Обзор рынка недвижимости Киева: итоги августа 2009 года

В августе доллар вырос примерно на 11%. Значит и разница между долларовыми и гривневыми ценами должна быть 11%. А Вы пишете, что индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева
- при подсчете в долларах -1,5% ;
- при подсчете в гривнах + 3,7%.
Итого 1,5+3,7=5,2
Извините, но куда Вы дели еще 5,8% девальвации? Реальный рост цен в гривнях 10% в месяц, т.е. 120% за год! Почему Вы этого не замечаете

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева
- при подсчете в долларах 1790$/кв.м. (-1,5% );
- при подсчете в гривнах 14821 грн/кв.м (+ 3,7% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,7% в месяц (изменение -1,0%).
Индекс доходности: -2,6 банк/деп. ( +1,8 банк/деп.)



Читать дальше >>

«Реальный рост цен в гривнях 10% в месяц, т.е. 120% за год! Почему Вы этого не замечаете» В Росси уже -30% в рублях. А у нас в гривне рОст. Придумали новую мантру(феничку) в гривнах ТеперьБудитТокаДорожать. Брэхня это конечно. Ну а что делать? Ведь нужен рОст хоть в чем нибудь. А иначе зачем тогда нужен аналитический отдел?

В сентябре индекс "скакнет" вверх.
Андрей Шевченко вернулся в Киев и сейчас покупает квартиру. Так что думаю по итогам сентября индекс в долларах вырастет на 0.2%

Цитата:

В августе доллар вырос примерно на 11%. Значит и разница между долларовыми и гривневыми ценами должна быть 11%. А Вы пишете, что индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах -1,5% ;
- при подсчете в гривнах + 3,7%.
Итого 1,5+3,7=5,2
Извините, но куда Вы дели еще 5,8% девальвации? Реальный рост цен в гривнях 10% в месяц, т.е. 120% за год! Почему Вы этого не замечаете

Интересно, а как Вы это подсчитали?
Какой курс (на какую конкретно дату) с каким сравнивали?
- - - - - - - -
Мы всегда подсчитываем средневзвешенный курс наличного доллара в банках Киева во все рабочие дни отчетного периода (недвижимость ведь покупается не в последний день отчетного периода, а в течение всего периода).
Исходные данные (по продаже и покупке доллара) берем на сайте finance.ua
//charts.finance.ua/ru/currency/cash/~/1 /usd/9
Вот на основании этих данных у нас и вышло, что средневзвешенный курс наличного доллара в банках Киева (учитываются все рабочие дни месяца):
- в июле 2009 года 7,8626239
- августе 2009 года 8,279698

А это прирост примерно 5,3%.

Уважаемые авторы статьи, вы противоречите сами себе. Говорите, что за 2500 грн. в месяц можно найти что-то получше, чем гостинка в спальном районе. И в то же время оцениваете однокомнатную квартиру на Оболони (тоже спальный район, как ни крути) в 3500. Не вижу логики.

Владимир, каков процент альтернативных сделок на рынке?

Цитата:

«Реальный рост цен в гривнях 10% в месяц, т.е. 120% за год! Почему Вы этого не замечаете» В Росси уже -30% в рублях. А у нас в гривне рОст. Придумали новую мантру(феничку) в гривнах ТеперьБудитТокаДорожать. Брэхня это конечно. Ну а что делать? Ведь нужен рОст хоть в чем нибудь. А иначе зачем тогда нужен аналитический отдел?

А почему бы в гривне не только даражало?

Вы 1992-1994 вспомните. В долларе квартиры стоили бесплатно, как по нынешним ценам, а в купонах я уже не помню сколько. Наверное миллиардами все измерялось и только даражало.

Цитата:

Уважаемые авторы статьи, вы противоречите сами себе. Говорите, что за 2500 грн. в месяц можно найти что-то получше, чем гостинка в спальном районе. И в то же время оцениваете однокомнатную квартиру на Оболони (тоже спальный район, как ни крути) в 3500. Не вижу логики.

Спальные районы бывают разные.
Сравнивать Оболонь (где есть достаточно престижные места, именуемые "Оболонскими Липками") с Троещиной и дальней Борщаговкой как-то не очень корректно.
К тому же в статье и нет такого сравнения. Цена на Оболони указана для "нормальной однокомнатной квартиры". А что такое "нормальная однокомнатная квартира" - тут у каждого потенциального арендатора может быть свое мнение. Но это явно не "тесная гостинка с сидячей ванной и ремонтом восьмидесятых-девяностых годов".

Цитата:

Спальные районы бывают разные.
Сравнивать Оболонь (где есть достаточно престижные места, именуемые "Оболонскими Липками") с Троещиной и дальней Борщаговкой как-то не очень корректно.
К тому же в статье и нет такого сравнения. Цена на Оболони указана для "нормальной однокомнатной квартиры". А что такое "нормальная однокомнатная квартира" - тут у каждого потенциального арендатора может быть свое мнение. Но это явно не "тесная гостинка с сидячей ванной и ремонтом восьмидесятых-девяностых годов".

Но посредники же не были против, когда еще в прошлом году предлагали такие гостинки с сидячей ванной, кухней 4кв.м., ремонтом 60-70х, в вонючих, обоссаных подъезах на Троещине или Борщаге за 600у.е. ?

Кстати, если сравнивать Оболонь с другими спальными районами, то жилой фонд на той же Оболоне (в районе м. Оболонь, Петровка, Минский, Героев Днепра) ничем не лучше аналогичных квартир на той же Троещине и Борщаговке. Единственный плюс - метро и инфраструктура. А сами дома, подъезды и планировки - такое же убитое. Я не беру Героев Сталинграда от Оазиса и до 24го дома - там действительно дома хорошие, но они и идут по цене центра, а то и дороже. Или нет?

Цитата:

Владимир, каков процент альтернативных сделок на рынке?

Судя по данным, предоставленных риэлторами в августе, где-то 50 на 50.
Но при этом необходимо учесть, что риэлторы на вопросы:
- связана ли покупка квартиры с продажей другой недвижимости?
- связана ли продажа данной квартиры с покупкой другой квартиры?
отвечают «да» лишь в случае, если им об этом известно.
Во многих случаях им об этом просто не известно. Нередко деньги для покупки были получены после продажи недвижимости год-два (и более) назад.
И планы относительно приобретения новой квартиры взамен проданной нередко отодвигаются на неопределенный срок. И их далеко не всегда афишируют.

Цитата:

Судя по данным, предоставленных риэлторами в августе, где-то 50 на 50.
Но при этом необходимо учесть, что риэлторы на вопросы:
- связана ли покупка квартиры с продажей другой недвижимости?
- связана ли продажа данной квартиры с покупкой другой квартиры?
отвечают «да» лишь в случае, если им об этом известно.
Во многих случаях им об этом просто не известно. Нередко деньги для покупки были получены после продажи недвижимости год-два (и более) назад.
И планы относительно приобретения новой квартиры взамен проданной нередко отодвигаются на неопределенный срок. И их далеко не всегда афишируют.

Владимир, Вы вроде как говорили, что разбираетесь в статистике. Насколько я помню, Вы критиковали информацию другого ресурса, ссылаясь на недостаточную выборку. Вопрос: Как Вы считаете, есть ли у Вас сегодня достаточная выборка (информация) чтобы делать любые аналитические заключения? Спасибо.

Цитата:

Кстати, если сравнивать Оболонь с другими спальными районами, то жилой фонд на той же Оболоне (в районе м. Оболонь, Петровка, Минский, Героев Днепра) ничем не лучше аналогичных квартир на той же Троещине и Борщаговке. Единственный плюс - метро и инфраструктура. А сами дома, подъезды и планировки - такое же убитое. Я не беру Героев Сталинграда от Оазиса и до 24го дома - там действительно дома хорошие, но они и идут по цене центра, а то и дороже. Или нет?

"Старая панель" и "типовая панель" - она во всем городе одинакова. Правда, жители одних домов сделали ремонты и наняли консьержек, а жители других домов - нет.
Относительно того, что на Оболони "единственный плюс - метро и инфраструктура", то это ИМХО не так.
Есть отличные просторные дворы, с пешеходными дорожками, по которым можно гулять с коляской и просто гулять...
Есть Днепр, набережная и озера...
Есть своя атмосфера и ощущение престижности района...

Но, как говорится, каждому – свое… И у каждого свое мнение…

Цитата:

"Старая панель" и "типовая панель" - она во всем городе одинакова. Правда, жители одних домов сделали ремонты и наняли консьержек, а жители других домов - нет.
Относительно того, что на Оболони "единственный плюс - метро и инфраструктура", то это ИМХО не так.
Есть отличные просторные дворы, с пешеходными дорожками, по которым можно гулять с коляской и просто гулять...
Есть Днепр, набережная и озера...
Есть своя атмосфера и ощущение престижности района...

Но, как говорится, каждому – свое… И у каждого свое мнение…

Владимир, если не брать во внимание дворы "элитных" домов, то дворы ИМХО на Оболоне в ужасном состоянии. Только вчера там были - да, Днепровская Набережная - отлично. Да, Оазис и дома рядом - супер. Чистенько, аккуратно, красивые дома, дворы, авто. Переходишь улицу - страшно становится. О какой престижности района идет речь возле м. Оболонь или м. Героев Днепра?

Владимир видимо имел в виду, что престижность да и некоторые удобства создает именно Оазис и те новостройки, что построены неподалеку. Даже живя в старых микрорайонах вполне возможно идти гулять именно в оазис, на набережную, усеянную всякими красотами и развлечениями. Уверен, что именно наличие такого микрорайона как Оазис, позитивно сказывается и на районе в целом. А так вы конечно правы - старые Оболонские дворики и дома это ужасно..

Цитата:

Владимир видимо имел в виду, что престижность да и некоторые удобства создает именно Оазис и те новостройки, что построены неподалеку. Даже живя в старых микрорайонах вполне возможно идти гулять именно в оазис, на набережную, усеянную всякими красотами и развлечениями. А так вы конечно правы - старые Оболонские дворики и дома это ужасно..

Ну это я имел ввиду - всего лишь плюс по сравнению с Троещиной и Борщагой - инфрастуктура и метро. Жилой фонд - такой же, а то и хуже в некоторых местах.

Цитата:

Владимир, Вы вроде как говорили, что разбираетесь в статистике. Насколько я помню, Вы критиковали информацию другого ресурса, ссылаясь на недостаточную выборку. Вопрос: Как Вы считаете, есть ли у Вас сегодня достаточная выборка (информация) чтобы делать любые аналитические заключения? Спасибо.

Критиковали мы другой ресурс за вполне конкретные вещи:
- отсутствие каких-либо данных о том, откуда они берут информацию;
- чрезмерная «точность» их статистики цен реальных продаж.
Если данных о продажах маловато, то нельзя давать статистические материалы с точностью до сотых процента. То есть, вычислять можно хоть до десятого знака после запятой, но нельзя создавать у читателей иллюзию о том, что эти статистические данные столь точны.
Мы в подобных случаях прямым текстом пишем о том, что «статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки».
Небольшой объем выборки – это далеко не единственный отрицательный фактор для анализа рынка. И мы открытым текстом пишем о том, что рынок не просто в тени, но еще и в густом тумане.
А анализировать его все равно нужно.
И делать аналитические заключения тоже нужно. Но, предварительно описав ту реальную ситуацию, в которой собиралась исходная информация, и делались заключения.

Цитата:

Критиковали мы другой ресурс за вполне конкретные вещи:
- отсутствие каких-либо данных о том, откуда они берут информацию;
- чрезмерная «точность» их статистики цен реальных продаж.
Если данных о продажах маловато, то нельзя давать статистические материалы с точностью до сотых процента. То есть, вычислять можно хоть до десятого знака после запятой, но нельзя создавать у читателей иллюзию о том, что эти статистические данные столь точны.
Мы в подобных случаях прямым текстом пишем о том, что «статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки».
Небольшой объем выборки – это далеко не единственный отрицательный фактор для анализа рынка. И мы открытым текстом пишем о том, что рынок не просто в тени, но еще и в густом тумане.
А анализировать его все равно нужно.
И делать аналитические заключения тоже нужно. Но, предварительно описав ту реальную ситуацию, в которой собиралась исходная информация, и делались заключения.

Согласен. Спасибо за ответ. Только вот мне все таки кажется, что при очень ограниченном количестве сделок (я все понимаю - цифры Вы уже давно сообщили, что не раскрываете) - любой анализ и заключение будут с огромной погрешностью.

Цитата:

Владимир, если не брать во внимание дворы "элитных" домов, то дворы ИМХО на Оболоне в ужасном состоянии. Только вчера там были - да, Днепровская Набережная - отлично. Да, Оазис и дома рядом - супер. Чистенько, аккуратно, красивые дома, дворы, авто. Переходишь улицу - страшно становится. О какой престижности района идет речь возле м. Оболонь или м. Героев Днепра?

За всю Оболонь не скажу…
Но в тех старых микрорайонах, где бываю, мне дворы нравятся. Только не придирайтесь к словам. Нравятся – относительно (по сравнению с дворами в некоторых районах новостроек и центра). Нравятся тем, что просторные, без огромной кучи машин у подъездов. И по ним можно просто гулять (в смысле, ходить пешком).

Цитата:

За всю Оболонь не скажу…
Но в тех старых микрорайонах, где бываю, мне дворы нравятся. Только не придирайтесь к словам. Нравятся – относительно (по сравнению с дворами в некоторых районах новостроек и центра). Нравятся тем, что просторные, без огромной кучи машин у подъездов. И по ним можно просто гулять (в смысле, ходить пешком).

Кому что. Но гулять можно и в парке Там еще меньше машин
И все таки почему ни у кого из посредников не вызывали самые убитые хрущи и гостинки на задворках Киева за 600 баксов минимум?