Квартиры по Украине могут подешеветь

Интересные расчеты предоставил сегодня Институт приватизации, управления собственностью и инвестиций. Расчеты касаются цен на недвижимость в Украине и, в частности, в Киеве.



Читать дальше >>

nachalos

подождем

Чинвників треба за одне місце прижати. Майно конфіскувати і продати, ось тоді ціни підуть вниз.

Станиславский сказал бы_"НЕ ВЕРЮ"!

Быстрее процесс пойдет. Однозначно!

Уже который месяц журналюги подогревают надежды покупателей падением цен. А они растут и растут. И будут расти. Потому что строить будут все меньше и меньше.

Разговоры о неминуемом падении цен на жилье заставили многих воспрянуть духом, и, затаив дыхание, ждать этого самого обвала.
О возможном «проседании» рынка заговорили не только журналисты, но и риэлторы, и строители. Хотя последние скорее перестанут возводить новые дома, чем скинут цены на уже построенные, чтобы искусственно простимулировать спрос.

Мы решили обратиться к частному подрядчику, чтобы выяснить, сколько же взаправду стоит 1 м кв. новостроя в Киеве. Услышанное сразило наповал.

Колю я знал давно. Парень из достаточно благополучной семьи на Печерске. Правда, после окончания института перепробовал ряд работ. И вот друзья мне сказали, что он стал прорабом, пересел на новую «Тойоту». Решили встретиться. В разговоре выяснилось, что не совсем прорабом, а владельцем конторы, которая занимается строительными подрядами. В основном, строительством коттеджей, возведением стен в новых домах, строительно-монтажными работами.

– Слушай, почему так дорого стоят квартиры? – спросил я его без обиняков.

– Ну, ты же не спрашиваешь в магазине, почему мясо так дорого стоит или молоко? Берешь и покупаешь. Похожая ситуация сложилась и с домами. На каком-то этапе люди набрали кредитов, не задумываясь, как они их будут погашать. Да, цены завышены, но «с помощью» банков ты не задумываешься о конечной стоимости квартиры. У нас сформировалось общество потребителей, которое не смотрит на цену. Спрос рождает предложение. У меня, допустим, сейчас в работе 4-5 объектов, и ни один инвестор не прекратил работы, не остановил финансирование. Значит кому-то это выгодно?

– Хорошо. Зайдем с другой стороны. Какова себестоимость одного квадратного метра жилья?

– Ты же знаешь, что 20% квартир в новом доме отходит городским властям. Плюс –выделение земли, которое происходит исключительно за взятки. Потом – согласование проекта в Главархитектуре, здесь тоже заплатить нужно. Ну и сам проект денег стоит.

Наконец, охрана стройплощадки. Да одни пожарные сколько денег просят! Можно, конечно, не платить. Но тогда придут и все остановят. Кроме того, почти при каждой госорганизации существует частная фирма, на счет которой нужно перевести взнос, иначе никому ничего не дадут строить. Тот же госкомзем – работа его сотрудников стоит от тысячи у. е. в день. Мы еще лопату в землю не воткнули, а всем должны. Работа башенного крана в день стоит $700 – 1000. Так и складывается цена. И потом, кроме квартир, нужно рассчитываться наличными. Существуют разные формы вымогательства. Например, дом может быть построен, но не сдан в эксплуатацию. В него нельзя заселяться. Значит нужно дать взятку городским властям. За все это платит конечный покупатель. Так и получается $1, 5-2 тысячи за 1 м кв.

– А без земли и взяток?

– Тогда можно спокойно выйти на себестоимость жилья в $400-500. Например, у меня каменщик берет около $40 за 1 м кв. возведенной стены, или по 4 гривни за уложенный кирпич. Прибавь к этому стяжку, отделочные работы, проведение коммуникаций.

Можно даже на меньшую сумму выйти. Только никому это не выгодно. Потому что и по таким ценам платят, и за такую работу рассчитываются. Часто дома сдают без отделки, и снижают цену продаваемых квартир всего на 10%. Хотя должны бы снижать процентов на 40%. Потому что стоимость коробки дома без проведения коммуникаций – 30% от общей цены. Но люди покупают такие квартиры и этим провоцируют спрос.

– Сам себе можешь позволить купить квартиру?

– Да нет, конечно. Я же не вижу всех денег. Мне дают подряд на строительство. Я получаю общую сумму, из нее вычитаем расходы на стройматериалы, зарплату, налоги. Остальное – мой заработок. Не забудь еще и аренду техники, если дом выше трех этажей. На жизнь мне хватает, но квартиру купить не могу.

– А попадать на деньги приходилось?

– У нас работа строится на доверии. Если я чувствую, что человек не рассчитается, просто не берусь за дело.

Например, в бюджетных организациях при начале работ идет предоплата в 30%. Остальной расчет происходит по факту выполненных работ. А как мне материал купить и людям зарплату заплатить? В таких случаях подписываются «досрочные» акты приема работ, которых нет, и фирма получает остальные деньги.

– Но не все же так грустно. Инвестор же берет откуда-то деньги.

– Да это обычная пирамида, вроде «МММ». Никто не знает, сколько зарабатывает вышестоящий подрядчик. Такая схема разработана для того, чтобы никто не смог выйти на демпинговую цену. Своеобразная страховка. Конечная информация о сумме, инвестированной в строительство и расходах на работу – только у инвестора. Он и решает, сколько денег украсть, а сколько пустить на работу.

Занижать цены и показывать реальную стоимость работ никому не выгодно. Если работа начинает стоить дешево, ко мне придут люди и попросят поднять конечную цену для заказчика.

Инвестор получает деньги под строительство. Хотя бы миллион. Часть денег раздает за землю, нанимает генподрядчика, который начинает выполнять работы и нанимает подрядчиков. А основную сумму запирает у себя в сейфе. Будем считать, что он заработал эти деньги.

Конечно, мне таким заняться просто не дадут. Тут без «крышевания» со стороны СБУ и прочих органов не обойтись. Просто не разрешат собрать деньги и начать строительство.

Конечно, банки тоже кормятся на проблеме. Они кредитуют строительство и получают деньги, фактически ни за что. Строители заинтересованы как можно быстрее сдать объект, страдает техника безопасности и качество работ. Почему падают краны? Потому что кто-то «порешал» вопросы по-быстрому.

– Скажи, почему ты не хочешь взять на строительство отдельный дом?

– Во-первых, уровень связей не тот. Не приходят ко мне с такими проектами. А если бы и пришли, то не решился бы. Человека нужно знать лет пять, чтоб за такое взяться. Фактически, выполняя работы, я отвечаю за них своими деньгами. Не хочется потом быть крайним. Инвестор в любой момент может не рассчитаться за работу.

На этот рынок не пускают со стороны. Никто точно не знает, сколько стоит конкретная работа и проект в целом. Если работа будет стоить дешевле, собственник найдет способы поднять цены на другом. Приведу простой пример. Попроси в разных строительных конторах разработать тебе проект коттеджа на $100 тыс., $200 тыс. и $300 тыс. И компании вложатся в необходимую сумму, освоят, так сказать, средства. А сколько стоит работа, тебе не скажут. Поднимут цену за счет облицовочного кирпича или модного утеплителя. Я тебе могу выгнать коробку такого дома за $40-50 тыс. Вот и посчитай разницу. Да у меня до сих пор 1 штука кирпича стоит гривну, тогда как в «Эпицентре» - 3,5 грн. А по окончании работ можно сложить любую цену.

Конечно, рынок монополизирован, и чужие здесь не ходят. Но меня такая ситуация устраивает, а заставить командно-административными методами строить дешевое жилье нельзя

Правда есть и города где застройщики получают минимальную прибыль, продавая квадратный метр на 30-35% дороже. Это, в частности, Миргород, Ивано-Франковск, Каменец-Подольский, Ровно и Чернигов.

Скажу насчёт Чернигова. В 2007 году рентабельность постройки многоквартирных жилдомов в нашем городе была 300-350 %. Это со слов одного из застройщиков (солидной компании). Так что брехня ваши 30-35 %.

НЕРУХОМІСТЬ
ЧИ РУХОМА ЦІНА НА НЕЇ?
Роздуми пересічного мешканця

Купувати чи продавати щось не маю наміру – просто є трохи вільного часу і мій мозок потребує аналітичної гімнастики.

Відкриваю сайт видавництва Aviso-Київ (//aviso.ua/a) випуск № 44 /1491/ від 10.06.2008

Дивлюсь розділи продам будинки по всім районам Київської обл. Сумую = 149 сторінок пропозицій будинків.

Дивлюсь розділи продам земельні участки по всім районам Київської обл. Сумую = 315 сторінок пропозицій земельних участків.
Разом 464 сторінки – це приблизно 13920 пропозицій будинків та земельних участків.

Дивлюсь розділ куплю будинки, дачі та земельні ділянки по всій Київській обл - лише 7 сторінок запитів, та й то в основному рекламні об’яви агенств з нерухомості.
Я насторожуюсь. Попит складає всього 1,5% від пропозиції.

Чому це так? Говорили, що кількість землі біля Києва обмежена та всім не вистаче.
Чи всі мешканці Києва вже прикупили участок рідної земельки?

Вибираю для аналізу Васильківський район – 61 сторінка пропозицій будинків та земельних участків.
Дуже великий масив інформації для аналізу.

Звужую масив. Беру одне село „П” на відстані 35 км. від Києва

Пропозиція продажу будинків в селі „П” – 14 будинків
Пропозиція продажу земельних участків будинків в селі „П” – 22 участка
Мінімальна вартість нерухомості в цьому селі
- участок з капітальним 4 кімнатним цегляним будинком - $2884 за сотку
- участок з дуже старим будинком - $1529 за сотку
- участок ОСГ - $350 за сотку

Досить реальні помірні ціни.

Так чому ж наші громадяни перестали купува „фазенди” під Києвом?

На мою думку той час коли покупці купували всі підряд будинки за будь-яку ціну скінчилось. Ті хто раніше хотів купити будинок під містом, той вже його купив.
Але ж кількість покупців обмежена, що робити останнім 98,5% продавців?

А в той час, подорожуючи передмістям Києва, я бачу як ростуть тисячі нових „котедж”-будинків. Вільні землі, чикаючи продажу, заростають бурьяними. В селах стоять сотні, а може й тисячі кинутих будинків, які рушаться під впливом часу, але селяни не спішать продавати їх.

А що робиться в Європі, на яку ми звикли рівнятися. Так наприклад, в Англії рівень середньої заробітної плати разів в 5 вищий, а ціна на землю в сільській місцевості стинове ....... лише 2 тис.фунтів стерлінгів за акр (1 акр - 0,405 гектара), топто десь $100 за сотку. Невже наша земля „салом помазана”

Так що нас чекає завтра?

p.s.
Вликі банки обмежили видачу кредитів на купівлю земельних участків, будинків та збільшили відсотки.
Середні та малі банки – кредити перестали давати зовсім.

2Victor - давайте полемизувать (С).
Пока Вы ничего не противопоставили, кроме оскорблений, а жаль...
з.ы. Ищу себе квартиру, так что вдумчиво читаю Авизо.
Выкладки "пересічного мешканця" подтверждаю.