2 по $3000", i "базу" тягуть за вуха до цього рiвня.

Враження що та Co. живе в якомусь свому вiртуальному свiтi, з якого не хоче вибиратись.

+10 :20:

Цитата:

У меня квартира в Вишневом в новом доме. Она лучше по условиям жизни чем была на Борщаговке. А вот комуналка действительно дороже... но лучше

Спасибо за информацию
Так уж чего-то исторически сложилось, что я не люблю Борщаговку . Будь я на Вашем месте - вариант Вишневого меня бы устроил более чем.