Покупка квартиры для аренды

Долгосрочная и посуточная. Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.
користувач форуму
Ответов: 111
Профиль
Репутация:    5
В Ваших желаниях скрыто противоречие.)) Хотя , конечно , это можно понять)). Если речь идет о Киеве, то думаю Ваш целевой сегмент, исходя из бюджета - гостинка рядом с метро. В востребованных районах. Но имеет смысл подождать. Вторичка имеет ярко выраженный нисходящий тренд. С высокой долей вероятности, через год за эти же деньги сможете выбрать вариант получше.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 73
Профиль
Репутация:    0
мariam писал(а):Но имеет смысл подождать. Вторичка имеет ярко выраженный нисходящий тренд. С высокой долей вероятности, через год за эти же деньги сможете выбрать вариант получше.


про нисходящий тренд согласен. но отложив на год, я за год не заработаю как минимум $1500(это если сдавать за 3500), которые мог бы заработать, сдавая квартиру. то есть не так все однозначно.

мariam писал(а):Если речь идет о Киеве, то думаю Ваш целевой сегмент, исходя из бюджета - гостинка рядом с метро. В востребованных районах.


не уточните подробнее, что именно имеете в виду? какие именно метро, к примеру, и что означает "рядом с метро" - пешая доступность до 20 минут ходьбы, как-то так?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 43
Профиль
Репутация:    1
andrey.kiev писал(а):
про нисходящий тренд согласен. но отложив на год, я за год не заработаю как минимум $1500(это если сдавать за 3500), которые мог бы заработать, сдавая квартиру. то есть не так все однозначно.



не уточните подробнее, что именно имеете в виду? какие именно метро, к примеру, и что означает "рядом с метро" - пешая доступность до 20 минут ходьбы, как-то так?
По Вашему варианту-всё просто... Красная ветка метро. От "Академгорожка" до "Берестейской". От "Шулявки" до "Политеха" квартиры дороже в наём идут- но Ваша сумма не потянет на покупку.. Далее идём.. "Академгордок" или "Житомирская".. Рядом с метро- практически новый ( не старый скажем так) жилой фонд.. Значит опять таки Ваш ценовой диапазон не катит.. Остаются "Святошин" "Нивки" и "Берестейская".. Вот Ваш район где можно начинать искать вторичку.. 20-минут до метро пешком тоже не прокатит.. Ибо зимой сие расстояние пешком преодолевается за 40-минут.. Значит сугубо искать квартирку до 10-ти минут пешком к метро.. По моим прикидкам- только станции "Святошин" "Нивки".. На "Берестейке"- рядом с метро- сталинки по деньгам не пройдёт у Вас.. Есть варианты на Шпака. Там есть хрущи однушечные.. Минут за 12-15ть можно до метро допрыгать..Правда там недалеко и Амерское посольство.. Не знаю- сей факт каким то образом смог повлиять на капитализацию всего микрорайона..
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 383
Профиль
Репутация:    0
Олег 89 писал(а):По Вашему варианту-всё просто... Красная ветка метро. От "Академгорожка" до "Берестейской". От "Шулявки" до "Политеха" квартиры дороже в наём идут- но Ваша сумма не потянет на покупку.. Далее идём.. "Академгордок" или "Житомирская".. Рядом с метро- практически новый ( не старый скажем так) жилой фонд.. Значит опять таки Ваш ценовой диапазон не катит.. Остаются "Святошин" "Нивки" и "Берестейская".. Вот Ваш район где можно начинать искать вторичку.. 20-минут до метро пешком тоже не прокатит.. Ибо зимой сие расстояние пешком преодолевается за 40-минут.. Значит сугубо искать квартирку до 10-ти минут пешком к метро.. По моим прикидкам- только станции "Святошин" "Нивки".. На "Берестейке"- рядом с метро- сталинки по деньгам не пройдёт у Вас.. Есть варианты на Шпака. Там есть хрущи однушечные.. Минут за 12-15ть можно до метро допрыгать..Правда там недалеко и Амерское посольство.. Не знаю- сей факт каким то образом смог повлиять на капитализацию всего микрорайона..


ого як ви круто все розписали))
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 45
Профиль
Репутация:    0
Добрый вечер! Есть вопрос к понимающим людям. Есть 1к квартира на новобеличах в новострое, без ремонта. Промониторив прайсы на аренду в этом ЖК они мне явно не понравились. Вопрос 1- стоит ли делать ремонт и сдавать? 2.Сделать ремонт и продать? 3.Не делать ремонт и продать? 4.Продать добавить денег и инвестировать в центр? Заранее спасибо! Писс👌
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 45
Профиль
Репутация:    0
И ещё интересует мнение форумчан? Какой процент доходности от сдачи квартиры для Вас считаеться приемлемым? Для меня это 10% годовых.
Вернуться к началу
AO
користувач форуму
Ответов: 769
Профиль
Репутация:    17
Seaman30 писал(а):Добрый вечер! Есть вопрос к понимающим людям. Есть 1к квартира на новобеличах в новострое, без ремонта. Промониторив прайсы на аренду в этом ЖК они мне явно не понравились. Вопрос 1- стоит ли делать ремонт и сдавать? 2.Сделать ремонт и продать? 3.Не делать ремонт и продать? 4.Продать добавить денег и инвестировать в центр? Заранее спасибо! Писс👌


мое мнение:
4.Продать добавить денег и инвестировать в центр
1. стоит ли делать ремонт и сдавать?

остальные варанты я бы не рассматривал.

я в прошлом месяце выставлял на продажу пару квартир - так вот цена за которую готовы были реально купить равна тому(ну может + 3-4%), что я вложил на котловане.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 846
Профиль
Репутация:    11
Seaman30 писал(а):Добрый вечер! Есть вопрос к понимающим людям. Есть 1к квартира на новобеличах в новострое, без ремонта. Промониторив прайсы на аренду в этом ЖК они мне явно не понравились. Вопрос 1- стоит ли делать ремонт и сдавать? 2.Сделать ремонт и продать? 3.Не делать ремонт и продать? 4.Продать добавить денег и инвестировать в центр? Заранее спасибо! Писс👌


Новобеличи хороши если покупать для себя, но совершенно не очень под сдачу. Отсюда и прайсы, которые Вам не понравились.
Поясню. Во первых, само название в глазах человека, не знающего Киев, даже звучит как село какое-то. Во всяком случае не как Киев. Во вторых, он открывает карту и что дальше? А он видит, что массив находится за окружной - как Чайка, Борщаговки, Коцюбинское, Вишневое, ну и т.п. После этого все Ваши убеждения как там на самом деле здорово он воспринимает как слова человека, который просто заинтересован ему впарить свой товар любыми способами. Т.е. никто верить Вам не будет и на просмотр поедут единицы.
Так что если есть выбор именно под аренду между Житомирской и Новобеличами, то тут и думать нечего - выбор очевиден. В Новобеличах ценник под сдачу совсем немногим отличается от пригородов. Многие арендаторы не видят толком разницы и между Ирпенем и Новобеличами (не то, что близкими пригородами, которые практически срослись с Киевом), хотя между ними километров 10 расстояние, плюс есть многие плюшки города, которые по факту волнуют далеко не всех орендаторов.
Итого, мое мнение, что под аренду либо п.3, либо п.4 Единственное что, инвестировать сейчас уже намного более рискованно чем раньше - учтите это. Т.е. если инвестировать сейчас, то в поздние стадии беспроблемных объектов от нормальных застройщиков.
А что касается места именно в этом направлении, то очень перспективно для аренды м Житомирская. Там есть новострои, рядом есть автостанция Дачная - для многих, приехавших с этого направления, это преимущество, т.к. проще держать связь с родными, рядом метро, уже внутри окружной, рядом 2 крупные трассы, которые внушают доверие, что с транспортом будет все хорошо, много наземного транспорта рядом.
Делать ремонт перед продажей, на мой взгляд, смысла нет. Потратите кучу средств и нервов, а в результате далеко не факт, что эти затраты хотя бы в ноль отобьются.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1902
Профиль
Репутация:    32
Сделать ремонт и продать. Прибыль минимум 20%.
Сделать ремонт и сдать в аренду. Ремонт должен окупиться за 2,5 года. Соответственно надо изначально рассчитать бюджет ремонта и прочей комплектации квартиры от среднестатистической аренды аналогичных квартир Вашего района. Если ремонт будет окупаться 5 лет, игра не стоит свеч.
Продать, доложить денег и купить поближе к ст.метро или в центре. Это хорошо, если есть реальный покупатель, который заплатит нормальные деньги. А то некоторые продают годами.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 846
Профиль
Репутация:    11
ОксанаВладелец писал(а):Сделать ремонт и продать. Прибыль минимум 20%.
Сделать ремонт и сдать в аренду. Ремонт должен окупиться за 2,5 года. Соответственно надо изначально рассчитать бюджет ремонта и прочей комплектации квартиры от среднестатистической аренды аналогичных квартир Вашего района. Если ремонт будет окупаться 5 лет, игра не стоит свеч.


Я живу в Новобеличах. У нас полно в продаже квартир с ремонтом. Никаких 20% от стоимости квартиры там нет и в помине. Причем есть и квартиры, которые изначально делались под себя, но потом обстоятельства у людей изменились. Ну не настолько тупой покупатель, чтобы совсем не увидеть разницы между дешевым и добротным ремонтом.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1902
Профиль
Репутация:    32
Ремонт должен быть качественный. Люди это очень хорошо понимают. Спрашивают даже что положено в стенах, какие трубы, кабеля, материалы. Приводят с собой специалистов. А "под себя" не всяк сделает ремонт.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1902
Профиль
Репутация:    32
Насчет ст.м. Житомирская согласна. Если изначально в пределах суммы покупки выбирать между Новобеличами и Житомирской, то лучше инвестировать в последнюю.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 45
Профиль
Репутация:    0
Спасибо всем за проф. ответы! Когда я инвестировал в ЖК, был подходящий момент (кто то описывал его высше) курс прыгал,$ не купить, и я попал на курс 20 или что то в этом роде когда официальный был 15 и застройщик ещё не успел поднять цены. Признаться я сделал тот выбор неосознанно (локация, локация и ещё раз локация для меня были неведомые). Уже позже я инвестировал в " правильные " обьекты)). Продать? Кто купит? Как описывалось ранее, разница от цены на котловане будет небольшая и профит мизерный (( Опять же плюсануть $ и инвестировать в новый обьект, снова ждать 3 года (морозить активы). Я принял решение делать ремонт (адекватный, но без фанатизма) под сдачу если кто то снимет😂. И вот исходя из высшесказанного образовался еще один вопрос) Есть возможность инвестировать, НО хватает только (я называют это 3rd are) вдали от всего- окраина, на стадии котлована. Вопрос: стоит ли спешить и инвестировать сейчас и уже или подождать 6-8мес. добавить $, проинвестировать в нормальную локацию?
P. S. Мне кажется что цены на недвижку постоянно растут, так сказать оттолкнулись от дна. ИМХО. Спешить или не спешить вот а чём вопрос?)) Всем спасибо!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2336
Профиль
Репутация:    54
Право устанавливающим на квартиру более 3х лет?
Если да, почему бы не продать и добавить (на ремонт то деньги будут) и проинвестировать ближе к метро, например у Аркады в "Эврике"?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 846
Профиль
Репутация:    11
Seaman30 писал(а):Есть возможность инвестировать, НО хватает только (я называют это 3rd are) вдали от всего- окраина, на стадии котлована. Вопрос: стоит ли спешить и инвестировать сейчас и уже или подождать 6-8мес. добавить $, проинвестировать в нормальную локацию?


Тут общими фразами не ответишь. Надо считать. Все будет зависеть от того, насколько велика разница в цене. Сама по себе окраина вдали от всего обычно малоинтересна, но бывают и исключения. Не все решает чистое расстояние от центра.
Еще при небольшом бюджете можно рассмотреть вариант инвестирования в пригород. Многие почему-то считают, что стоимость аренды в пригороде намного дешевле и там намного сложнее сдать. Это не совсем так. Точнее не всегда так. Да, стоимость аренды там ниже, но и цена за метр жилья тоже намного ниже (в сравнении с ликвидными местами Киева так уж точно). А стоимость аренды в новострое в основном все таки выше, чем в старом фонде Киева. Специфика сдачи в пригороде отличается от киевской, но это просто несколько другой рынок. Там арендатор другой и предъявляет другие требования к жилью. Это совершенно не обязательно будут какие-то забитые колхозники. Есть категория людей, которые комфорт и уют ценят выше чем близость к месту работы. Знаю, что некоторые сдают, например, единичку порядка 40 м с ремонтом из серии ничего особенного - просто аккуратный ремонт за 6-8 тыс грн. Согласитесь, что разница с Киевом как-то сливается практически. И знаю, что есть семьи, которые ищут двушку небольшую в пригороде, т.к. в киевской единичке им тесно, а киевскую двушку в новострое они не тянут по деньгам (и старый фонд они тоже не хотят).
Минус пригорода для аренды - больше площадь, соответственно чуть дороже ремонт, не намного, если метраж отличается не в разы, но все же. Ремонт придется делать не один раз, так что со временем более дорогое жилье типа будет окупаться, только вопрос успеет ли. Также клиент в пригород идет немного другой. Кому-то это нравится больше, а кому-то нет. Тут уж кто как прочувствует этот рынок и кто как сумеет приспособиться.
Итого, тут даже больше зависит от Вашего мышления - с каким клиентом Вам проще работать и к какому типу клиента Вам проще приспосабливаться и угадывать его требования.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 846
Профиль
Репутация:    11
Romson писал(а):Право устанавливающим на квартиру более 3х лет?
Если да, почему бы не продать и добавить (на ремонт то деньги будут) и проинвестировать ближе к метро, например у Аркады в "Эврике"?


Вы представляете себе объем предложений по аренде в этом районе, когда все вокруг достроится? Это будет массив ничем не уступающий Познякам. Да, спрос на жилье у метро будет в любом случае, так что проиграшным этот вариант не должен оказаться, но и изюминки какой-то ожидать от этого варианта тоже я бы не стал. Например, вышеописанный мной пример метр Житомирская получается более эксклюзивным. Некоторым удобно именно то направление. И альтернатив получается не особо много. Борщаговка (киевская часть) дешевле, но не конкурент т.к. проще, приведенный выше Новобеличи - то же самое. Нивки и Святошино, да и Берестейская тоже частично - там менее уютно, плюс новостроев там не много и не так много мест, где их можно построить. Все что ближе к центру - за м Шулявской, уже имеет внушительные ценники и сильно цену не собьет. Таким образом, Житомирская - это некий узел, который решает одновременно очень много задач. Кстати, раньше подобным узлом был район м Берестейская. Его даже называли в народе "Пересечением" из-за этого, точнее из-за пересечения важных магистралей. Но там новостроев практически нет.
А вот про Теремки подобного не скажешь. Новостроев там много и конкурентов у Эврики (которая и сама по себе, прямо скажем, не маленькая) будет более чем достаточно. Причем есть места, которые кому-то могут по сугубо личным причинам подойти лучше.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 45
Профиль
Репутация:    0
Эврика и Патриотика, не могу решиться уже 3 года, мое мнение совпадает с упомянутым ранее. Будет очень много предложений, и ввиду этого демпинг прайсов на аренду. Буду смотреть пригород. Думаю Борщаговки, Святопетровское, Вишневое. Ирпень и Буча почему то не хочу, но надо промониторить! Спасибо всем за ответы!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 115
Профиль
Репутация:    0
У Эврики есть большой плюс - метро в пешей доступности, для арендаторов это часто важно.

А Борщаговки-Вишневое...оттуда добираться очень не комфортно, метро далеко, утром и вечером серьезная проблема с пробками.

Еще частный дом там понять можно - комфортно, травка... а квартира - как-то сомнительно.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 846
Профиль
Репутация:    11
Апельсинка писал(а):А Борщаговки-Вишневое...оттуда добираться очень не комфортно, метро далеко, утром и вечером серьезная проблема с пробками.


В Борщаговках-Вишневых цена за метр стартует примерно от 11 тыс/м. Это у нормальных застройщиков. Какая цена за единички сейчас в Эврике? А разница в стоимости аренды между Вишневым и Позняками, на удивление, не такая и большая. Еще раз повторю, что я сам был удивлен такой минимальной разницей в цене на аренду между Киевом и пригородом. А есть места в пригороде, где жилье едва ли не дороже сдается, чем в некоторых местах Киева - представьте себе, но бывает и такое. Например, за приличное жилье в Пуще просят не мало. Да, знаю, что номинально Пуща водица - это уже Киев, но по факту ничего от Киева там пока нет. И сказать, что Пуща у метро находится тоже никак нельзя, так что не все решает близость к метро.
Еще из Борщаговок, на мой взгляд, выбраться в час пик сложнее из-за пробок на окружной в обе стороны. А из Вишневого-Крюковщины более менее - если сравнивать с Борщаговками.
Вернуться к началу
mik
користувач форуму
Ответов: 414
Профиль
Репутация:    10
Seaman30 писал(а):Эврика и Патриотика, не могу решиться уже 3 года, мое мнение совпадает с упомянутым ранее. Будет очень много предложений, и ввиду этого демпинг прайсов на аренду. Буду смотреть пригород. Думаю Борщаговки, Святопетровское, Вишневое. Ирпень и Буча почему то не хочу, но надо промониторить! Спасибо всем за ответы!

Почему вас пугает конкуренция и большое количество предложений?
В каждой локации, особенно в старых районах, есть постоянный спрос - жить рядом с родителями, школой, садиком, работой и т. д. Есть переменный спрос, когда людям локация не так важна. Максимум выбирают берег. Многие вообще снимают в пригороде не от хорошей жизни и при первой возможности переедут в город.
Не думаю, что большой выброс квартир в одной локации не проглотится рынком без проседания. Спрос достаточно эластичен. Точней просядет весь рынок, а не одно это место. При этой в первую очередь от этого проседания пострадают места с плохой локацией (пригород) и низким качеством жилья (хрущевки). Они смогут конкурировать только ценой.
Вернуться к началу
Пред.След.

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf

Обсуждение новостей 

  • КГ «Солнечный 2»

    14 200 грн./м2

  • ЖК Національний

    12 000 грн./м2

    Новий ЖК у місті Івано-Франківськ

  • ЖК Govard Plaza

    строительство заморожено

    Новый жилой комплекс в Херсоне, Суворовский район

  • ЖК Весняний

    6 200 грн./м2

    Новий житловий комплекс в Івано-Франківську

  • ЖК Echo Park

    все квартиры проданы

    Жилой комплекс "Echo Park" на Софиевской Борщаговке.