Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги июня и первого полугодия 2007 года

Индекс стоимости жилья в июне 2007 года 2448$/кв. м. (-0,7% за месяц).
Индекс ценового ожидания -0,8% в месяц ( -0,7% по сравнению с маем).
Индекс доходности в июне +0,2 б/д (- 0,9 б/д).
За первое полугодие 2007 года индекс стоимости вырос на 6,3%.


Читать дальше >>

Киевский рынок не перестает удивлять. Потребность в жилье огромная, а строители снижают темпы. Сделок нет, а продавцы не уступают. Если сюда приедет западный экономист-рыночник, то у него либо крыша поедет, либо он новую теорию рынка создаст и получит Нобелевскую премию.

все довольно просто. на рынке - олигополия и сговор строителей. добавьте "темные" правила полученя земли под застройку + закрытость рынка не только для иностранцев, но и для своих из других регионов.
ну а продавцы просто еще думают, что у покупателей станки для печатания денег есть. они бы задумались о другом - хорошо купить (на низу) это только пол-дела, еще нужно хорошо продать (на верху)

Обзор интересный, но немного противоречивый. С одной стороны признаётся наличние огромной системной проблемы
А вот покупателям ждать сложнее. Потребность в улучшении жилья носит массовый характер жилой фонд в расчете на душу населения у нас в полтора-два раза меньше, чем в большинстве развитых стран.

Именно с этим я не согласен. Да, есть потребность в улучшении жилищных условий. Но эта потребность не подкреплена финансовыми возможностями, т.е. это не является спросом. Поэтому надежды на то, что осенью рынок сам по себе оживёт - призрачны. Можно ограничивать предложение новостроек, держать цены на уровне, но это всё бессмысленно, если нет главного - покупателей. Вот это главная проблема РН, а не что-то другое.

Так они ж написали, что 5-8% киевских семей имеют возможность доплатить за дополнительные 20 квадратных метров.Это порядка 50000-80000 семей. Половина из них имеет острую потребность в улучшении жиличных условий. А над продавцами не каплет.

Вы всех их опросили??)) «имеет острую потребность» или все же, не против увеличить жилплощадь??))

Это самое, пока эти 50000-80000 семей не продадут свою старую халупу,
приобрести дополнительных 20 метров они не смогут, даже если у них уже есть деньги на эти самые 20 метров.

А продать не могут, так как нет покупателей, особенно на их старые халупы.

Вы не разбираетесь в рыночных отношениях...

Спекулянт покупает у них квартиру, а затем он же продает им другую, купленную ранее.
После этого он покупает у второго клиента следующую квартиру и продает им же ту, что купил ранее у первого клиента, но уже дороже.Третий клиент повышает цену на свою квартиру, которую вот-вот купит спекулянт с тем что бы продать ему квартиру второго клиента (но уже дороже).

Хотел пошутить, а как все складно получилось... и теория вечного роста и вечного спроса укладываются, и соотношение 2 к 1 спекулянт/не спекулянт, и про судьбу денег "инвесторов"...
Непонятно только, что будет делать спекулянт с квартирой "того последнего продавца", когда захочет, наконец, "вынуть" деньги. Ему же сначала нужно купить квартиру у своего потенциального покупателя, дабы у последнего появились основные средства для приобретения уже имеющейся у спекулянта квартиры.

Вспоминается анекдот про двух ковбоев и их пари...

Цитата из статьи

Многие застройщики изменили тактику продаж. Имея финансовые резервы, строят за свои деньги. А заодно пытаются подогреть спрос за счет ограничения предложений. Максимум на что идут некоторые застройщики, это летние акции и отсрочки платежей.
Отсюда вывод застройщики имеют значительный запас прочности, который позволяет им достаточно долго удерживать цены.


Может мне кто-то ответить на возникший вопрос
Как понимать выше сказанное (значительные финансовые резервы), с постоянным плачем застройщив о низком уровне рентабельности, дороговизной материалов и пр. если они накопили такие резервы, что можна не работать.
Очевидно, что стоимость продаваемых квартир была сильно завышена.
А раз так, то у них ещё есть огромные резервы, для снижения цен.

Или я что-то не так понял?

Непонимание (ИМХО) идет оттого, что смотрите на этот процесс под углом зрения спекулятивного спроса.
Посмотрите на все это с точки зрения тех участников процесса, которые «просто улучшают жилищные условия». А также тех, кто ухудшает свои жилищные условия ради денег.
Если суммировать тех и других, то вместе они составят подавляющее большинство.
Так вот, нет среди них спекулянтов.
Хотя мысли о возможной выгоде у них присутствуют, но основные мотивы их не спекулятивные. Жизнь заставляет их менять одно жилье на другое. Есть возможность – меняют. Исчезла возможность – живут как жили.

--------
Очень сложно назвать спекулянтами семью, которая перебирается сначала из гостинки в «пролетарском районе» в двухкомнатную панельную хрущевку в соседнем доме. А через несколько лет, поднакопив денег (или взяв кредит), перебирается в двухкомнатную квартиру большей площади и в более спокойном районе.

Сложно назвать спекулянтом и бабушку, меняющую двухкомнатную квартиру на однокомнатную. То, что за подобный обмен она получит деньги, вовсе не является спекуляцией ни с правовой точки зрения, ни моральной. (Если честно, то такую бабушку нужно показывать по ТВ в социальной рекламе).

под каким углом не смотри сделок нет. под каким углом посмотреть чтоб они появились, Владимир?

В продолжение предыдущего моего поста.
Пересчитать всех, кто хочет и может улучшить свои жилищные условия, вряд ли кому под силу.
Но общее количество их оценить возможно. В том числе, с помощью агентов по недвижимости и данного сайта.
(Не зря ведь исход будущих выборов определяют более-менее точно, опросив каждого десятитысячного. Если опросить каждого тысячного, то исход выборов можно определить весьма и весьма точно.)

Большинство (подавляющее большинство?) авторов (причем, не только этого сайта) придерживаются примерно таких воззрений
1. Жить взрослым детям с родителями плохо. Нужно либо покупать жилье, либо разменивать.
2. Жить в «пролетарских» домах и микрорайонах плохо. А, по мере расслоения общества, жить там будет еще хуже. Если появляется возможность, нужно срочно перебираться в другие дома и микрорайоны.
3. Жить в обветшалом, физически и морально устаревшем жилье - плохо. Если есть возможность, нужно менять его на более комфортное.
4. Жить на 7-10-20 квадратных метрах (на человека) – явно недостойно для «благополучного человека».
5. Многие считают, что у каждого должна быть своя комната. Плюс общая комната для всех. В качестве паллиатива допускают вариант – «у каждого своя комната».

Данный список можно продолжать и продолжать… И все это (ИМХО) будет выражать мнение большинства.
-------
Теперь о том, что имеем.
В Киеве добрая половина жилья морально и физически устарела.
Весьма значительная часть жилья находится в тех домах и микрорайонах, в которых постепенно концентрируются «социально уязвимые слои населения».
Немало домов стоит на загазованных и шумных улицах.
------
Соединив все это вместе, мы и приходим к выводам, что среди тех, у кого появляется материальная возможность, жилье обменяли бы процентов 70-80 жителей подобных домов и квартир.
Если у кого иное мнение – всегда готовы обсудить.

Сделок мало, но они есть.
Относительно того, под каким углом посмотреть...
Мы ж открытым текстом об этом пишем нужно договариваться и сбрасывать цену.
Наши агенты эти слова сейчас повторяют помногу раз в день (в том числе, и при прозвонах).
А сделки (рано или поздно) пойдут. Проблемы-то накапливаются, и их все равно нужно будет решать (то ли с помощью обмена, то ли с помощью покупки/постройки, то ли с помощью аренды).

Владимир кто кто же тогда на протяжении 7 лет разогревал рынок? Бабушки с альтернативщиками? Вы ничего не путаете?)))

Владимир, считать и никого не нужно.
Разве только количество сделок, а именно их качественный состав.
Если есть 1000 сделок "для себя" (совершенная 1000 покупателей) и 2000 сдело "на продажу" совершенная 1 покупателем, то соотношение спекулянт/не спекулянт 2 к 1.
Ведь публиковали же цифру в 50% спекулятивных сделок.

Эта цифра для первичного рынка. И многие инвесторы прейдут теперь в разряд рантье. Многие уже прешли. Но вот если первичка начнет в цене падать, вот тогда будет обвал рныка, а пока имеем то, что имеем.

бедный, бедный ГТВЩ

Ну, почему же "только"?
Были весьма большие деньги "богатых людей", расселявших коммунальные квартиры и даже целые подъезды. Дома в центре практически все расселены. Коммунальные квартиры остались только кое где.
Был (и есть) поток приезжих, покупавших (покупающих) жилье (правда, среди них тоже немало альтернативщиков, продавших квартиры, дома, землю в других городах/областях).
Есть и спекулятивный капитал (но, применительно ко вторичному рынку, схема "спекуляции" нередко такова покупка - ремонт - продажа. Покупать а потом "просто продавать" в условиях, когда все сегменты рынка дорожают примерно одинаково, не очень эффективно).
-------
Альтернативщики тоже весьма способствовали разогреву рынка.
У них двойственный подход к ценам.
Как продавцы - они заинтересованы в росте цен. Как покупатели - в снижении.
Но поскольку доходы (десятков тысяч) семей росли ощутимо, квартир на обмен было не так уж и много, а желание перебраться из гостинки в хрущевку (или из хрущевки в сталинку) было большим и массовым, то альтернативщики до поры до времени достаточно спокойно относились к стремительному росту цен. И даже раздували их, каждый раз повышая стоимость своих квартир.

И кто ж это у нас по 2000 квартир покупал? Сомневаюсь, что даже на первичном рынке такое было.
На вторичном рынке ничего и близко такого отродясь не было.
2000 квартир без мощной рекламы и огромного числа агентов не продашь. А агенты об этом даже не слыхали.

Цифра 50% спекулятивных сделок озвучивалась К.Палыводой применительно к вполне конкретной ситуации, имевшей место на первичном рынке осенью 2006 года.
После скандала с "Элитой Центр" (февраль 2006г.) массовый покупатель временно охладел к первичному рынку. В августе 2006 цены на вторичку стали быстро расти, на первичку остались примерно на том же уровне. Массовый покупатель вовремя не сориентировался, но сориентировались спекулянты. Вот и получилось, что осенью 2006 года 50% инвестиций на первичку шло (по мнению К.Палыводы) от спекулянтов.

Посмотрите как класно гуляют минимальные и максимальные цены!!! Что то мне кажеться рынок сильно колбасит последние пару месяцев!?! Какие коментарии будут товарищи?
(надеюсь картинка вложится коректно)