Обзор рынка недвижимости Киева: итоги февраля 2010 года

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах 1637$/кв.м. (-1,6% );
- при подсчете в гривнах 13201грн/кв.м (-2,1% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,5% в месяц (-0,5% ).
Индекс доходности -0,5 банк./деп. (- 0,2 банк./деп.)

Индексы аренды жилья:
- в целом по Киеву: 98,5грн/кв.м
- жилье эконом класса: 86,6грн/кв.м
- жилье бизнес класса: 122,3грн/кв.м
- элитное жилье: 214,0грн/кв.м



Читать дальше >>

Мертвий сезон. Орендувати дешевше ніж купувати. А у кого є де жити краще тримати на депозиту і мати постійне збільшення грошей ніж їх зараз витрати.
1-2% погоди не зроблять, більшість запросто уступають при продажі. Поки не буде суттєвого падіння на 20-30% ринок не оживе.

Уважаемый «домик». Вы владеете достаточными данными, но к сожалению не очень правильно их интерпретируете. Поскольку меня удручает качество Вашей аналитики, обращаю Ваше внимание на несколько фундаментальных заблуждений, которые искажают Ваше восприятие реальности
1. Спрос на недвижимость отсутствует не потому что цены недостаточно упали, а потому что они не растут. Ваша убежденность в том, что «рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка 30-40 тысяч долларов» не соответствует реальности. Если цена упадет хоть до 10 тысяч долларов и будет продолжать падать, никто не будет покупать квартиры, потому что все будут ждать, что завтра они станут еще дешевле. Кому нужен кусок золота, если он стоит 5 грн.? Приведу авторитетную цитату «Тут необходимо привести простейшую аналогию. Население начинает скупать иностранную валюту только тогда, когда цена на нее становится уже слишком высокой. Когда же курсы валют начинают падать, население бежит продавать валюту. Эта стадная психология запоздалой реакции на свершившееся в полной мере проявляется и на рынке недвижимости. Самый большой спрос на недвижимость будет тогда, когда цены начнут вызвать у массового покупателя страх».
2. В любой стране всегда существует достаточное количество денег для всего (что нужно тем, кто ими обладает). Спрос на недвижимость не зависит от уровня зарплат, пенсий и пособий по нетрудоспособности. Недвижимость никогда не покупали и не будут покупать те, кто живут на зарплату. Вы же сами написали, что в 4,4 раза (!) увеличился спрос на ДОРОГУЮ недвижимость. Вы не можете объяснить что это означает и какие будут последствия?
3. Спрос на недвижимость вообще никак не зависит от уровня обслуживания в отдельно взятом агентстве.
4. Цена предложения действует по «закону храповика» и всегда быстро растет и медленно снижается. Особенно на узком рынке, где «мало предложений».
Не нужно спорить. Просто учтите эти замечания и у Вас сойдутся концы с концами. Может быть, Вы сможете давать прогнозы намного точнее, чем плюс-минус 10-15%...

to Странник
Может быть Вы тогда дадите прогноз раз у Вас концы с концами сходятся? И еще вопрос, а до сегоднешнего дня КТО покупал квартиры эконом-класса? Может все-таки те, кто живет на зарплату? На кой ляд обеспеченному человеку хрущ да еще и однокомнатный? Просто покупка происходит лишь формально, основная масса сделок это обмены с доплатами.

to LAG

1. У меня концы с концами сходятся в годовых прогнозах по моему региону с точностью до 1%.
2. На "дне" рынка квартиры эконом-класса покупали на зарплату, а потом будут покупать те, кто сейчас "ориентируются на жилье достаточно высокого качества".
3. Это еще одно заблуждение "У кого есть деньги, тот себе уже все купил". Вчера были деньги, он купил. Сегодня нет денег, он продает. А у другого вчера не было денег, а сегодня он покупает. Все течет, все изменяется.

Цитата:

Уважаемый «домик». Вы владеете достаточными данными, но к сожалению не очень правильно их интерпретируете. Поскольку меня удручает качество Вашей аналитики, обращаю Ваше внимание на несколько фундаментальных заблуждений, которые искажают Ваше восприятие реальности:
1. Спрос на недвижимость отсутствует не потому что цены недостаточно упали, а потому что они не растут. Ваша убежденность в том, что «рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка 30-40 тысяч долларов» не соответствует реальности. Если цена упадет хоть до 10 тысяч долларов и будет продолжать падать, никто не будет покупать квартиры, потому что все будут ждать, что завтра они станут еще дешевле. Кому нужен кусок золота, если он стоит 5 грн.? Приведу авторитетную цитату: «Тут необходимо привести простейшую аналогию. Население начинает скупать иностранную валюту только тогда, когда цена на нее становится уже слишком высокой. Когда же курсы валют начинают падать, население бежит продавать валюту. Эта стадная психология запоздалой реакции на свершившееся в полной мере проявляется и на рынке недвижимости. Самый большой спрос на недвижимость будет тогда, когда цены начнут вызвать у массового покупателя страх».
2. В любой стране всегда существует достаточное количество денег для всего (что нужно тем, кто ими обладает). Спрос на недвижимость не зависит от уровня зарплат, пенсий и пособий по нетрудоспособности. Недвижимость никогда не покупали и не будут покупать те, кто живут на зарплату. Вы же сами написали, что в 4,4 раза (!) увеличился спрос на ДОРОГУЮ недвижимость. Вы не можете объяснить что это означает и какие будут последствия?

Очень разумное замечание !

Да уж,цены упадут и значительно!!!
Сейчас денежной массы не хватает чтоб покрыть сегодняшние цены на недвиж. а значит всё должно уравновеситься....
Жаль что столько времени только зря теряем!!!!!!!!

Цитата:

Да уж,цены упадут и значительно!!!
Сейчас денежной массы не хватает чтоб покрыть сегодняшние цены на недвиж. а значит всё должно уравновеситься....
Жаль что столько времени только зря теряем!!!!!!!!

Да куда торопится ? Да денежной массы хватит все скупить на корню , ето вам не 90 -ie когда доллары были в диковинке , сейчас у любого школьника баксы в кармане , только на карманные деньги школьникi могли бы каждый день квартиру выкупать - было бы желание

to Странник
1. Никто Ваши прогнозы не видел и Вы их так и не озвучили, так что точность до 1% никто не может подтвердить.
2. Сначала Вы писали, что "Недвижимость никогда не покупали и не будут покупать те, кто живут на зарплату". Теперь Вы же свои собственные слова опровергаете "На "дне" рынка квартиры эконом-класса покупали на зарплату". Что-то концы с концами не сходятся, Вы не находите?
3. В моем посте такого НЕТ "У кого есть деньги, тот себе уже все купил". Не приписывайте мне не мои слова. Еще раз задам вопрос На кой ляд обеспеченному человеку хрущ да еще и однокомнатный? Большая часть в продаже на КРН - это панельки и хрущи. Качественного жилья, которое удовлетворяло бы требования обеспеченных покупателей, мало, чтобы еще и по цене устраивало. Но и этих самых людей с 200-300 тыс долларов не так уж и много.

to Andrey777
А собственно почему желания-то нет покупать, если денег тьма тьмущая? Что останавливает школьника улучшить свои жилищные условия и съехать в отдельную от родителей квартиру? Странно, деньги есть, а никто ничего не покупает.

Цитата:

1. Спрос на недвижимость отсутствует не потому что цены недостаточно упали, а потому что они не растут. Ваша убежденность в том, что «рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка 30-40 тысяч долларов» не соответствует реальности. Если цена упадет хоть до 10 тысяч долларов и будет продолжать падать, никто не будет покупать квартиры, потому что все будут ждать, что завтра они станут еще дешевле. Кому нужен кусок золота, если он стоит 5 грн.?

Спрос на недвижимость отсутствует из-за отсутствия денег для покупки по этим ценам. Сбережений не хватает, одолжить негде. Наша убежденность в том что рынок оживится при определенном снижении цен, все же думаю, реальности соответствует. В нынешних условиях даже небольшое снижение выведет на рынок тех, у кого на сегодня сбережений не хватает и облегчит обмены. Если упадет и будет продолжать падать - это одно, но, как мы видим так не происходит: цена корректируется и достаточно долго живет на откорректированном уровне с попыткой подняться. Посмотрите графики, на них это видно четко. И аналогия с золотом не уместна - золото - лишь средство инвестиции, а недвижимость еще является и средством для решения жизненных вопросов - жилье, бизнес.

Цитата:

2. В любой стране всегда существует достаточное количество денег для всего (что нужно тем, кто ими обладает). Спрос на недвижимость не зависит от уровня зарплат, пенсий и пособий по нетрудоспособности. Недвижимость никогда не покупали и не будут покупать те, кто живут на зарплату. Вы же сами написали, что в 4,4 раза (!) увеличился спрос на ДОРОГУЮ недвижимость. Вы не можете объяснить что это означает и какие будут последствия?

Не скажите. Когда страна живет в долг - это говорит о том, что все в ней переоценено и денег не хватает. Спрос как раз зависит от уровня зарплат и доходов граждан. Только не нужно утрировать про пенсии и зарплаты в 300 долларов - они не игроки. Но есть множество высокооплачиваемых спецов, мелких и средних бизнесменов, чьи доходы на сегодня резко упали и привели этих людей на уровень выживания, но не накоплений. Не совсем понял где вы взяли цифру 4,4 и по сравнению с каким периодом? Но увеличение спроса в этом сегменте - явление относительное. Увеличилась его доля в структуре спроса. Вот и все. О чем говорит - о том, что денег на низкокачественное (у тех кому оно нужно) нет, ждут люди падения.

Цитата:

3. Спрос на недвижимость вообще никак не зависит от уровня обслуживания в отдельно взятом агентстве.

Ну тут спорить не стану. Только скажите, к чему вы это?

Цитата:

4. Цена предложения действует по «закону храповика» и всегда быстро растет и медленно снижается. Особенно на узком рынке, где «мало предложений».
Не нужно спорить. Просто учтите эти замечания и у Вас сойдутся концы с концами. Может быть, Вы сможете давать прогнозы намного точнее, чем плюс-минус 10-15%...

Форум как раз и создан для того, чтоб люди спорили, обменивались мнениями.
По поводу храповика - согласен и вас призываю взглянуть на это для того, чтоб разобраться с первым пунктом.

Ну а на счет прогнозов - не сочтите за труд зарегистрироваться и здесь //domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =22787 мы все сможем увидеть кто дает прогнозы с точностью до 1% .

Но в любом случае, спасибо за дискуссию.

Я смотрю что у месного отдела статистики плохо с математикой, за каждую неделю февраля было отмечено снижение Индекса стоимости жилья на -1%, а сумарно за месяц получилось только -1,6 - куда делись еще -1,4?

В принципе прав и Странник, и Виталий.

Разница в понимании терминов.
Например, "рынок оживится". Видимо, Странник вкладывает в этот термин понимание рынка образца 2007-го года - ажиотажный спрос, скупка всего подряд.
А для Виталия это термин на сегодня соответствовал бы, думаю, увеличению сделок во всех ценовых сегментах раза в 2-3.
Как уже отмечали, даже сказал бы, вычислили, на форумах
1. У каждого свое дно. При текущих показателях рынка определенные прослойки "хомяков" будут отовариваться на разных "ступеньках" падения. Поэтому цифра 30000-40000 за однушку - метафизическая. Тут скорее будет влиять общая экономическая ситуация в стране (наличие оплачиваемой работы) и стоимость аренды. При сегодняшней цене на аренду однушки 2000 грн цена такой однушки 30000 долларов будет привлекательной.
2. Для того, что бы рынок ожил, надо перейти в стадию постоянного уверенного роста. Но для этого рынок должен достичь дна, даже немножко забуриться ниже дна, и только после этого пойдет рост. Как и предсказано "ГРАФИКОМ ПУЗЫРЯ".
3. Накопления не растут. Это факт. Мифические 50 млрд валюты, имеющиеся на руках у населения, не нацелены на рынок недвижимости. Есть определенная масса "хомяков", желающих приобрести недвижимость, но у этих хомяков есть только ОПРЕДЕЛЕННЫЕ СУММЫ, которые на сегодня может быть даже сокращаются, и ОПРЕДЕЛЕННЫЕ ХОТЕЛКИ, по мои наблюдениям суммы в 2 раза меньше запрашиваемых на сегодня рынком.

Так что, утром дно - вечером рост.
Можно и утром рост, вечерем дно, но дно - сначала!

Всё про рост это бред. У меня есть сумма Х, кредитов нет, доходов хватает только на жизнь. Я куплю квартиру только тогда, когда цена упадёт до Х, а никогда она вырстит до 2Х. Или когда начнётся кредитование и рост доходов. Всё просто. Не расматривайте рынок недвиги, как чисто спикулятивный. Сейчас все спекули с него ушли. Реальный покупатели, только те, кто покупают для себя. А у 99% нет таких денег, по которым сейчас хотят продать. Поэтому пока цены не упадут до уровня покупательской способности ни оживления ни роста не будет!

По-моему очень грамотно написан обзор. Основные причины нынешней стагнации указаны правильно.

Цитата:

4. ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ действует по «закону храповика» и ВСЕГДА БЫСТРО РАСТЕТ И МЕДЛЕННО СНИЖАЕТСЯ. …. НЕ НУЖНО СПОРИТЬ. Просто учтите эти замечания

Спорить не буду, а просто окуну Вас в факты.
Что бы не быть голословными, зайдите по ссылке:
//domik.ua/mod/web/stat?act=display

в левых верхних окошках внесите инфу:
начало периода - «период с» - 01.11.2007,
конец периода – «по» - 01.04.2009.
и нажмите кнопочку ОК.

НУ И КАК ВАМ ДИНАМИКА ЦЕН предложения жилья (г.Киев), $/м2 за период с 01.11.2007 по 01.04.2009 ???

УГОЛ ПАДЕНИЯ ЦЕН ГОООООРАЗДО КРУЧЕ, ЧЕМ УГОЛ РОСТА НА ПРОТЯЖЕНИИ ПОЛУТОРА ЛЕТ!
«Закон храповика» Вы понимаете не совсем верно. Нельзя так все упрощать до примитивности.

Цитата:

Я смотрю что у месного отдела статистики плохо с математикой, за каждую неделю февраля было отмечено снижение Индекса стоимости жилья на -1%, а сумарно за месяц получилось только -1,6 - куда делись еще -1,4?

Местные отделы статистики есть, насколько я знаю, у Госкомстата.
А у нас статистикой занимается отдел информационных технологий "Планеты Оболонь" и информационно-аналитический отдел портала недвижимости domik.ua
Другими словами, у нас не «местный отдел», а объединение отделов двух брендовых фирм.

Теперь по сути.
1. Недельные и месячные индексы стоимости определяются на разных выборках.
2. При определении недельных и месячных индексов обычно используются отличные друг от друга коэффициенты (вернее, параметры), с помощью которых учитываются цены торгов и реальных продаж.
При определении недельных индексов используются параметры, значения которых получены (как правило) в предыдущем месяце, а при подсчете месячных индексов - параметры, значения которых обновлены по результатам отчетного месяца.
3. Исходная информация для расчетов индексов в гривнах - это значения индексов в долларах.
При перерасчете учитывается средневзвешенная статистика курсов покупки и продажи наличного доллара в банках Киева за конкретный период.
Если рассчитывается недельный индекс, то ежедневная статистика этих курсов за конкретную неделю; если месячный индекс - то ежедневная статистика этих курсов за конкретный месяц.
Исходные данные берем на сайте finance.ua
//charts.finance.ua/ru/currency/cash

- - - - - - - - -
Вот примеры подобного пересчета:

Месячные индексы
- за январь 1663$/кв.м.
Средневзвешенный курс наличного доллара в январе 8,104732
Месячный индекс в гривнах 1663 * 8,104732 = 13478,17
после округления 13478грн/кв.м

- за февраль 1637$/кв.м.
Средневзвешенный курс наличного доллара в феврале 8,064205
Месячный индекс в гривнах 1637 * 8,064205 = 13201,1
после округления 13201грн/кв.м
Снижение индекса стоимости (после округления)
в долларах на 1,6%
в гривнах на 2,1%
- - - - - - - -

Недельные индексы
1 февраля
Индекс в долларах 1665$/кв.м.,
Средневзвешенный курс наличного доллара за отчетную неделю 8,10455
Индекс в гривнах 13494 грн/кв.м

8 февраля
Индекс в долларах 1656$/кв.м.
Средневзвешенный курс наличного доллара за отчетную неделю 8,09698
Индекс в гривнах 13409 грн/кв.м
Снижение индекса стоимости (после округления)
в долларах на 0,5%
в гривнах на 0,6%

17 февраля
Индекс в долларах 1648$/кв.м.
Средневзвешенный курс наличного доллара за отчетную неделю 8,095083
Индекс в гривнах 13341 грн/кв.м
Снижение индекса стоимости (после округления)
в долларах на 0,5%
в гривнах на 0,5%

23 февраля
Индекс в долларах 1640$/кв.м.
Средневзвешенный курс наличного доллара за отчетную неделю 8,05229
Индекс в гривнах 13206 грн/кв.м
Снижение индекса стоимости (после округления)
в долларах на 0,5%
в гривнах на 1,0%

1 марта
Индекс в долларах 1635$/кв.м.
Средневзвешенный курс наличного доллара за отчетную неделю 7,99974
Индекс в гривнах 13080 грн/кв.м
Снижение индекса стоимости (после округления)
в долларах на 0,3%
в гривнах на 1,0%

Хороший анализ, особенно насчет психологии продавцов. Действительно, квартира - это зачастую их единственное достояние, а перспективы каких-то заработков, ведения собственного бизнеса зачастую -призначны. К тому же людям действительно сложно понять, почему "продукты дорожают, а квартиры - нет". Им невдомек,что без продуктов людям прожить нельзя, и лишняя десятка гривень чтобы купить сыр - найдется у очень многих. А то лишний десяток-другой тысяч долларов уже далеко не у всех найдется - это уже "разрыв шаблона".

всем, кто меня спрашивал
Не хочу ни с кем спорить. Просто, если цены на недвижимость пойдут вверх, и вдруг окажется, что у народа ПОЛНО денег, значит я был прав, а вы нет.
Чтобы пролить свет на темные стороны, я направлю администрации «Домика» пресс-релиз с тезисным изложением моей теории «пузырей» на рынке недвижимости. Надеюсь, он будет представлен на суд общественности и мы сможем это обсудить.

Цитата:

всем, кто меня спрашивал
Не хочу ни с кем спорить. Просто, если цены на недвижимость пойдут вверх, и вдруг окажется, что у народа ПОЛНО денег, значит я был прав, а вы нет.
Чтобы пролить свет на темные стороны, я направлю администрации «Домика» пресс-релиз с тезисным изложением моей теории «пузырей» на рынке недвижимости. Надеюсь, он будет представлен на суд общественности и мы сможем это обсудить.

Направите как авторскую статью? Которую редакция сможет опубликовать на Домике за Вашей подписью?

Относительно Вашей фразы о том, что "надеетесь"...
Если материал авторский, написан интересно, не нарушает правил Домика... то почему сомневаетесь?
Но если сомневаетесь, то вполне можете пойти достаточно простым и надежным путем. Суть его в том, чтобы:
1. Зарегистрироваться на Домике.
2. Завести соответствующую тему (или использовать близкую по направленности)
3. Опубликовать в рамках этой темы Ваши идеи и тезисы.