Обзор рынка недвижимости Киева: итоги декабря и 2008 года

Цитата:

откуда автор взял,что если цены будут падать плавно то продавцы смогут продать свои квартиры с меньшим дисконтом????плавно это сколько?10 баксов в неделю?покупатель ждет реальных цен на квартиры,а не "надутые"!!!!анализ прошлого провести много ума не надо!

Откуда взял?
Предположил, исходя из анализа заявок потенциальных покупателей, а также наблюдений за тем, что сейчас на рынке, и что было до кризиса.
Что реально означает крутое падение цен?

С одной стороны, достаточно быстро расширяется целевая аудитория потенциальных покупателей, у которых есть возможность приобрести недвижимость за наличные.
С другой стороны, при крутом падении цен покупатели и продавцы-обменщики выбирают тактику выжидания.
Чтобы пошли продажи/обмены, динамика снижения цен должна быть намного более плавной (ИМХО).
Если цена квартиры снижается более чем на 10% в месяц, то покупатели избирают тактику выжидания. Если цена за месяц будет снижаться на 1-2%, то потенциальные покупатели (с деньгами) и обменщики особо долго ждать не будут (ИМХО). Ибо им нужно решать свои жилищные проблемы.
Рынок тогда заработает (ИМХО).

Объективных данных о количестве средств на руках у потенциальных покупателей, к сожалению, нет. Есть лишь отдельные наблюдения и оценки.
Потенциальных покупателей, имеющих 100000 и более долларов, - немного. Но они есть. Продали квартиру год-два назад, а деньги – в банк (или «под матрас»).
Потенциальных покупателей с 60000 – немало.
Потенциальных покупателей с 40000 – достаточно много.
Потенциальных покупателей с 20000 – намного больше, чем квартир, которые могут быть выставлены на продажу (ИМХО).

Возможно, кто-то скажет, что приведенные выше суммы недотягивают до сегодняшних цен. В ответ замечу, что речь (в большинстве случаев) идет не о «чистых» покупателях, а об «обменщиках», стремящихся улучшить свои жилищные условия. То есть, в большинстве случаев эти деньги подкреплены еще и квартирами, которые потенциальные покупатели хотят обменять на более просторные.
Для обменщиков важно, чтобы рынок заработал, чтобы они могли обменять одни квартиры на другие.
То же самое жизненно важно и для неудачных ипотечников. Стремительное падение цен и массовое ожидание еще более значительного/крутого падения цен – это для них хуже всего. Долги они уже понаделали, а залог стремительно падает в цене…

Цитата:

Откуда взял?
Предположил, исходя из анализа заявок потенциальных покупателей, а также наблюдений за тем, что сейчас на рынке, и что было до кризиса.
Что реально означает крутое падение цен?

С одной стороны, достаточно быстро расширяется целевая аудитория потенциальных покупателей, у которых есть возможность приобрести недвижимость за наличные.
С другой стороны, при крутом падении цен покупатели и продавцы-обменщики выбирают тактику выжидания.
Чтобы пошли продажи/обмены, динамика снижения цен должна быть намного более плавной (ИМХО).
Если цена квартиры снижается более чем на 10% в месяц, то покупатели избирают тактику выжидания. Если цена за месяц будет снижаться на 1-2%, то потенциальные покупатели (с деньгами) и обменщики особо долго ждать не будут (ИМХО). Ибо им нужно решать свои жилищные проблемы.
Рынок тогда заработает (ИМХО).

Объективных данных о количестве средств на руках у потенциальных покупателей, к сожалению, нет. Есть лишь отдельные наблюдения и оценки.
Потенциальных покупателей, имеющих 100000 и более долларов, - немного. Но они есть. Продали квартиру год-два назад, а деньги – в банк (или «под матрас»).
Потенциальных покупателей с 60000 – немало.
Потенциальных покупателей с 40000 – достаточно много.
Потенциальных покупателей с 20000 – намного больше, чем квартир, которые могут быть выставлены на продажу (ИМХО).

Возможно, кто-то скажет, что приведенные выше суммы недотягивают до сегодняшних цен. В ответ замечу, что речь (в большинстве случаев) идет не о «чистых» покупателях, а об «обменщиках», стремящихся улучшить свои жилищные условия. То есть, в большинстве случаев эти деньги подкреплены еще и квартирами, которые потенциальные покупатели хотят обменять на более просторные.
Для обменщиков важно, чтобы рынок заработал, чтобы они могли обменять одни квартиры на другие.
То же самое жизненно важно и для неудачных ипотечников. Стремительное падение цен и массовое ожидание еще более значительного/крутого падения цен – это для них хуже всего. Долги они уже понаделали, а залог стремительно падает в цене…

Это косвенный ответ на вопрос - почему база "чистится" после публикования индексов...
Просто потому, что нужно показать... вернее нельзя показывать реальных темпов падения... в условиях, когда игнорировать падение более не получается.

Вряд ли подтасовки делают честь столь уважаемому ресурсу. Хотя... желание "выжить" это оправдывает.

Цитата:

Это косвенный ответ на вопрос - почему база "чистится" после публикования индексов...
Просто потому, что нужно показать... вернее нельзя показывать реальных темпов падения... в условиях, когда игнорировать падение более не получается.

Вряд ли подтасовки делают честь столь уважаемому ресурсу. Хотя... желание "выжить" это оправдывает.

Мы эту тему уже не раз обсуждали.
База пополняется и чистится без всякой привязки к моменту вычисления индексов.
- - - - - - - - - - - - - - -
Похоже, Вы все равно будете стоять на своем.
Тогда объясните, пожалуйста, насколько существен фактор времени очистки базы при еженедельном определении индексов?
При одноразовом вычислении – да. А при постоянном еженедельном (циклическом) вычислении индексов?
Да еще и при условии выполнения сглаживания (аппроксимации) значений? Когда каждое последующее значение индекса определяется с учетом предыдущих.
На каком-то примере можете это пояснить?
А еще лучше в виде математических зависимостей и/или результатов моделирования...

В развитие предыдущего поста.

Конечно же, с точки зрения минимизации статистических ошибок, оптимальным режимом ввода объектов в актуальную базу данных (и соответственно, очистки ее от устаревших объектов) является режим строго равномерный.
Скажем, поступает в базу каждые 5 минут очередной объект; и каждые 5 минут один «устаревший объект» из базы удаляется…
Это, конечно же, лучше, чем поступает раз в час 12 объектов (и 12 удаляется).
И намного лучше (с точки зрения погрешностей и удобства пользования), чем ежесуточная одноразовая «заливка» (и удаление) 288 объектов (12*24=288).
И, естественно, несравненно лучше, чем одноразовая еженедельная «заливка» (и удаление) 2016 объектов (288*7=2016).

Да, чем реже (и большими порциями) поступает (и удаляется) информация, тем выше вероятность того, что к моменту вычисления очередного недельного индекса либо что-то не поспеет, либо что-то окажется немного устаревшим.
Ну, не поспеет посреднический объект к моменту вычисления этого индекса – учтется при вычислении следующих…
Если же посреднический объект устареет, то максимум на неделю.

А для минимизации подобных нежелательных эффектов мы и используем методы аппроксимации. Да, их применение затягивает переходные процессы. Но позволяет сгладить колебания (возникающие по очень разным причинам, в том числе, и в результате заливки и удаления объектов достаточно большими порциями).

Цитата:

Мы эту тему уже не раз обсуждали.
База пополняется и чистится без всякой привязки к моменту вычисления индексов.
- - - - - - - - - - - - - - -
Похоже, Вы все равно будете стоять на своем.
Тогда объясните, пожалуйста, насколько существен фактор времени очистки базы при еженедельном определении индексов?
При одноразовом вычислении – да. А при постоянном еженедельном (циклическом) вычислении индексов?
Да еще и при условии выполнения сглаживания (аппроксимации) значений? Когда каждое последующее значение индекса определяется с учетом предыдущих.
На каком-то примере можете это пояснить?
А еще лучше в виде математических зависимостей и/или результатов моделирования...

Во-первых, индексы в том виде, котором они существуют, действительно не имеют никаких зависимостей.
Во-вторых, Вы сами ответили на свой вопрос в посте на который я отвечал.

Например, если существующая база содержит ее изменение от предыдущего значения на 2,5 пункта, а новые массивы базы подразумевают изменение еще на 2,5 пункта, то невнесение таких массивов позволяет не показать изменение на 5 пунктов (при сохранении тренда), что помогает избежать отображения обвального (в вашем случае) падение цен, которое вам так не выгодно. При умелом обращении с базой данных можно довольно сильно искажать картинку.

Математические зависимости изложить не смогу... с 5 января я уже в них потерялся... теперь вот отдыхаю.

Цитата:

Да чего уж тут, бесплатная информация от любого аналитика и стоит ноль, за редкими исключениями. Даже часы, которые стоят, два раза в сутки показывают точное время. Если хотите ответственный анализ рынка, извольте платить.

Согласен у нас кто какой хочет тот такой прогноз и заказывает, а если кому то надо реальные цифры так в перед обзванивать продавцов просматривать варианты, торговаться вот и будете знать реальную цену.

Цитата:

Например, если существующая база содержит ее изменение от предыдущего значения на 2,5 пункта, а новые массивы базы подразумевают изменение еще на 2,5 пункта, то невнесение таких массивов позволяет не показать изменение на 5 пунктов (при сохранении тренда), что помогает избежать отображения обвального (в вашем случае) падение цен, которое вам так не выгодно. При умелом обращении с базой данных можно довольно сильно искажать картинку.

Математические зависимости изложить не смогу... с 5 января я уже в них потерялся... теперь вот отдыхаю.

Как Вы думаете: каково основное назначение актуальной базы данных ПО?
Если Вы думаете, что ее основное назначение – вычисление статистики и индексов, то это совершенно не так.
В первую очередь, она предназначена для работы сотрудников ПО. Это их рабочий инструмент.
Именно на удобство, оперативность, качество работы сотрудников ПО она и оттачивается.
А индексы и статистика – это из области дополнительных возможностей.

- - - - - - - - - -
Неужто Вы в самом деле полагаете, что ПО тратит огромные силы и средства, дабы отсеять (или внести с опозданием) самые «дешевые» и перспективные объекты?
Если так, то живете иллюзиями. Цели ПО (насколько я понимаю) прямо противоположные.
Технология пополнения базы посредническими объектами такова.
Поступила очередная порция посреднических объектов – тут же ее вводят («заливают» в базу).
Роль человека при «заливке» объектов чисто техническая. Он их не просматривает и не анализирует. Это делает компьютер. Но вовсе не с целью убрать дешевые квартиры. А с целью устранения многочисленных дублей, а также объектов, у которых отсутствует сразу несколько важнейших параметров (дабы не захламлять базу).
А как только «залили», так сразу введенные объекты становятся общедоступными. Проверка (сотрудниками) и прозвон - это уже потом.
Все ради оперативности.
Исходим из того, что агенты (клиент-менеджеры) – люди опытные. Им вполне по силам отличить «сомнительный» объект от «перспективного». А если сразу и не отличат, то тоже не беда. Несколько лишних звонков – не такая уж большая плата за оперативность.
Потому на первом этапе лучше пропустить «сомнительный» объект, чем удалить реальный (тем более, из разряда «самых дешевых»).

Цитата:

Как Вы думаете: каково основное назначение актуальной базы данных ПО?
Если Вы думаете, что ее основное назначение – вычисление статистики и индексов, то это совершенно не так.
В первую очередь, она предназначена для работы сотрудников ПО. Это их рабочий инструмент.
Именно на удобство, оперативность, качество работы сотрудников ПО она и оттачивается.
А индексы и статистика – это из области дополнительных возможностей.

- - - - - - - - - -
Неужто Вы в самом деле полагаете, что ПО тратит огромные силы и средства, дабы отсеять (или внести с опозданием) самые «дешевые» и перспективные объекты?
Если так, то живете иллюзиями. Цели ПО (насколько я понимаю) прямо противоположные.
Технология пополнения базы посредническими объектами такова.
Поступила очередная порция посреднических объектов – тут же ее вводят («заливают» в базу).
Роль человека при «заливке» объектов чисто техническая. Он их не просматривает и не анализирует. Это делает компьютер. Но вовсе не с целью убрать дешевые квартиры. А с целью устранения многочисленных дублей, а также объектов, у которых отсутствует сразу несколько важнейших параметров (дабы не захламлять базу).
А как только «залили», так сразу введенные объекты становятся общедоступными. Проверка (сотрудниками) и прозвон - это уже потом.
Все ради оперативности.
Исходим из того, что агенты (клиент-менеджеры) – люди опытные. Им вполне по силам отличить «сомнительный» объект от «перспективного». А если сразу и не отличат, то тоже не беда. Несколько лишних звонков – не такая уж большая плата за оперативность.
Потому на первом этапе лучше пропустить «сомнительный» объект, чем удалить реальный (тем более, из разряда «самых дешевых»).

К чему так много букв...

Инструмент говорите... как вы думаете, прийдя к какому зубному врачу более охотно пойдет пациент: с новейшим оборудованием или к тому, набор инструментов несколько поизносился подтупился и напоминает пыточный набор 17 столетия?...
Вы же говорите о опыте и умении... что безусловно важно... а мне нет основания полагать, что кто-то их этих врачей более опытный и умелый...

В вашем случае - база лишь отображает настроения ваших "специалистов" и ничего более. Потенциальный ваш клиент, представив себе, что его вопрос будет решаться с помощью непойми какого инструмента должен задуматься стоит ли ему использовать столь "ржавую пилу"...

Цитата:

В вашем случае - база лишь отображает настроения ваших "специалистов" и ничего более.

Мне сложно понять о чьем настроении Вы говорите.
Если о настроении наших специалистов, занимающихся ведением базы, то вряд ли их настроение как-то влияет на базу.

Если же разговор о настроении многочисленных посредников, то да, их настроение таки сказывается.
Кто-то начинает паниковать, торопится сбросить цены... Кто-то снимает объекты с продажи…
Кто-то засылает в базы «заманушки»… Кто-то дублирует чужие объявления...
Но так ведут не только посредники, но и сами продавцы и покупатели.

Ко всему прочему, активизировались энтузязисты-болельщики, которые ничего не продают и не покупают, но пытаются воздействовать на тренд с помощью «липовых» объявлений.
Ну, так мы боремся и с дублями, и с липовыми объявлениями… Используем накопленный опыт, фирменные программы; тратим на это значительные силы и средства.

Цитата:

Мне сложно понять о чьем настроении Вы говорите.
Если о настроении наших специалистов, занимающихся ведением базы, то вряд ли их настроение как-то влияет на базу.

Если же разговор о настроении многочисленных посредников, то да, их настроение таки сказывается.
Кто-то начинает паниковать, торопится сбросить цены... Кто-то снимает объекты с продажи…
Кто-то засылает в базы «заманушки»… Кто-то дублирует чужие объявления...
Но так ведут не только посредники, но и сами продавцы и покупатели.

Ко всему прочему, активизировались энтузязисты-болельщики, которые ничего не продают и не покупают, но пытаются воздействовать на тренд с помощью «липовых» объявлений.
Ну, так мы боремся и с дублями, и с липовыми объявлениями… Используем накопленный опыт, фирменные программы; тратим на это значительные силы и средства.

Какая же у Вас скучная работенка Владимир.
КОММЕНТИРОВАТЬ 20 РАЗ НА ДЕНЬ ОДНО И ТО ЖЕ.

Цитата:

Какая же у Вас скучная работенка Владимир.
КОММЕНТИРОВАТЬ 20 РАЗ НА ДЕНЬ ОДНО И ТО ЖЕ.

Ну если сразу не доходит
Могу лишь восхищаться терпением Владимира, а мог бы посылать всех в поиск или еще куда подальше. Притом, что между строк постоянно проскакивали ответы на все поставленные вопросы. Другое дело, если человек, не находит то, что ищет, тогда он либо не там ищет, либо такого не существует.. на текущий момент

Цитата:

Ну если сразу не доходит
Могу лишь восхищаться терпением Владимира, а мог бы посылать всех в поиск или еще куда подальше. Притом, что между строк постоянно проскакивали ответы на все поставленные вопросы. Другое дело, если человек, не находит то, что ищет, тогда он либо не там ищет, либо такого не существует.. на текущий момент

Да... это большое мастерство много говорить и не сказать ничего... правда я не уверен, что в данном случае это помогает ПО...

Хотя конечно особенно прозорливые могут найти и в этой "водице" устраивающие себя ответы..

2WWMUZ
Вы затронули тему актуализации базы данных.
Это достаточно сложный процесс, в котором задействованы многие участники. Описать его в двух строчках невозможно.
Я пояснил и технологию, и основные цели/приоритеты обновления/актуализации базы данных.
В ответ, вместо «спасибо», упрек «зачем так много букв».
И одновременно обвинение, что мы ничего не сказали. И одновременно какие-то намеки, суть которых сложно понять.
Так диспуты ведутся только на коммунальной кухне (да в среде политиков).

Можете написать без всяких намеков (желательно, по пунктам), что конкретно мы скрыли?

Цитата:

2WWMUZ
Вы затронули тему актуализации базы данных.
Это достаточно сложный процесс, в котором задействованы многие участники. Описать его в двух строчках невозможно.
Я пояснил и технологию, и основные цели/приоритеты обновления/актуализации базы данных.
В ответ, вместо «спасибо», упрек: «зачем так много букв».
И одновременно обвинение, что мы ничего не сказали. И одновременно какие-то намеки, суть которых сложно понять.
Так диспуты ведутся только на коммунальной кухне (да в среде политиков).

Можете написать без всяких намеков (желательно, по пунктам), что конкретно мы скрыли?

Владимир, не расстраивайтесь..
Я даже не лично к Вам обращаюсь, а к ПО... почему то мне кажется, что у компании есть потенциал и лишь неправильно расставленные приоритеты не позволяют его раскрыть...

Касаемо моего стиля общения... спасибо за замечания.

ЗЫ я уже понял, что говорить "в общем" и со многими ссылками - Ваш стиль общения. Просто некоторые люди мыслят "статьями", а это не всегда хорошо для конкретики.

ЗЫ 2 Все это не меняет одного... на Вашем ресурсе все-еще тяжело получить качественную информацию.