Покупка квартиры для аренды

Цитата "supden":

А вы уверены что цена одинаковая при прочих равных? Я около года назад рассматривал детально оба этих комплекса и там разница в цене так очень нехилая получалась? И так быстро глянул - цена метра в Нивки-Парк на сегодня где-то на 25-30% больше.
Хотя для аренды Нивки однозначно лучше сегодня. После открытия метро на Виноградаре, может быть и аналогично. Но там район в любом случае бедут более отдаленный.

Думаю 48метровую на Виноградаре можно взять как 34-36метровую на Нивках. Но если за одинаковые метражи на Нивках дороже на 30%, то надо посчитать: дороже ремонт и мебель, а аренда дороже тысячи на 2.

Цитата "kvartira4":

Думаю 48метровую на Виноградаре можно взять как 34-36метровую на Нивках. Но если за одинаковые метражи на Нивках дороже на 30%, то надо посчитать: дороже ремонт и мебель, а аренда дороже тысячи на 2.

Тогда да, 34-36 метров на Нивках вполне могут равняться по цене 48 метровой в Варшавском. Если бы для жизни себе, взял бы конечно на Виноградаре - больше и с перспективой метро. Ну а для аренды - конечно Нивки лучше.
Кстати, в Нивки-парк же можно взять с ремонтом от засйтрощика. Он мягко говоря далекий от идеала, но если под аренду - то может сойти. С ним пусть цена аренды будет немного ниже чем с индивидуальным ремонтом, зато и его стоимость не такая дорогая, ну и экономия времени, разумееться.

Цитата "supden":

Тогда да, 34-36 метров на Нивках вполне могут равняться по цене 48 метровой в Варшавском. Если бы для жизни себе, взял бы конечно на Виноградаре - больше и с перспективой метро. Ну а для аренды - конечно Нивки лучше.
Кстати, в Нивки-парк же можно взять с ремонтом от засйтрощика. Он мягко говоря далекий от идеала, но если под аренду - то может сойти. С ним пусть цена аренды будет немного ниже чем с индивидуальным ремонтом, зато и его стоимость не такая дорогая, ну и экономия времени, разумееться.

Если сравнивать ремонт от строителей с евроремонтом порядка $500 за квадрат то разница в аренде около 2000грн. То есть отбивать ремонт за эту разницу 2000грн/мес придется лет 15! Но зато деньги вложены. Хотя это не лучшая инвестиция. На депозите $16000-20000 дадут гораздо больший доход. Или инвестировав в фундамент - дом в начале строительства.

Если дом даст усадку, ремонт придётся править.

Цитата "kvartira4":

Если сравнивать ремонт от строителей с евроремонтом порядка $500 за квадрат то разница в аренде около 2000грн. То есть отбивать ремонт за эту разницу 2000грн/мес придется лет 15! Но зато деньги вложены. Хотя это не лучшая инвестиция. На депозите $16000-20000 дадут гораздо больший доход. Или инвестировав в фундамент - дом в начале строительства.

$500 за квадрат - это будет очень крутой ремонт, мебель и техника, и в конторе под ключ, с зарубежными отделочными материалами, мебелью и техникой. Арендаторы за это никогда платить не будут. Для ремонта чтобы квартира в аренде была на 2 тыс грн дороже чем ремонт от строителей хватит и $200 за квадрат, ну только если самому заниматься организацией ремонту, а не отдавать все это конторе или прорабу.

Цитата "Romson":

Если дом даст усадку, ремонт придётся править.

Насколько знаю на верхних этажах все хорошо, а внизу трещины могут быть на новой штукатурке, или кафель местами треснет. Неожиданные затраты, хотя не особо большие

Цитата "supden":

$500 за квадрат - это будет очень крутой ремонт, мебель и техника, и в конторе под ключ, с зарубежными отделочными материалами, мебелью и техникой. Арендаторы за это никогда платить не будут. Для ремонта чтобы квартира в аренде была на 2 тыс грн дороже чем ремонт от строителей хватит и $200 за квадрат, ну только если самому заниматься организацией ремонту, а не отдавать все это конторе или прорабу.

Думаете квартиру 35м сделать и обставить, купить бытовую можно за $7000? На ремонт из этой суммы можно выделить $5000, или 120000грн. Думаю маловато будет.

Цитата "notTrump":

Вот я накидал план. Квартира в жк Аквамарин.

Не открывается ...

Цитата "kvartira4":

Общие туалеты...

У меня на плане четко нарисовано что в каждой комнате свой туалет и душ. Никаких общих санузлов, иначе вообще не стоит затевать перепланировку. Со стояками там все норм, их там три, проблем не будет и тянуть никуда не надо ... Плюс маленькая индивидуальная мини-кухня или общая большая для собраний/отдыха/готовки...

Цитата "Lusya67":

А нарисовать можно все. Ви ремонт когда то делали?

Уже нарисовано на предыдущей странице ...

Цитата "Yuliya-20":

Потім цю чудо хату продати тяжко буде, хіба що за копійки.

Думаю если как готовый бизнес который устроит покупателя (поиск возможно будет долгим), то выйдет однозначно дороже чем просто трешка...

Цитата "supden":

Ну на самоме деле это уже хостел получаеться.

Не совсем так, там будут жить 3-4 человека, не более...

Цитата "supden":

После открытия метро на Виноградаре, может быть и аналогично. Но там район в любом случае бедут более отдаленный.

То метро еще 5 лет строить будут, а то и дольше, вот первая ласточка https://tsn.ua/ru/kyiv/otkrytie-metro-na-vinogradare-sorvano-i-otkladyvaetsya-na-god-kievmetrostroy-1475658.html

А в Нивки-парк уже все есть. И за два года комплекс сильно преобразился в лучшую сторону...

Ну обычно от туалета до комнаты есть промежуток и стены. Чтобы поместить санузлы в комнаты ломать придется все стены и строить заново. Наверняка это прилично будет стоить. Тогда вопрос когда доход от аренды покроет расходы на ремонт.

Помогите разобраться как ремонт/состояние отражается на цене аренды. Есть ли смысл делать минимальный ремонт под аренду. Что опускает цену сильнее износ/состояние или древность(если в квартире долго жили аккуратные люди).
Какое минимальное состояние необходимо чтобы нашлись желающие арендовать. Ведь вряд ли найдутся желающие арендовать в хлам убитую квартиру после наркопритона/пожара/трупа или квартиру в состоянии без внутренней отделки "голые бетонные стены, коммуникации без внутренней разводки, окна и только входные двери"
Допустим в одном и том же доме:
1. В хлам убитая квартира под капремонт
2. Советское состояние
3. ремонт 90х
4. ремонт 00х
5. ремонт 10х
6. только после ремонта
состояние - сильный/средний/минимальный износ ремонта/мебели/техники.
также мебель и техника б/у устаревших моделей и современных моделей будет ли разница и какая.

kvartira4 не поверите, но перенос стен из пеноблока стоит совсем немного, выйдет где-то по 4К грн за санузел. Если говорить конкретно за предложенные планировки ... Дороже будет обустроить саму уборную. А их 3 или 4 ...

Цитата "-проФФесор-":

kvartira4 не поверите, но перенос стен из пеноблока стоит совсем немного, выйдет где-то по 4К грн за санузел. Если говорить конкретно за предложенные планировки ... Дороже будет обустроить саму уборную. А их 3 или 4 ...

Батареи отопления придется значительно переносить, это не проблема? Окна будут во всех комнатах?

kvartira4 посмотрите планировку вариант 1, я отдаю предпочтение именно ему. Нужно просто перенести три с половиной стенки санузлов. И сожрать 1-1,5 метра площади с двух из трех комнат. При чем тут батареи и окна ??? Будет обычная трешка просто в каждой комнате свой маленький санузел ...

Цитата "-проФФесор-":

kvartira4 посмотрите планировку вариант 1, я отдаю предпочтение именно ему. Нужно просто перенести три с половиной стенки санузлов. И сожрать 1-1,5 метра площади с двух из трех комнат. При чем тут батареи и окна ??? Будет обычная трешка просто в каждой комнате свой маленький санузел ...

Эти планы не понимаю. Если выйдет 3 квартиры, где все свое, то видимо их можно сдавать дороже чем одну. Но такие не сдавал, прайс назвать сложно. Дешевле чем смарты и дороже чем комнаты. Видимо 7-8тысяч, цена разумная

Цитата "-проФФесор-":

kvartira4 не поверите, но перенос стен из пеноблока стоит совсем немного, выйдет где-то по 4К грн за санузел. Если говорить конкретно за предложенные планировки ... Дороже будет обустроить саму уборную. А их 3 или 4 ...

Разве можно увеличивать с/у за счёт жилой площади (ранее об этом писал supden)?

Цитата "kvartira4":

Эти планы не понимаю. Если выйдет 3 квартиры, где все свое, то видимо их можно сдавать дороже чем одну. Но такие не сдавал, прайс назвать сложно. Дешевле чем смарты и дороже чем комнаты. Видимо 7-8тысяч, цена разумная

Не судите строго, точно нарисовать не могу из-за вентканалов, но в общем получаются смарт-комнаты на 15-16 кв.м. со своим индивидуальным туалетом, душем и общей кухней ... Вторая графическая версия перепланировки более читабельна ...

Цитата "notTrump":

В общем с переделкой все понятно. Если более детально считать, то не особо выгодно получается. Согласен, что ради лишних 2х тыс, гемор с переделкой стоков и т.п. не имеет никакого смысла.
Сейчас рассматриваю вариант Кристер Град. Это Виноградарь. На сколько реально там сдать 48 метров евро однушку за 12000? Если по сайту смотреть то почему-то там цена на аренду на тысячи 3 ниже чем в Варшавском... а вроде находятся совсем рядом.

Кристер цена сдачи 8к-8500 грн.Варшавский 9500-10000к.

Цитата "Romson":

Разве можно увеличивать с/у за счёт жилой площади (ранее об этом писал supden)?

Вот тут не знаю. Думаю для новостроек не актуально.

Цитата "kvartira4":

Если конкретно с Варшавским сравниватъ, то цены в Нивки Парк вполне адекватные. Получается в районе 1200$ за м в сданном доме. Варшавский примерно такие же цены. Я думаю их подняли из за того что метро скоро будет. плюс Ретровиль. В перспективе ( если построят метро что в нашей реальности лотерея "шайтан байтан" ) то район там вырастет по цене однозначно и будет намного привлекательнее Нивок... опять же близостъ к центру.
Нивки по ценам получается нужно за 48 метров евро однушку проситъ миним 14000 . Уж как то дохрена как по мне.
Все равно пока Кристер довольно привлекателъно смотритъся. Естъ еше Варшавский плюс. вроде сдать должны в конце года... но сдадут ли... и цены в недостроеном В+ такие же как в достроеном Кристер...