Покупка квартиры по доверенности

Правовая сторона вопросов, связанных с недвижимостью. Юридическая помощь.
Наследство, страхование, узаконивание, бытовые и иные правовые вопросы.


| Кредитование недвижимости |
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
Добрый день .Собственники за заграницей. На сделку не приедут, предлагают по доверенности. Начиталася, что это очень рискованно.Понятно ,что надо чтоб были все выписаны,в доверенности указано что доверенное лицо имеет право получать деньги за проданную квартиру,подписывать акт приема передачи и тд.
Можно ли себя как-то обезопасить и какой дисконт предполагает если квартира по доверенности продается.Может все таки пообщаться с продавцами по скайпу хотя бы. Могут ли они отменить доверенность в стране прибывания у консула,или нотариальная сделка железо бетон в Украине?? :faceoff:
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2305
Профиль
Репутация:    54
Михельсон писал(а):Собственники за заграницей. На сделку не приедут, предлагают по доверенности. Начиталася, что это очень рискованно.Понятно ,что надо чтоб были все выписаны,в доверенности указано что доверенное лицо имеет право получать деньги за проданную квартиру,подписывать акт приема передачи и тд.
Можно ли себя как-то обезопасить и какой дисконт предполагает если квартира по доверенности продается.Может все таки пообщаться с продавцами по скайпу хотя бы. Могут ли они отменить доверенность в стране прибывания у консула,или нотариальная сделка железо бетон в Украине?


Доверенность, заверенная в консульстве Украины и внесённая в электронный реестр доверенностей в Украине, тоже подходит (о нюансах текста лучше предварительно узнать у нотариуса, который будет оформлять: типа "доручаю внести в єдиний електронний реєстр; відкрити/закрити на моє ім'я банківський рахунок" и т.д).
Может быть надо доверенность от каждого совладельца отдельно.
У доверенной особы должны быть оригиналы правоустанавливающих документов. Так же должен быть у собственников идентификационный номер (который укажут в доверенности). Доверенная особа должна будет заплатить налоги и сборы (их размер зависит от срока владения и резидентности владельцев).
Перед сделкой можно пообщаться с собственниками по скайпу.
Лучше указать в договоре реальную цену.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
Romson писал(а):
Доверенность, заверенная в консульстве Украины и внесённая в электронный реестр доверенностей в Украине, тоже подходит (о нюансах текста лучше предварительно узнать у нотариуса, который будет оформлять: типа "дуручаю внести в єдиний електронний реєстр; відкрити/закрити на моє ім'я банківський рахунок" и т.д).
У доверенной особы должны быть оригиналы правоустанавливающих документов. Так же должен быть у собственников идентификационный номер (который укажут в доверенности). Доверенная особа должна будет заплатить налоги и сборы (их размер зависит от срока владения и резидентности владельцев).
Перед сделкой можно пообщаться с собственниками по скайпу.

Про единый реестр понятно.Так дело в том что доверка уже есть выданная украинским нотариусом,меня больше напрягает вдруг они выдали доверку здесь,а там возьмут ее и отменят,или доверенность отменяется у того же нотариуса который выдавал?Как часто обновляется этот реестр.Не может быть такого,в обед сделка здесь в Украине,а утром в консульстве анулировали доверенность и она в базу еще не попала.И сделка будет проведена по недействительной доверенности.??
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2305
Профиль
Репутация:    54
Михельсон писал(а):Про единый реестр понятно.Так дело в том что доверка уже есть выданная украинским нотариусом,меня больше напрягает вдруг они выдали доверку здесь,а там возьмут ее и отменят,или доверенность отменяется у того же нотариуса который выдавал?Как часто обновляется этот реестр.Не может быть такого,в обед сделка здесь в Украине,а утром в консульстве анулировали доверенность и она в базу еще не попала.И сделка будет проведена по недействительной доверенности.?

Думаю что она действительна до момента её отмены в электронном реестре.
Почему бы вам не задать эти вопросы нотариусу?
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
Romson писал(а):Думаю что она действительна до момента её отмены в электронном реестре.
Почему бы вам не задать эти вопросы нотариусу?

вопросы эти задам,просто хотелось поинтересоваться
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 54
Профиль
Репутация:    2
АААА! Я написала целую простынь и куда она делась?!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 54
Профиль
Репутация:    2
Мы не рискнули.

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина - брат, если женщина - то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не "продать по цене на свое усмотрение", а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах - изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются "в семье" им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки - вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так - если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. :-)
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
tatiana_lola писал(а):АААА! Я написала целую простынь и куда она делась?!

Если не затруднит,продублируйте пожалуйста)) :thanks:
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
tatiana_lola писал(а):Мы не рискнули.

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина - брат, если женщина - то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не "продать по цене на свое усмотрение", а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах - изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются "в семье" им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки - вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так - если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. :-)

я эти риски все прекрасно понимаю.Вот вы пишите ,продажа не по рыночной цене,ну а если в доверенности написано:продать за цену на свое усмотрение,ну или как то так,вдруг я сторговался хорошо,тем более рынок сейчас стоит,вот и продали они мне ниже рынка.Деньги могу на их счет закинуть,чтоб доверенному лицу не давать.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2305
Профиль
Репутация:    54
Каждая ситуация индивидуальна. Не зная деталей запутаетесь в домыслах.
Есть ещё банковские нюансы.
Найдите грамотного нотариуса (того кого рекомендуют, у кого большой опыт, если хотите скину пару таких в личку).
Месяц назад купили квартиру где 1/2 продавалась по подобной доверенности, заканчиваем косметический ремонт.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 54
Профиль
Репутация:    2
Нюансы лучше обсуждать с вашим юристом и нотариусом.
Я вам изложила наши собственные страхи и сомнения.

Если решитесь на сделку, то не сочтите за труд потом написать, как решили обойти проблемные вопросы. Так для общего развития, чтобы знать.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
Romson писал(а):Каждая ситуация индивидуальна. Не зная деталей запутаетесь в домыслах.
Есть ещё банковские нюансы.
Найдите грамотного нотариуса (того кого рекомендуют, у кого большой опыт).
Месяц назад купили квартиру где 1/2 продавалась по подобной доверенности, заканчиваем косметический ремонт.

Romson,я так понимаю вы риэлтор?А вообще практикуется ли сбор риэлтором справок что продавцы не состоят на учетах в нарко и псих диспансерах??
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
tatiana_lola писал(а):Нюансы лучше обсуждать с вашим юристом и нотариусом.
Я вам изложила наши собственные страхи и сомнения.

Если решитесь на сделку, то не сочтите за труд потом написать, как решили обойти проблемные вопросы. Так для общего развития, чтобы знать.

самый нормальный выход по моему искать другое :yes: ,но уж больно место это нужно,пойти по соседях пообщаться,они все расклады дадут.Или оплатить им билет,чтоб приехали на сделку,хотя если хотят продать сами должны быть заинтересованы примчаться,это если они легально находятся в Италии,и потом с возвращениям проблем не будет.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2305
Профиль
Репутация:    54
Михельсон писал(а):Romson,я так понимаю вы риэлтор?А вообще практикуется ли сбор риэлтором справок что продавцы не состоят на учетах в нарко и псих диспансерах??

Вы ошибаетесь, я инвестор, но с риэлторами дружу.
Если покупатель настаивает...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 54
Профиль
Репутация:    2
В нашем случае собственник скрывался заграницей. Поэтому его приезд в Украину был совершенно невозможен.

Если ваш собственник оформляет какие-нибудь виды на жительство, то легко может быть невыездным 6 месяцев или год. Я не знаю точно итальянских условий.

Насколько я в курсе, риэлторы могут проверять информацию по поводу учета в диспансерах, но только незаконно и неофициально. Законного доступа к этим базам у них нет. А значит и законных справок вам никто не выдаст.

Собственник должен сам идти в диспансеры и брать такие справки. А как он пойдет, если он не в Украине? Кстати интересно какой срок действия таких справок? Они должны быть действительны на дату выдачи доверенности или на дату сделки?
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
tatiana_lola писал(а):В нашем случае собственник скрывался заграницей. Поэтому его приезд в Украину был совершенно невозможен.

Если ваш собственник оформляет какие-нибудь виды на жительство, то легко может быть невыездным 6 месяцев или год. Я не знаю точно итальянских условий.

Насколько я в курсе, риэлторы могут проверять информацию по поводу учета в диспансерах, но только незаконно и неофициально. Законного доступа к этим базам у них нет. А значит и законных справок вам никто не выдаст.

Собственник должен сам идти в диспансеры и брать такие справки. А как он пойдет, если он не в Украине? Кстати интересно какой срок действия таких справок? Они должны быть действительны на дату выдачи доверенности или на дату сделки?

там собственники мать и сын,квартира продается уже более года,цена упала на 10$ .Про справки понял,ничего нового не услышал,в принципе так везде.Буду искать нормального нотариуса.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 54
Профиль
Репутация:    2
Цена за год упала на 10 000 уе вы имели в виду?

Что-то мало...

По объектам, которые рассматривала, цены "хотелок" упали на 50-90 000 у.е.
Если не считать те объекты, владельцы которых не снижают цену в принципе.
Но тех, кто не снижает цену я обхожу стороной, один этот факт говорит о том, что люди не в себе.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
[quote="tatiana_lola"]Цена за год упала на 10 000 уе вы имели в виду?

Что-то мало...

По объектам, которые рассматривала, цены "хотелок" упали на 50-90 000 у.е.
Если не считать те объекты, владельцы которых не снижают цену в принципе.
Но тех, кто не снижает цену я обхожу стороной, один этот факт говорит о том, что люди не в себе.[/quote
да на 10 тыс у.е квартира во Львове,а не Киеве,вы мне подскажите на какие объекты цена упала на 90 тыс,мне это очень интересно, это сколько она стоила до падения,если учесть что цены рухнули максимум 25%
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 54
Профиль
Репутация:    2
Вы статистику смотрите. А это средняя температура по палате.

А вы поищите в Гугле по адресу вашего объекта. Найдете старые объявления, где будут указаны первоначальные хотелки ваших продавцов.

10% мне в 2007 году на растущем рынке скинули при сделке. Поэтому имею глубокое убеждение, что на падающем рынке торг должен быть не меньше 15%.

ИМХО.

Если вас цена объекта устраивает - покупайте. Может цена и без торга очень низкая.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 10
Профиль
Репутация:    0
tatiana_lola писал(а):Вы статистику смотрите. А это средняя температура по палате.

А вы поищите в Гугле по адресу вашего объекта. Найдете старые объявления, где будут указаны первоначальные хотелки ваших продавцов.

10% мне в 2007 году на растущем рынке скинули при сделке. Поэтому имею глубокое убеждение, что на падающем рынке торг должен быть не меньше 15%.

ИМХО.

Если вас цена объекта устраивает - покупайте. Может цена и без торга очень низкая.
d gh
в прошлом году стоила 52 сейчас 40,но я еще не торговался))
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Юридическая консультация



dsf