Обвала цен на жилье не будет

И сравните цену продажную с ценами новостроек в Киеве:

//realt.ua/0_Stroj.php

и вы увидете маржу в 300% рентабельности...

Ой ссори - сравниваем себестоимость с ценой продаж...

Обращаю внимание проект проекту рознь - посему данный пример нельзя сравнивать со всеми стройками поголовно - берем окраину г. Киева (Оболонь ,Голосеево, Виноградарь)...

Цитата:

Ой ссори - сравниваем себестоимость с ценой продаж...

Обращаю внимание проект проекту рознь - посему данный пример нельзя сравнивать со всеми стройками поголовно - берем окраину г. Киева (Оболонь ,Голосеево, Виноградарь)...

Там по многим позициям подвинуться можно, платить не везде обязательно. Я три года назад помог своему дяде в больнице полечить язву желудка. Гривны не заплатил, правда пришлось записать на диктофон требование денег и пойти к главврачу за письменным отказом от бесплатного лечения. Сделали всё в лучшем виде.

Цитата:

Читайте и любуйтесь. Без комментариев:

ТЕО
м.Київ

Земельна ділянка орієнтовною площею 2700 м2
Висотність 16 поверхів
Кількість квартир, в т.ч. 78 шт.

Орієнтовно наближена площа під забудову, м2 812.40 м2
Площа житлова будинку 8 398.00 м2
Площа вбудованих приміщень 1 653.00 м2
Площа забудови підземного паркінгу 1 580.00 м2
Кількість місць в паркінгу 38
Термін будівництва 3 роки

Вартість зем. ділянки 4 500 000 $
Реєлтор, 5% 225 000 $
Нотаріальні послуги, 20 000 $
Оренда зем. ділянки 50 000 $

Вартість будівельно-монтажних робіт:
житлова площа та вбудовані прим.(1100$*(8398+1653)) 11 056 100 $
паркінг (700$*1580) 1 106 000 $
Зовнішні мережі та благоустрій 500 000 $
Проектування (20$*11631м2) 232 700 $
Страхування БМР 130 000
Витрати на обслуговування обєкту 1,5% 368 700 $
Витрати на здачу обєкту 300 000 $
Відрахування місту 5% 608 100 $
Відрахування компанії Агенції Нерухомості 2% 491 500 $
Витрати ФФБ 2% 491 500 $
Виготовлення техн.паспортів і реєстрац. посвідчень 30 000 $

Всього : 20 109 600 $


Собівартість 1 м.кв. 1 729 $ (Загальна площа 11 631 м.кв.).

А это что?

Сказка для взрослых.

Цитата:

Читайте и любуйтесь. Без комментариев:

ТЕО
м.Київ

Земельна ділянка орієнтовною площею 2700 м2
Висотність 16 поверхів
Кількість квартир, в т.ч. 78 шт.

Орієнтовно наближена площа під забудову, м2 812.40 м2
Площа житлова будинку 8 398.00 м2
Площа вбудованих приміщень 1 653.00 м2
Площа забудови підземного паркінгу 1 580.00 м2
Кількість місць в паркінгу 38
Термін будівництва 3 роки

Вартість зем. ділянки 4 500 000 $
Реєлтор, 5% 225 000 $
Нотаріальні послуги, 20 000 $
Оренда зем. ділянки 50 000 $

Вартість будівельно-монтажних робіт:
житлова площа та вбудовані прим.(1100$*(8398+1653)) 11 056 100 $
паркінг (700$*1580) 1 106 000 $
Зовнішні мережі та благоустрій 500 000 $
Проектування (20$*11631м2) 232 700 $
Страхування БМР 130 000
Витрати на обслуговування обєкту 1,5% 368 700 $
Витрати на здачу обєкту 300 000 $
Відрахування місту 5% 608 100 $
Відрахування компанії Агенції Нерухомості 2% 491 500 $
Витрати ФФБ 2% 491 500 $
Виготовлення техн.паспортів і реєстрац. посвідчень 30 000 $

Всього : 20 109 600 $


Собівартість 1 м.кв. 1 729 $ (Загальна площа 11 631 м.кв.).

Выделенное жирным не расписано...

Цитата:

Выделенное жирным не расписано...

Вообще-то там ничего не расписано...

ЗЫ Вот графы "взятки" я не обнаружил, а ведь сами строители говорят что они есть.

А где это земельный участок? За 166 тыс.долл. сотка? Это минимум серединная часть города, ну никак не окраина...

Цитата:

после того как украинцы появились в ТОП 100 милиардеров Форбс говорить о первичном капитале смешно..... первичный капитал зарабатыали бандиты на рынках и первые импортёры....

Вы полагаете, что крупный капитал у нас противостоит среднему и мелкому?
И в каких же сферах он противостоит?
В розничной торговле? (Вместо «базаров» и МАФов торговые центры открывают… Да, есть такое)
А еще где?
Углем/сталью торгуют? Химическую промышленность держат? Карамельки и шоколадки выпускают?

Места для мелкого и среднего бизнеса у нас пока очень много.
Одни только фермерские хозяйства и переработка сельскохозяйственной продукции – это (более-менее реальное дело) для сотен тысяч семей.

Цитата:

сейчас за деньги нужно работать как ни странно.... в том числе и доморощенным девелоперам.... вы этого ещё не поняли?

Так разговор именно об этом.
Тонкости лишь в том, кому работать?
Можно, конечно, попытаться заработать несколько сотен тысяч первоначального капитала собственными силами. У некоторых это выходит.
Но разговор о миллионе предпринимателей. Им без эксплуатации чужого труда такие деньги не заработать.

Цитата:

Одни только фермерские хозяйства и переработка сельскохозяйственной продукции – это (более-менее реальное дело) для сотен тысяч семей.

Забудьте, не будет этого. ВТО на пороге.

Цитата:

Тонкости лишь в том, кому работать?
Можно, конечно, попытаться заработать несколько сотен тысяч первоначального капитала собственными силами. У некоторых это выходит.

А вы считаете они с неба должно падать? Во кто заработал тот и молодец.

Цитата:

Но разговор о миллионе предпринимателей. Им без эксплуатации чужого труда такие деньги не заработать.

Я вижу вы уже в надцатый раз повторяете эту демагогическую галиматью. Вот лично вы готовы пожертвовать своей квартирой/почкой/сердцем/семьей чтобы у кого-то появился первоначальный капитал и свой бизнес? Если готовы - давайте обсуждать когда вы это сделаете. До тех пор пока вы не готовы так поступать ваши слова не более чем треп (да простит меня модератор) человека, который намерен чужими руками из огня таскать каштаны.

Цитата:

Вот лично вы готовы пожертвовать своей квартирой/почкой/сердцем/семьей чтобы у кого-то появился первоначальный капитал и свой бизнес?
Если готовы - давайте обсуждать когда вы это сделаете. До тех пор пока вы не готовы так поступать ваши слова не более чем треп (да простит меня модератор) человека, который намерен чужими руками из огня таскать каштаны.

Вот именно это и называется демагогией.
Подмена вполне конкретных и достаточно мягких методов накопления первоначального капитала рассуждениями о жертве квартиры и почек.
- - - - - - - - - - - -
С чего Вы решили, что в моих глазах все методы допустимы?
Лишь потому, что я писал о методах создания первоначального капитала с помощью пиратства, работорговли и колониального грабежа?
Да, было когда-то такое... И сейчас бывает...
Но в своих прожектах я пишу не о пиратстве (и не о торговле "живым товаром" и органами), а о том, что государство и общество должны совместно работать над созданием действенных механизмов накопления первоначального капитала сотнями тысяч наших сограждан.
За счет чего и кого?
Если есть способности/ таланты/ умения/ силы/трудолюбие (в достаточном количестве) – за счет них. Вполне возможно, что таковых наберется несколько десятков тысяч человек.
У кого этого не хватает, то за счет приватизации части госсобственности (в том числе, недвижимости).
А наиболее массовым (во все времена) способом была эксплуатация чужого труда. Кто-то вкладывает материальные ценности, кто-то идеи/проекты, кто-то труд… Результаты «по справедливости», которая, как известно, у каждого своя.
- - - - - - - - - - - -
Если от всего этого перейти к моей скромной персоне, то я не предприниматель (и никогда не стремился им быть).
Рискнуть/пожертвовать могу потраченными впустую временем, усилиями, нервной энергией. Тем, что кто-то воспользуется моей работой, а я получу заниженную оплату (но при условии, что ее будет хватать на достойную жизнь семьи). Другими словами, говоря об эксплуатации, вовсе не отделяю себя от общества.

Цитата:

Вот лично вы готовы пожертвовать своей квартирой/почкой/сердцем/семьей чтобы у кого-то появился первоначальный капитал и свой бизнес?

Вы неправы Владимир именно это и делает он по ночам пишет тексты докладов для Бондаренко, ресует инднксы и т.д. для того что бы новоявленный капиталист Бондаренко накопил свой первоначальный капитал....

Цитата:

Читайте и любуйтесь. Без комментариев:

ТЕО
м.Київ

Земельна ділянка орієнтовною площею 2700 м2
Висотність 16 поверхів
Кількість квартир, в т.ч. 78 шт.
.....

Всього : 20 109 600 $


Собівартість 1 м.кв. 1 729 $ (Загальна площа 11 631 м.кв.).

2 all

Строитель1 требует уважения.... Так упорно доказывать может человек на 100% увереный в своей правоте, либо фанатик, либо глупец.


2 Строитель1

Вы, на мой взляд, "человек увереный на 100% в своей правоте", без обид. Все цифры, приведенные Вами, можно доказать и даже увеличить, если захотеть. Вам пытаются сказать другое, раскрыть глаза, захотите понять.....


А доллар начал рости, конец близок..... а вернее начало, обвала..... а вернее он уже начался.....

Если можно - пару вопросов...

27 соток за 4500Куефф? Откат 100% или больше? Заметьте, я не спрашиваю про те участки, которые были выделены и продолжают выделяться КМДА да хоть тому же КГС???
А ведь это около 25% стоимости проекта!

Риэлтер 5%, АН 2% - это с какой радости?
Неужели АН подыскивает инвесторов??? Или в КМДА нельзя узнать инфу про участки? Заметьте, я снова ни слова не говорю про те участки, которые были выделены и продолжают выделяться КМДА да хоть тому же КГС???

Аренда и собственность? Закон "О плате за землю" подсказать, где найти?

Паркинг 1580м2 на 38 авто? Там что, дальнобойщики паркуются?
Кроме того, паркинг 10-12м2 сейчас очень редко стОит меньше 35-40Куефф. Так что даже эти несчастные 38 мест потянут на 1,3-1,5 млн уефф...
И вообще очень интересно, как может стОить 700баксов м2 паркинга, если там из затрат - это голые стены, въезд, лампочки и будка охранника? Вытяжки - и то не везде работают...

Далее - проектирование. Скажите, а строить типовые дома застройщикам религия не позволяет? Или каждый земельный участок настолько друг от друга отличается?
Но да - 1% от проекта - это мелочи...

Внешние сети и благоустройство... 500Куефф...
Скажите, а на развитие города отчисления на что идут? И не подключают ли застройщики дома к УЖЕ проложенным коммуникациям (поэтому и криков в КМДА, что коммуникации перегружены).
А бОльшая часть благоустройства - это залить практически все асфальтом, который почему-то за год вспучивается, насадить десяток чахлых деревьев высотой 1,5-2м и какую-нить клумбу 3х4...
Ну, и кучи мусора по периметру, если не Леня принимает...

Витрати на обслуговування обєкту 1,5% 368 700 $
Простите - это за электроэнергию? Охрану? В упор не понимаю...

Витрати на здачу обєкту 300Куефф.
Скорее всего - взятки. Чтобы не вздумали пройтись по новострою, к стенам поприслоняться.
Потому что, по хорошему, эта сумма должна была бы быть включена в стоимость метра2.

Ответы сможете дать?

Цитата:

...
Земельна ділянка орієнтовною площею 2700 м2
...
Вартість зем. ділянки 4 500 000 $
Реєлтор, 5% 225 000 $
Нотаріальні послуги, 20 000 $
Оренда зем. ділянки 50 000 $

Вартість будівельно-монтажних робіт:
житлова площа та вбудовані прим.(1100$*(8398+1653)) 11 056 100 $
паркінг (700$*1580) 1 106 000 $
Зовнішні мережі та благоустрій 500 000 $
Проектування (20$*11631м2) 232 700 $
Страхування БМР 130 000
Витрати на обслуговування обєкту 1,5% 368 700 $
Витрати на здачу обєкту 300 000 $
Відрахування місту 5% 608 100 $
Відрахування компанії Агенції Нерухомості 2% 491 500 $
...
Всього : 20 109 600 $

Собівартість 1 м.кв. 1 729 $ (Загальна площа 11 631 м.кв.).

2реалист
Не знаю как Бондаренко, а ПО на аналитике поднялась неплохо. Другое дело, что первоначальный капитал накопила еще раньше.
Только ведь для "нормального капитализма" сотни или тысячи компаний маловато.
Необходимо сотни тысяч. Необходима соответствующая среда.
Вот я и пытаюсь (в меру сил и возможностей) участвовать в создании этой среды. При этом не очень-то рассчитывая на гонорары (хотя, конечно, гонорары - это хорошо, а большие гонорары - еще лучше).

Цитата:

Дайте ссылку хоть на один мат или "облаву", кроме правды - где собеседник не ориентируясь у вещах несет чужь полную.

Пожалуйста:

Цитата:

"... смог точно сосчитать, сколько капель в морэ, сколько звезд на небе и сколько листьев на всэх дэрэвьях.
в так точны, слов нет...

посчитайте стоимость строительства многоетажки для начала, а потом поговорим...
а то опять начинается "двухкратная, трьохкратная стоимость..."

Аргументов по существу у Вас не нашлось, и более интеллектуального способа сьехать с базара тоже.

Мне, потребителю и не специалисту в этом рынке, стоимость многоэтажки знать необязательно. Тем более, что, как я понимаю, точно посчитать стоимость строительства даже строители не умеют. Цены-то на стройматериалы растут, а как мы выяснили ранее, экономическую теорию (не говоря уж о мат. моделировании экономических процессов, в т.ч. моделировании ценовых тенденций) в ВУЗах большая часть строителей не учила или учила очень плохо.

Цитата:

Вот именно это и называется демагогией.

Вы в этой области профессионал так что я спорить не стану

Цитата:

Подмена вполне конкретных и достаточно мягких методов накопления первоначального капитала рассуждениями о жертве квартиры и почек.

А это вы мягкость определяете? У вас есть некий прибор для определения мягкости метода?

Цитата:

С чего Вы решили, что в моих глазах все методы допустимы?

Таковы были мои выводы из ваших слов, вы ведь не первый раз про капитал говорите.
И про взятки в этом контексте речь шла...

Цитата:

Но в своих прожектах я пишу не о пиратстве (и не о торговле "живым товаром" и органами), а о том, что государство и общество должны совместно работать над созданием действенных механизмов накопления первоначального капитала сотнями тысяч наших сограждан.

А вы уверены что обществу нужен капитализм? Кто вам дал право решать за общество? Тут не в капитализме вопрос а в самом принципе, когда человек заявляет "обществу нужно ...".

Цитата:

Рискнуть/пожертвовать могу потраченными впустую временем, усилиями, нервной энергией. Тем, что кто-то воспользуется моей работой, а я получу заниженную оплату (но при условии, что ее будет хватать на достойную жизнь семьи). Другими словами, говоря об эксплуатации, вовсе не отделяю себя от общества.

Вы сразу ставите планку "но при условии, что ее будет хватать на достойную жизнь семьи", а в наших реалиях это не всегда так.

Спасибо за понимание "Мах"...

"Quadus" - я когда давал цифры - я сказал сразу - "без комментариев" ,- так как дальше пошла рутина, и рассказывать сдесь куда, по сколько, к кому и зачем бегают строительные менеджеры в процессе строительства нет смысла.

Ваше право верить или нет моим словам.

Я много говорил на эту тему.

Шо касается обвала - то я нигде не утверждал что его не будет, - наоборот я говорил что ситуация пока непредсказуема, а решения могут быть такие и такие, а варианты такие и такие...

В целом вместе все и посмотрим чем все это закончится, - через пол года, год, три.
И сравним цены.

Цитата:

...я когда давал цифры - я сказал сразу - "без комментариев" ,- так как дальше пошла рутина, и рассказывать сдесь куда, по сколько, к кому и зачем бегают строительные менеджеры в процессе строительства нет смысла.

Ну так если Вы не считаете необходимым объяснять те или иные вещи, зачем тогда пришли сюда? :105: Кроме того, Вы так и не расписали приведённые Вами 11 млн. у.е...

Цитата:

А это вы мягкость определяете? У вас есть некий прибор для определения мягкости метода?

Именно на это - основной упор.
Государство и общество должны определиться, что дозволено, а что нет.
Это я утверждаю и как гражданин, и как исследователь, многие годы изучающий проблемы выбора эффективных решений.
Ограничения всегда есть; некоторые из них вводятся, исходя из особенностей задач, некоторые - отталкиваясь от «ближних" и "дальних" целей.
- - - - - - -
Тут вот что существенно.
Решая, что дозволено, а что нет, необходимо понимать, что на этапе «первичного накопления капитала» законы (практически во всех странах) либо попирались, либо обходились, либо адаптировались под цели общества.
Всегда на что-то закрывали глаза, а на что-то обращали повышенное внимание.

На что можно (временно) закрыть глаза?
Нужно думать/обсуждать.
Исходить из того, что при всей заманчивости целей, нельзя переходить черту. Нельзя чрезмерно испортить нравы (в том числе, и по причине необходимости в будущем дать "задний ход", подвести черту под "переходным периодом").
Потому кровь, насилие, принуждение не годятся; они всегда приводят к обратной реакции, а это «свободному обществу» совершенно не нужно.