Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июня и первого полугодия 2008 года

Индекс стоимости жилья в июне 2008 года: 2853$/кв. м. (+0,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц ( -1,1%).
Индекс доходности: +1,7 банк/деп. ( -0,2 банк/деп.)
За первое полугодие индекс стоимости жилья вырос на 280$/кв.м. или 10,9%.




Читать дальше >>

Забыли написать о динамике срока экспозиции при продаже и аренде квартир - квартиры не продаются уже более года.

со сроком вы несколько преувеличиваете. реально ощутимо перестали продаваться в мае.

Цитата:

Забыли написать о динамике срока экспозиции при продаже и аренде квартир - квартиры не продаются уже более года.

Цитата:

Инфляционные процессы значительно усложняют деятельность застройщиков. Дорожают стройматериалы, рабочая сила, кредиты. Расходы растут, а спрос на дорожающие квартиры снижается. В результате уменьшаются объемы строительства. И рано или поздно это вновь приведет к увеличению спроса (вполне возможно, что сначала на вторичном рынке, а затем и на первичном).

К сожалению, ограниченные рамки статьи не позволяют более глубоко проанализировать многочисленные факторы, взаимосвязи, сценарии. Тем не менее, рискнем привести основной вывод (который и до нас был хорошо известен): экономика (вообще) и рынок недвижимости (в частности) – это сложные системы; любое упрощение может привести к неправильным выводам и неэффективным решениям.

Погано вчили економіку. Зменшення пропозиції ніколи не приводило до збільшення попиту. Тільки зменшення ціни може привести до того щоб вирівнявся попит і пропозиція.
Зменшення обсягів виробництва також є малоймовірним і будвельників значний запас рентабельності. І якщо заморожувати будівництво то це до отримання ділянки, а якщо ділянку отримав, оплатив проект, почав будівництво, то втрачати ці гроші ніхто не захоче, тому будуть змушені зменьшувати ціну, а це потім потягне за собой і падіння ціни на вторинному ринку.

З другого абзацу я роблю висновок що ви просто не хочете визнати про негативні тенденції на ринку нерухомості, а точніше боїтесь цього. Тому і стверджуєте, що все так складно.

Цитата:

І якщо заморожувати будівництво то це до отримання ділянки, а якщо ділянку отримав, оплатив проект, почав будівництво, то втрачати ці гроші ніхто не захоче, тому будуть змушені зменьшувати ціну, а це потім потягне за собой і падіння ціни на вторинному ринку.

Так они уже уменьшают цену!
Выезды с Киева, весь метрополитен, сайты заполнены летними акциями о снижении цен

Цитата:

Забыли написать о динамике срока экспозиции при продаже и аренде квартир - квартиры не продаются уже более года.

Дело не в забывчивости.
Дело в том, что по многим объектам отсутствует информация о реальной длительности продажи (или сдачи в аренду).
Во-первых, квартиры выставляются на продажу/аренду в разные агентства (и в разное время). Проследить когда квартира была выставлена впервые - достаточно сложно.
Во-вторых, далеко не всегда у нас есть данные о сроке экспозиции посреднических квартир.
Учитывая все это, мы и воздерживаемся (пока) от публикации статистики сроков экспозиции проданных (или сданных в аренду) квартир.

Цитата:

Погано вчили економіку. Зменшення пропозиції ніколи не приводило до збільшення попиту. Тільки зменшення ціни може привести до того щоб вирівнявся попит і пропозиція.

Це Ви про підручники з ринкової економіки? Чи про світову практику?
Так у світовій практиці чого тільки не було. (Мабуть, важко навіть вигадати щось таке, чого вже десь колись не було).
Був (у тому числі) і ажіотажний попит.
Причини такого попиту різні.
У нашій економіці (і у нашому суспільстві) основною причиною ажіотажного попиту майже завжди було саме зменшення пропозиції. Тільки десь якась тенденція намічалась, тільки десь якогось товару ставало менше, то змітали с полиць магазинів і цей товар, і інші.
Основні причини цього - психологічні.
Люди свідомо (а часто-густо підсвідомо) купують по тій причині, що "сьогодні" можуть ще придбати, а "завтра" - невідомо як буде. А коли пропозиція зменшується, то рішення про купівлю приймається швидше.

Цитата:

Зменшення обсягів виробництва також є малоймовірним і будвельників значний запас рентабельності. І якщо заморожувати будівництво то це до отримання ділянки, а якщо ділянку отримав, оплатив проект, почав будівництво, то втрачати ці гроші ніхто не захоче, тому будуть змушені зменьшувати ціну, а це потім потягне за собой і падіння ціни на вторинному ринку.

Що значить "малоймовірне", коли зменшення будівництва вже відбувається?
Наприклад, обсяг (у гривнях) виконаних у Києві будівельних робіт за січень-травень зріс за рік всього на 3,6%.
//www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=1000&lang =1
І це при тому, що індекси цін виробників промислової продукції зросли у 2007 році на 27,1%.
//www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=488&lang= 1
У 2008 році ціни виробників росли це більшими темпами.
Тобто, витратили на будівництво всього на 3,6% більше при дуже значному зростанні цін у будівельній галузі. І це (ІМХО) значить, що побудували менше.

Правда, квадратних метрів житла ввели в експлуатацію в першому кварталі 2008 року на 0,6% більше, ніж у першому кварталі 2007 року.
//www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=976&lang= 1
Але тоді був дуже значний спад введення житла. І про це дуже багато тоді писали.

Цитата:

З другого абзацу я роблю висновок що ви просто не хочете визнати про негативні тенденції на ринку нерухомості, а точніше боїтесь цього. Тому і стверджуєте, що все так складно.

Як все ж таки по-різному люди сприймають одні й ті ж речі...
У нас майже у кожному абзаці опис негативних тенденцій, а Вам цього мало...
Невже хочете, щоб ми у кожному реченні описували апокаліптичні жахи і це більше нагнітали обстановку?

А стосовно того, що все дуже складно (у розумінні - непросто), то все дійсно дуже складно.

Цитата:

У нас майже у кожному абзаці опис негативних тенденцій, а Вам цього мало...
Невже хочете, щоб ми у кожному реченні описували апокаліптичні жахи і це більше нагнітали обстановку?

Не скрою, хотелось бы, и вашему агентству это бы на пользу пошло, если бы вы первые из риэлторов стали на понижение играть. Убедите продавцов снизить цены, и у вас появятся продажи. Или это сделают ваши конкуренты.

Цитата:

Не скрою, хотелось бы, и вашему агентству это бы на пользу пошло, если бы вы первые из риэлторов стали на понижение играть. Убедите продавцов снизить цены, и у вас появятся продажи. Или это сделают ваши конкуренты.

Почему Вы полагаете, что нагнетание обстановки пойдет агентству на пользу?
ИМХО, нагнетание обстановки вообще никому на пользу не пойдет (ни стране, ни экономике, ни Киеву, ни рынку недвижимости).
Возможно, в накаленной обстановке кто-то и сможет что-то выгадать. Но подавляющее большинство (при панике и обвале чего бы то ни было) проиграют. Возможно, даже очень по-крупному.
- - - - - - - - - -
Что же касается игры на понижение, то не путайте аналитику и работу риэлторов.
Аналитика вообще ни в какие игры не должна играть.
А риэлторы и так в 90% случаев активно рекомендуют продавцам снижать цены. Причем дают рекомендации "не вообще", а применительно к каждой конкретной квартире.

Цитата:

У нашій економіці (і у нашому суспільстві) основною причиною ажіотажного попиту майже завжди було саме зменшення пропозиції. Тільки десь якась тенденція намічалась, тільки десь якогось товару ставало менше, то змітали с полиць магазинів і цей товар, і інші.
Основні причини цього - психологічні.

Коли чогось не вистачає, то мабуть тут погано працююча економіка замішана. Психологія не до чого.

Цитата:

Люди свідомо (а часто-густо підсвідомо) купують по тій причині, що "сьогодні" можуть ще придбати, а "завтра" - невідомо як буде. А коли пропозиція зменшується, то рішення про купівлю приймається швидше.

Люди купують тому що тут психологія замішана. Вчорашнє зростання ціни вони спримймають як знак того що завтра ціни будуть також зростати. Тобто житло для них стає інвестицією. Якщо ж завтра невідомо що з ціною, то бажання купувати житло падає. В умовах невизначенності люди діють обережніше.

Цитата:

У 2008 році ціни виробників росли це більшими темпами.
Тобто, витратили на будівництво всього на 3,6% більше при дуже значному зростанні цін у будівельній галузі. І це (ІМХО) значить, що побудували менше.

Знову незгоден. У першому кварталі, гроші з закордону приходили до України в значно більшим обсягах ніж минулого року. Знову ж,пам"ятаєте як фондовий ринок стрибнув у 2007. Багато инвестиційних фондів теж намагаються встрибнути у цей потяг. Але дуже швидко напрямок руху грошей зміниться, тому що зараз вони отримують велику д*лю.

Цитата:

Почему Вы полагаете, что нагнетание обстановки пойдет агентству на пользу?
ИМХО, нагнетание обстановки вообще никому на пользу не пойдет (ни стране, ни экономике, ни Киеву, ни рынку недвижимости).
Возможно, в накаленной обстановке кто-то и сможет что-то выгадать. Но подавляющее большинство (при панике и обвале чего бы то ни было) проиграют. Возможно, даже очень по-крупному.
- - - - - - - - - -
Что же касается игры на понижение, то не путайте аналитику и работу риэлторов.
Аналитика вообще ни в какие игры не должна играть.
А риэлторы и так в 90% случаев активно рекомендуют продавцам снижать цены. Причем дают рекомендации "не вообще", а применительно к каждой конкретной квартире.

Я не живу в Украине, поэтому ухудшение качества жизни в Украине меня не волнует. Обстановка нагнетается и без вас, очень многие хотят спровоцировать панику, и это уже неплохо получается. Я понимаю, что при падении цен в услугах риэлтора необходимость отпадает, но агентство, которое первым станет играть на понижение, обслужит большинство реальных сделок на начальном этапе падения цен. Для этого нужно немного: показать квартиры, зависшие надолго, огласить цены реальных сделок, написать несколько статей, чтобы взять за душу продавцов. У вас крупное агентство, и вам будет легче это осуществить. Если не вы, за это возьмутся ваши конкуренты.

Цитата:

Я не живу в Украине, поэтому ухудшение качества жизни в Украине меня не волнует.

Плохо, что ухудшение качества жизни в Украине Вас не волнует (но тогда почему интересуетесь обстановкой и ценами? )
Но хорошо, что прямо в этом сознаетесь.

Цитата:

Обстановка нагнетается и без вас, очень многие хотят спровоцировать панику, и это уже неплохо получается.

Так ведь нет паники... Паника - это когда люди суетятся, предпринимают какие-то шаги. А тут стагнация (в переводе - застой).

Цитата:

Я понимаю, что при падении цен в услугах риэлтора необходимость отпадает, но агентство, которое первым станет играть на понижение, обслужит большинство реальных сделок на начальном этапе падения цен.

При падении цен необходимость в привлечении риэлторов (ИМХО) возрастет.
Поясню почему. Когда цены резко меняются, то возрастает удельный вес продавцов и покупателей, которые не могут (или не решаются) самостоятельно вести переговоры, принимать решения.

Цитата:

Для этого нужно немного: показать квартиры, зависшие надолго, огласить цены реальных сделок, написать несколько статей, чтобы взять за душу продавцов. У вас крупное агентство, и вам будет легче это осуществить. Если не вы, за это возьмутся ваши конкуренты.

Статьи могут писать кто угодно. Клиенты пойдут в те агентства, которым доверяют, которые оказывают более качественные услуги, которые на слуху и имеют положительный имидж.
Не думаю, что агентство, сеющее на рынке панику, получит положительный имидж. Известность получит... А вот относительно доверия участников рынка - тут сомнения (но это мои личные сомнения, как к ним относятся руководители ПО - не знаю).
Что же касается предложения "взять за душу продавцов"...
Как Вы думаете: пойдут клиенты в агентство, которое начнет писать о том, что длительное время не может продать квартиры?

Конечно, многое зависит от конкретной квартиры, документов на нее, хозяев...
Но если квартирой занимаются профессионально, и хозяева выполняют рекомендации риэлторов (в том числе, по цене), то квартиры продаются.
Другое дело, что дорогие в центре - дольше, "дешевые" на окраинах - быстрее.
А за те объекты, которые переоценены и хозяева которых не хотят снижать цены, риэлторы (обычно) не беруться. В базе они находятся, но и только...

Так мы ведь и не скрываем, что некоторые продавцы годами (и даже пятилетками) продают свои квартиры (каждый раз набавляя цену). Можно сказать, живут этим процессом.

Цитата:

Так мы ведь и не скрываем, что некоторые продавцы годами (и даже пятилетками) продают свои квартиры (каждый раз набавляя цену). Можно сказать, живут этим процессом.

Так страна должна знать своих героев, покажите, как эти деятели продают свои хоромы, со статистикой роста их хотелок, не называя точный адрес, и многие продавцы узнают в них себя и перестанут просить нереальные цены.

Цитата:

Так страна должна знать своих героев, покажите, как эти деятели продают свои хоромы, со статистикой роста их хотелок, не называя точный адрес, и многие продавцы узнают в них себя и перестанут просить нереальные цены.

А логика где? Типа им станет стыдно за свое упивание "процессом" и они начнут срочно сливать? С какого бодуна?

Цитата:

Так страна должна знать своих героев, покажите, как эти деятели продают свои хоромы, со статистикой роста их хотелок, не называя точный адрес, и многие продавцы узнают в них себя и перестанут просить нереальные цены.

А чего узнавать? Они и так это все знают.
Но только это (в основной своей массе) не совсем продавцы. Это "обменщики".
Люди в данном случае не за деньгами гонятся, а за более просторными квартирами.
Стремится, скажем, семья переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, и цену назначает применительно к текущей ситуации.
И никакими доводами и статьями таких людей не переубедишь.
Поскольку это не жадность, а жизненная необходимость. Им нужна двухкомнатная (вместо однокомнатной). А там хоть мировой финансовый кризис, хоть землетрясение, хоть камни с неба... Им все равно нужна двухкомнатная...

Есть и другая категория людей.
Набавляя цену и годами продавая квартиру, они чувствуют свою значимость, причастность к "большим событиям" и "большим деньгам".
Представьте, к примеру, семью стариков с мизерной пенсией. От тоски и безысходности стали давать объявления. И у них появилось развлечение. К ним теперь постоянно звонят, спрашивают, приходят, торгуются. Старики лихо добавляют тысячи долларов и якобы уступают сотни...
То есть, теперь у людей полноценная, насыщенная планами, событиями и эмоциями жизнь...

Цитата:

А чего узнавать? Они и так это все знают.
Но только это (в основной своей массе) не совсем продавцы. Это "обменщики".
Люди в данном случае не за деньгами гонятся, а за более просторными квартирами.
Стремится, скажем, семья переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, и цену назначает применительно к текущей ситуации.
И никакими доводами и статьями таких людей не переубедишь.
Поскольку это не жадность, а жизненная необходимость. Им нужна двухкомнатная (вместо однокомнатной). А там хоть мировой финансовый кризис, хоть землетрясение, хоть камни с неба... Им все равно нужна двухкомнатная...

Есть и другая категория людей.
Набавляя цену и годами продавая квартиру, они чувствуют свою значимость, причастность к "большим событиям" и "большим деньгам".
Представьте, к примеру, семью стариков с мизерной пенсией. От тоски и безысходности стали давать объявления. И у них появилось развлечение. К ним теперь постоянно звонят, спрашивают, приходят, торгуются. Старики лихо добавляют тысячи долларов и якобы уступают сотни...
То есть, теперь у людей полноценная, насыщенная планами, событиями и эмоциями жизнь...

А есть ещё старики, которые продав киевскую квартиру сейчас и купив такую же в Шепетовке, могут обеспечить себе достойную старость. Если их убедить, что через пару лет такой коммунизм для них будет невозможен, то многие согласятся.

Цитата:

А есть ещё старики, которые продав киевскую квартиру сейчас и купив такую же в Шепетовке, могут обеспечить себе достойную старость. Если их убедить, что через пару лет такой коммунизм для них будет невозможен, то многие согласятся.

Ты сначала убеди их, что такой "коммунизм" им жизненно необходим

Цитата:

А есть ещё старики, которые продав киевскую квартиру сейчас и купив такую же в Шепетовке, могут обеспечить себе достойную старость. Если их убедить, что через пару лет такой коммунизм для них будет невозможен, то многие согласятся.

О подобных сценариях и решениях риэлторы и застройщики давно уже (и весьма настойчиво) говорят многим владельцам киевских квартир.
Продвижения есть, но они не пошли дальше переезда из коммуналки в центре в просторные квартиры на Позняках/Осокорках. Ну, может кто-то переехал в Бровары или даже в Борисполь...
А Киеву нужна достаточно массовая ротация жителей. Причем такая ротация, при которой все только выиграли бы.
Но для этого необходимо, чтобы очень мощные коммерческие и государственные структуры строили бы для киевских переселенцев целые микрорайоны (возможно, даже в той же самой Шепетовке). Но лучше в областных центрах (Виннице, Житомире, Чернигове, Черкассах, Сумах, Полтаве...)
И мы об этом писали неоднократно.

Цитата:

О подобных сценариях и решениях риэлторы и застройщики давно уже (и весьма настойчиво) говорят многим владельцам киевских квартир.
Продвижения есть, но они не пошли дальше переезда из коммуналки в центре в просторные квартиры на Позняках/Осокорках. Ну, может кто-то переехал в Бровары или даже в Борисполь...
А Киеву нужна достаточно массовая ротация жителей. Причем такая ротация, при которой все только выиграли бы.
Но для этого необходимо, чтобы очень мощные коммерческие и государственные структуры строили бы для киевских переселенцев целые микрорайоны (возможно, даже в той же самой Шепетовке). Но лучше в областных центрах (Виннице, Житомире, Чернигове, Черкассах, Сумах, Полтаве...)
И мы об этом писали неоднократно.

Вот примерно этим мы и хотим заняться, строить небольшие охраняемые посёлки недалеко от крупных городов. С поликлиникой, ментовским участком, супермаркетом, школой, садиком, бесплатным транспортом до областного центра, местом работы для программистов с зарплатой в пару-тройку раз ниже киевской, но с бесплатным приличным жильём. Думаю, в таких посёлках найдётся место и для бывших киевлян. Но для реализации этого нужно падение зарплаты строителей, ибо сейчас они зажрались.

Цитата:

Вот примерно этим мы и хотим заняться, строить небольшие охраняемые посёлки недалеко от крупных городов. С поликлиникой, ментовским участком, супермаркетом, школой, садиком, бесплатным транспортом до областного центра, местом работы для программистов с зарплатой в пару-тройку раз ниже киевской, но с бесплатным приличным жильём. Думаю, в таких посёлках найдётся место и для бывших киевлян. Но для реализации этого нужно падение зарплаты строителей, ибо сейчас они зажрались.

От души желаю успехов в подобных начинаниях!

Если можно, вопросы:
1. "мы" - это кто?
2. Какими капиталами располагаете?
3. На какие источники финансирования ориентируетесь?

P.S.
Относительно зарплат строителей у Вас (похоже) не совсем верная информация. Зарплаты строителей, мягко говоря, скромные.
Возможно, Вы имели в виду не зарплаты строителей, а прибыли застройщиков?