Не инвестируйте в новое строительство

Комментарии к статья старого сайта и форума
Закрыто
користувач форуму
Ответов: 501
Профиль
Репутация:    19
На это сейчас есть несколько причин.
Во первых, инвестируя сейчас строительство нового дома Вы будете оплачивать те обещания что давала городская власть перед выборами, обеспечить очередников бесплатным жильем. При выделении новых участков они вообще обнаглели и требуют до 30% квартир. Вот и посчитаете готовы ли Вы оплатить квартиру за свои деньги еще кому то?
Во вторых, сегодняшние цены приводят к неэффективности кредитования инвестирования строительства жилья. Проценты на те суммы что закладывают строители в сметы ( с учетом процента отдаваемых квартир) уже слишком велики. Когда метр стоил около 700 у.е. то еще куда ни шло, но сейчас кредитовать даже своими деньгами обещания властей не выгодно.
Проще и выгоднее положить на депозит. Пока. Или вложить в готовую квартиру. Ну а брать кредит в банке вообще самоубийственно. Выходит что ты кредитом(за большие проценты) кредитуешь(без процентно) строителей и тех кто хочет получить квартиру на шару(минимум на 2-3 года).
То есть прежде чем инвестировать новое строительство надо в обязательном порядке узнать сколько подрядчик обещал отдать городским властям.
Можно его инвестировать при том условии что он не отдает ничего.
Как инвестор Вы имеете все права знать все и видеть все документы перед заключением инвестиционного договора.
Но как правило подрядчик юлит. Поэтому я и пишу не инвестируйте сейчас. Обманут на 100 процентов.
Я инвестировал это дело с самого начала( с первых проєктов Киевгорстроя) и в курсе дела.
Всегда, что бы проверить правильность расчетов при инвестировании надо сравнивать цену квадратного метра с вторичкой и срок.
Я всегда считаю примерно так. Цена метра плюс проценты на инвестиции за срок и если это совпадает с вторичкой примерно, то все ок. Если превышает или сильно меньше то тут что то не чисто. Так было с Элитой.
Но народ жадный и лезет.
Хотя и предупреждали многих.
Сейчас цена инвестирования выше стала чем ей должно быть в таком варианте. Значит кто то решил нагрется на инвесторах( ну решить свои проблеммы неважно какие, но не мои, а свои).
Ну я думаю что проф. инвесторы на это не попадутся, а вот дилетантам не стоит сейчас играть в покупки квартир через инвест договора.
Если у кого есть что сказать по поводу то давайте, может я чего и не знаю. Но лично я пока инвестировать не собираюсь. Сейчас это бессмысленно и не выгодно.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 57
Профиль
Репутация:    0
Сергей

1. а инвестирование через фонды финансирования - разве тут почти не 100% гарантия надежности?

2. как ни крути - но на сейчас если цена нового м2 ниже 1500 уе (а это 80% предложений в новостройках )- то выгодней инвестировать в новую чистую квартиру чем брать за сумадшие деньги на вторичке

я говорю в целом если брать чтото... а выгодней наверное вообще ничего не брать на пике цен
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 334
Профиль
Репутация:    2

Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1574
Профиль
Репутация:    10
Ну, как я понимаю 1500 за м2 - это пока квартиры вообщем-то нет, как и дома нет, и неизвестно когда будет и будет ли вообще. Это правда что многие люди взяли хорошие деньги на таких "инвестициях в котлован", но для людей которые отдают последнее чтобы купить вожделенную квартиру, это слишком большой риск. Впрочем, люди они такие, с восторгом говорят про знакомых которые удачно купили новостройку и убеждены что никогда не станут "обманутыми дольщиками".
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 501
Профиль
Репутация:    19
Глупо, если бы не было грустно. Если кто заработал на разнице в цене между кредитом и продажей жилья то их не много и это не правило. Это дело случая. Как правило люди покупающие жилье для продажи имели свои деньги и были именно инвесторами.
Тот кто хочет построить жилье лично себе должен понимать что кредит в том виде как он сейчас существует это грабеж его и его семьи.
Для таких людей существует ипотека, там ставки совсем другие и условия тоже. Но у нас ее нет пока.
Так что если кто хочет купить квартиру то он должен покупать ее в кредит на вторичном рынке, где она уже "живая" и он сразу будет там жить и горбатится выплачивая сумашедшие проценты, но зная за что.
Но если он берет кредит, например в Аркаде или еще где и при этом с него удерживают проценты, то они не только фининсирует застройщика, но и банк кормит. Зачем? Не понимает наверное.
Но когда цены на жилье были по себестоимости, а она была еще не высока( например в начале 90-х), то это вариант, как исключение, проходил. Не сложно было спрогнозировать что по мере становления экономики цена на рынке жилья будет подниматся и компенсирует не экономические затраты того кто решился на такую схему.
Так оно и вышло.
Но сейчас цена на рынке и на стройке практически одна и та же.
То есть фирмы которые желают построить и продать дом, закладывают в смету цену на вторичном рынке с различными отклонениями как в одну так и в другую стороны.
Так пусть сами и берут кредиты, раз такие "умные".
Если они сейчас говорят мне что надо платить 9000гр за м2 в райне Подола. Так я там покупаю квартиру практически в новом доме (4 года) дешевле, немного правда, но уже она есть. А что у них будет и как они еще изменят цены бог его знает.
Я отвечаю их руководителю, а почему я должен покупать у Вас то что будет за цену вторичного рынка?
Он отвечает типа а потомоу что они не "лохи" и знают цены и почему должны продавать себе в ущерб. Я ему в ответ, я дам тебе деньги, но заплати мне проценты по кредиту как банку, ведь я кредитую тебя тогда.
Он делает вид что не понимает и начинает рассуждать об инвестициях(в которых не ухом не рылом) и т.д. Вообщем говорить не о чем с такими.
А они сейчас такие все.
Вот почему и не надо быть "лохом" самому.
Вообщем, если цена средняя на вторичке 1800у.е то инвестиция это по цене 900-1000. Все что выше "лоходром".
Вернуться к началу
kiy
користувач форуму
Ответов: 641
Профиль
Репутация:    4
http://www.quote.ru/forum/index.shtml?2005/12/06/75100
Сейчас покупать недвижимость будет только больной 04.10.2006 10:12
Тенденция замедления у амеров и падения у нас начала прослеживаться довольно четко, поэтому у кого деньги будут в банке 3-х литровой, тот сможет дешего купить рухнувшую недвижку, акции (если не превратяться в МММ) и тп. У кого деньги в наших банках рискует не успеть. 100 тысяч ему наверное вернут, а остальное? Практика показала, что долги населению не возвращают даже при удачной коньюктуре, а уж при плохой.....
Сейчас покупать недвижимость, тем более по ипотеке, может только человек тяжело больной, либо на голову, либо действительно смертельно больной и уверенный что пару лет протянет, а дальше трава не расти, хотя в этом случае просто лучше съездить в путешествие.
Бывают конечно исключения когда сумасшедшие цены и % оплачивает скажем предприятие, или эта сумма (недвижка по 4000 за метр мелочь, хотя я не думаю, что тех для кого жто мелочь привлечет качество нашего жилья).
В остальном очевидно, что потенциальному покупателю лучше переждать в 3-х литровой банке, быстрее рухнет монопольный до безобразия МРН. ($ конечно тоже не панацея, но сравнивая нашу и американскую экономику, почемуто патриотизм не срабатывает в этом плане)
Автор: Эд
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 57
Профиль
Репутация:    0

Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1574
Профиль
Репутация:    10
[/size]
[size=2]В построенном доме можно брать, хотя бы деньги не украдут. С построенными новостройками остаются еще вопросы - как хорошо был построен дом, какова стоимость ремонта, какова стоимость обслуживания. Например известный московский комплекс Алые Паруса - весьма неплохой, там даже какие-то американские инвесторы задействованны, но там вроде бы грунт под ним плывет или что-то в таком духе. В итоге сейчас там стоят морозильные установки которые замораживают грунт и весьма шумят. И тоже сейчас строят 5й корпус, у которого нет никакого вида на москву-реку, и единственный смысл которого - это создать противовес тем корпусам что стоят на берегу. В Харькове есть одна из первых новостроек "Слободская Усадьба", газеты пестрят предложениями о продаже квартир в этой новостройке. Этот дом просто плохо построен, и что будет с этим домом дальше никому неизвестно. Довести квартиру от т.н. "чистовой отделки" до жилого состояния, ну, это на несколько десятков тысяч вполне потянет. Еще есть стоимость обслуживания, в обычной новостройке вполне может быть пару долларов за метр. И даже если вы закончили ремонт, там же еще будет полно недоделок в доме, соседи еще будут делать ремонт, на улице вместо деревьев будет вечная стройка. Сейчас наверное ситуация улучшается, строители более-менее научились работать с технологиями, хотя кто его знает, может кто-то еще не научился. Проблема все та же - нет никакой информации ни о застройщике, ни о качестве строительства, контроля за застройщиком нет, все на доверии.
Если бы я брал для себя новостройку на украине, я бы во-первых искал бы уже законченный дом, а во-вторых нашел бы рабочих которые там делали или делают ремонт и поговорил бы с ними о качестве дома. А скорее взял бы квартиру на вторичном рынке в доме построенном в 50е годы, по-крайней мере, когда проектировщик и прораб понимали что если они плохо построят, то могут отправиться в сибирь, то это была некая гарантия качества. На украине я бы связался с новостройками только если бы это была некая форма кооперативного - клубного строительства, где группа людей сама нанимает строительную фирму, сама платит, и сама ставит свои условия. В Европе порядка побольше, здесь за строителями более-менее следят и такого взяточничества и круговой поруки нет.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 57
Профиль
Репутация:    0
согласен во многом) особенно насчет качества посторойки

но тут еще есть психологичсеий фактор

да людям в возросте надо без проблем - вселился, живешь...

а молодым людям, или молодым семьям - гемор с новой квартирой - это тоже своего рода романтика - первая квартира, первый ремонт, новая семья начинает с новой квартиры - новая жизнь как бы

и на все мелкие проблемы можно закрыть глаза
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1574
Профиль
Репутация:    10
:-) Наверное и правда я уже забыл радость первой собственной квартиры, мда, была и у меня первая квартира. Инфляция счастья. Помню когда только приехал в лондон жить, то все было интересно, и первая зарплата (казалось, такая большая :-), и по лондону походить, и поехать во всякие рим, париж, нью-йорк, а уж за счет конторы в командировку куда-нибудь поехать, так вообще кайф. Впрочем, и сейчас много чего интересно, просто по-другому все.
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3074
Профиль
Репутация:    43
все хорошее имеет свойство заканчивацца
Вернуться к началу
Spy
користувач форуму
Ответов: 1340
Профиль
Репутация:    0
Как всегда...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 196
Профиль
Репутация:    2
Мне кжется существует так назваемая "киевская проблема." Т.е альтернативы киеву на украине нет, тот кто вкусил столичной жизни уже другой не представляет .И миграция трудовых ресурсов идёт только в одном направлениии.Отсюда и философия многих влазящих в кредит, лучше платить процены, чем арендную плату, до какогото момента это было даже верно.Пошлностью согласен с предыдущими авторами, что брать в кредит инвестиционные проэкты это глупость по крайней мере сегодня.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 501
Профиль
Репутация:    19
http://domik.ua/mod/main/news/id11602691/Это не спекулянты, а те кто всегда опаздывает "раздаче слонов".
Слышали звон, а и т.д.
То же самое было с МММ. Когда Мавроди начал собирать деньги я сразу кинул ему все что было, но помня о том что это пирамида и что она развалится не стал ждать полгода, а снял все через три месяца(очень неплохо вышло). А именно тогда народ и побежал ложить. Ну что с ними стало всем известно.
То же самое было и с валютой. Ну не знали люди что надо покупать валюту и не важно сколько она стоит. Имею ввиду 1991 осень после путча.
С депозитами так же было в 1993. и с гособлигациями позже.
Толпа всегда опаздывает и бежит туда где все уже закончилось.
Выгодные времена для инвестиций в строительство уже прошли и их не будет больше.
Надо идти дальше. но мало кто знает куда.
И это хорошо, а то было бы не протолкнутся.
Вернуться к началу
Закрыто

Вернуться в Новости и статьи



dsf

Обсуждение новостей 

  • ЖК Оскар

    всі квартири продано

    Житловий комплекс "Оскар" - багатоквартирний будинок на дві секції від компанії "Династія".

  • Клубный дом NOBEL Homes

    все квартиры проданы

    Условия покупки: предоплата, беспроцентная рассрочка, кредит. Действуют скидки от застройщика.

  • ЖК Бристоль

    9 000 грн./м2

    Сучасний житловий комплекс "Бристоль" від будівельної компанії Діта.

  • ЖК Саме Той

    8 000 грн./м2

    Новый ЖК в Немешаево

  • КД Turgenev

    61 990 грн./м2

    Новый жилой комплекс в Киеве