Обзор рынка недвижимости Киева: итоги января 2009 года

Да ладно, кризис не вечный. Наверняка через пару месяцев пыль уляжется, экономика успокоится, и цены очень быстро "отыграют" к докризисному уровню. Думаю, никто не будет спорить с тем, что жилья в Киеве катастрофически не хватает, а отложенный спрос накапливается каждый день. Как только ситуация стабилизируется, начнет выдаваться ипотека под нормальные проценты, и гривня, и цены вернутся на свое место. Ведь дешевле, чем покупали, все равно никто продавать не будет.

Цитата:

Вы писали - рост будет вечным (но как в недобросовестной отечественной рекламе всегда в ваших опусах была такая "звездочка" со сноской, смысл которой сводился к тому, что "рост будет не совсем вечным"
. . . . . . .
По образованию я - историк. Мой "конек", если это так можно назвать, был "документо-правдолюбие" (не нравится слово, сами придумайте более правильное).

Вы уверены, что Ваш «конек» - это «документо-правдолюбие»?
А где тогда ссылки и цитаты, подтверждающие, что мы писали, что «рост будет вечным»? (Пусть даже со «звездочками» и примечаниями). Или хотя бы, говорящие о том, что рост будет в течение нескольких лет?
- - - - - - - - - - - -
Практически все наши прогнозы сводились к ближайшему месяцу.
Писали примерно в таком духе: полагаем, что в следующем месяце цены изменятся примерно на столько-то процентов (если, конечно, не произойдет чего-то чрезвычайного).
И эти прогнозы практически всегда оправдывались.
А основная причина, по которой эти месячные прогнозы оправдывались, заключалась в очень высокой инерционности рынка недвижимости. Если процесс установившийся, и не видно веских причин его резкого слома, то в следующем месяце (скорее всего) будет то, что и в нынешнем. Например, если происходит торможение (или ускорение), то и в следующем месяце оно никуда не денется…
Ну, и плюс статистика за несколько лет в эти же периоды года.
- - - - - - - - - - - -
Очень осторожно (с оговорками, и явной демонстрацией своих сомнений) давали мы прогнозы на ближайший квартал.
Было дело, что под давлением СМИ и посетителей форума, давали прогнозы на ближайший год. Но там оговорок и сомнений было еще больше.
О «вечном росте» цен мы никогда не писали.

Другое дело, что когда из месяца в месяц мы давали прогноз о росте цен в следующем месяце, то у многих читателей создавалась иллюзия, что так оно будет продолжаться очень долго. Хотели люди сами себя убедить в этом – и убеждали.
Но, думаю, что основную роль тут играли не краткосрочные прогнозы, а статистика и графики изменения цен.
Насколько я могу судить, далеко не все участники рынка годами из месяца в месяц читали краткосрочные прогнозы. А вот графики, на которых цены быстро росли, - они таки впечатляли…
Но ведь эти графики отражали объективную реальность (пусть даже, с учетом статистических ошибок и возможных недостатков методологии).
Так что выбор для нас сводился лишь к двум вариантам: публиковать эти графики с быстро растущими ценами или не публиковать?
Кстати, этот вопрос мы задавали публично, в том числе и в своих статьях.

Я лично могу лишь сказать спасибо Владимиру и прочим экспертам, которые своими действиями так запудрили людям мозги, что те уверовали в то, что 6 бетнных плит соеденённых друг с другом в вымирающей стране с рекордными эпидемиями спида и туберкулёза могут стоить сотни тысяч баксов!

В ближайшие годы эти корорбки будут стоить РЕАЛЬНУЮ цену - от 100$ метр2

Цитата:

100 раз уже писал вам об этом, но повторюсь. Ваш источник информации - данные риэлторов, а источник информации риэлторов - субъекты рынка (продавцы, покупатели), а источник информации субъектов рынка - вы.

Субъективный фактор на нашем рынке недвижимости – один из главнейших (возможно, самый главный).
И мы это всегда прекрасно понимали. И всегда писали об этом.
Соответственно и относились к любым высказываниям кого бы то ни было («простых агентов», ведущих специалистов, руководителей АН, авторов статей, посетителей форумов… И к своим собственным - тоже).
Всегда стремились перепроверить и сопоставить их.
И всегда старались минимизировать субъективную составляющую.
Каким образом минимизировать?
Старались опираться на цифры и конкретные факты: сколько у агента объектов, просмотров, задатков; в каких сегментах рынка… Сколько времени понадобилось для продажи или покупки конкретного объекта… С какой цены начиналась продажа и при какой цене объект был продан или снят с торгов…

Да, нередко мы обращались к агенту как к человеку, который вольно или невольно (по роду своей деятельности) регулярно проводил социологические и маркетинговые исследования. Но и тут мы старались опираться не столько на представления агентов, сколько на изучение реальных случаев/ситуаций, и реальных мнений/доводов/стремлений. клиентов.

В чем еще проявлялось влияние субъективного фактора?
- В экспертных оценках.
У каждого участника рынка свои представления и своя статистика (обычно, по отдельным сегментам рынка, по массивам/районам).
Мы обращались к наиболее опытным из них с просьбами высказать свои мнения о:
- средних размерах торга (в тех или иных сегментах рынка);
- тенденциях изменения цен, которые демонстрировали наши графики индексов и статистики.
При этом обращались сразу ко многим экспертам. И практически всегда делали это в условиях «доверительной беседы» и сохранения конфиденциальности. Потому почти все говорили достаточно откровенно.
А мы эти мнения собирали и сопоставляли.

Цитата:

Замкнутый круг передачи информации, звенья в которой люди.
Люди передают информацию с некоторыми искажениями (испорченый телефон), эти искажения зависят от их личных желаний. На каждом кругу передачи в информации увеличивается доля желаний риэлторов, которые сводятся к увеличению собственной прибыли при минимизации собственных усилий

Никогда не было «замкнутого круга».
Всегда очень значительная часть информации поступала «со стороны».
Всегда было множество публикаций, которые давали иную информацию; которые по-своему интерпретировали любую информацию.
Посмотрите хотя бы названия топиков на Домике.
Топиков, в заголовках которых прямо говорится о падении цен, не меньше (больше?), чем заголовков о росте цен. И так было несколько лет подряд.
Очень часто устраивались откровенные пропагандистские кампании, направленные на слом растущего тренда. Апофеозом этих кампаний была пропаганда движения по массовой засылке в СМИ и базы данных «липовых» объявлений с существенно заниженными ценами.

Хочу посмотреть как через пару месяцев все наладиться.Скорее всего через пару лет.на рынке жилья все взаимосвязано, здесь кризис, стоимость стройматериалов,земли, инвестиции, спекулянты недвижимостью, ипотека и т.д.Все, что влияет на стоимость жилья.Но тех цен, которые были недавно еще, думаю мы не скоро увидим, если увидим вообще, это были запредельные цены, которые к рыночным никакого отношения не имеют.Это желание некоторых компаний (мафиозных) погреть руки на чужой беде (приобрести недвижимость)

Вы Владимир не заметили, что Вам постоянно приходится оправдываться?

Сколько не читаю обсуждения на сайте, не замечал тех, кто с Вами согласен...

Для кого Ваша аналитика?

Меня вообще удивляет, как можно быть на содержании у риелторов и позиционировать себя аналитиком.

Цитата:

Никогда не было «замкнутого круга».
Всегда очень значительная часть информации поступала «со стороны».
Всегда было множество публикаций, которые давали иную информацию; которые по-своему интерпретировали любую информацию.
Посмотрите хотя бы названия топиков на Домике.
Топиков, в заголовках которых прямо говорится о падении цен, не меньше (больше?), чем заголовков о росте цен. И так было несколько лет подряд.
Очень часто устраивались откровенные пропагандистские кампании, направленные на слом растущего тренда. Апофеозом этих кампаний была пропаганда движения по массовой засылке в СМИ и базы данных «липовых» объявлений с существенно заниженными ценами.

Все верно. Все верно.
Интернет более менее свободный в изложении своих взглядов. Я без труда нашел в 2006 году единомышлеников своей точки зрения.
Но, Владимир, согласитесь, интернет сегодня, к сожалению, в Украине не есть источник инфомации номер один. А -теле и печать пестрила как раз заголовками: "жилье будет дорожать на 20-25% ежегодно в течении 20 лет" и т.д.
И вообще по сложившимся обстоятельствам тех лет неискушенному обывателю и действительно так казалось. Еще бы сосед с дыркой от бублика в своем бюджете вчера взял за 40, а через месяц она 60(потому что другой сосед тоже с мышью в кармане взял за 60). Сегодня конечно все эти люди говорят что их обманули, но как хотелось вожделенные метры "бысто с наваром и с понтом по шмарам"...

Цитата:

Вы Владимир не заметили, что Вам постоянно приходится оправдываться?

Сколько не читаю обсуждения на сайте, не замечал тех, кто с Вами согласен...
Для кого Ваша аналитика?
Меня вообще удивляет, как можно быть на содержании у риелторов и позиционировать себя аналитиком.

Немножко не согласен.
У меня сложилось мнение, что Владимир очень осторожен в прогнозах и не делал громких заявлений. Большей части работа его заключалась не в прогнозах на будущее, а в итогах и анализе прошедших событий. И тут не к чему придраться, цены действительно росли в хотелках и он неоднократно указывал, что индексы в хотелках. Росли цены и по сделкам, кто будет отрицать двукратный рост в 2006-2007?
Но вот я ни разу не видел, чтобы он сказал что жилье вырастет, скажем, вдвое или упадет вдвое через год-два, поправьте если я недоглядел. Посему и говорить об оправданиях некорректно.

Цитата:

Вы Владимир не заметили, что Вам постоянно приходится оправдываться?

Возможно, со стороны это и выглядит как оправдания...
Но с моей точки зрения, в подавляющем большинстве случаев это либо разъяснение позиции, либо разъяснение сути и технологии (индексов, формирования актуальной базы, работы профессиональных риэлторов и т.д.).
К тому же практически все ответы приходилось регулярно повторять/уточнять (на форуме появлялись новые люди и они повторяли одни и те же вопросы и претензии). Отсюда и эффект множественности.

Цитата:

Сколько не читаю обсуждения на сайте, не замечал тех, кто с Вами согласен...

Ну, это уже идет от подсознания (ИМХО). Людям свойственно замечать одни вещи, и не обращать внимания на другие…
Хотя в чем-то Вы правы. На форумах критиков у меня (наверное) больше, чем приверженцев.
Во многом это объясняется тем, что наиболее активны люди, которым «плохо». Они ищут виновных в том, что им «плохо».
А вот люди, которым «хорошо», менее активны. Не зря ж американцы еще во времена Никсона придумали термин «молчаливое большинство».

Цитата:

Для кого Ваша аналитика?

Для всех, кого интересует рынок недвижимости, кого интересует Киев и его развитие.
Потребность в нашей аналитике есть даже у «недоброжелателей».
По понедельникам, когда мы публикуем очередные комментарии к недельным индексам, количество посетителей Домика обычно резко увеличивается.
Когда мы по тем или иным причинам задерживались (на час-другой-третий) с публикацией комментариев, то на форуме (нередко) начинались обсуждения причин подобной задержки.
То есть, наши индексы и комментарии к ним люди ждали...

Журналисты (в том числе, из числа «недоброжелателей») активно звонят/интересуются.
Спрашивают: какого числа и в какое время выйдет наш очередной ежемесячный обзор (журналистов обычно поджимают сроки, потому и считают не только дни, но и часы).

И еще…
Всего за несколько лет количество посетителей Домика возросло в несколько раз. Он стал наиболее читаемым отечественным интернет-порталом в области недвижимости.
Московский портал недвижимости IRN.RU регулярно (уже несколько лет подряд) перепечатывает наши статьи. А каких еще украинских авторов они перепечатывают?

Цитата:

Меня вообще удивляет, как можно быть на содержании у риелторов и позиционировать себя аналитиком.

Я никогда не был на содержании у риэлторов. В том смысле, что не писал по указке.
Что считал необходимым/целесообразным/правильным, то и писал.
Другое дело, что использовал информацию риэлторов, их базы данных, опыт, мнения…
Споры/дискуссии у нас были постоянно. Но давления – не было. Было (и по сей день продолжается) сотрудничество.
Если же мои материалы оказывались «не к месту», то их редактировали или заменяли материалами других авторов. Так ведь публикации ж подписаны не моей фамилией, а «Информационно-аналитическим отделом».

Цитата:

Да ладно, кризис не вечный. Наверняка через пару месяцев пыль уляжется, экономика успокоится, и цены очень быстро "отыграют" к докризисному уровню. Думаю, никто не будет спорить с тем, что жилья в Киеве катастрофически не хватает, а отложенный спрос накапливается каждый день. Как только ситуация стабилизируется, начнет выдаваться ипотека под нормальные проценты, и гривня, и цены вернутся на свое место. Ведь дешевле, чем покупали, все равно никто продавать не будет.

Это что шутка?

To Владимир)

У меня есть 40000 баксов, и я не взял кредит. Собираюсь купить 2-3 ю квартиру в сданной новостройке,по Вашел логике мне плохо)))

А вот те, кто с Вами соглашался год два назад вложили эти 40000 баксов в ипотеку и платять ежемесячно по 1500-2000 баксов, за квартиру, которая уже сейчас стоит 40000 и будет как минимум в 2 раза дешевле. И им хорошо...

Поздравляю их)))

Цитата:

Это что шутка?

Скорее всего - точка зрения.

Просмотрел цены в авизо,похоже движемся к очередному штилю.Если честно,все дорого

Тупо ругать риелтеров за динамику цен на рынке. Все равно что ругать деревья за то, что они качаются и создают ветер.

Цитата:

Да ладно, кризис не вечный. Наверняка через пару месяцев пыль уляжется, экономика успокоится, и цены очень быстро "отыграют" к докризисному уровню. Думаю, никто не будет спорить с тем, что жилья в Киеве катастрофически не хватает, а отложенный спрос накапливается каждый день. Как только ситуация стабилизируется, начнет выдаваться ипотека под нормальные проценты, и гривня, и цены вернутся на свое место. Ведь дешевле, чем покупали, все равно никто продавать не будет.

100 % и уже к концу лета гостинка будет стоять минимум 100 000$, до нового года 250 000$, а к концу 2010 года от 500 000$ и выше. США начнет печатать специальные купюры номиналом в 10 000$ специально для расчетов на рынке киевской недвижимости.
Ударим по кризису ценой на недвижимость.

Например, в Лейпциге, где средняя зарплата в 10 раз выше киевской, 35-метровая гостинка стоит 20300 евро:
//www.kazgo.com/post_5358.html

Себестоимость строительства метра у нас - менее 200 долларов. По ICTV в новостях как-то сказали, что 1 млрд. гривен - это 9000 квартир. В новостройках. А есть однушки, есть и 4-комнатные. Средний метраж - 75-80 метров. Вот и выходит себестоимость метра - 180 долларов.

Так что еще дешеветь и дешеветь...

неидиот, 1млрд гривен нужен не для постройки 9000 квартир, а для их достройки в домах, которые уже на 90% построены.

А вот интересный вопрос у меня к Вам Владимир...

Вот сейчас у риелторов время истины - банкротство или нет. Вам платят зп именно риелторы.

Если нет продаж, у них нет бабок и у Вас зарплаты.

Итак вопрос Если еженедельно цена квартир падает на 1000-3000 баксов, то есть ли смысл их покупать? Я вот намерен ждать ещё год, как минимум и я считаю, что это верная стратегия...

А как считаете Вы?