Покупка квартиры для аренды

Долгосрочная и посуточная. Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.
користувач форуму
Ответов: 1637
Профиль
Репутация:    40
Nikita370 писал(а):спасибо!

уже пробовал играться с факторами выше, они съедают +/- 2-2,5% годовой доходности по всем объектам... смотря как консервативно считать)

но это всеавно не дает ответа об оптимальном варианте) тк финальный % доходности не сильно отличается )


В моей таблице финальный % доходности получался от 9% до 10% годовых (это в этом году, в прошлых кризисных годах пониже % получался), действительно разрыв между вариантами не более 1%,
я сравнивал и выбирал инвестицию с более высоким процентом и ближе к метро (а также учитывал близость или удобность транспорта от моего проживания, на ремонт надо наездится, да и с квартирантами потом встречаться каждый месяц).
успешного вам выбора :hi:
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 33
Профиль
Репутация:    0
инвестор из 8 писал(а):
В моей таблице финальный % доходности получался от 9% до 10% годовых (это в этом году, в прошлых кризисных годах пониже % получался), действительно разрыв между вариантами не более 1%,
я сравнивал и выбирал инвестицию с более высоким процентом и ближе к метро.
успешного вам выбора :hi:



спасибо! если не секрет, какой был "shortlist" под инвестицию ?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1637
Профиль
Репутация:    40
Nikita370 писал(а):

спасибо! если не секрет, какой был "shortlist" под инвестицию ?


Мой "shortlist" схож с вашим, но отличался тем, что я рассматривал инвестиции в однушки эконом-сегмента от котлована, более дешевый старт, но по 2-3 года ожидания стройки домов с вытекающими рисками и с чуть более высокой маржой в этот период. Около 20-30% годовых получалось (2015-2017гг), но сейчас таких хороших вариантов не вижу, изменились цены и варианты, потому вы логичны выбирая уже готовое(построенное). Маржа ожидания постройки и маржа аренды практически выровнялись и сейчас стабилизировались.
Еще совет. на колебаниях валют можно хорошо выиграть при покупке новостроя, если сидеть в долларе и угадать пик, бывает доллар дорожает на 10% резко, а у застройщика пару дней-недель еще старая цена/прайс в гривне.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 27
Профиль
Репутация:    0
А я пытаюсь составить подобную калькуляцию по вторичке. Понимаю, что это не на перспективу, но в силу обстоятельств мне нужна запустить квартиру в работу уже сейчас и чтобы она проработала года три-четыре без серьезных вложений.

Есть примерно равноценные варианты по соотношению цена квартиры/цена аренды, но мне сложно оценить структуру спроса по микрорайонам. Везде смотрю аккуратные квартиры в радиусе 1 км. от метро, станции: Голосеевская, Васильковская, Дорогожичи, Сырец, Шулявка. Еще поглядываю панельки на Оболони и, из того, что не у метро, Соломенку.

При цене квартиры (без накладных расходов) около 40КUSD и аренде в районе 9-10Кгрн, любой из вариантов обещает около 10% годовых. Но где больше спрос, какая из них не будет простаивать, мне сложно оценить.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2755
Профиль
Репутация:    58
Чтобы квартира не простаивала не завышайте цену и выбирайте подходящих квартирантов (платежеспособность и т.д.).
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 173
Профиль
Репутация:    2
Тимошенко писал(а):А я пытаюсь составить подобную калькуляцию по вторичке. Понимаю, что это не на перспективу, но в силу обстоятельств мне нужна запустить квартиру в работу уже сейчас и чтобы она проработала года три-четыре без серьезных вложений.

Есть примерно равноценные варианты по соотношению цена квартиры/цена аренды, но мне сложно оценить структуру спроса по микрорайонам. Везде смотрю аккуратные квартиры в радиусе 1 км. от метро, станции: Голосеевская, Васильковская, Дорогожичи, Сырец, Шулявка. Еще поглядываю панельки на Оболони и, из того, что не у метро, Соломенку.

При цене квартиры (без накладных расходов) около 40КUSD и аренде в районе 9-10Кгрн, любой из вариантов обещает около 10% годовых. Но где больше спрос, какая из них не будет простаивать, мне сложно оценить.

Прикупите себе квартиру или нежилой фонд с офисным ремонтом. Цены низкие, доход выше квартирного. Гляньте например кофейню в приличном месте. Щас кофейня 30м на Подоле сдается за $1000, и есть арендаторы на $1300
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 27
Профиль
Репутация:    0
kvartira44 писал(а):Прикупите себе квартиру или нежилой фонд с офисным ремонтом. Цены низкие, доход выше квартирного. Гляньте например кофейню в приличном месте. Щас кофейня 30м на Подоле сдается за $1000, и есть арендаторы на $1300


Спасибо, думала про такое тоже. Мне говорили, там есть нюансы по аренде, сложнее, чем с жилой недвижимостью. Пока в раздумьях.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 13
Профиль
Репутация:    0
Nikita370 писал(а):приветствую, кто может посоветовать оптимальный вариант для инвестиции в 1к под аренду с бюджетом в +- 40 тыс дол ?

вижу следующие варианты
1) ЖК варшавский, 2-3очередь, 1к 38м2 - по переуступке выходит 31000 тыс дол. дома уже сданы, можно заходить на ремонт
2) Мисто квитив, 27500 за 39м2 со сдачей в 3 кв 2019
3) ЖК Эврика - 35000 за 1к 37м2, сдача 1-2 квартал 2019
4) ЖК нивки парк - 37000 за студию 37м2 в 4 кв 2019 (с ремонтом)

пока склоняюсь в строну варшавского, т.к. при аренде в 9000 грн, доходность выйдет около 9-9,5% годовых.
9-9,5% это ни о чем. Я понимаю что это пассивный доход, но все же. Учтите еще что сейчас идет массовый отток людей за бугор, и 9% сейчас могут превратиться в 5% лет через 4-5 ввиду уменьшения спроса, или инфляции, считаем то в валюте? Что мешает смотреть на 2к с двумя стояками, они без проблем трансформируются в гостинку и 1к или 2к в завис от планировки? Выход будет около 15%. А еще лучше присмотреться к акции Укрбуда, я понимаю что места там не ахти под акцию, но 2к(1к) деленная на две квартиры + остаток рассрочки которую будут погашать арендаторы в сумме принесет далеко за 20%

что думаете вы ? ) возможно другие варианты или вторичка ?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 887
Профиль
Репутация:    2
kvartira44 писал(а):Прикупите себе квартиру или нежилой фонд с офисным ремонтом. Цены низкие, доход выше квартирного. Гляньте например кофейню в приличном месте. Щас кофейня 30м на Подоле сдается за $1000, и есть арендаторы на $1300

Эта кофейня в проходном месте с пешеходным трафиком будет стоить 3 000 000 на Подоле.Вы не в теме.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 13
Профиль
Репутация:    0
Nikita370 писал(а):приветствую, кто может посоветовать оптимальный вариант для инвестиции в 1к под аренду с бюджетом в +- 40 тыс дол ?

вижу следующие варианты
1) ЖК варшавский, 2-3очередь, 1к 38м2 - по переуступке выходит 31000 тыс дол. дома уже сданы, можно заходить на ремонт
2) Мисто квитив, 27500 за 39м2 со сдачей в 3 кв 2019
3) ЖК Эврика - 35000 за 1к 37м2, сдача 1-2 квартал 2019
4) ЖК нивки парк - 37000 за студию 37м2 в 4 кв 2019 (с ремонтом)

пока склоняюсь в строну варшавского, т.к. при аренде в 9000 грн, доходность выйдет около 9-9,5% годовых.

что думаете вы ? ) возможно другие варианты или вторичка ?

9-9,5% это ни о чем. Я понимаю что это пассивный доход, но все же. Учтите еще что сейчас идет массовый отток людей за бугор, и 9% сейчас могут превратиться в 5% лет через 4-5 ввиду уменьшения спроса, или инфляции, считаем то в валюте? Что мешает смотреть на 2к с двумя стояками, они без проблем трансформируются в гостинку и 1к или 2к в завис от планировки? Выход будет около 15%. А еще лучше присмотреться к акции Укрбуда, я понимаю что места там не ахти под акцию, но 2к(1к) деленная на две квартиры + остаток рассрочки которую будут погашать арендаторы в сумме принесет далеко за 20%
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 33
Профиль
Репутация:    0
Nikita370 писал(а):1) ЖК варшавский, 2-3очередь, 1к 38м2 - по переуступке выходит 31000 тыс дол. дома уже сданы, можно заходить на ремонт
2) Мисто квитив, 27500 за 39м2 со сдачей в 3 кв 2019
3) ЖК Эврика - 35000 за 1к 37м2, сдача 1-2 квартал 2019
4) ЖК нивки парк - 37000 за студию 37м2 в 4 кв 2019 (с ремонтом)


Если доходность получается примерно одинаковай, смотрим на другие факторы: метро, инфраструктура.
1. Пока ее, инфраструктуры почти и нет вокруг. Метро нет. Обещают, потом опять обещают и ище будут точно обещать.
2. До метро минимум 1.5 км. Инфраструктура так себе.
3. Метро - довольно близко. Инфраструктура лучше.
4. Метро - рядом. Инфраструктура мрачная из-за промзон, но есть парк.

Как-то интереснее выглядит вариант 3. Потом возможно 4 и уже потом 2.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 173
Профиль
Репутация:    2
Тимошенко писал(а):
Спасибо, думала про такое тоже. Мне говорили, там есть нюансы по аренде, сложнее, чем с жилой недвижимостью. Пока в раздумьях.

По оплате сложнее потому как арендаторы иногда безналом хотят платить. Нужно ЧП и счет. Но если квартира под офис, большинство берут налом и налоги не платят. С нежилым фондом так не выйдет скорее всего. Но доходы от аренды стоят того чтобы чуток поморочиться
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 22
Профиль
Репутация:    0
Доброго времени суток. Понравилась идея по поводу 2к кв под однушку и с март. Долгое время рассматриваю вариант 3к кв с двумя канализационными стоянками под две однушки. Рассматриваю жк the lakes от Дбк 4 цена 60 т уе (95 м) , до метро 15-17 мин пешком, сдавать можно будет около 11.000 х2, или жк Пектораль от УкрБуд на Борщаговке, цена 48 т уе (74 м) , возле остановки скоросн трамв., сдавать планирую около 9000х2. Плюс ремонт в каждом из вариантов порядка 20 т уе. Есть ли смысл?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 173
Профиль
Репутация:    2
Беркана писал(а): Эта кофейня в проходном месте с пешеходным трафиком будет стоить 3 000 000 на Подоле.Вы не в теме.

Знакомый месяца 3 назад купил кофейню рядом с бизнес-центром за $25000, Он по Украине открывал ломбарды и умеет выбирать место. Грит важнее ниличие бизнес-центра рядом а не потока народа. Знаю что за доход в 10000грн морочиться не будет, значит имеет порядка $1000. Те кто имеет опыт и умеют выбирать нужные места для бизнеса могут при скромных вложениях иметь приличный доход. Кофейня как пример. За те же $40000 можно купить например парикмахерскую или помещение с отдельным входом под любую работу. И иметь те же $1000-1200дохода
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1464
Профиль
Репутация:    16
_Петрович_ писал(а):Если доходность получается примерно одинаковай, смотрим на другие факторы: метро, инфраструктура.
1. Пока ее, инфраструктуры почти и нет вокруг. Метро нет. Обещают, потом опять обещают и ище будут точно обещать.
2. До метро минимум 1.5 км. Инфраструктура так себе.
3. Метро - довольно близко. Инфраструктура лучше.
4. Метро - рядом. Инфраструктура мрачная из-за промзон, но есть парк.

Как-то интереснее выглядит вариант 3. Потом возможно 4 и уже потом 2.


А доходность и будет примерно одинаковая, разница будет, но небольшая, причем еще не до конца понятно в какую сторону.
На мой взгляд, Вы далеко не все основные факторы перечислили. А те, что перечислили, исказили из-за не очень хорошего знания города. Что Вы подразумеваете под термином "инфраструктура"? Магазины? Так их открывают вблизи любого скопления новостроев. А вот садики, школы, поликлиники, детские секции - с этим сложнее, но именно под сдачу это не так актуально. Еще может быть близость каких-то крупных развлекательных центров. Для многих это тоже важно.
Если оценивать по этим критериям, то получается:
1. Пока нет ни метро, ни приличных магазинов, ни крупных ТРЦ, парка рядом тоже нет. Место пока не особо шумное, но с количеством машин уютности скорее всего не будет. Социальная инфраструктура явно не справится с количеством новых жильцов, но не для всех это важно. По качеству самого ЖК ничего не могу сказать, не был внутри этого ЖК.
2. Крупных магазинов нет пока, ТРЦ рядом тоже нет, до метро примерно 15-20 минут пешком, если построят станцию недалеко от Интернациональной площади, то будет ближе, но это когда построят. Рядом 2 парка - один просто бесплатный и не очень облагороженный, второй платный, но недорогой и очень прикольный. Вообще само место очень тихое и уютное. И из-за расположения ЖК так и останется. Социальная инфраструктура не идеальна, но ЖК расположен на стыке старого и нового фонда, т.е. есть возможность использовать советскую еще, хотя не для всех это актуально. Сам ЖК имеет закрытую территорию и по уютности ничем не уступает тому же Комфорт тауну. А как по мне, то даже лучше за счет месторасположения, плюс тут больше плюшек не только у парадного входа.
3. Метро рядом, супермаркетов прямо рядом пока нет, но вполне вероятно, что будут, не очень крупные магазины есть, вообще с магазинами ситуация лучше чем в предыдущих. Место не сказал бы что тихое, но и не прямо над трассой. Социальная инфраструктура есть, но ее очень мало, т.к. вокруг все застроено новыми ЖК и очень многие из них строились поначалу нелегально, т.е. никакая инфраструктура под них не закладывалась, как и не просчитывалась нагрузка под магистральные сети. Парк недалеко, но через трассу. Облагороженность самого ЖК
4. Метро рядом. Магазинов пока нет. ТРЦ пока нет. Парк недалеко есть, но через шумную трассу. Само место очень неуютное - вокруг промзоны и жд. Сам ЖК по облагороженности - обычный ЖК, ничем не выдающийся. Рассматривать его как город в городе подобно Комфорт тауну или Городу цветов я бы не стал. Социальной инфраструктуры рядом нет.

Итого, по уютности и по качеству самого ЖК в лидерах Город цветов. По количеству транспорта и удобству транспортной развязки, наверное, в лидерах Нивки парк, но недалеко от него Эврика.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 33
Профиль
Репутация:    0
Это я тут писал(а):По количеству транспорта и удобству транспортной развязки, наверное, в лидерах Нивки парк, но недалеко от него Эврика.


Cогласен. Если дальше сравнивать Нивки и Эврику, разу ясно инфраструктура у Эврики получше, а само место - существенно намного приятнее. Эврика выигрывает у Нивок, остается сравнить ее с Городом цветов.

Смотрим что по плюсам и минусам варианта 2 в вашей версии:
Это я тут писал(а):Крупных магазинов нет пока
ТРЦ рядом тоже нет
Социальная инфраструктура не идеальна,
До метро примерно 15-20 минут пешком,

1. само место очень тихое и уютное.
2. ЖК расположен на стыке старого и нового фонда,
3. ЖК имеет закрытую территорию
4. 2 парка.


С минусами - согласен, по плюсам:
1. Тихое место это сейчас, пока сам ЖК не построили, Сырецкие сады не достроили. А когда достроят будет почти не отличимо от Эврики.
2. Так и Эврика тоже "на стыке", плюсы в этом есть, но они практически одинаковые.
3. Это плюс, да.
4. Возле Эврики есть тоже два парка, причем один гигантский, а другой - повышенной уютности с озерами. Вы просто не в курсе.

В сухом остатке что получается по привлекательности в целом?
Эврика:
- Метро - рядом.
- Рядом - универ, что для аренды очень важный момент.
- Рядом - два отличнейших парка.
- Супермаркетов несколько: большой центр Cильпо, небольшой Новус. Подальше на расстоянии 1 км есть огромный супермаркет Метро, Эпицентр.
- Есть ТРЦ Магеллан, одна остановка метро.
- Большой Спорт-центр, Спорт-ленд - все рядом.

Город цветов:
- Метро 20 мин.
- Закрытая территория.
- Тихо-спокойно, пока не достроили дома вокруг.
- "Крупных магазинов нет пока".
- "ТРЦ рядом тоже нет".

Если написать объявление про аренду, у Эврики плюсов - много. А что написать про Город цветов, на чем сделать акцент: пока тихо, закрытая территория? Эврика под аренду выигрывает с приличным счетом.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1464
Профиль
Репутация:    16
_Петрович_ писал(а):Если написать объявление про аренду, у Эврики плюсов - много. А что написать про Город цветов, на чем сделать акцент: пока тихо, закрытая территория? Эврика под аренду выигрывает с приличным счетом.


Город цветов - это не просто закрытая территория. Там очень благоустроенная территория. В этом плане Эврика значительно проще. По поводу шумности места. Вы, видимо, плохо представляете себе ту местность. Там рельеф такой, что сразу за Городом цветов начинается овраг - там зеленая зона. Это за ЖК, если с лицевой стороны смотреть. Слева ЛЭП. Что будет за ЛЭП - я не в курсе. Но там места не так много. Справа от Города цветов тоже зеленая зона. Сначала территория цветоводства (может там что-то еще и построят, но пока не строят ничего, да и места там максимум на один ЖК не слишком большой), дальше дендропарк. Напротив Города цветов музыкальная школа, к ней примыкает какой-то интернат (спортивный по моему), если не ошибаюсь или какое-то другое детское заведение. Также там есть несколько домов улучшенной панели советской постройки, чуть дальше парк - на пути к метро Сырец, если идти напрямую. Именно по Тираспольской особо шума не должно быть. Сзади от Города цветов есть выход прямо в парк - в тот самый овраг, грубо говоря, про который я писал выше. В общем, застроить это место не так просто. То, что там строится, оно дальше и по другой улице.
У Эврики для аренды существенный плюс - это универ. Это правда. в Городе цветов этого нет. Про ВДНХ и зеленую зону возле Ликограда я в курсе, также как и про 3 деревца, которые может останутся возле универа, но по большому счету я бы не сказал, что это также окружает ЖК как в Городе цветов. В Эврике это просто в пешей доступности, а в Городе цветов зелень окружает ЖК. Плюс на территории ЖК аллеи, фонтанчик есть, лужайки, тенисные площадки и другие плюшки. Я честно говоря, уже давненько там был и не знаю что они с тех пор еще достроили, но даже когда был, то выглядело это очень круто. Там даже озеленение очень и очень не дешевое - деревья закуплены дорогие очень. На фоне Города цветов Комфорт таун смотрится очень скромненько. Еще в Городе цветов мне очень понравилась система контроля доступа. В общем, когда приходит туда арендатор, то уходить оттуда не хочется - очень приятное первое впечатление. А это очень много значит. Фишка Города цветов именно атмосфера самого ЖК. Место ну очень уютное, плюс сам ЖК очень благоустроен.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 171
Профиль
Репутация:    1
kvartira44 писал(а):Знакомый месяца 3 назад купил кофейню рядом с бизнес-центром за $25000, Он по Украине открывал ломбарды и умеет выбирать место. Грит важнее ниличие бизнес-центра рядом а не потока народа. Знаю что за доход в 10000грн морочиться не будет, значит имеет порядка $1000. Те кто имеет опыт и умеют выбирать нужные места для бизнеса могут при скромных вложениях иметь приличный доход. Кофейня как пример. За те же $40000 можно купить например парикмахерскую или помещение с отдельным входом под любую работу. И иметь те же $1000-1200дохода

Под "покупкой кофейни" обычно имеют в виду покупку аппаратуры и франшизы с правом продления аренды помещения, ну или МАФ какой-то, думаю за 25к это и было куплено. В любом случае недвижимость это такая штука, где халявы не бывает. Если бы была такая прибыльность - никто бы не парился с инвестициями в квартиры около 10% годовых. То что я наблюдаю - коммерческая недвижимость приносит в среднем на пару процентов больше, чем жилая. Но и риски больше.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 171
Профиль
Репутация:    1
statusstatus писал(а):9-9,5% это ни о чем. Я понимаю что это пассивный доход, но все же. Учтите еще что сейчас идет массовый отток людей за бугор, и 9% сейчас могут превратиться в 5% лет через 4-5 ввиду уменьшения спроса, или инфляции, считаем то в валюте? Что мешает смотреть на 2к с двумя стояками, они без проблем трансформируются в гостинку и 1к или 2к в завис от планировки? Выход будет около 15%. А еще лучше присмотреться к акции Укрбуда, я понимаю что места там не ахти под акцию, но 2к(1к) деленная на две квартиры + остаток рассрочки которую будут погашать арендаторы в сумме принесет далеко за 20%

Ничего себе запросы у людей пошли, 10% годовых уже ни о чем :)
А разделять 2к - такая себе идея. Платите все равно за м2, и у многих застройщиков цены практически не отличаются от количества покупаемых метров. Потом проблемы с ЖЕКом/ОСББ, проблемы с соседями, перестановка мокрых зон также запрещена, да и кому-то придется жить без почтового адреса.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 33
Профиль
Репутация:    0
Это я тут писал(а):Город цветов - это не просто закрытая территория. Там очень благоустроенная территория.
...Сзади от Города цветов есть выход прямо в парк
...У Эврики для аренды существенный плюс - это универ. Это правда.
...когда приходит туда арендатор, то уходить оттуда не хочется - очень приятное первое впечатление. А это очень много значит. Фишка Города цветов именно атмосфера самого ЖК. Место ну очень уютное


Давайте еще раз по фактам:
- Город цветов - зеленее и тише Эврики. Возле Эврики есть отличные парки.
- До метро минут 20, а у Эврики метро действительно рядом.
- Рядом с Эврикой больше известной инфраструктуры. Город цветов пока этим не может похвастаться на сегодня.
- Возле Эврики есть универ влияющий на аренду. Возле Города цветов есть тепличное хозяйство.

Предположим мы пишем объявление о аренде. В одном случае: метро - рядом, 2 парка, инфраструктура с известными именами. Универ может привлечь множество клиентов. В другом случае: до метро 20 минут, место очень тихое, закрытое и очень зеленое.
На какое из объявлений будет больше клиентов и выше цена?
Вернуться к началу
Пред.След.

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf

 
цена: 19 200 грн./м2
тел: (044) 228 38 98
 
цена: 19 621 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: 21 200 грн./м2
тел: (044) 499 35 62
 
цена: от 10 700 грн./м2
тел: (098) 188 16 93
 
цена: 14 000 грн./м2
тел: (044) 338 31 00
 
цена: 64 850 грн./м2
тел: (044) 592 53 28
 
цена: 26 565 грн./м2
тел: (044) 499 35 89
 
цена: от 25 000 грн./м2
тел: (044) 494 11 11